两大增值税说不清楚的关系——增值税对土地增值税清算的影响
分析土地增值税清算常见问题及对策
分析土地增值税清算常见问题及对策摘要：在房地产企业的发展中土地增值税能够有效抑制房地产价格，提高房地产的收益，并且为推动财政收入起到良好的基础作用。
但是从整体角度分析，土地增值税清算是十分复杂且宏达的工程，所涉及到的内容比较多，尤其在清算审核中会面临非常多的问题，故此本文主要从理论角度，对现阶段土地增值税清算中常见的问题展开分析，并提出有效对策。
近几年，在社会经济的快速发展下，有关土地增值税方面的政策被体积，且政府力度有所提升，但是因为受主客观因素影响，所以在土地增值税清算过程中仍旧存在非常多的缺陷，导致土地增值税清算演变的比较困难。
对比积极探究其问题，提出有效对策具有重大现实意义。
一、当前我国土地增值税清算的现状在上个世纪末端土地增值税被体积，且在1993年国家颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，次年土地增值税对房地产价格抑制，提升房地产经济效益起到了重要推动性。
尤其在新时期，我国实现了对房地产的宏观调控，税务局也颁布了相应的土地增值税征管文件，针对清算条件、收入确定等给予了明确的规定。
根据对相关文献的分析得知，其核定征收率不可低于5%，不得高于10%，这样一来能够有效推动纳税人对土地增值税进行清算，实现税法的公平。
当然在时代的不断发展下，各个地区的税务机关也督促纳税人进行清算，保证各项政策的有效实施，但是因为受到诸多因素的影响，比如税制设计，导致其清算过于困难，各类问题层出不穷，需要加以研究。
二、现阶段土地增值税清算常见的问题(一)清算主体与审核主体过于被动从属性上分析，土地增值税清算过程中所涉及到的环节比较多，包括了规划、立项、取地、建设、验收、销售、结算、清盘、确认收入等等，并且时间跨度比较大，少则一两年，长则十几年，并且其中所涉及到的核算内容比较多，工作量重大，因为财务会计人员自身素养欠缺，能力呈现出参差不齐的现象，对其土地增值税清算有抵触心理。
还有诸多企业并没有认识到自己的主体地位与作用，在土地增值税清算过程中没有严格按照土地增值税清算规定与法律，发挥自己的作用与价值。
土地增值税清算面临问题及建议
近年来，房地产开发方式日趋多样化，开发过程中相关资料繁多、财务核算数据量大，给税收征管尤其是土地增值税清算工作带来不小难度。
同时，在当前税收风险管理体系逐步完善的背景下，作为财税风险应对手段之一的纳税评估所起到的作用越发重要，但由于征纳双方信息不对称，税务机关很难针对该税种形成有效的风险指标模型进行风险识别，影响了纳税评估效果。
本文立足税收征管实际，深入分析了当前土增清算环节在政策、征管方面存在的问题，以及制约纳税评估效果的因素，并提出做好土增清算工作的相关建议。
一、当前土地增值税清算工作面临的问题土地增值税常被认为是基层税务机关征管难度最大的税种之一，实际工作中，土地增值税清算审核面临税收立法不完善、征管监控难度大及企业利用政策漏洞避税等问题，需要引起税务机关的重视。
（一）政策法规有待进一步完善1.政策规定滞后对当前征管工作难以形成有效支撑《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及为数不多的几个规范性文件组成了总局层面政策体系，且大多颁布时间较早，随着房地产经营形式的多样化，难免出现不适应的地方。
如对于售后回租行为，税企双方很容易产生意见分歧。
实际操作中，各地出台相应具体执行政策，地方性差异较为明显，造成税负不公。
因土地增值税尚未立法，各地房地产开发情况不尽相同，总局常以《通知》、《批复》等形式针对土地增值税征管过程中的问题做出规范，存在政策滞后性，给基层清算审核工作带来困难。
2.政策依据不足不利于基层操作执行土地增值税同企业所得税在收入归集、成本核算方面具有一定相似度，但企业所得税核算范围广泛，土地增值税只是截取房地产企业销售行为产生的收入和相对应的成本，要求应当更为精准，但相对的政策依据较企业所得税少之又少。
例如：开发成本主要在受益对象间分摊，但税企双方对受益原则判定标准不一，对土地增值税计算结果产生较大差别。
尤其针对清算单位和非清算单位之间的成本分摊，税企双方分歧很大，甚至出现“讨价还价”的现象，影响税法刚性。
税务机构改革后土地增值税清算管理存在的问题和建议
2021年6月第3期第34卷（总第179期）湖南税务高等专科学校学报Journal of Hunan Taxation CollegeVol.34No.3Jun.2021税务机构改革后土地增值税清算管理存在的问题和建议黎涛（国家税务总局郸城县税务局税收风险管理股，山东郸城274700）摘要：税务机构改革后，土地增值税充分发挥了增加财政收入、调控房地产市场健康发展等职能。
但土地增税清算管理在税收政策贯彻执行、税务机关征管、企业账务处理等方面存在的问题不容忽视。
结合工作实践，提出其完善土地增值税立法、强化税收征管、提高企业财务核算的针对性建议。
关键词：土地增值税；清算管理;风险建议中图分类号：F810.423文献标识码：A文章编号：1008-4614（2021）03-0029-05税务机构改革后,随着土地增值税征管手段逐步完善，清算管理日益精细，土地增值税规模越来越大，充分发挥了增加财政收入、调控房地产市场健康发展等职能。
土地增值税是财产行为税种中管理难度大、风险比较高的稅种,如何有效加强土地增值稅管理、防范税收执法风险，成为各级税务部门领导关注的焦点。
一、土地增税清算管理存在的问题（一）税收政策在贯彻执行中存在的矛盾和问题1.开发集体土地不征土地增值税有失税收公平。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称土地增值税暂行条例》）第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值稅的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
该条款把集体土地开发房地产排除在外,这对于进行国有土地开发的房地产企业来说是不公平的。
近年来，城乡结合部房地产开发日益红火，对一路之隔的国有土地和集体土地开发，楼房交易价格相差不大，土地购置价款、建筑工程成本、“三项费用”等支出也悬殊不大，但由于土地性质不同而影响是否征收土地增值税，很显然有些不妥。
2•土地增值税预征率偏低。
浅析土地增值税的征管和清算——从《土地增值税清算管理规程》出台谈起
征 比率 等 。针 对 这 一 情 况 ， 税 总 局 于 国
２０ ０ ９年 ５月 底 出 台了 《 地增 值 税清 土 算管 理规程 》 自６月 １日起 开始施 行 。 ， 土地增 值税 缘何清算 征 收不力 ？ 在土地 增值 税 的清 算 过程 中究 竟有 何 困 难 和
阻力 ？ 了解 这一税 种必须 从其 概念和 要
征管历 程说起 。
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２０ ０ ７年 开 始 的土地 增 值税 清 算是 加强 土地增 值税征 管 的一 项 具体措 施 ， 备受房 地产界 关注 ， 由于这项 ＿作 难度 丁 大 ． 于正加 大力 度堵 漏增 收 的税 务部 对
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体来 说 。 土地增 值税 清பைடு நூலகம் 会增加 房地 产 开 发商 的成 本 ， 由于土地增 值税 实行 的
是 超 率 累进 税 率 ， 期 内无 法 将 税 负 转 短
房 地 产 开发企 业 土 地增 值 税 清算 管 理
有关 问题 的通 知》 规定从 ２ ０ ， ０ ７年 ２月 １日起 开 展 房 地产 企业 土 地 增 值 税清
于 １９ ９４年 １月 １日起 实 施 ， 这 是 我 国
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策1. 引言1.1 背景介绍土地增值税是指在土地出让、转让等行为中，根据土地增值的部分征收的税费。
土地增值税清算是指对土地增值税进行结算和清缴的过程。
当前土地增值税清算中存在着诸多问题，影响着税收公平和效率，需要加以解决。
信息不对称导致了土地增值税清算过程中难以监督和纳税人缴税遵从度不高。
征收标准不清晰使得各地政府对税费的征收存在较大的主观性，影响了税收公平。
监管不到位也使得税收征收难以得到有效管理和监督。
针对这些问题，需要采取一系列对策，如加强信息公开，提高纳税人的了解和配合度；明确征收标准，减少政府主观性的干扰；加强监管力度，提高对税收的管理和监督效果。
通过解决这些问题，可以更好地促进土地增值税清算的顺利进行，提高税收的公平性和效率性。
1.2 研究目的研究目的是为了更深入地探讨当前土地增值税清算中存在的问题，并提出相应对策，从而完善土地增值税征收制度，促进税收管理的规范化和有效性。
通过分析问题根源和影响，加强信息公开、明确征收标准、加强监管力度等对策，可以有效解决土地增值税清算中存在的问题，提高税收征收的公平性和透明度，推动税收管理的现代化和规范化。
研究目的还在于希望为土地增值税清算提供理论支持和政策建议，为我国税收制度的完善和税收管理的提升做出贡献。
通过对土地增值税清算问题及对策的探讨，也有助于引导广大纳税人遵纳税法法规，增强纳税意识，促进税收合规，构建和谐税收征收环境，实现税收管理的良性循环和可持续发展。
1.3 研究意义土地增值税是一种国家对土地增值所征收的一种税收，是一种重要的财政收入来源。
土地增值税清算是指在土地转让或出让过程中，对土地增值所产生的税款进行结算和征收的管理过程。
当前土地增值税清算中存在着一些问题，这些问题影响了税收的公平和效率。
研究当前土地增值税清算中存在的问题并提出对策具有重要的意义。
研究当前土地增值税清算中存在的问题可以帮助政府更好地了解当前税收体系存在的弊端，及时调整税收政策，提高税收征收效率。
公告 2016 70 营改增后土地增值税计税依据和增值税不同
金额。 六、关于旧房转让时的扣除计算问 题 营改增后，纳税人转让旧房及建筑物， 凡不能取得评估价格，但能提供购房发 票的，《中华人民Байду номын сангаас和国土地增值税暂 行条例》第六条第一、三项规定的扣除 项目的金额按照下列方法计算： （一）提供的购房凭据为营改增前取得 的营业税发票的，按照发票所载金额 （不扣减营业税）并从购买年度起至转 让年度止每年加计 5%计算。 （二）提供的购房凭据为营改增后取得 的增值税普通发票的，按照发票所载价 税合计金额从购买年度起至转让年度止 每年加计 5%计算。 （三）提供的购房发票为营改增后取得 的增值税专用发票的，按照发票所载不 含增值税金额加上不允许抵扣的增值税 进项税额之和，并从购买年度起至转让 年度止每年加计 5%计算。 本公告自公布之日起施行。
国家税务总局关于营改增后土地增值税 若干征管规定的公告 国家税务总局公告 2016 年第 70 号 全文有效 成文日期：2016-11-10 为进一步做好营改增后土地增值税征 收管理工作，根据《中华人民共和国土 地增值税暂行条例》及其实施细则、 《财政部 国家税务总局关于营改增后契 税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依 据问题的通知》（财税〔2016〕43号） 等规定，现就土地增值税若干征管问题 明确如下： 一、关于营改增后土地增值税应税收入 确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增 值税应税收入不含增值税。适用增值税 一般计税方法的纳税人，其转让房地产 的土地增值税应税收入不含增值税销项 税额；适用简易计税方法的纳税人，其 转让房地产的土地增值税应税收入不含 增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征
第六条如下：六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处 理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国 税发[2006]187 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目 的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户 支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值 按国税发[2006]187 号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地 安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税清算已成为一个极为重要的问题。
然而，当前土地增值税清算中仍然存在一些问题。
首先，一些房地产开发商通过合理避税手段，逃避交纳土地增值税。
例如，他们可能
通过非正常损益来减少应纳税额，或者将土地转让的利润转移到其他公司或国家，从而减
少纳税义务。
其次，一些地方政府存在滞留等待清算土地增值税的情况。
这可能是因为政府的财务
能力有限，或者因政府与开发商之间的利益纠葛而迟迟未能清算税款。
面对这些问题，可以采取以下对策：
首先，应加强对房地产开发企业的税收管理和监管。
政府应设法确保开发商按时缴纳
税款，避免其通过非法手段逃避交纳税款。
其次，应建立严格的法律法规，加强政府和开发商之间的协作和合作。
政府应更好地
利用现有税收制度来促进房地产市场的健康发展，并保护消费者和利益相关者的权益。
最后，应加强公众的宣传和教育，提高房地产市场的透明度和公正性。
公众平台应该
向人们传达清算土地增值税的重要性，并让他们了解政府如何监督市场并保护他们的权益。
总之，应积极采取措施解决当前土地增值税清算面临的各种问题。
只有通过合理有效
的手段解决这些问题，才能促进房地产市场的健康发展，并为国家的经济繁荣做出贡献。
土地增值税清算存在的问题及对策
土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖,促进房地产开发健康发展的重要举措.加强土地增值税征管,有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。
然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看,当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。
一、存在问题1、政策宣传不够.对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低，突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款,填报土地增值税清算的各种报表困难,加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感,从而造成了工作的被动性。
2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。
而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施,公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。
3、销售收入不真。
一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象.在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算,将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。
使得开发商所申报的收入与实际不符,这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。
4、清算工作量大.土地增值税清算工作是一项全新的工作,工作量大、项目多，实际操作难度大,税收成本高。
一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目.而且，房地产开发大部分是滚动开发,房地产开发项目周期长,在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策1.缺乏有效的监督机制。
土地增值税清算涉及多个部门和层级，但目前监督机制不够完善，监管责任模糊，容易出现监管空白和监管不到位的情况。
2.数据不准确。
土地增值税清算需要大量的数据支持，但目前土地资源管理部门的数据管理不规范，数据不准确，给税务部门的清算工作带来了困难。
3.复杂的审批程序。
土地增值税清算需要经过多个部门的审批，流程繁琐，审批周期长，容易出现审批延误和审批效率低下的情况。
4.税收征管不到位。
土地增值税清算涉及到巨额资金流动，但当前税务部门对于土地增值税清算的征管工作不到位，征收税款的凭证核实不严格，容易出现虚高虚报的情况。
对于以上问题，可以采取以下对策：1.建立健全监督机制。
加强税务管理部门和土地资源管理部门之间的协作，明确各部门的监管职责和权责，建立有效的协调机制，强化对土地增值税清算的监督。
2.加强数据管理。
土地资源管理部门应加强数据管理，规范数据采集和统计工作，提高数据准确性，确保提供给税务部门的数据真实可靠。
3.简化审批程序。
对于土地增值税清算，可以进一步简化审批程序，推行“一窗受理”和“一次性办结”，减少审批环节，提高审批效率。
4.加强税收征管。
税务部门应加强对土地增值税清算的征管工作，加强对纳税人的核查和检查力度，确保征收税款的凭证真实可靠，有效遏制虚高虚报行为。
5.加强宣传和培训。
通过加强对土地增值税清算政策的宣传，提高纳税人的税收意识和法律意识，加强对税务部门和土地资源管理部门工作人员的培训，提高他们的专业素质和业务水平。
当前土地增值税清算中存在的问题主要是监督机制不完善、数据不准确、审批程序复杂和税收征管不到位等方面，需要采取有效的对策来解决这些问题，提高土地增值税清算的效率和质量。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
一、存在的问题
1. 缺乏统一的土地增值税清算标准。
由于各地的土地交易规模和性质有所不同，土
地增值税清算的标准也存在较大的差异，导致了土地增值税清算的统一性较差。
2. 土地增值税清算过程复杂。
土地增值税清算涉及到多个环节和多个部门，相关手
续和文件繁琐，操作流程复杂，给纳税人和地方政府带来了较大的压力。
3. 审核和监督不严格。
在土地增值税清算过程中，一些不法分子往往通过虚构土地
价值等手段规避税收，而相关部门的审核和监督不严，导致了税收损失和不公平竞争现
象。
4. 信息不透明。
在土地增值税清算过程中，一些地方政府和相关部门存在信息不透
明的情况，导致了信息不对称，给纳税人和企业带来了很大的困扰。
5. 法律法规不完善。
目前，我国土地增值税清算的相关法律法规存在许多不完善之处，比如税率、扣缴义务等方面的规定不够清晰，造成了一些纠纷和争议。
二、对策
1. 建立统一的土地增值税清算标准。
相关部门应对土地增值税清算标准进行规范，
建立完善的土地增值税清算标准体系，明确土地交易的种类、地区、性质等相关细则，保
证土地增值税清算的公平性和一致性。
3. 完善审核和监督机制。
相关部门应加强对土地增值税清算的审核和监督，建立健
全的审核机制和监督体系，加大对不法分子的打击力度，保障税收的合规性和公平性。
5. 完善法律法规。
相关部门应积极完善土地增值税清算的相关法律法规，明确税率、扣缴义务、纳税人权利等方面的规定，排除法律法规的漏洞和隐患，保障纳税人和地方政
府的合法权益。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策一、存在的问题1. 数据不真实在土地增值税清算过程中，存在着一些地方政府部门为了减少税收负担，可能会故意提供不真实的土地增值数据。
这种情况下，税收的征收和使用就会受到很大影响。
2. 法律规定不清晰目前土地增值税的法律规定相对比较复杂，而且很多地方政府部门对于具体的规定并不是很清晰。
这种情况下，很容易导致纳税人对相关法律不太了解，从而影响税收的征收。
3. 稽核不到位在一些地方，土地增值税的稽核工作并不是很到位，导致税收的征收和使用出现一定程度的混乱。
这种情况下，很容易导致一些不法分子利用漏洞逃避税收。
二、对策1. 完善征收机制要解决当前土地增值税清算存在的问题，首先需要完善征收机制，提高税收的公正性和透明度。
建立健全的税收征收机制，加强对税收数据的真实性审核，防止数据造假，保证税收的有效征收。
2. 加强法律规定的明确性对于土地增值税的法律规定，需要加强明确性，让纳税人和相关部门更清楚地了解相关法规。
这样既可以避免因为法律规定不清晰导致的纠纷，也可以提高税收的征收效率。
3. 加强稽核工作加强土地增值税的稽核工作，提高稽核的到位率和深度，保证税收的征收和使用的有效性。
对于存在违法行为的个人或者企业，及时进行处罚，加大对违法行为的打击力度。
4. 提高宣传教育力度针对土地增值税相关法规和政策，加强宣传教育力度，增强纳税人对相关法规的了解和遵守。
通过宣传教育，提高纳税人的自觉性和主动性，减少违法行为的发生。
当前土地增值税清算中存在的问题需要引起我们的高度重视。
只有加大监管力度，完善征收机制，加强法律规定的明确性，加强稽核工作，提高宣传教育力度，加强协作机制，才能有效解决当前土地增值税清算存在的问题，提高土地增值税的征收效率，确保税收的有效使用。
希望未来通过我们的努力，能够建立更加完善的土地增值税征收机制，让税收的征收变得更加公正、透明、高效。
浅析土地增值税清算税收筹划
浅析土地增值税清算税收筹划【摘要】土地增值税清算税收筹划是房地产领域中的重要议题，对税收政策和房地产市场发展起着重要作用。
本文从土地增值税的基本原理入手，介绍了土地增值税清算的主要内容，分析了土地增值税清算的税收筹划考虑因素，并探讨了税收筹划方法和实践。
结合实际案例，指出土地增值税清算税收筹划的重要性，以及其未来的发展趋势和改进方向。
通过对土地增值税清算税收筹划的深入分析，可以更好地指导税收政策的制定和执行，促进房地产市场的健康发展，实现税收和经济效益的双赢。
【关键词】土地增值税、清算、税收筹划、基本原理、主要内容、考虑因素、方法、实践、重要性、发展趋势、改进方向1. 引言1.1 概述土地增值税清算税收筹划土地增值税清算税收筹划是指对土地增值税进行合理筹划和清算的过程。
土地增值税是指在土地转让过程中，根据土地增值额按照一定税率征收的一种税收。
土地增值税清算税收筹划是指针对土地增值税的相关规定和政策进行分析，通过合理的财务安排和税收规划来降低税负，提高税收效益。
土地增值税清算税收筹划是企业在进行土地转让过程中需要认真考虑的问题，通过对土地增值税的基本原理、清算内容、税收筹划考虑因素、方法和实践进行深入分析和研究，可以帮助企业更好地规划和管理税收，提高财务效益。
在当前经济形势下，土地增值税清算税收筹划的重要性日益凸显。
有效的税收筹划不仅可以降低企业负担，还可以推动经济发展，促进社会稳定。
深入研究土地增值税清算税收筹划的相关问题，探讨其发展趋势和改进方向，对于促进税收体制改革和完善具有积极意义。
2. 正文2.1 土地增值税的基本原理土地增值税是指在土地转让过程中因土地价值增加所获取的利润而需缴纳的税费。
在我国，土地增值税是一种重要的税收收入来源，也是调节房地产市场和推动城市经济发展的重要手段。
土地增值税的基本原理主要包括以下几点：土地增值税是一种按照土地增值额计税的税收制度。
即税收的基础是土地转让的增值部分，而非土地的总价值。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策土地增值税是指在土地经过开发、利用过程中所产生的增值部分，按照一定的比例从相关主体的收益中提取出来所征收的一种税费。
土地增值税具有重要性的财政税种特点，是国家税收体系中的重要组成部分。
然而，我国土地增值税清算定价存在一些问题，可以采取以下措施解决。
问题一：土地增值税清算计算不精准问题。
土地增值税清算计算存在的不精准问题是造成土地增值税清算纠纷的一个重要原因。
土地增值税清算计算不精准，是指清算计算所得的数值和实际情况不符，这样的计算肯定会出现误差。
造成这个问题的原因有很多，其中最常见的是土地增值税的税基和税率一直在变动，以及土地增值税征收标准的不清晰等问题。
对策一：建立精准清算计算体系。
建立精准清算计算体系是解决土地增值税清算计算不精准问题的重要途径。
首先，可以借鉴发达国家的土地增值税清算计算体系，建立全面、精细、先进的土地增值税清算计算框架，完善政策法规，整合数据资源，确保土地增值税税基与税率稳定、明确，从而减少计算误差和风险。
其次，可以通过培训和考核等方式，提高相关人员的业务素质和计算能力，确保其能够准确、快速地进行土地增值税清算计算工作。
土地增值税清算程序不规范问题是指清算程序存在缺失、不全面等情况，导致土地增值税应纳税额和实际纳税额之间产生差异。
在现实生活中，由于土地增值税的征收标准、范围和税额等问题不断变化，土地增值税清算程序也面临着诸多挑战，缺乏统一规范的清算程序不利于解决土地增值税清算纠纷。
对策二：建立全面规范的清算程序。
建立全面规范的清算程序是解决土地增值税清算程序不规范问题的关键。
首先，可以制定相关税收政策法规，明确土地增值税清算程序的应有程序流程、步骤和监管机构，促进纳税人对政策法规的合法理解和遵守。
其次，可以通过强化信息披露、有关部门之间的协同配合等多种方式，完善土地增值税清算程序，使其全面规范、透明、公正、高效，最终避免存在的税收纠纷。
统一土地增值税清算标准是解决土地增值税清算标准不清晰问题的一个有效方法。
浅谈土地增值税清算能影响与对策
据 搜房 网对 已经发 布 公 告 的 １ 家 上 们的最后 一根 稻草 。 ４ 但有 的小 型 房企 确实
使 市房 企统 计 ， 截至 ６ Ｏ ， 月ｌ日 恒大、 科、 万 绿城 、 会 由于 税 收 清 算 造 成 资 金 链 压 力 ， 得 其
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２ １年５ ９ ｌ （ ００ 月１Ｅ 发布 《 关于土 地 增值 税 清算 亿 行列 ， 中万 科 １ ５ 其 － 月销 售金 额 达 ￣１８ 将 生 地变 为熟 地 后转 让 ， （ ０ ２ 属于国家鼓 励的
同比去 年 同期的 ２ ９ 元 增 ￣ １ ％， 投 资 行 为， ３亿 Ｉ７ Ｉ 因此 ， 计 算 应纳 增值 税 时 ， 在 不 有关 问题 的通 知 以下 简称 “ 通 知 ） （ ”， 明 亿 元 ，
制需求 ； 收 意在 逼 出供 应。 前 全国大 力地 产 、 桂 园、 大 地 产 、 而税 目 碧 恒 绿城 中国、 中海 基 本 的投资 回报， 以调动其 从 事房 地 产 开
对 土 部 分 开 发商 未严 格 预 提 土 地 增 值 税 ， 各 地 产 和 万 科 均 呈 现上 升 态 势 。 于 这 些 发 的积 极 性 。 地 增 值 税 的优 惠政 策 还 一 不 的状 规 定 ， 造 普 通 标 准住 宅 出售 ， 增 值 额 建 其 地实 际的预征 率普 遍 在１ ％左右， 而实际清 大型 房 企来 说 ， 直就 处 于“ 差钱” 算 的很 少， 果 按 照两 个 通 知 严 格 实 施 ， 态， 如 土地 增值 税 清算 并不能对 其 产生真 正 未 超 过 扣 除项目金 额 之 和２ ％的， ０ 予以免
土地增值税清算的难点及对策
土地增值税清算的难点及对策土地增值税是一种在土地转让或者抵押贷款等情况下征收的税费，它是一项重要的财政收入来源。
然而，土地增值税清算过程中存在着一些难点，需要制定相应的对策来解决。
本文将探讨土地增值税清算的难点，并提出一些可能的对策。
首先，土地增值税清算中的难点之一是审计问题。
审计是土地增值税清算的关键步骤之一，但由于土地交易的复杂性和数据的庞大性，审计过程常常会面临一些困难。
原始交易数据的准确性和完整性是审计的核心问题之一。
因此，对于土地增值税清算，应建立一个严格的数据管理系统，确保数据的及时、准确和完整。
其次，土地增值税清算中的另一个难点是税款征收。
由于土地增值税涉及到多个环节和多个主体，税款的征收难度很大。
在土地交易中，买方、卖方、中介机构和政府税务部门等各方都要履行相应的纳税义务。
然而，有些纳税主体可能存在逃税、避税等行为，导致税款被逃避或减少。
因此，应加强对土地增值税的监管，加大对逃税行为的打击力度，并制定更加严格的税收政策和法规。
此外，土地增值税清算中还存在着价值评估的难题。
土地增值税的征收是根据土地的增值金额计算的，而土地的价值评估是一个相对复杂的过程。
土地价格受到众多因素的影响，如地理位置、土地用途等。
因此，为了解决价值评估的难题，应建立一个科学的评估体系，采用先进的评估方法和工具，确保土地增值税的准确计算。
另一个难点是土地增值税政策的稳定性。
土地增值税是一个涉及到各个利益方的政策，因此政策的稳定性对于土地增值税的清算尤为重要。
政策的频繁调整或变动会给纳税人和税务机构带来较大的困扰，也会对土地市场的稳定性造成不利影响。
因此，应制定稳定的土地增值税政策，并加强政策的宣传与解释，增强纳税人的合规性意识。
此外，土地增值税清算还面临着信息不对称的问题。
由于土地交易信息的不完全性，纳税人和税务机构之间存在信息不对称的情况。
纳税人可能隐藏或故意误报交易情况，导致税务机构无法获得真实的交易信息。
土地抵减销项税--土地增值税清算土地成本扣除的两种观点
土地抵减销项税--土地增值税清算土地成本扣除的两种观点由于我国土地所有权归国家所有，而国家又不是增值税纳税义务人，土地并没有采取进项抵扣的增值税处理方式，国有土地的出让行为无法按现行增值税规则作进项税额抵扣处理，因此政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
对于采取简易计税的纳税人来说，按5%征收率计税已经考虑了避免重复征税的因素，因此不得再扣除购入的土地价款。
支付的土地价款包括：1.向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2.土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
3.在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
支付的土地价款不包括市政配套费等政府收费、契税、土地配套费等其他费用。
土地款扣除凭证：1.在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。
2.扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。
可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。
请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额(销项税额抵减后的金额)扣除?分析：一、会计处理(一)购入土地时：借：开发成本—土地成本 22500贷：银行存款 22500(二)确认收入时：借：预收账款 46600贷：主营业务收入 42752.29应交税费——应交增值税(销项税额) 3847.71(三)结转土地成本时：借：主营业务成本—土地成本 16875贷：开发产品 16875解：根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
当前土地增值税清算中存在的问题和对策
当前土地增值税清算中存在的问题和对策增值税是国家重要的财政税收之一，它是指在商品和服务征税环节中，由增值税纳税人为了履行法定义务，向国家缴纳的税款。
在房地产领域，土地增值税是一项重要的税收，是房地产开发者开发土地所应缴纳的税款，也是城市土地增值过程中的必要环节。
然而，在当前的土地增值税清算中，还存在着一些问题，需要引起我们的关注。
本文将从以下几个方面探讨当前土地增值税清算中存在的问题以及对策。
1.1土地估价不准确土地增值税的主要计算公式是：土地增值税=（土地出让价款-土地取得成本）×土地增值税税率。
其中“土地出让价款”是根据土地估价的结果得出的，如果土地估价存在偏差，就会影响到土地增值税的计算。
但是，目前的土地估价仍然存在一定的不准确性，导致增值税计算时存在跑偏的情况。
这不仅会导致纳税人负担过重，也会导致地方政府税收减少，难以维持公共服务的投入和基础建设的发展。
1.2 计税方式不透明目前，土地增值税计算的方式还存在一定的不透明，在不同地区的计税方式也存在较大的差异，导致纳税人难以对自己的税负做出准确的估算及规避税负。
例如，有些地区依据土地估价来计算税款，而有些地区则是依据建筑面积来计算税款。
这样的不规范和不透明的计税方式，使得纳税人的行为困惑，也增加了土地增值税清算的不确定性。
1.3 税务管理不规范土地增值税的征收管理是税收合规的重要组成部分，它涉及到税务部门的政策宣传、征收管理、资料审查、纳税人服务等方面的具体工作。
然而，现实中还存在着一些税务部门管理不规范的情况，使得一些纳税人存在对税务政策的误解、对税收合规的紧迫程度的低估、信息披露不充分等问题。
这些问题都会影响纳税人在税收合规上的主观意愿和经济效益，对土地增值税清算也产生了一定的负面影响。
针对上述问题，我们可以从以下几个方面探讨对策。
2.1 土地估价的科学性和独立性为了确保土地估价的准确性和独立性，我们应该加强土地估价机构的建设，实施与评估机构业务特点相适应的评估技术和程序。
土地增值税清算纳税筹划之增值额、增值率与税负关系
土地增值税清算纳税筹划之增值额、增值率与税负关系对于房地产开发企业来说，土地增值税是一个绕不开的话题，因其适用四级累进税率，并且最高税率达60%。
在60%的边际税率情况下，收入或者成本每变动1元，其税负直接变动0.6元，这在世界各地的税种里也是少有。
增值税的税负率直接决定了整个项目的税负，进而影响项目的净利润。
假设将房开企业的开发成本都可扣除（不含加计扣除和计算扣除项目），在收入固定为100，在不同毛利率条件下，应交土地增值税的变化如下表一。
从表中A区域可见，在毛利率小于30%的情况下，土增税的税负率不超过2.7%，在20%以下时，增值率为负，不需要缴纳土地增值税，可对应着一二线城市的保障房、车位等产品，二三线城市的住宅产品。
从表中B区可看，毛利率为40%~60%，税负率为6.6%~16%，对应着一二线城市的普通住宅。
而C区的毛利率达70%~80%，税负率也达到25%~35%，是土增税中的特殊产品，如一线城市的豪宅产品，征返用地等。
土地增值税虽然是超率累进制，税率为30%~60%，但它并不像企业所得税那样，将收入与成本扣除后的利润额，再与收入对比，而是将增值额与扣除额进行对比，再适用相应税率，故实际税负也就没有想象高了。
如下图一所示，相对于增值率来说，土增税税负率变化线起点是一个以斜率为30直线，随着增值率提升，税负率逐步抬高平滑，因超额累进的原因，边际税率的提高，斜率逐渐抬高至60，这也符合土地增值税率设计原理。
从图中也可看出，增值率在50%时，税负率约为10%，增值率为100%时，税负率约为18%，增值率为150%时，税负率约为24%，增值率为200%时，税负率为28.3%。
从以上图表的分析来看，若要降低土地增值税的税负率，则需要降低增值率，而若要降低增值率，则要降低毛利率。
例如，在销售毛利绝对额不变的情况下，将商品房精装修出售，并且以成本价加价销售给客户便是降低毛利的有效方法。
再如，开发商在销售商品房过程中将地下车位以“买房送车位”方式捆绑销售，就比直接将两者直接拆开销售更节省税金。
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根据以上所说，老项目简易办法计税情况下，土地增值
税是多了还是少了？依方正税务师来看，变化并不明显，
对土地增值税应交税金没有影响，只是计算口径有所调
整。
老项目选择一般计税方法 老项目选择一般计税方法对土地增值税清算结果影响就
比较大了，我们按清算注意事项和影响程度来说明：
来看，税法只是给了一个划分新老项目的时间标准，并没
有说明范围。有人认为既然规定是施工许可证注明时间，
那就是说老项目就应该是施工许可证所称的建筑项目，但
是这还是有问题的，假设新老项目是以建筑工程承包合同
注明的开工日期划分的，是不是这个建筑工程承包合同约
定建造的建筑就是一个老项目呢？这样可能就会得出这样
值税的清算单位”明确：“土地增值税以国家有关部门审
批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项
目，以分期项目为单位清算。”很显然，老项目与土地增值税清算单位不是一回事，或者说没什么关系，土地增值
税清算仍应按照相关规定进行清算。
根据规定，房地产老项目，是指《建筑工程施工许可
证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项
目；如果《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或
者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注
明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。据此
（1）土地增值税应税收入的确定。第一，缴纳营业税
的收入为含税收入，缴纳增值税的收入为不含收入；第
二，缴纳增值税的收入又不等于计算增值税销项税的销售
额，因为计算销项税的销售额扣除了土地价款，而计算土
地增值税的收入不扣除土地价款，而是在扣除项目中进行
扣除，因此在全部开具增值税发票的情况下，其收入应等
税是价外税，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税
房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》
（财税[2016]43 号）明确，土地增值税纳税人转让房地产取
得的收入为不含增值税收入。因此，扣除项目中也就不包
括增值税，但是缴纳营业税收入部分其营业税还是价内
税，可以扣除，还有就是依据营业税和增值税缴纳的附加
两大增值税说不清楚的关系增值税对土地增值税清算的影
响
老项目选择简易计税方法
第一、需要注意土地增值税应税收入的确定。缴纳营业
税的收入为含税收入，缴纳增值税的收入为不含税收入，
相加为土地增值税应税收入的合计，当然面积不需要划
分。
第二、需要注意扣除项目中税金扣除的变化。由于增值
的结论，这个 “老项目”就是施工许可证所说的项目，没
有施工许可证的，承包合同约定的建筑就是。如果一个开
发项目有两个以上的施工许可或者建筑承包合同，清算单位，
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理
有关问题的通知》（国税发[2006]187 号）第一条“土地增
于开具增值税发票的收入；
（2）土地增值税扣除项目的变化。一是开发成本中的
外购项目抵扣进项税的，其扣除项目金额不含进项税，当
然不得抵扣的进项税应回到开发成本中扣除；二是税费扣
除问题，和简易办法相同的原理，只扣除缴纳的营业税和
按照营业税及增值税计算缴纳的附加税费。
（3）对土地增值税的影响。这种影响是基于营业税制
度下的，土地增值税的计税依据为清算单位计算项目的应
税收入减去扣除项目金额后的增值额。收入变了，扣除也
变了，当然增值额也就变了，对应的增值率也会发生变
化。至于如何变化，金额如何计算、确定在这里就不赘述
了。
老项目与土地增值税清算项目 看这个标题，确实是个问题，它们没关系似乎说不过
去，是什么关系一两句话还说不清楚。