房地产估价案例分析

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1

二、成本法案例――＊＊仓库7

三、收益法评估案例――＊＊大厦11

四、基准地价系数修正法案例――解放大道一宗住宅用地13

五、机器设备评估案例――船舶18

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房

1．房地产位置状况

本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。

2．房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况

委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

B.比较因素条件表

比较因素条件表

C.交易情况修正

评估比较对象表

因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。

E.因素修正(详见下表)

比较因素修正表

经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

A＝22939（元/平方米)

B＝23417(元/平方米)

C＝23852 (元/平方米)

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3

＝23400(元/平方米)(取整)

二、成本法案例――＊＊办公楼

办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。

1．综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：

依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：

602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)

综合造价=557.8×551.88= 307,838.66（元）

2．前期及其他费用（5.16％）

（1）按工程比例收取：

勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；

城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；

标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；

工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；

工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。

安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。

工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的

0.06％）。

小计：557.8×5.61％＝31.29元/平方米

（2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）

人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）

城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米）

抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。

前期及其它费用小计：51.54元/平方米

3．资金成本

按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85%。故资金成本为：

（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2

=17.82（元/平方米）

4．重置成本合计

单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米

投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，

重置成本为627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元

5．成新率确定