物业管理工作手册

物业管理工作手册 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

物业管理篇

一、××××物业管理服务内容

××××的物业管理服务由××物业管理公司提供，在项目交付使用后至项目业主委员会成立前，物业管理服务的主要内容如下：

1、房屋建设共用部位的维修，养护和管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、走廊通道、公寓房屋承重结构、公寓室外墙面、屋面及其他共同部位。

2、共同设施设备的维修、养护、运行和管理。共同设施设备是指物业管理区域内属全体业主或公寓楼单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵、排水管道、窨井、垃圾箱（房）、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、信报箱及其他共用设施设备。

3、公共绿化

（1）及时修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护，促使花草树木正常生长；

（2）清理公共绿地，保持公共绿地整洁；

（3）必要的补种，保持绿化的完整；（4）保护和改善生态环境。

4、属配套建筑和设施的养护和管理，包括游泳池、网球场、健身绿地、垃圾转运站、公共停车场。

5、公共环境卫生

（1）公共场所清扫、道路的保洁；

（2）公共设施设备的保洁；

（3）生活及装修垃圾的收集、清运。

6、保安

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行安全防范；

（2）门岗值勤；

（3）物业区域内巡查；

（4）报警监控。

7、交通秩序与车辆停放

（1）外来车辆进出管理；

（2）停车泊位管理；

（3）维护交通安全；

（4）车辆行驶，停放有序；

（5）退速、限重、禁鸣，保持小区安静。

8、房屋装修管理

根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《长沙市城镇住宅装修管理办法》，对物业区域内的房屋装修行为进行管理。

9、消防管理

（1）消防器材管理，确保消防器材无缺少，不失效；

（2）确保消防通道畅通；

（3）加强易然、易爆品的管理；

（4）加强消防常识的宣传，开展义务消防；

（5）发生火灾及时报警，并积极组织来灾火。

10、管理与物业相关的工程图纸、业务（使用人）档案与竣工验收资料。

11、负责向业务（使用人）收取物业管理服务费。

12、业务和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，物业管理公司须接受委托并合理收费。

二、××××物业管理基本思路

考虑到××××配套设施标准较高，又包含多种物业类型，作为该项目的物业管理商，除了需要具备专业细致的工作态度外，更需要以富有人情化的管理理念为业主打造一个工作与生活的理想空间。南都物业在充分了解开发商对物业的远景规划基础上，尽可能地从××××业主的生活需求去规划物业管理工作思路：

1、采用酒店式服务管理模式与传统的物业管理模式有机结合。

××××是集多层、小高层及各类商教娱乐设施为一体的、生活配套齐全的新型高档住宅区，在建筑功能、整体环境乃至客户群体需求上，都有其特定的服务与管理要求。它与南都物业目前管理的杭州南都·德加公寓、南都·江滨花园有许多相似之外。在长期的物业管理工作中，××物业管理公司培养了大批物业管理专业人才，积累了丰富的管理经验。南都物业从接盘管理的第一个项目起至今，始终将星级酒店的服务理念和管理模式与传统的物业管理模式有机地结合起来，通过不断地加强员工培训和现场质量控制，将公司的企

业文化融入到每一位员工敬业爱岗的行动中。与业主、业主委员会保持经常性的沟通、联系，进行开放式的民主化管理，形成了特有的“南都物业管理模式”，得到了业主、业主委员会、政府主管部门的认可和社会的广泛好评，也引起了业界的关注。××物业管理公司将借鉴以往成功的经验，并针对长沙市物业管理的特点，对××××实施“亲情化”的居家型酒店服务管理模式。

2、争创物业管理优秀示范园区，提高××××美誉度，确保房产保值增值。

介入物业管理行业以来，南都物业以“专业+真诚”赢得了业主的信任和市场，成为行业内少数几家具有杭州市一级物业管理资质的企业之一。目前，在××物业管理公司管理的楼盘中，已有相当规模的楼盘荣获国家和省、市级的优秀物业管理荣誉称号（详见荣誉一览表）。根据××××的现有条件，南都物业计划从接管之日起，制定详细的工作目标，明确项目前期的具体工作人员，负责对××××物业管理工作的筹划和落实。公司人事行政部、品质管理部、保安部、管家部、工程管理中心、绿化管理中心等专业部门将进行分工合作，对派驻管理员、当地员工进行质量管理、保安管理、设备管理、保洁绿化管理等专业化方面的培训、管理、优化组合人力资源，提高工作绩效，通过公司和管理处全体员工的共同努力，力争在交房后三年内（依据入住户数）使××××被评为省级物业管理优秀住宅小区，或者相应类更高的荣誉称号，使××××的物业管理工作让业主满意、开发商满意、物业公司满意。

3、与在建项目联片管理，做到区域资料共享，确保安全无忧。

由于××××工程分三期建设，分批交付使用，无形中给物业管理中心带来了一定的难度，南都物业已在这方面积累了丰富的管理经验。如南都·江滨花园分三期建设，以以完全借鉴其分区管理经验，实现区域联片管理，确保小区安全无忧。例如人流、车流、周边环境、装修与施工及小区各项配套设施、社区活动等各项管理和服务都是需要我们认真加以分类管理的方面。为了做好××××的物业管理工作，根据××××物业类别多、机电设备、智能化设施技术要求高的特点，××物业管理公司除了派驻专业人员进行日常管理外，还将充分发挥公司各专业管理中心的规模优势、技术优势和设备优势进行全方位的支持。

4、结合各类专业经营公司，丰富物业管理内容，为业主提供各类优质服务。

长沙××××以其良好的居住品质吸引了来自不同城市的购买力。据了解，××××一期预售异常火爆，除本地购买自住客户以外，也有不少的购买客户来自于浙江及其它周边城市。考虑到客户的不同购买用途，南都物业将提供多种特约服务，例如与浙江省公众房网联手从事小区代租代售服务；由南都酒店服务公司提供会所服务；由工程管理中心全方位为业主提供一条龙装修服务等，不仅使本地业主感受到星级管家服务，也使异地的投资客户放心购买。

三、物业管理实施细则及品质保障措施

××物业管理公司将首先组建××××项目管理小组，配备各部门专业工作人员，全面负责完成××××的前期物业管理工作，打造一个具有××××自身特点的物业管理模式：