万科集团项目成本管理流程

1.目的
确保开发项目的成本控制在成本目标之内
2.适用范围
适用于公司所开发项目的全过程成本控制工作3.定义
无
4职责
4.1成本管理部
4.1.1负责大型新开发项目拓展及论证阶段项目成本预控目标（成本估算）的提出；
4.1.2负责项目定位方案设计阶段建安成本测算；
4.1.3负责汇总编制项目初步目标成本；
4.1.4.负责编制扩初限额要求及成本建议；
4.1.5负责编制/审核项目建安成本概算；
4.1.6负责编制施工图限额设计要求及成本建议;
4.1.7负责审核项目建安成本预算
4.1.8负责组织编制项目正式目标成本，作为项目实施内控目标；
4.1.9.组织开展项目结算:
4.1.10.现场成本管理员负责现场的设计变更管理、签证管理、进度款管理
4.2项目发展部
4.2.1.负责提供土地费用、前期勘察费用、报批报建费用。

4.2.2.负责小型项目拓展及论证阶段项目成本预控目标（成本估算）的提出
4.3设计部
4.3.1.负责提交各阶段成本测算需要的设计文件（包括电子文裆）给成本管理部；
4.3.2.负责围绕项目成本预控目标展开方案设计；
4.3.3负责按限额设计要求及成本控制要求，完成扩初及施工图设计以及施工阶段的设计管理。

4.4营销部
4.4.1.负责提出项目定位和项目规划建议
4.4.2.负责提供营销费用测算，并根据目标成本进行归口管理。

4.5.财务部
4.5.1.责提供财务及管理费用测算，并根据目标成本进行归口管理
4.6.1.负责组织开展项目工程供应商釆购工作；
4.6.2负责组织开展项目材料设供应商釆购工作；
4.6.3.负责提出工程管埋费、三通一平费、临时设施费用
4.7成本分管副总经理
4.7.1负责审核拓展阶段项目成本预控目标；
4.7.2负责审核目初步目标成本；
4.7.3负审核施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本.
4.8总经理
4.8.1负责审核拓展阶段项目成本预控目标；
4.8.2.负责审核项目初步目标成本；
4.8.3.负责审核施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本。

4.9董事会
4.9.1负责审批拓展阶段项目成本预控目标；
4.9.2负责审批项目初步目标成本；
4.9.3.负责审批施工图设计后建安成本预算和经调整后的正式目标成本。

5程序
5.1项目拓展阶段成本估算——项目成本预控目标的确定
5.1.1.对公司有意向参与拍卖或合作开发的地块，对于大型新开发项目，成本管理部根据以往数据提出项目整体目标成本参考值：
5.1.2.项目发展部组织营销部根据《土地规划指标》及相关土地状况资料、关于项目初步定位的《市场调査报告》以及竞争楼盘清单，提供初步规划建议草案，由设计部与项目发展部、营销部沟通确定各种形式产品的面积组合，组织成可研阶段项目概念设计文件；
5.1.3.成本管理部根据项目概念设计文件各种形式产品(含基本配套）的成本数据，进行建安成本估算；5.1.4项目发展部根据成本管理部提交的建安成本估算、营销部提交的营销费用估算、财务部提供的管理和财务费用估算，参考成本管理部根据以往数据提出项目整体目标成本参考值，进行初步经测算；
5.1.5对于小型项目，由项目发展部组织提出各成本估算，进行初步经济测算
5.1.
6.项目发展部将各相关数据提供给成本管理部备案，形成拓展阶段成本估算《项目开发成本测算表》；
5.1.7.公司评审通过《可行性研究报告》后，拓展阶段《项目开发成本测算表》自动成为项目成本预控目标，
同时形成项目建安成本预控目标。

5.2项目方案设计阶段成本控制--项目初步成本目标的确定
5.2.1.成本管理部依据项目建安成本预控目标，提出项目定位阶段设计部进行方案设计的限额要求《项目设计限额要求及成本控制建议表》；
5.2.2.设计部组织项目发展部、营销部、成本管理部确定《项目产品建造标准》；
5.2.3.成本管理部根据方案设计文件、《项目产建造标准》、《规划指标》（项目发展部、营销部组织设计部提供）进行项目建安成本修正估算。

5.2.4公司相关部门负责其他分项成本测算，其中
1)财部负责项目的管理费和财务费用测算；
2)营销部负责项目的营销费用的测算；
3)设计部负责项目设计费用的测算；
4)项目发展部负责土地成本的测算、前期勘察费用、报批报建费用；
5)工程部负责工程管理费、三通一平、临时设施费的测算。

5.2.5.测算结果在方案设计审批后一周内提交公司营销部；
5.2.
6.营销部根据上述数据进行经济测算；
5.3.经济测算符合要求并得到批准后，各部门将测算结果包括明细及相关依据提交成本管理部，由成本管理部将各部提交的分项成本汇编形成《项目开发成本测算表》，作为项目初步目标成本，并提交公司管理层审批：
下列资料可作为附件同时提交：
1)《项目公摊成本及期间费用成本表》
2)《项目主体建安成本表》
3)《项目产品建造标准表》
4) 其他各类费用测算表，包括营销费用、财务管理费用及土地费用、前期费用等
5.3.1. 公司可采用听证会的形式对《项目开成本测算表》进行评审；
5.3.2. 公司听证会由公司成本管理部组织，公司各部门负责人参加会议。

5.3.3. 评审会后三个工作日，各部门根据会议决定，调整其负责的分项成本，提交成本管理部。

成本管理部汇编成《项目初步成本目标》，交管理层审批。

5.3.4.《项目初步成本目标》经管理层审批后，作为该项目的初步成本控制目标，并由成本管理部将有关成本控制目标传达给各成本责任部门，并作为项目后续各阶段、各分期成本控制的目标
5.4.设计阶段的成本控制
5.4.1扩初设计阶段：
5.4.1.1成本管理部在扩初设计开始前，提出扩初设计限额要求《项目设计限额要求及成本控制建议表》作为扩初设计阶段的成本控制依据，由设计部具体落实、实施。

5.4.1.2.成本管理部在接到扩初设计文件后.需按计划组织完成《项目扩初阶段建安成本概算》编制/审核，作为评审设计部扩初设计成本控制质量的依据。

5.4.2.施工图设计阶段.
5.4.2.1成本管理部在施工图设计开始前，提出施工图设计限额要求；
5.4.2.2建安成本目标限额设计成本控制建议可以按专业具体提出以下几点：
1）土方及挡土工程：该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依掘方案提出成本限额指标；
2)桩基工程；不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应限额指标值或分项成本目标;
3)结构工程:该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值；
4)建筑、装修工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值；
5)安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管材选用合适的中档材料:
6)景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点
5.4.2.3施工图设计限额要求及成本控制建议可作为施工图设计任务书附件，成为施工图设计阶段的成本控制依据，由设计部具体落实、实施；
5.4.2.4公司施工图评审结束后如需进行图纸修改，成本管理部在图纸确定后两周内组织编制/审核《施工图建安成本预算》；
5.4.2.5《施工图建安成本预算》批准后，公司成本管理部对原《项目初步成本目标》进行修订并确定《项目正式目标成本》，经分管副总、总经理审核，董事会批准后正式下发执行，作项目实施过程中的各项成本的内控目标，同时也作为对成本责任部考核的依据。

5.5.施工/销售阶段动态成本控制
5.5.1工程成本按有关《项目动态成本管理流程》执行。

工程部负责工程供应商、材料设备供应商采购控制，设计部负责设计变更控制，项目部负责设计变更管理、现场签管理、进度款支付审核，营销部负责营销费用的控制，并按各自相关流程执行
5.5.2项目结算
项目工程结束后，由成本管理部按有关《工程结算编制及审核作业指引》执行
5.6项目后评估
5.6.1.项目结束，成本管理部负责项目开发成本评估（主要为建安成本），按《项目后期评估作业指引》执行。

5.6.2项目总体成本，包括土地、销、财务、管理等方面的用由财务部负责评估。

6.支持性文件
6.1《设计变更管理流程》
5.2《工程现场签证管理流程》
6.3《项目动态成本管理流程》
6.4《项目实施/验收阶段工程管理流程》
6.5《目标成本编制作业指引》
6.6《工程预结算编制及审核作业指引》
6.7.《项目成本后期评估作业指引》
7相关记录
7.1《项目开发成本测算表》
7.2《项目公摊成本及期间费用成本表》
7.3《项目主体建安成本表》
7.4《项目产品建造标准表》
7.5.《项目设计限额要求及成本控制建议表》。