房地产估价案例分析作2016(答案)
房地产估价案例解析
房地产估价案例解析在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节。
准确地估价可以帮助买家和卖家确定房产的实际价值，从而进行合理的交易和投资决策。
本文将通过一个实际的房地产估价案例来解析估价的过程和要点。
案例背景：某市区一套120平方米的住宅出售，位于市中心繁华地段，周边交通便利，配套设施完善，历史价值较高。
房屋总价为100万元，卖方希望通过估价了解房屋的真实市场价值，从而确定合理的售价。
估价步骤及过程：1. 收集相关信息首先，估价师需要收集与该房产相关的各种信息，如土地性质、建筑面积、使用年限、产权所有人、周边环境等。
这些信息可以通过房产证、业主提供的资料以及实地勘察等方式获得。
2. 确定估价方法在房地产估价中，常见的方法有市场比较法、收益法和成本法等。
根据房屋的特性和市场情况，估价师需要选择合适的方法。
在本案例中，由于该房屋位于市中心繁华地段，适合使用市场比较法。
3. 选取对比样本市场比较法的核心是选取合适的对比样本进行比较分析。
估价师需要选择与目标房产情况相似的其他房产，比较其销售价格和特征来确定目标房产的估价。
对比样本的选择要充分考虑距离、户型、楼层、朝向等因素。
4. 进行比较分析在本案例中，假设估价师选取了同小区近期成交的几套房产作为对比样本，比较它们与目标房产的面积、楼层、装修程度等特征。
假设选取的对比样本的面积、楼层与目标房产相近，而装修程度略好于目标房产，则可以预估目标房产的估价应略低于对比样本。
5. 综合判断确定估价基于对比分析的结果，估价师需要综合考虑各种因素，如房屋面积、楼层、装修状况、地段等，综合判断出目标房产的估价。
同时还需要考虑市场供需关系、周边环境、政策因素等对房价的影响，以进行最终的估价。
案例分析结果：根据对比分析和综合判断，估价师得出以下结论：目标房产的市场价值应在90-95万元之间。
考虑到该房屋历史价值较高以及地段等优势，综合判断宜将出售价格定为95万元。
结论：通过对以上房地产估价案例的解析，我们可以看出估价的过程和要点。
房地产估价师案例分析考点：估价原则
房地产估价师案例分析考点：估价原则2016房地产估价师案例分析考点：估价原则一、合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
1、产权合法。
估价时必须确认估价对象具有合法的产权。
在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的2、用途合法。
应以城市规划、土地用途管制等为依据。
如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
3、合法交易或合法处分。
处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。
如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。
②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。
③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。
二、最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。
包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。
1、法律上许可。
对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。
2、技术上可能。
对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。
3、经济上可行。
经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。
2016-2017年房地产估价师案例与分析考试真题及答案
2016年房地产估价师案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1. 假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库及完整答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关提分题库及完整答案单选题（共100题）1、函数调用采用“（）”方式时，系统将实参的地址传递给形式参数。
A.传值调用B.引用调用C.宏调用D.内部调用【答案】 B2、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。
B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。
现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批【答案】 D3、（请作答此空）模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。
以下（）情况适合选用该模式。
①一个客户需要使用一组相关对象②一个对象的改变需要改变其他对象③需要使用一个算法的不同变体④许多相关的类仅仅是行为有异A.命令（Command）B.责任链（ChainofResponsibility）C.观察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】 D4、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性【答案】 A5、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98单选题甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
1.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
2.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。
【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
3.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。
【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租收益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租收益损失-贷款余额。
房地产估价师案例分析题及答案
房地产估价师案例分析题及答案某工厂为企业改制进展资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进展估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
1.应根据何种用途对该两幢房屋进展估价?( )A.根据房屋所有权证上记载的用途进展估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进展估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进展估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进展估价2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过以下途径( )。
A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3.该工厂假设为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，那么为抵押目的评估的价值应为( )。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4.该工厂假设将该两幢房屋投保火灾险，那么为保险目的评估的价值应为( )。
A.该两幢房屋的非正常市场价值B.该两幢房屋的重新购建价格C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值解析：1.根据合法原那么确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最正确使用原那么也要在合法原那么条件下适用。
2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最正确答案选D。
3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。
4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
卖房者甲与购房者乙于xx年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
房地产价值贬损评估典型案例分析
房地产价值贬损评估典型案例分析raisalCases估价实例口王泽利摘要:房地产是当前人们最看重的财产之一,近些年来,随着经济的飞速发展,尤其是房地产市场的发展,人们的法律意识,权益保护意识正逐步提高.伴随着相关不完全产权,环境恶化,规划变更等相邻关系的变化引起的房地产价值贬损出现了很多纠纷,由此笔者在从事此类型房地产价值贬损司法鉴定价值评估过程中的一些经验及思考,带给大家,以期抛砖引玉.关键词:不完全产权;环境污染;相邻关系;价值贬损;资本化法;价差法引起房地产价值贬损的因素很多,比如房屋施工建设质量的缺陷,后天维护保养不善,物业管理不规范,功能过剩,环境恶化及相邻关系的变化等,房屋质量,功能过剩及管理不善的问题大多可以通过修复等方法解决房地产价值贬损,而很多房地产价值减损存在无法修复,或修复成本太高的问题.本文结合三个案例着重对几种典型不可修复类型的房地产价值贬损评估进行分析.一,不完全产权带来的房地产价值贬损此类房地产大多属历史遗留问题或房屋土地管理部门之间不协调等,造成房地产有房屋所有权证,没有土地使用权证;有土地使用权证,而没有房屋所有权证等.(一)案情简介在德州经济开发区某商城,开发商为取得最大利润,在规划为营业用途的房地产上面又违规增加了一层居住房屋,虽然开发商办理了《房屋所有权证书》,但在办理土地证时遇到了困难,超过了屋买卖合同》约定的时间3年仍没有办理出分户《土地使用权证书》,导致业主无法办理房地产抵押贷款.近50多位业主联合起来一纸诉状将开发商告上了法庭,请求法院判决开发商赔偿其房地产无法办理抵押贷款而带来的损失.这种案例在全国也很少,法院技术室也觉得无从下手,最后委托我公司进行该损失团中国房地产估价与经纪I2012/01的评估.(二)估价过程我公司在接受法院技术室的委托后,经过分析,此类房地产价值贬损评估一无案例可循,市场比较法不可用;二属于不可修复贬损,成本法亦不可用;主要表现为一定期限内无抵押收益或抵押收益的减少,宜采用"损失资本化法"进行评估.资本化法,是以预期原理为基础,预测估价对象未来收益或损失,通过一定的折现率折现到估价时点的各期损失或收益之和, 最终求取估价对象房地产价值贬损的方法. 其基本公式为:V=A/R[1—1/(1+R)n]式中:v一房屋价值贬损评估值A一未来某一年的净收益损失额或费用增加额R-一资本化率n一净收益损失年限1.净收益损失额或费用增加额的确定估价对象因没有土地使用权证书导致无法办理抵押贷款,或贷款费用增加.通常有以下三种情况:方案1:担保公司担保费用.虽然该房地产在专业银行不能贷款,或不能办理抵押登记,但仍有较高的价值,可以通过担保公司担保的形式而取得贷款,代价是要承担担保费用.经调查,德州市1—5年期内担保费一般为贷款额的1～3%.在本案中,因有房屋所有权证,而无土地使用权证的房地产,房屋变现能力稍差,但保险系数较大,同类房地产抵押担保费一般为抵押价值的2%/年.假设一套价值100万元的房地产,贷款额一般为房屋价值的6O%,即贷款额为60万元,贷款1年,则担保费=60万元×2%×1年=1.20万元.方案2:私人借贷利率与银行正常利率的差值.经调查,在估价时点德州市1年期私人借贷利率一般为1分/月,即年利率为12%,而有房地产抵押的商业银行贷款年利率一般为9%,则其差额为3%.同样以一套贷款额为60万元为基准,则多付出的利息为1.8万元.方案3:贷款经营利润.同类行业(商贸)取得贷款的总收益减去手续费,利息,经营费用等.但这种方案需要估价师有丰富的经验及大量的市场调查,"特尔斐法"也很必要,且贷款不一定就能取得收益,有的甚至是负收益.经估价师调查,德州市商贸流通行业年经营毛收益率约为24%,抵押贷款手续费一般为贷款额的1%(含抵押登记费及手续费,查档费,评估费),利息(正常抵押贷款年利率为9%),经营费用(人工及管理费)一般占10%,则贷款经营利润为5%,即60万元×5%=3.0万元.综合以上3个方案,因现实中此类贷款选择方案1的情况比较多,故取较大的权重为40%,方案2和方案3权重各取30%,A=I.92万元.2.资本化率的确定资本化率采用市场比较法(先通过类似区域商业房地产价值,租金及可收益年限, 后运用收益法公式)得R=7.6%.3.净收益损失年限的确定经法院调解及该房地产开发商积极运作,约2年后可以办理处分户土地使用权证书,加上过去的3年,则n=5.4.价值贬损额的确定V=A/R[1—1/(1+R)n]:1.92/7.6%【1—1/(1+7.6%)51=7.75(万元)则一套价值百万的商业房地产,因没有土地证不能办理抵押贷款造成的价值贬损率为7.75%.最后综合得出估价结果,最终也取得当事人及法院的认可,同时提高了我公司及估价师的社会形象.(三)解析2007年《物权法》出台,十七大提出的"创造条件让群众拥有财产性收入",使人们的财产保护意识越来越强.这里的财产性收入除了房屋自然增值等因素外,还包括房地产的出租,抵押收益等.不完全产权带来的价值贬损主要表现为抵押收益的减少或没有抵押收益.这样,此类房地产仅有自用权,出租经营权,价值减损表现在无融资权益.故抵押收益的多少,就是不完全产权房地产价值的差值.因为房地产一般是企业,个人等的最大的资产,也是银行等最青睐的-wWw.clREA'0艇魂囝野氇囝囤2012/01I中国房地产估价与经纪团呷估价实例抵押物,故房地产融资权利,尤其是对企业及其他有资金需求的个人等来说,是非常重要的.作为估价师我们在房地产价值评估中,应该对此有所体现.二,因日照,采光,通风等相邻关系或规划变更造成的房地产价值贬损(一)案情简介2008年,我市某安置小区刚刚入住,17号楼的居民住进新房的喜悦劲还没过去时,楼前面规划建设了一座26层的村商住综合楼,造成2009年冬天整个17号楼没有见到阳光.原来一套标准楼层建筑面积为100平方米2室2厅的房屋,正常月租金约为800元/月,日照采光权受损后,很多房客搬离了该楼或纷纷要求房东减少租金,最后,大部分房屋租金下降到600元/月,并且出现了出租困难的问题.该楼居民集体上访,要求规划部门及料村赔偿损失.最后经有关部门协调,当事人双方共同委托我公司评估该栋楼因日照,采光权的侵害所应得到的补偿.房屋的日照,采光,通风状况是每个业主都十分关心的问题,当有新建的建筑在自己住房周围出现时,大家都会考虑到自己的采光,通风是否受到侵犯.根据《民用建筑设计通则》JGJ37—87第3.1.2条规定:"建筑布局和间距应综合考虑防火,日照,防噪,卫生等要求","建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风".第3.1I3条规定,"住宅每户至少有一个居室,宿舍应每层至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于1小时".我公司接受委托后,到规划,建设房管等部门查阅有关资料后,发现料村商住楼规划在先,安置小区规划在后,故该商住楼不构成侵权.但负责安置的开发商没有做到事先告知义务,所以开发商应赔偿或退还相应部分购房款.团中国房地产估价与经纪I2012/01(二)估价过程我公司估价师通过现场查勘,发现该栋楼采光权通风权等基本不受影响,影响最大的是日照间距系数太小,即日照权利受损.由此造成最大的损失为租金显着下降即净收益减少,净收益损失额包括:①租金收入减少;②能源消耗等运营费用增加;③人们精神上存在压抑感.故可采用费用资本化法进行评估.1.净收益损失额及费用增加额的确定(1)租金收入减少额的确定:通过案例可以得出,现在租金相比有日照采光的少了200元/月,合2400元/年.(2)能源消耗等运营费用的确定:冬季老年人,妇女儿童等必须用暖气,空调等运营费用的增加,以平均一套房屋2台耗电1500瓦/小时的空调,每天需开空调5小时计算,每天耗电约15千瓦,则年运营费用(冬季采暖期为4个月)为15千瓦×120天×0.6元/千瓦=1080元/年.(3)精神抚慰金:一般来讲,精神损失费的确定是很难.我们采用意愿调查法,提出问题"假如你是该楼业主,因日照采光权受侵害,除了房屋价格补偿之外,精神抚慰金最低给你多少你能接受?"设计了三个可选答案,然后给该村近二百户居民及一些路口随机问卷调查.最后众数为最低一次性5000元,该楼有效使用年限为40年,则分摊年精神损失费为125元.得:A=2400+1080+125=0.36万元(取整)2.资本化率的确定资本化率采用安全利率加风险调整值的方法得R=5.5%.3.净收益损失年限的确定该房地产为混合结构,剩余有效使用年限为40年,则n=40.4.价值贬损额V=A/R[1—1/(1+R)nl=0.36/5.5%[1—1/(1+5.5%)40]=5.78万元则一套标准楼层建筑面积为100平方米的住宅房地产因El照采光带来的价值贬损为5.78万元.(三)解析因该村房地产属于旧村改造项目,土地所有权为集体所有,根据相关法律法规,该安置小区房地产只能在本村集体内部成员之间流转,而不能象商品房那样上市交易,所以没有交易案例,市场比较法不能采用.另该损失基本属于不可修复项目,难以采用成本法.在估价过程中,关于精神抚慰金是否应该计算,我们公司内部也有较大分歧,并且负责赔偿的开发商也提出反对.反对方主要考虑该房地产价值贬损已经通过租金减少和费用增加来体现了,再提精神抚慰金于法无据;支持方从自然和科学的角度进行了举例,科学家证实人体新陈代谢受阳光的影响,常与太阳亲密接触,可以改善人体的各种生理机能.通过解释,最终该结果取得了政府及相关当事人的认可,化解了矛盾.三,环境污染(水,气,光,废弃物,电磁辐射)等引起的房地产价值贬损古谚有:"千金买房,万金买邻"的说法.在这里,"邻"主要指周围环境,如德州运河经济开发区,作为德州的重工业和化工工业比较集中的地区,环境相对恶劣,相比德城区平均房价差近1500元/平方米.而当前随着经济的发展,环境的污染有逾来逾重的趋势,废水,废气,噪音,生活垃圾,光电磁辐射(城市里的传输发射中心和高压线等设施)等,对人们生活生产影响也越来越明显.(一)案情简介2007年,德州某县热电厂工程建成运营,给附近某居住区带来了噪音污染,粉尘污染等,造成该居住区内几栋刚建成2年的楼房,入住率严重下降,且到了出租都困难的地步,房地产价值下降不少.针对此事,居民们通过上访,打市长热线等多种形式反映其合理诉求.为解决该问题,该县政府调节由其居民和电厂双方委托我公司来评估其房地产市场价值的减损.(二)估价过程我们通过运用"价差法"和"损失资本化法"出具了估价结果报告(具体估价过程略),顺利解决了争议,减少了不和谐因素.价差法的本质就是"市场比较法",公式为:V=V1一V2式中:V-_房屋价值贬损评估值v厂类似的无贬损房屋的市场价值V厂类似的有贬损房屋的市场价值(三)解析对因环境恶化,规划调整等引起房地产价值贬损的造成前后价值差距的可以采用"价差法"进行评估.四,结束语对于房地产价值贬损估价而言,由于个别性,差异性的特点,造成并非所有的房地产价值贬损都能及时而准确地予以估价,估价师必须要熟悉并掌握相关规划,房地产,土地,环境,工程造价,物业管理,经济学等相关知识,还必须掌握沟通技巧和协调能力,将估价的科学性,经验性紧密结合起来,同时估价也需要突破和创新,就象某专家所说:估价的功夫,更在估价之外!参考文献:[1]柴强.中国房地产损害赔偿估价的理论与实践[J].中国房地产估价与经纪, 2008(6).[2]北京市建设委员会.北京市房屋质量缺陷损失评估规程Jl0690—2006. [3]柴强主编.房地产估价理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011.(作者单位:德州正元土地房地产咨询评估有限公司)国野囝@囝2012/01I中国房地产估价与经纪国。
云南省房地产估价师《案例与分析》：未定事项假设考试试卷讲课稿
云南省2016年房地产估价师《案例与分析》：未定事项假设考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的，可征收土地闲置费。
这里动工开发日期是指。
A：开发建设单位进行形式性投入的日期B：开发建设单位进行实质性投入的日期C：开发建设单位进行目的性投入的日期D：开发建设单位进行实验性投入的日期E：房地产估价机构必须加盖公章2、__是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
A．收益期限B．收益时点C．估价终点D．估价范围3、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3 500元／㎡，报酬率为8％；乙房地产收益年限为30年，单价为3 000元／㎡，报酬率为6％。
那么，甲的价格乙的价格。
A：高于B：低于C：等于D：条件不足，无法确定E：工业用地的监测点评估价格4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。
现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。
若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。
A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地的监测点评估价格5、《城市房屋拆迁管理条例》规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的__为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。
A．重置价格结合成新B．重置价格C．市场价格结合成新D．市场评估价格6、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价__。
A．逐渐降低B．逐渐升高C．可视为基本不变D．为零7、下列关于房地产投资信托基金(PEITs)特征的表述中，不正确的是。
A：由专业投资管理者负责经营管理B：收入现金流的主要部分分配给了股东C：分为权益型和抵押型两种形式D：投资流动性好E：借款合同8、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷九)
2020年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷九）一、单项选择题1、下列选项中，属于居住房地产的是()。
A、超级市场B、度假村C、俱乐部D、别墅2、居住房地产的特点之一是不同类型住房价格内涵差异明显，下列关于不同住房权属性质的表述中，错误的是()。
A、商品房具有完全产权，拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权B、房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物的所有权，不拥有或部分拥有土地使用权C、房改房、经济适用住房的土地使用权只能是划拨的D、廉租住房只拥有建筑物的使用权3、下列各项中，属于影响居住房地产价格的实物因素的是()。
A、容积率B、建筑质量C、绿地率D、周围环境4、成本法中，投资利润率的计算基数不包括()。
A、土地成本B、销售费用C、管理费用D、开发利润5、房地产估价方法中，主要用于出租型公寓等居住房地产，在居住房地产估价中应用较少的是()。
A、收益法B、比较法C、假设开发法D、成本法6、房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑()的扣除问题。
A、土地出让金或土地收益B、房屋出租收益C、房屋折旧损失D、土地折旧损失7、下列各项中，属于商业房地产中便利店业态结构特点的是()。
A、目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人B、目标顾客以居民为主C、目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，商品价格略高于一般零售业态的商品价格D、目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求8、各种零售业态中，实行卖场租赁制是()业态结构特点。
A、专卖店B、购物中心C、仓储商店D、百货店9、下列各项中，不属于商业房地产特点的是()。
A、收益性B、水平空间价值衰减性明显C、装修高档而复杂D、经营内容多，业态多样10、影响商业房地产价格的首要因素是()。
A、交通条件B、临街状况C、楼层D、所处地段的繁华程度11、商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以()是商业房地产估价最为常用的方法之一。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析本文旨在通过一个案例分析来阐述房地产估价的程序。
这个案例将取样于位于南京板桥示范小区的一套公寓，金额为每平方米500万元。
估价前，必须要明确客户所需要的估价类型，以及以更准确的方式应用有效的估价理论和技术，以及从房屋行业相关方面得出综合评价结论。
通过查阅当地房价走势、房屋可利用率、房地产供求情况、不动产市场价格行情以及同一小区的房屋的历史成交情况，对其实际价格进行比对，了解市场价格变化。
同时，结合具体的小区设施、区位、周边环境、内部设施条件和出租市场等客观情况，从多维度考虑房屋价值，并将数据以图表、表格或者口头表达方式展示出来。
针对上述不同维度的情况，进一步结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析等，对该房屋各方面的优劣做出估计，从而评估出其可能的价格水平。
最后，将多维度的分析和模型研究的结果，由专业的估价师综合评估，归纳出当前房屋的价值报告，以提供专业的估价意见。
总之，对于房地产估价来说，不仅需要综合考虑该房屋的具体情况，还必须从多方面考虑，运用有效的估价方法，通过多维度的分析，使其符合市场的真实价格。
完成房地产估价的过程中，需要收集和分析多个不同的数据，以确定房屋最终的估值水平。
首先，参考相关的房价走势，以有效的方式作出可靠的估价结果。
通过收集房屋所在位置的房价近期变动情况，对不动产市场行情形势有一定的了解。
通过收集具体房屋与附近小区房屋成交历史数据，结合当前价格，进行比较，把握市场行情，以获取更准确的结果。
其次，通过对房屋可利用率的分析，了解该房屋的供求情况及其对市场的影响程度，了解客户所求的估价是否符合市场实际情况。
再者，结合具体小区设施、周边环境、内部设施条件收集客观数据，更全面地评价房屋价值。
通过对周边环境如交通、学校、绿化等的收集，对客观环境的影响做出解释，了解其对房屋的价值的影响程度。
最后，结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析，将多种因素整合评估，以达到可能的价格水平。
2016房地产估价师《理论与方法》真题和答案(文字版)
一、单项选择题1关于房地产估价误差的说法.错误的是()。
A房地产估价难免会有误差B房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C不应采用—般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小准确性.理论上是将它与真实价值进行比较.实际一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较.由于真实价值不可得知.出现了替代真实价值的两种选择.即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
2关于房地产估价结果的说法.错误的是()。
A估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果.不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
3估价中应尽量采用多种估价方法.其主要原因是()A估价对象适宜采用多种方法估价B各种估价方法都有—定的局限性C各种估价方法之间具有理论统—性D难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
要求在估价中尽量采用多种估价方进行估价.就是考虑到不同估价方法都有局限.参见教材P10。
4下列引起某商业房地产价格上涨的因素中.不属于该商业房地产价格自然增值的是()A该商业房地产所在地区经济发展、人口增. .加B该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
外部经济需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨.是真正的房地产自然增值。
参见教材P65。
5下列估价对象区位状况的描述中.不属于位置状况描述的是( )A估价对象距离机场35公里B估价对象东面临街.所临街道为城市主干道c估价对象建筑物坐北朝南D估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析房地产估价是指通过对房地产进行评估、研究和分析，确定其合理的市场价值的过程。
下面将通过一个案例来分析房地产估价的过程。
假设某个城市的一栋公寓楼要进行估价。
首先，我们可以考虑以下几个因素：1. 地理位置：公寓楼位于该城市繁华地段，周围有商场、学校、医院等配套设施，并且交通便利，容易到达其他主要地区。
这些因素都会增加该房地产的价值。
2. 建筑面积和户型：公寓楼建筑面积较大，户型设计合理，每个单元都配有独立卫生间和厨房，以及宽敞的客厅和卧室。
这些因素会使公寓楼有更高的使用价值。
3. 房屋状况：公寓楼年代较新，建筑结构良好，没有严重的漏水或裂缝等问题。
同时，楼内有电梯和停车场等便利设施，增加了房屋的舒适性和便利性，也会对估价有正面影响。
4. 市场需求和价格趋势：这个城市的人口持续增长，同时房地产市场也呈现稳定增长的趋势。
公寓楼的供应较少，受到市场需求的影响，房价也有望上涨。
基于以上因素，我们可以通过以下步骤估价：1. 收集市场数据：我们可以通过收集该城市类似公寓楼的交易记录、租金情况、周边房价等数据，了解市场上类似房地产的价格和各项指标。
2. 分析类似房地产：通过对市场数据的分析，找到与公寓楼相似的房地产，比较他们的地理位置、户型、建筑面积和价格等信息，找出相似的房地产作为参考。
3. 确定估价方法：根据市场情况和房屋的特点，选择适当的估价方法。
常用的方法有市场比较法、收益法和成本法等。
4. 进行估价计算：根据所选择的估价方法，对公寓楼进行估价计算。
比如，在选择市场比较法时，可以根据类似房地产的价格和指标，通过对其进行调整，得出公寓楼的市场价值。
最后，我们可以得到公寓楼的市场估价。
需要注意的是，房地产估价只是根据一定的数据和方法得出的一个预估值，实际的交易价格还要根据市场需求和卖方和买方的谈判情况等因素进行调整。
房地产估价师之房地产案例与分析精选题库与答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选题库与答案单选题（共60题）1、软件工程的基本原理不包括（）。
A.分段管理软件开发，将复杂问题简化处理B.开发团队成员要尽量多，有利于集思广益C.记录软件每个版本的状态，严格版本控制D.不断积累和改进软件过程实践经验和技术【答案】 B2、GIF files are limited to a maximum of 8 bits/pixel，it simply means that no more than 256 colors are allowed in （）.A.an imageB.a fileC.a windowD.a page【答案】 A3、事务管理的特性叙述不正确的是A.事务管理特性包括：（1）原子性、（2）一致性（Consistency）（3）隔离性（Isolation）、（4）持续性（永久性）（Durability）B.原子性（Atomicity）是指数据库的逻辑工作单位。
C.隔离性（Isolation）是指可以被其他事务干扰。
D.持续性（永久性）（Durability）是指一旦提交，改变就是永久性的【答案】 C4、计算机中数据输入输出的控制方式有多种，“中断”方式的优点不包括（）。
A.I/O与CPU并行处理B.并行处理多种I/OC.实时响应突发事件D.批量传送数据【答案】 D5、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可选用收益法D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法【答案】 C6、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为(请作答此空)，一个对象具有多种形态称为( )。
《房地产估价案例与分析》真题及答案
2008年《房地产估价案例与分析》试卷一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。
乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。
若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。
（二）某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1 000万元建成办公用房一幢。
目前，该办公用房的市场价值为4 000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。
请问上述观点是否正确?为什么?（三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。
现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。
经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1．以商品住宅销售均价为基础估价；2．以商业用途土地价格为基础估价。
请问：1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。
2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。
一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析1. 引言房地产估价是指通过一系列方法和模型来确定房地产的市场价值。
对于购房者、开发商、金融机构和政府等各方来说，准确的房地产估价是做出决策的重要依据。
本文将通过分析一个实际的房地产估价案例，来介绍房地产估价的基本概念和方法。
2. 案例背景我们选取了一座位于中国某城市的高层公寓项目作为案例。
该项目共有50栋建筑物，每栋建筑物有30层，每层有10个单元。
其中，一到五层为商业用途，六到三十层为住宅用途。
3. 数据收集与处理我们收集了以下数据用于房地产估价：•房屋面积•房屋朝向•房屋楼层•建筑物年代•相关的市场数据，如附近同类房屋的售价和租金信息对于每一个房屋单位，我们通过市场调研和实地考察的方式进行数据收集。
收集到的数据需要经过清洗和处理，使其适合用于估价分析。
4. 估价方法为了获得房地产的市场价值，我们采用了以下几种估价方法：4.1. 市场对比法市场对比法是最常用的估价方法之一，它通过比较与被估价房地产相似的已售房产的价格来估计被估价房地产的市场价值。
在这种方法中，我们会比较相似房产的位置、面积、朝向、楼层等因素，并从中找到适当的调整因子来计算被估价房地产的市场价值。
4.2. 替代成本法替代成本法认为，一个房地产的市场价值应该等于建造一个同样规模、同样功能的新建筑物所需的成本。
在这种方法中，我们会考虑建筑成本、土地成本、装修和设备成本等因素，从而计算出房地产的市场价值。
4.3. 收益法收益法是针对出租房地产的估价方法。
它基于房地产的租金收益来估计其市场价值。
在这种方法中，我们会考虑租金水平、租期、租赁条件等因素，并计算出房地产的净现值和内部收益率，从而得出其市场价值。
5. 案例分析通过对收集到的数据和采用的估价方法进行分析，我们得出了该高层公寓项目的市场估价结果如下：•市场对比法估价：X万元•替代成本法估价：Y万元•收益法估价：Z万元在分析结果中，我们发现市场对比法和替代成本法得出的估价结果相对接近，而收益法得出的估价结果略低。
房地产案例分析答案
房地产估价案例分析作业一、问答题1、（1）应优先选用的估价方法是：收益法和比较法；（2）因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法；（3）在市场交易实例比较多的情况下，应选择比较法为另一种估价方法；（4）在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租约租金；租约期满后的租金收入用客观租金；现空置部分也要计客观租金收入；（5）将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。
2、房地产估价机构应搜集以下资料：（1）现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料；（4）该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
3、房地产估价师这样做的理由如下。
（1）①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等。
（2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限。
（3）估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均（客观）成本（或实际成本是历史，也不一定足社会平均（客观）成本）。
4、（1）甲公司可能提出的要求：①按改造后的办公用途市场价值进行评估；②对办公楼承租人损失进行评估；③对装修、改造费用进行评估。
（2）房地产估价机构可做的答复；①应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿；②经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失；③承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
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房地产估价案例分析作2016(答案)房地产估价案例分析作业一、问答题（3题，每题10分，共30分）1、请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?（2003年）（1）现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）；（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料；（4）该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；（5）相关税费；（6）贷款利率；（7）该地区类似居住物业开发的平均利润水平；（8）该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用；（9）市政配套费用和土地开发费用；（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
2、请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
（2004年）房地产估价师这样做的理由如下。
（1）①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等。
（2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限。
（3）估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均（客观）成本（或实际成本是历史，也不一定足社会平均（客观）成本）。
3、甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?（2004年）（1）甲公司可能提出的要求：①按改造后的办公用途市场价值进行评估；②对办公楼承租人损失进行评估；③对装修、改造费用进行评估。
（2）房地产估价机构可做的答复；①应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿；②经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失；③承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。
4、张某计划用自有闲置资金100万元购买1套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售，某房地产经纪机构向其推荐了市场价格无数为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，一套为酒店式公寓。
经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。
张某认为，普通住宅的投资回报率是5000*12/100000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000元/100000=7%，所以选择购买酒店式公寓。
请问：（1）张某的选择是否正确？（2）针对两类物业的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？5、某企业一幢4层办公楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无有偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。
若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。
二、单项选择题（一般2-3个大题，10个小题，共20分）1、答案：（1）C （2）D2、答案：（1）D （2）C3. 答案：（1）A（2）C 4、答案：（1）D（2）C三、案例分析题（一）试分析国土局认定该评估结果无效的理由可能有哪些？【参考答案】国土局认定该评估结果无效的理由如下。
（1）土地评估机构的从业范围不够。
（2）估价报告有效期超出时限。
（3）土地评估机构的注册证书超出有效时限。
（4）土地估价报告没有按照规范格式书写。
（5）该评估机构不具备土地评估资质。
（6）估价结果严重失实，不符合当地地价水平。
（二）【问题】1.仅就工作日志内容，判断事务所此次估价工作流程是否合理？存在哪些问题？2.确定土地估价事项的内容一般包括哪些？3.确定估价事项时，应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义？4.日志巾的估价技术路线是否合理？如果不合理原因何在？5.假如你是估价师，该如何设计估价技术路线？（2006年考试真题）【参考答案】1.估价工作流程不合理，存在以下问超。
（1）每项估价必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理。
（2）两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。
（3）应该先签订合同再迸行实质性估价活动。
（4）不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。
（5）估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。
（6）缺乏权属资料核实调查过程。
（7）由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。
（8）缺乏审核。
2.确定土地估价事项一般包括以下内容。
（1）确定估价对象。
（2）确定土地估价目的。
（3）土地估价期日。
（4）界定土地价格定义。
（5）土地估价中特别事项的说明。
（6）审核。
3.确定估价事项时，应从以下两方面对土地出让底价和回收价格迸行基本定义。
（1）住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定容积率、70年、出让土地使用权价格。
（2）对教育用地价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。
4.估价技术路线不合理，不合理的原因如下。
（1）出让底价主要依据月边拍卖价格进行比照确定不合理因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。
出让底价应该依照平均市场价确定。
（2）收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价迸行评估不合理因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市扬价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。
另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市扬比较法与收益还原法等方法迸行估价不合理。
5.（1）收回补偿价格的评估技术路线：先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。
（2）出让底价的评估技术路线：先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。
四、改错题1、改错如下：（1）计算管理费错，应为：2641102×5％=132055元；（2）计算销售税费和销售费用错，应为：14754340×（6%+3％）=1327891元；（3）计算利润错，应为：（P+2641102+132055）×20％=0.2P+5492312、改错如下：（1）写字楼年总收益计算有误，应为5×90％×10780×365=1770.62（万元）；（2）车位年总收益计算结果有错误，应为800×5×90％×12=4.32（万元）；（3）成本及运营费用计算中有错误，应为2140×28.75％=615.25（万元）；（4）计算收益价格中年期有误，应为V=a/r×[1-1/（1+r）n]=1433.8/13.8×[1-1/（1+13.8％）48.25]；=10371（万元）3、改错如下：（1）有效出租率有错误，应为90％×90％=81％；（2）年出租收入有错误，应为3×36585×80％×365=32048460（元）；（3）单位面积开发价值有错误，应为147465556／47370=3113.1（元/m2）；（4）土地价值计算有错误，未考虑土地交易税费，应为V×（1+5％）=3113.1-2118-423.6V=544.3（元/m2）4、改错如下：（1）结构差价计算错误。
结构差价比率为1:1.4，且建筑面积不能按700m2计算，应按420m2计算。
结构差价计算应为：920×（1.4-1）×420=154560（元）=15.456（万元）；（2）新增建筑面积成本计算错误。
新增建筑面积为280m2，而不是700m2。
新增建筑面积的成本计算应为：920×1.4×280=9360640（元）=36.064（万元）；（3）补交地价款计算错误。
不能用建筑密度60％，而应用建筑容积率2.5。
补交地价款计算应为：1800/2.5×700=504000（元）=50.4（万元）；（4）三项合计，计算应付款项为：15.456+36.064+50.4=101.92（万元）5、改错如下：（1）报酬率应为：10.28％；（2）年运营费用应为4257532元，不应包括折旧。
（《房地产估价规范》：对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获得收益的年限，选用对应的有限的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）。
五、指错题（一）答案如下：1．缺少估价师声明。
2．缺少估价机构资格等级。
3．估价对象描述中缺失关于土地形状、坐落、四至、基础设施、地势及水文地质等方面的描述。
4．价值定义中应注明用地类型、剩余土地使用年限及估价时点。
5．估价原则中少最高最佳使用原则。
6．估价方法中，估价一般应采用两种或两种以上的方法，而不应只选择一种。
7．因用两种货币表示估价额，因此需应注明估价时点的美元对人民币的汇率。
8．估价结果中应注明单位面积价格。
9．估价人员中应注明估价人员的估价资格或职称。
10．缺少估价报告应用的有效期。
11．缺少市场背景分析。
12．估价师测算过程中计算出出租纯收益时未考虑使用面积于建筑面积的比率。
13．计算××大厦商场部分价格时采用资本化率9.5％，未明确取值依据，且未考虑土地使用年期及空置率。
14．计算××大厦写字楼部分价格时，未考虑使用面积与建筑面积的比率。
15．未明确建筑物资本化率的取值依据，且未考虑土地使用年期及空置率。
16．计算××大厦写字楼部分价格时，不应扣除4000m2。
17．地价估算中未扣除开发商的开发利润。
（二）答案如下：1．“估价时间”用语错误，应为估价时点。
2．缺少估价原则。
3．估价方法中缺少选用的估价方法的定义。
4．未分析租金水平的变化趋势。
5．1层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响。
6．3层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响。
7．6层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数0.75。
8．年运营费用中不应计算土地使用费。
9．未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。
10．保险费计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物价值为基数计。
11.资本化率取值未说明理由和求取方法。
12．可获收益年限错，应为36年。
13．基准地价修正法中年期修正方法（公式）错。
14．基准地价修正法中已经过年期错，应为4年。