我国农村土地证券化问题研究

我国农村土地证券化问题研究

摘要：当前，我国农村金融体系发展缓慢，农业发展融资困难，这将严重阻碍我国农业现代化的进程。随着市场经济的深入发展，经济证券化程度不断深化已成为发展趋势。农村土地证券化作为一项金融创新，为我们解决当前农村现代化建设中所面对的问题提供了一条新思路。文章基于资产证券化的基本理论，阐述了农村土地证券化的重要涵义和意义，探讨了农村土地证券化的运行模式，并具体分析了我国农村土地证券化实践过程中所需满足的一般条件

以及目前存在的诸多问题。

关键词：农村土地证券化；运行模式；一般条件；问题

引言

近年来，相对于我国第二、三产业的快速增长，作为基础产业的农业在我国经济中所占的比重却呈不断下降的趋势。当前，土地流转困难、农业融资不足、劳动力转移缓慢已成为制约我国农业发展的三个重要障碍。这些问题的根源在于我国现行的联产承包责任制。随着市场经济的发展，联产承包责任制已不能很好地促进农业经济的发展和农村问题的解决，该制度内在的缺陷反而使深层的问题和矛盾更加突显。因此，必须推进农村制度改革，而其改革的关键在于农村土地制度的改革创新。而土地作为一种不可再生、日益稀缺资源，对其实行证券化，筹集农业发展所需资金，将有助于解决农业经济发展所面临的诸多问题。

一、农村土地证券化的概念界定及其意义

农村土地证券化属于直接融资的范畴。所谓农村土地证券化，在我国现阶段应理解为农村土地承包权证券化，指以土地承包权或承包土地所产生的收益作为担保发行证券，成为资本市场上可流通的金融产品的过程。在农村土地证券化的过程中，是将土地承包权或使用权抵押，而非土地所有权。土地承包权证券化的类型主要有申请抵押贷款、发行抵押债券、发行股票等。这些贷款、债券和股票的风险主要取决于土地本身。

农村土地证券化的推行将有助于解决农村经济发展过程中的诸多问题。具有重要的意义。至少体现在四个方面：（1）土地证券化使得农村土地的价值货币化，为农村土地在更大范围内流转创造了条件，提高了土地资源的利用效率；（2）土地证券化为农业生产发展找到了一条筹措资金的途径；（3）吸引大量非农资本进入农业领域，拓宽了农业投资渠道；（4）大资本容易收购土地承包权，实行规模化经营，有利于推进农业现代化建设。

二、农村土地证券化运行模式

农村土地证券化是以土地承包权或其未来收益作为担保。土地证券化的参与者主要包含证券发起人、特设目的机构、证券承销商、投资者四类。证券发起人一般是土地所有者或土地开发者。农村土地证券化模式的具体流程如下：（1）证券发起人将经营权限内的土地承包权或其未来收益抵押给当地金融机构获得贷款；（2）金融机构将抵押资产通过出售、信托等方式转让给特设目的机构（spv，special purpose vehicle）；（3）spv机构对抵押资产进行组合，

通过信用增级、评级之后设计出相应的证券化产品，并委托投资银行等证券承销机构在资本市场上出售；（4）证券承销机构向投资者出售证券并从中获得佣金；（5）spv机构对发起人的抵押资产进行托管，并向投资者每年支付资产的经营所得，偿还投资者本息。

三、农村土地证券化的一般条件

1.农民土地承包权长期存在。由于承包土地证券化是将农民的土地承包权作为抵押向社会融资，其偿还期限一般较长，这就要求农民的土地承包权长期稳定存在。我国已经从政策的角度明确指出在30年以后，承包土地没有调整的必要，而且国家正在为承包土地的长期化进行研究。因此，承包土地长期化已经为期不远。

2.承包土地具有财产性质是其能否证券化的前提。承包土地若不具有财产性质就不能作为抵押，也就不能用来证券化。从我国实际来看， 1993年颁布的《农业法》、2002年颁布的《农村土地承包法》明确了农户承包土地的各种财产方面的权利。随着土地制度的变迁，承包土地的财产性质将逐渐明确，农民在土地上将享有充分的财产权。

3. 农民对土地的依附性降低，承包土地已不再是农民的就业生存保障。只有在农民有了其他稳定的就业渠道，或者承包土地折价入股的收入足以维持生存后，农民才可能把承包土地作为股份进行投资、出租。随着我国城乡第二、三产业的发展，农民就业渠道日趋多元化，部分地区承包土地收入已不是农民惟一的收入来源，这就大大降低了农民对土地的依赖，淡化了土地的社会保障功能。

4.承包土地必须具有生产要素性质。土地资本化的前提条件是土地必须是生产要素，而土地成为生产要素的一个重要特征是土地能够流转。我国政策已经明确规定土地可以有偿流转，这就表明目前我国承包土地已经具有部分生产要素性质。

另外，拥有保证承包土地使用权流转的制度环境、成熟完善的地产市场和资本市场、健全的金融服务中介机构制度、完善的法律保障体系等都是保证农村土地证券化正常运行的必要条件。

三、农村土地证券化存在的问题

农村土地证券化是一项复杂的工程，保证其正常运行需要满足诸多的条件。然而，现阶段部分条件仍不完全具备，农村土地证券化的推行仍面临诸多问题和挑战。

1.农村土地产权不清、主体不明。明晰的土地产权制度是我国农村土地证券化的必要前提。然而现实中，由于我国农村土地产权模糊、产权管理法规不健全，各利益集团对土地随意干涉，进行土地利益争夺，导致农村耕地流失严重、农民土地权益不断受损。

2.缺乏相应的法律保障体系。目前我国资本市场还处于初级阶段，对农村土地证券化的实践更是处于探索中。直接针对资产证券化的新的法律框架还未形成，而原有的法律制度规定将对土地证券化实际操作造成很大的法律约束。尤其是在特设目的机构的设立及监管、抵押资产信用评估及信用增级、破产隔离制度等方面缺乏明晰的法律规定。

3.金融中介机构不发达、相关制度不健全、专业人才缺乏。金融

中介机构的服务质量和业务水平直接关系着农村土地证券化能否

成功运作。而目前我国农村资金规模偏小，农村金融中介机构不够发达，其中信用担保、信用评级、土地评估等机构缺乏，相关制度也不健全。当前能够承接农地证券化的金融机构也严重缺失，中国农业银行、中国农业发展银行和农村信用社均难以承担为成千上万农户土地承包权抵押提供贷款并顺利承接土地证券化这一复杂的

工程。另外，资产证券化在我国还是一项全新的业务，专业操作复杂，对人员素质要求较高，人才缺口巨大。尤其是农村土地证券化，还需要专门的人才和广大农村劳动者打交道，这就更凸显了人才的不足。

四、结论

目前而言，农村土地证券化虽然是化解农业发展困境的一项全新的措施，在理论设计和实践操作上还需要不断完善。但笔者认为，任何新兴事物的发展从来都不是一蹴而就的，农村土地证券化的发展也需要一个渐进的过程。可以通过试点探索农村土地证券化的可操作模式，并在农民、企业、金融机构、投资者加以肯定的基础上再进行更大范围的推广。与此同时，国家从宏观政策和法律法规方面给予相应的支持和优待，以使参与各方得到切实的利益，逐步破解我国农村土地证券化所遇到的困境。

参考文献：

[1] 范恒森.土地证券化与中国农业发展.经济研究，1995（11）：68-71.