深圳万科目标成本及动态成本管理
万科公司房地产成本管理制度
目录一、总则二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控（一）成本监控系统（二）成本监控的要求四、房地产开发环节的成本控制（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理（八）其他环节的成本控制五、附则万科企业股份有限公司房地产成本管理制度（讨论稿）一、总则1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
【目标管理】2目标成本与动态成本
产品决策 • 成本分摊原则与方法；----地价、建安费用、景观管网、
间接费…分期 • 各项成本科目的设置与定义；----成本构成，计算的基础 • 成本计算的基本方法；----管理费、资金成本…
三、如何制定目标成本（when、who、where、how）
• 结算成本：项目实施完毕后，最终实现的成本结果。
目标成本体系与责任成本体系： 1、目标成本要怎样才能实现？必须有约束； 2、怎样约束？科学的分解、责任落实与反馈；（责任成
本） 举例： 成本分解的科学性与难处；法不责众； 对反馈结果的争吵； 3、如何使责任落到实处？责任追究的文化、体制。
必须知道的几个成本的新概念：
2、目标成本分解 • 要满足动态控制的需要：
按工程与材料分判计划分解到每个分判项目上；这样分解 的前提需要项目开发过程事先有充分的策划，是计划管理 到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目标。 分解的目标是为了控制，而没有前期策划，合同签订后再 来分解则是分解的结果，起不了控制作用 • 要满足成本分析的需要： 按照标准成本科目（公司内部的，没有行业标准）分解， 一般只在末级科目上可以增加。 如果划分太细，分包过细，则对总包要求不再高，也选不 了好的总包单位
例： A公司有自己的绿化公司，其绿化费用目标成本编制：
例： B公司没有自己的绿化公司，其绿化费用目标成本编制：
6、风险费与不可预见费（按是否可预计来划分） 风险费的概念、使用： 项目开发期内可预计造成成本变动的事项，但不能完全确 认，以风险概率的形式归入成本。
6、风险费与不可预见费
不可预见费的概念、使用：
2、目标成本分解 • 按内部职责划分：
实战案例1 万科地产全过程成本精细化管理(2014.3)
万科全过程成本精细化管理提高企业绩效案例总结万科股份有限公司（以下简称万科）自1984年成立以来，始终坚持稳健经营，重视降本增效，其良好的经营业绩受到投资者的广泛认可。
目前已成为全球最大、效益最好的房地产企业之一。
那么，万科是如何管理与控制成本费用并提高企业绩效的呢？一、万科五大基本做法1．专设成本管理部万科原来只有预决算部（现在大多数房地产开发商都设有这样一个部门），没有成本管理部。
2007年，万科正式成立成本管理部，负责管理整个公司的成本费用，并直接对主管工程、采购和成本的副总裁负责。
目前，整个成本管理部有200余人，主要负责成本分析、管理及监控工作。
成本管理部的设立与运行不仅推动了集团全员成本意识的树立，而且有效地保证了各项经营计划的贯彻实施。
同时，成本管理部也成为贯穿项目始终、规范所有部门工作的管理者，成为项目成本总体控制的组织者和责任者，成为公司增强成本控制力度、降低成本费用、提高市场竞争力的核心力量。
2．建立并实施目标成本动态管理体系为有效控制成本、规避经营风险，万科将目标成本、动态成本有机结合，建立了动态的目标责任成本管控体系。
从万科成本管控体系的实际运作看，首先，有关部门按要求编制项目目标成本，并经公司管理层和区域成本管理部门审批确认后执行。
然后，在项目开发过程中，已发生成本由专人负责记录，待发生成本由成本管理部门定期做出预测并及时调整，以动态跟踪管理项目成本。
同时，成本管理部与财务部定期对成本进行审查核对，并将目标成本与实际成本的重大差异及其原因及时通报公司领导层和相关部门，为经营决策提供依据。
3．准确测算无效成本无效成本管理是万科成本管控体系的一大亮点。
无效成本是指项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值没有作用，无法获得客户认同的成本，它的准确测算不仅帮助万科确定了从投入到产出过程中准确合理的目标成本，而且以数据形式展现了公司的浪费情况，激发了公司领导和员工的成本意识，使大家更清楚有哪些环节的支出是浪费的，哪些费用可以得到更好的削减，从而推动各部门提高专业能力、加强计划管理。
万科房地产目标成本控制方法
万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关键之一。
作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的长远发展至关重要。
本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。
一、目标成本控制方法的概念及优势目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管理手段和策略达到或超越这一目标的方法。
与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。
它通过明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过程管控和结果导向。
目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。
2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。
3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标成本，确保成本控制的效果和持续性。
二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保项目成本的稳定控制和回报的最大化。
以下是万科房地产目标成本控制方法的具体实施措施：1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。
2. 供应链协同：万科与供应商建立战略合作伙伴关系，通过供应链的协同和优化，实现原材料的快速供应和成本的合理控制。
3. 工序改进：万科注重项目管理和施工流程的改进，通过优化工序和流程，提高施工速度，降低人工和材料成本。
4. 创新技术引入：万科积极引入新技术和工艺，提高施工效率和质量水平，减少资源浪费和二次修复的成本。
万科目标成本测算5大要点（最新版）
万科目标成本测算5大要点（最新版）实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，企业可通过目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范成本数据的归集和积累。
同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1.地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
如模拟项目总占地面积261760㎡，一期占地65785㎡，总地价18460万元。
会所、湖区、幼儿园的占地面积则按各期的建筑面积比例分摊给各期，形成的全期地价分摊表如下：全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。
总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。
分摊方式说明：根据各产品类型可售面积和容积率计算得出其相应的分摊基数，通过分摊基数的比例分摊当期总地价。
应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。
由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。
各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2.其它跨期成本分摊地价分摊完成后，便可进行其它跨期成本的分摊。
这些跨期成本根据项目特点包含内容也各有不同，通常包括红线外的市政设施费用、涉及到项目总体的勘察设计费、需要跨期分摊的园林环境费、会所、学校、幼儿园等配套设施费。
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本治理部整体负责。
各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。
现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。
万科集团目标成本管理
万科集团目标成本管理第一节目标成本释义5.1.1目标成本是集团公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
应体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
5.1.2目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。
5.1.3《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。
建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。
各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
5.1.4《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
5.1.5《动态成本月评估》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。
第二节目标成本管理原则5.2.1市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
5.2.2准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。
5.2.3事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。
5.2.4动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。
第三节目标成本文件制订的步骤及时间要求5.3.1项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、开发、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算“。
确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。
主体建安费以开发管理部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实施方案的造价控制。
万科地产《目标成本管理指导书》编制作业指引文件
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.《目标成本管理指导书》编制作业指引编制蔡军日期2004-08-21审核唐激杨日期2004-08-21批准刘荣先日期2004-08-22流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2005-10-18 A/1 5.1.1 蔡军唐激扬SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.1.目的明确目标成本管理指导书的编制程序和编制方法。
2.适用范围适用于公司项目立项后，成本管理部在工程开工前进行《目标成本管理指导书》的编写。
3.术语和定义3.1.目标成本：公司成本经营管理的目标，是公司作为目标和控制指标而预先制定的低于目前成本和努力去实现的成本。
4.职责4.1.万创公司4.1.1.提供详细的初步设计方案。
4.1.2.提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。
4.1.3.提供签字确认的书面材料。
4.2.成本管理部4.2.1.负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。
4.2.2.根据收集的资料进行成本测算，编制目标成本管理指导书，对成本进行控制。
4.3.总经理4.3.1.负责签发《目标成本管理指导书》。
5.工作程序5.1.资料准备阶段5.1.1.成本管理部收集相关资料，包括初步设计方案、《项目技术经济指标统计表》、《建造标准》及以前竣工的类似工程的数据指标。
5.1.2.收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。
5.1.3.收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。
5.2.编制阶段5.2.1.成本管理部负责根据《成本测算表》，按照成本分类的八大项逐项进行编制。
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.5.2.2.土地获得价、开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理部负责提供数据，政府报建报批由项目发展部负责提供数据，其他各项由成本管理部负责按照类似工程的经验数据进行测算。
万科四季花城一期成本分析
万科四季花城一期成本分析四季花城一期平面图花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。
其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科四季花城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家花园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。
单价增加约6%。
3.水景设备花费了35万元。
硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元； 其他为10元。
控制成本的重点是结构及铺贴方案。
从面材分析:石材5295平米, 单价为146元； 洗石米431平米, 单价为114元； 建菱砖2943平米, 单价为83元； 木材413平米, 单价285元。
控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。
入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。
硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。
乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。
软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。
万科成本管理制度范文
万科成本管理制度范文万科是中国著名的房地产开发商之一，成立于1984年。
作为一家大规模房地产企业，管理好成本是保证企业运营效益的关键之一。
为了实现成本管理的有效控制，在企业内部建立起一套科学、严格的成本管理制度是非常重要的。
一、成本管理制度的目标和原则万科的成本管理制度的目标是实现成本的合理控制和优化，以提高企业整体的运营效益。
具体目标包括：降低成本、提高质量、提高效率、提高竞争力。
成本管理制度的原则包括：1.经济性原则：成本管理的核心原则是以经济效益为导向，确保成本控制在合理的范围内，最大限度地减少资源浪费。
2.科学性原则：成本管理必须以科学的手段和方法为基础，通过数据分析、模型建立等手段来确保成本的科学控制和管理。
3.规范性原则：成本管理必须依法依规进行，遵循国家法律法规和行业准则。
4.全员参与原则：成本管理需要全员参与，所有相关部门和员工都应积极配合成本控制工作，形成合力，实现成本管理的最佳效果。
二、万科的成本管理体系万科建立了完善的成本管理体系，包括成本管理流程、成本管理岗位职责和成本管理工具等。
1.成本管理流程万科的成本管理流程分为四个阶段：成本预算、成本控制、成本分析和成本评估。
首先是成本预算阶段，根据企业的经营计划和项目需求，制定各项成本预算，包括人力成本、材料成本、设备成本等。
同时，根据不同项目的特点和需求，制定不同的成本控制指标。
其次是成本控制阶段，各部门和项目组要按照预算指标进行相应的成本控制，通过控制材料使用、人员数量、设备使用等方式来降低成本。
然后是成本分析阶段，根据实际的成本数据，进行成本分析，找出造成成本偏差的原因，并采取相应的措施进行调整。
最后是成本评估阶段，通过对成本的动态分析和评估，不断改进成本管理制度，以适应企业发展的需要。
2.成本管理岗位职责在万科内部，设立了专门的成本管理岗位，由专业人员负责成本管理工作。
成本管理岗位的职责包括：（1）制定成本管理制度和工作流程；（2）制定和调整成本控制指标；（3）定期对成本进行分析和评估，并撰写相应的报告；（4）提出成本控制建议，并协助相关部门实施；（5）组织成本培训，提高员工的成本意识。
龙湖、中海、万科成本管理机制
龙湖、中海、万科成本管理机制第一部分：中海地产中海地产项目发展成本管理制度这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。
总体思路以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
具体做法及要求1、调整组织架构（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。
（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。
（3）总部各部门的职责分工：a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。
b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。
c营销策划中心负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
d财务资金部负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。
e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监督。
（4）各地区公司由财务负责人统领本公司的成本管理工作，并向总部项目成本管理工作小组负责。
（5）各地区公司应根据本公司架构和部门分工，建立有效的部门成本归口管理责任制，把目标成本分解落实到相应部门。
2目标成本与动态成本解析
结论： 责任成本 目标成本 成本分级体系 标准化的道路需要实践 和积累；每个公司可以根据自身的文化、发展阶段、积累 状况选择最合适的成本管理之路。
五、动态成本管理
1、动态成本的管理价值
2、动态成本管理要求
3、动态成本管理中几个必须清晰的关键词 • 已发生成本：已签订的合同、已实施的变更签证、已支付 的非合同款项 • 待发生成本：待签订的合同、待实施的变更签证、待支付 的非合同款项 • 动态成本=已发生成本+待发生成本=埋头干活+抬头看路 • 确定动态成本=检查已发生成本的统计录入+对待发生成本 的预判 • 但要注意：待发生成本≠动态成本-已发生成本
3、借助成本数据库编制目标成本
数据从积累中来； 只有建立成本数据库，才能将个人智慧转化为集体智慧； 才能为公司创造持续价值；，可持续发展
4、各部门协作完成 • 在很多成本依据尚未确定的阶段编制目标成本，需要广泛 的沟通信息； • 使得编制的目标成本真正具备可行性； • 编制完成后的责任分解过程中，要使成本分解得到支持， 不积聚矛盾， • 事前沟通与协作完成是必不可少的。 这就要求编制人员要具有很强的协调能力，即做事先做人
5、目标成本编制的明细程度 目标成本编制的明细程度要兼顾效率、执行与跟踪反馈； 并且与公司的资源、操作习惯等均有关系； 例： A公司有自己的绿化公司，其绿化费用目标成本编制：
例： B公司没有自己的绿化公司，其绿化费用目标成本编制：
6、风险费与不可预见费（按是否可预计来划分） 风险费的概念、使用： 项目开发期内可预计造成成本变动的事项，但不能完全确 认，以风险概率的形式归入成本。
三、如何制定目标成本（when、who、where、how）
1、何时制定目标成本？ （1）考虑目标成本制定的时间，应首先对期望其发挥的作 用给予准确定位： 是指导设计施工采购？还是根据设计施工采购编制？ （2）考虑目标成本制定的时间，必须考虑不同阶段编制成 本的信息量： 越靠前，约束性越强；越往后，信息更全、更准确
万科物业成本管控措施
万科物业成本管控措施万科物业成本管控措施：为了提高万科物业的效益和竞争力，万科物业积极采取了一系列的成本管控措施。
以下为其中的几项措施：1. 优化供应链管理：万科物业注重与供应商的合作关系，通过与供应商合作，来获取更有竞争力的价格和服务。
同时，通过引进供应链管理系统，及时掌握物业各方面的需求和供应情况，做到供需平衡，从而有效控制物资采购成本。
2. 提高能源管理效率：万科物业加强对能源消耗情况的监控和管理，通过引进智能化设备和技术，实现对能源的有效利用。
例如，通过安装智能电表和水表，实现对电力和水资源的定量管理，及时发现能源浪费和异常情况，并采取相应的措施加以优化。
此外，万科物业也通过引进节能设备和技术，减少能源消耗，从而降低物业的运营成本。
3. 引进信息化管理系统：万科物业借助信息化管理系统，实现对物业运营的精细化管理。
通过系统的数据分析和统计，可以及时发现和排查运营中可能出现的成本隐患和风险，采取相应的措施加以应对。
此外，信息化管理系统还能够提高工作效率，优化资源配置，减少人力成本。
4. 加强人员培训和管理：万科物业注重对员工的培训和管理，提高员工的综合素质和专业技能。
通过提供专业培训和职业发展机会，提高员工对物业运营的认识和理解，使员工能够更加有效地履行岗位职责，实现物业运营的效益最大化。
5. 推广节约型文化：万科物业积极推广节约型文化，鼓励员工从个人和团队的角度出发，共同参与成本管控。
万科物业通过组织节约型活动、开展成本控制意识培训等方式，引导员工树立节约意识，从而减少不必要的浪费和成本支出。
总结起来，万科物业通过优化供应链管理、提高能源管理效率、引进信息化管理系统、加强人员培训和管理以及推广节约型文化等措施，有效地实现了成本管控目标，提升了物业管理效益和竞争力。
万科集团房地产开发成本核算及科目设置
万科集团房地产开发成本核算及科目设置1.目的：加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3。
职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4。
方法和过程控制4。
1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1。
1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象.4。
1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4。
1。
3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1。
4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配.4.1。
5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本.4.1。
6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1。
7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1。
8 编制成本报表,根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4。
2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2。
1。
1 满足成本计算的需要；4.2。
1.2 便于成本费用的归集；4。
2.1。
3 利于成本的及时结算；4.2。
1.4 适应成本监控的要求.4.2。
2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
万科房地产成本管理制度
万科房地产成本管理制度一、前言二、成本管理流程1.成本预算在项目启动之前，万科房地产将进行详细的成本预算工作。
首先，根据项目规模、项目类型和市场需求等因素，确定预算的总体框架。
然后，根据项目的具体要求，分解预算，确定各个阶段的成本计划。
成本预算的内容包括项目建设、人力资源、市场推广等费用的合理分配。
2.成本控制成本控制是万科房地产成本管理的核心环节。
项目启动后，成本管理团队将根据成本预算，制定具体的成本控制计划。
在项目进行过程中，成本管理团队将定期监控项目的成本执行情况，及时发现和纠正偏差。
如果发生了超支情况，将进行适当的调整和决策，以保证项目成本的控制在可接受的范围内。
3.成本归集为了更好地控制和分析成本，万科房地产建立了成本归集系统。
在项目进行过程中，各个部门和岗位将进行实际成本的记录和汇总。
成本归集系统将采集并整理这些数据，形成完整的成本报告。
成本报告将包括项目的总成本、各个阶段的成本和各个部门的成本等信息，为项目决策提供参考。
4.成本分析成本分析是万科房地产成本管理的重要环节。
通过对成本数据的分析，可以了解项目的成本结构和成本驱动因素，为项目的优化和效率提升提供依据。
成本管理团队将对成本报告进行详细的分析，找出成本的问题和潜在的改进点。
同时，成本管理团队也将与项目团队进行深入的沟通和交流，共同探讨成本的优化策略。
5.成本评估在项目完成后，成本管理团队将对项目的成本进行评估。
评估的重点是项目的成本绩效和成本效益。
通过与预算进行比较，评估成本的执行情况。
如果发现了成本偏差，将进行适当的调整和改进。
同时，成本评估也将为下一个项目的预算和成本管理提供经验和教训。
三、成本管理的意义1.提高项目的盈利能力成本管理可以帮助万科房地产优化资源配置和降低成本支出，从而提高项目的盈利能力。
通过成本预算和成本控制，可以合理分配资源，降低开发成本和运营成本，提高项目的收入和利润。
2.保证项目的可持续发展成本管理可以帮助万科房地产降低项目的风险和提高项目的可持续发展能力。
万科房地产成本管理制度汇编
万科房地产成本管理制度目录一、总则1二、房地产成本管理职责1 （一）集团总部的成本管理职责1 （二）开发企业的成本管理职责2三、房地产成本监控4（一）成本监控系统4（二）成本监控的要求4四、房地产开发环节的成本控制6 （一）立项环节的成本控制6（二）规划设计环节的成本控制7（三）施工招标环节的成本控制8（四）施工过程的成本控制8（五）工程材料及设备管理10（六）竣工交付环节的成本控制11（七）工程结算管理12（八）其他环节的成本控制13五、附则13万科企业股份有限公司房地产成本管理制度（讨论稿）一、总则1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。
2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。
3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。
二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。
2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。
3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。
立项审查的重点是：◆立项资料是否齐全、规范；◆市场定位是否明确、恰当；◆投资成本估算是否经济、合理；◆投资回报是否符合集团利润目标要求；◆投资风险能否有效控制。
4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。
目标成本和动态成本
目标成本和动态成本目标成本和动态成本通常用于企业成本管理和成本控制的方法。
目标成本是为了实现企业的长期目标而制定的成本目标；而动态成本是指在外部环境改变的情况下，根据新的情况去调整成本目标。
本文将从定义、特点和应用案例等方面，详细讨论目标成本和动态成本的相关内容。
一、目标成本的定义与特点目标成本是指企业在产品设计或者市场定位阶段，根据预期利润、市场需求和产品价格等因素，制定的产品的成本目标。
它是为了使企业能够获得预期的利润和市场份额，并实现长期发展目标而制定的。
目标成本主要分为三个要素，即目标利润、目标售价和预期销量。
企业通过分析市场需求、预测成本和利润，对产品的价格进行调整，以达到预期的利润目标。
目标成本的特点有以下几点：第一，它是从整个企业长期发展的角度来制定的，使企业能够以长远的角度来进行产品设计和发展。
第二，目标成本是在产品设计的早期阶段制定的，它是以顾客需求为导向的，以满足市场需求为目标，以提高企业的市场竞争力。
第三，目标成本是针对企业的整个产品线或者是某个产品的整个生命周期进行制定的，因此需要考虑到产品的市场变化和技术变化等因素。
二、动态成本的定义与特点动态成本是指企业在面对市场变化和技术变革等外部环境变化时，根据新的情况对成本目标进行调整。
它是在目标成本的基础上根据变化的情况进行灵活调整的一种成本管理方法。
动态成本主要包括两个方面，一是企业对成本目标进行不断的调整和修正，二是企业通过采取不同的方法和方式来降低和控制成本。
动态成本的特点有以下几点：第一，它强调企业对市场和技术变化的敏感性，能够及时做出反应，调整成本目标。
第二，动态成本是根据变化的情况来制定的，能够适应不同的环境和市场需求。
第三，动态成本灵活性高，可根据不同的产品和市场来进行调整，使企业能够更好地应对竞争和市场变化。
三、目标成本与动态成本的应用案例目标成本和动态成本广泛应用于企业的成本管理和成本控制。
下面以电子产品行业为例，说明目标成本和动态成本的应用。
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1流程总述本子流程包括目标成本的制定，目标成本的执行、分析和考核，目标成本的修订、项目成本的分析与总结四部分。
目标成本是指公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
◆目标成本制定是指公司根据对可研阶段项目定位和客户价值的分析结论，以经审批的项目规划和实施方案为依据，结合市场价格行情以及对未来风险的预估，所制定的管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出的管理文件；◆目标成本执行、分析和考核阶段主要是指在项目实施过程中以目标成本为指导、以责任成本为保障实现在设计、采购、项目管理、销售等各作业过程中成本的支出并准确反馈项目成本的动态情况，根据项目成本变化情况通报责任成本执行状况，总结无效成本，提出成本控制建议，进行成本管理考核等；◆目标成本确定后不得随意修订，但由于决策阶段不可预见或不可抗力的原因产生的变化可根据制度要求进行修订。
◆项目成本的分析与总结主要是指项目过程中针对无效成本的管理以及项目结束后对整个项目运行情况所作的项目结算总结分析。
1.1业务及相关系统介绍EAS: 财务核算及财务成本一体化；K3总账系统：财务核算，2007年10月逐步停止使用；K3成本系统：成本核算，2007年11月逐步被EAS代替；1.2组织结构及职责分工1、成本管理部：2、3、设定并控制成本目标4、准确反馈成本数据5、合理提升产品价值，实现利润最大化建立公司成本管理优势部门负责人：1. 确定成本部工作目标、计划、工作协调及安排；2. 进行部门内部人力资源调配和对外交流、内部指导及培训；3. 组织部门内制度、流程、操作指引的编制负责各项目付款及合同等复核。
综合组：测算和方案评估、统筹相关的信息系统建设的规划和方案实施、总包预结算复审、部门制度建设招标组：按公司计划进行招投标配合、工程合同经济条款审核、参与招标经济方案的评审与评估；项目组：目标成本及目标成本控制责任书编制、项目成本信息管理、预结算管理、现场事物处理234流程描述2.1 目标成本的制定2.2 目标成本的执行、分析和考核2.3目标成本的修订4.12.4项目成本的分析与总结4.24.3目标成本的制定4.3.1可研成本的确定可研成本是公司对项目投资、土地获取之前的项目可行性研究的一部分，根据可研阶段确定的产品组合、设计方案等依据完成的成本核算成果。
成本管理部门需事先熟悉项目情况，收集项目有关信息形成《目标（可研）成本测算表》，并确认最终方案。
获取土地后，应在获取土地许可证后由成本管理部门综合核算人员在成本管理系统中建立新项目、录入新项目基本信息，在估算模块录入可行性研究报告成本测算数据，在附件文档中上传《目标（可研）成本测算表》<PC-b-1>，此项工作须经过成本管理部经理审核确认，并在当月报集团成本管理中心和区域备案。
[成本管理部门应当根据充分论证分析后的数据测算确定可研成本并录入成本管理系统内，同时需报所属管理部门备案。
]（控制活动编号：<PC-B-1>）。
4.3.2目标成本的编制2.1.2.1 目标成本的编制成本管理部门应当根据可研成本测算资料，在项目规划方案确定后，根据《万科集团房地产开发企业成本核算指导》规定，采用集团统一的测算表格，包括《目标成本测算表》<PC-b-2>和《跨期成本分摊原则说明书》，按照项目开发期分期编制完成此项目目标成本。
2.1.2.2 目标成本的审批目标成本编制完成后应在规定工作日内报区域及一线公司总经理逐级审批，审批完毕的目标成本应录入成本管理系统并将目标成本测算表报集团及区域备案。
《目标成本管理指导书》<PC-b-3>及附表《目标成本测算表》、《跨期成本分摊原则说明书》等均应作为附件文档上传。
[目标成本应当在规定工作日内报相关职能部门逐级审批,并应当在规定时限内录入成本管理系统后报所属管理部门备案]（控制活动编号：<PC-B-2>）。
4.4目标成本的执行、分析和考核4.4.1作业过程管理：项目作业过程中的发生的成本包括合同的签定、设计变更与现场签证发生、工程预算、工程结算。
4.4.1.1设计变更与现场签证管理设计部和项目经理部分别拟定《设计通知审批验证单》<PC-b-4>或《工程变更审批单》<PC-b-5>，由成本管理部预估金额后提交相关授权审批人在规定权限范围内审批。
施工完成后，施工承建商办理《现场签证单》<PC-b-6>并上报签证结算，由监理、现场工程师、成本工程师审核后提交项目总经理确认。
成本工程师或外委造价咨询公司对确认后单证进行审核结算，成本管理部门进行内部复审，确定结算金额。
[变更审批表格经由成本管理部估算金额后，提交相关授权审批人在规定权限范围内审批后下发执行；执行完毕需填报的现场签证表格应当由项目参与职能部门确认，并提交成本管理部或造价咨询公司审核以确定结算金额。
]<控制活动编号：PC-B-3>。
4.4.1.2工程预算计价管理工程预算按确定方式分为清单招标确定预算及非清单招标确定预算。
对于清单招标确定预算的，应由成本管理部门自行或委托造价咨询公司编制《工程量清单》或相关文件<PC-b-7>，并由成本管理部门复核并确定参考价，招标小组通过招评标确定中标单位并根据中标价确定施工图预算价。
[成本管理部门应当在委托造价咨询公司编制工程量清单后进行复核并确定参考价，招标小组通过招评标确定中标单位并确定施工图预算价。
(清单招标确定预算)]（控制活动编号：<PC-B-4>）对于非清单招标确定预算的，在施工图完备且总包工程非清单招标后，应分别由承包单位和成本管理部门自行或委托造价咨询机构编制施工图预算后相互核对，成本管理部对造价咨询机构的预算编制过程予以监督审核，并始终参与施工图预算的核对工作。
核对完成后，成本管理部门复核预算结果填写《合同预算审批表》<PC-b-8>，并根据合同要求签定补充工程合同或修订合同造价。
[承包单位和成本管理部门应自行或委托造价咨询机构编制施工图预算(成本管理部参与监督审核)，预算核对无误需经承包单位及成本管理部门确认。
(非清单招标确定预算)]（控制活动编号：<PC-B-5>）。
4.4.1.3工程结算计价管理工程完工且合同履行符合结算条件后，承包单位填写《结算申请报告》<PC-b-9>，并由监理部门及项目经理部审核相关工程结算资料的完整性和真实性，审核无误后提交成本管理部门，成本管理部门对此自行或委托造价咨询机构进行结算审核，审核结果需与承包单位共同确认。
成本管理部对确认结果进行结算复审并最终就复审中的调整与造价咨询公司及承包单位确定后，填制《建安工程施工图结算书》<PC-b-10>或《工程结算审批表》<PC-b-11>,由成本管理部门经理、成本管理部门分管领导及总经理在授权审批范围内审批，相关职能部门与承包单位根据审批结果签署《竣工结算造价协议清单》<PC-b-12>，提交成本管理部门相关负责人审批生效。
[监理部门及项目经理部应当收集相关工程结算资料并提交成本管理部门自行或委托造价咨询机构审核，审核结果及调整事项应经成本管理部复审并与造价咨询机构及承包单位共同确定，根据确定的审核结果填制的工程结算审批表格应提交相关职能部门负责人在授权审批范围内审批确认，并由相关职能部门与承包单位根据审批结果共同签署竣工结算造价清单，提交成本管理部相关负责人审批生效。
]（控制活动编号：<PC-B-6>）。
4.4.2动态成本4.4.2.1动态成本的构成动态成本包含已发生成本和待发生成本，已发生成本包括合同性成本及非合同性成本。
合同性成本包括合同成本、签证变更成本及合同结算成本。
成本管理部门成本工程师应当在合同签订后规定工作日内、变更与签证发生后以及合同结算审批完毕后，将该等数据录入成本管理系统并确认。
对于非合同性成本，财务管理部门工作人员应当在发生当月月底前录入成本管理系统。
待发生成本预测：成本管理部至少每月对待发生成本的进行一次调整，并在月底前的归定工作日内完成。
待发生成本预测中的土地成本、工程管理费、利息、物业完善费、营销管理费等由财务管理部门工作人员录入成本管理系统，其他成本预测则由成本管理部成本工程师完成录入。
[财务管理部与成本管理部分工将合同性成本、非合同性成本及按规定期限调整的待发生成本录入成本管理系统]（控制活动编号：<PC-B-7>）。
经办人录入软件的信息如需修订，须经经办部门经理确认。
4.4.2.2动态成本管理为保证动态成本对目标成本的严控执行以及准确和及时的反馈，公司采用责任成本管理、成本清查、成本工作年度考核、项目成本风险评估等方式对动态成本进行控制和管理。
4.4.2.2.1责任成本评估成本管理部在目标成本审批完成后规定工作日内，需编制完成《目标成本控制责任书》<PC-b-13>，提交各责任部门负责人确认后下发各责任部门执行。
成本管理部门每月或每季度根据项目成本发生情况填制《责任成本评分表》<PC-b-14>，定期统计和反馈各责任部门责任成本执行情况，提出改进措施。
4.4.2.2.2[成本管理部应在目标成本审批完成后规定时限内分解责任成本，并提交各责任部门负责人确认后下发执行，同时成本管理部应按期统计和反馈各责任部门责任成本执行情况及提出改进措施。
]（控制活动编号：<PC-B-8>）。
4.4.2.2.34.4.2.2.4成本清查项目成本定期清查是指在目标成本确定后，项目实施过程中由成本管理部门至少每半年对项目已发生成本进行核对和确定，对待发生成本进行分析预测和调整，避免在项目运作过程中以及利润结算前后项目成本的非正常变动。
各公司年末各组织一次项目成本清查工作。
成本管理部门为成本清查工作的组织与牵头部门，设计管理部门、项目发展部门、项目管理部门、财务管理部门、营销管理部门、成本管理部门在完成核对清查工作后填写《项目成本清查情况确认表》，由部门负责人复核确认签字后，提交成本管理部门统一归集和核实。
成本管理部门在此基础上完成项目成本的最终核实及确认工作，并形成《项目成本清查工作报告》，报告经公司主管领导审批后报送区域本部和总部成本管理中心备案。
4.4.2.2.5项目成本风险管理集团成本管理中心需每年、区域成本管理部需每半年组织一次对各公司的风险评估，各公司需每季度进行风险自查。
相关评估结果需发送公司总经理、成本管理部分管领导及集团成本管理中心，并根据评估结果及时完成整改，从而规避风险。
4.4.2.2.6年度成本评估集团成本管理中心对各公司成本管理工作进行年度评估，成本管理中心每年年初拟定《年度公司成本管理工作评估表》，明确成本管理工作导向、要求以及年度成本工作评估方法，并在年底对各公司的成本管理工作进行统一评估并进行排名。