房地产估价理论与方法作业题计算选择题
房地产估价师(房地产估价理论与方法)-试卷61
房地产估价师（房地产估价理论与方法）-试卷61(总分：142.00，做题时间：90分钟)一、单项选择题(总题数：36，分数：72.00)1.单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
（分数：2.00）__________________________________________________________________________________________ 解析：2.下列不属于房地产区位因素的是( )。
（分数：2.00）A.交通B.用途√C.环境D.配套解析：解析：区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。
3.房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
（分数：2.00）A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权√解析：解析：租赁权属于债权，其余属于物权。
4.( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
（分数：2.00）A.用益物权√B.担保物权C.抵押权D.租赁权解析：解析：用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因而被称作“用益”物权。
5.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
（分数：2.00）A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立√解析：解析：要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值：独立——要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预；客观——要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见；公正——要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方。
2023年房地产估价理论与方法真题及答案
《房地产估价理论与措施》试卷一、单项选择题（共35题，每题1分、每题旳备选答案中只有一种最符合题意，请在答题卡上涂黑其对应旳编号）1、评估征收房地产导致旳停产停业损失，属于（）业务。
A．老式价值评估B．价值分派C．有关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中合用于房地产抵押估价，而不合用于都市房屋拆迁估价是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产旳价值，合用旳估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）旳需要。
A．房地产作价入股B．法院强制拍卖C．房地产税收D．房地产征收赔偿4、某出租写字楼旳完全产权价值为万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40 B．400 C．1800 D．36005、某地区各项基础设施开发旳正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"旳正常费用为（）元/㎡A．98 B．102 C．108 D．1166、某居民于1月购置了一套建筑面积为100㎡旳住宅，单价为5000元/㎡。
若当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则12月该套住宅旳自然增值额为（）元。
A．4296.96 B．5560.86 C．5839.91 D．30838.917、房地产既与机器设备等动产不一样，又与商标等无形资产不一样，是（）旳结合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权利、位置D．实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房旳价格为5 000元/㎡，出租旳年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险赔偿为现房价格旳3%。
该期房目前旳价格为（）元/㎡。
A．4395 B．4486 C．4636 D．48509、某宗房地产未设置法定优先受偿权利下旳价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产旳抵押贷款额度为（）万元。
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试答案(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 合法原则要求房地产估价应以（ ）为前提进行。
A.最高最佳使用原则 B.公平原则 C.估价对象的合法权益 D.替代原则 本题答案： 2、单项选择题 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 本题答案： 3、单项选择题 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。
A.20年 B.10年 C.8年 D.15年姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、多项选择题公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。
A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易本题答案：5、单项选择题选取的可比实例规模一般应为（）。
A.0.5可比实例规模／估价实例规模1B.0.5可比实例规模／估价实例规模1C.0.5可比实例规模／估价实例规模2D.0.5可比实例规模／估价实例规模1本题答案：6、多项选择题根据《民法通则》规定，( )的诉讼时效期间为1年。
房地产估价师《理论与方法》训练题：多选题
房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。
A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。
参见教材P82。
2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。
开发利润是所得税前的利润。
参见教材P282。
3、房地产租赁包括〔〕。
A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。
A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。
参见教材P165。
5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。
参见教材P248～251。
6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。
A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。
房地产估价理论与方法作业题计算选择题
房地产估价理论与方法(计算选择题)2004年1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为( )元的2。
A、1667B、1765C、1875D、2000答案：单价=30万元/(15+25)=2000元/m22——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5,楼面地价为960元/ m2。
理论上应补地价( )。
A、78万元B、882万元C、1210万元D、1272万元答案：理论上应补地价=(960 X 5-700 X 0.8 )X 3000=1272万元3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2,占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2,建筑物重置价格为900元/ m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。
该建筑物的成新率为( )。
A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=(1800X2000-800X3000) / (900X2000) =67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2,成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%,2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
A、2648 元/ m2B、2688 元/ m2C、2708 元/ m2D、2734 元/ m2答案：2500X(1+1%) 5+20X4=2708 元/m25——20、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地产的投资利润率为( )。
A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%答案：投资利润率=500/(1000+3000+200+300)X100%=11.1%6——21、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。
房地产估价理论与方法-100_真题(含答案与解析)-交互
房地产估价理论与方法-100(总分100, 做题时间90分钟)一、单项选择题1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B2.对以房地产买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响( )。
A．应考虑B．不考虑C．无所谓D．不大SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A3.关于房地产抵押，下列说法不正确的是( )。
A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D．抵押权不可以转让SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D抵押权可以转让，即转抵押估价。
4.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。
A．估价对象的真实价值B．估价对象的重置价格C．合格估价师的重新估价结果D．估价对象的实际成交价格SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C5.房地产权利的种类中，属于自物权的是( )。
A．所有权B．典权C．抵押权D．地役权SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A6.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的( )特性。
A．不可移动B．独一无二C．相互影响D．易受限制SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A7.( )年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案(最新版)_2.doc
房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（ ）。
A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途 本题答案： 2、单项选择题 一般来说，开发经营期的起点( )A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合 本题答案： 3、单项选择题 如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（ ）。
A.一般物价指数或变动率 B.建筑材料价格指数或变动率 C.建筑人工费指数或变动率 D.房地产价格指数或变动率姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：4、单项选择题某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%本题答案：5、单项选择题某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。
A.增值速度B.贬值速度C.通货膨胀D.其他本题答案：6、判断题在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。
( )本题答案：7、单项选择题征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括( )A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费本题答案：8、单项选择题室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中( )材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
房地产估价师《理论与方法》练习题
房地产估价师《理论与方法》练习题房地产估价师《理论与方法》练习题导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。
下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。
希望对大家有所帮助。
多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。
A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
参见教材P187。
2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。
②与估价对象的用途相同。
③与估价对象的权利性质相同。
④与估价对象的档次相当。
⑤与估价对象的规模相当。
⑥与估价对象的建筑结构相同。
参见教材P181～182。
3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。
A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
房地产估价理论与方法-12_真题(含答案与解析)-交互(132)
房地产估价理论与方法-12(总分100, 做题时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.下列不属于房地产区位因素的是( )。
SSS_SINGLE_SELA 交通B 用途C 环境D 楼层分值: 1答案:B[知识点] 区位因素2.某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。
建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。
则该宗房地产的楼面地价为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2272.72B 2727.22C 2880.18D 4032.26分值: 1答案:A[知识点] 单位价格和楼面地价3.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
SSS_SINGLE_SELA 22B 28C 38D 50分值: 1答案:B[知识点] 路线价法4.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2139B 2146C 2651D 2659分值: 1答案:D[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法5.某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为( )万元。
SSS_SINGLE_SELA 88B 121C 109D 156分值: 1答案:C[知识点] 路线价法6.下列( )不是影响房地产价格的国际因素。
房地产估价师第一套《房地产估价理论与方法》真题附答案
真题一、单项选择题3.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。
A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。
房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。
复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。
参见教材P50。
4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。
A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产『正确答案』C『答案解析』本题考查的是按实物形态划分的种类。
选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。
参见教材P70。
5.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。
A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。
选项B，属于区位状况描述中对交通状况的描述。
参见教材P79～80。
6.某房地产的套内建筑面积为4000平方米，分摊的共有建筑面积为1000平方米，建筑面积单价为8000元/平方米，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（）元/平方米。
A.7000B.8750C.11000D.13750『正确答案』C『答案解析』本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
房地产估价理论与方法-13_真题-无答案
房地产估价理论与方法-13(总分100,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1. 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。
A. 3816B. 3899C. 4087D. 49202. 下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。
A. 青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B. 征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C. 新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D. 地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定3. 某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
该类房地产的报酬率为6%。
则该宗房地产目前的收益价格为( )万元。
A. 5221B. 3767C. 3041D. 35004. 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
A. 未知、需要求取的待开发房地产的价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 销售费用和销售税费D. 开发成本和管理费用5. 运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。
A. 平均增减量法B. 平均发展速度法C. 移动平均法D. 指数修匀法6. 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是( )元/m2。
A. -100B. -50C. 50D. 1007. 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。
房地产估价理论与方法：房地产估价原则考试卷及答案(最新版).doc
房地产估价理论与方法：房地产估价原则考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 （ ）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助我们确定最佳用途。
A.适合原理 B.均衡原理 C.收益递减原理 D.最佳使用原则 本题答案： 2、多项选择题 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。
A.土地所有权 B.国有工业用地土地使用权 C.宅基地土地使用权 D.大型游乐场 E.乡镇企业用房 本题答案： 3、单项选择题 在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与（ ）进行比较。
A.居住房地产 B.商业性房地产姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.收益性房地产D.类似房地产本题答案：4、判断题最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最大收益为前提进行。
（）本题答案：5、单项选择题某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。
A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日本题答案：6、判断题在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。
（）本题答案：7、单项选择题在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。
房地产估价师《理论与方法》分章节测试题及解析(第二章)
房地产估价师《理论与方法》分章节测试题及解析（第二章）第二章房地产及其描述一、单项选择题1、对房地产估价来说，土地是（）。
A、平面的B、三维立体的C、陆地表面D、地下空间2、下列属于建筑物的是（）。
A、烟囱B、水塔C、桥梁D、住宅3、房地产实物不包括（）。
A、土地B、建筑物C、地上其他定着物D、权益4、商品住宅楼中入户内空间的所有权属于（）。
A、单独所有B、共有C、建筑物区分所有权D、其他5、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。
A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m26、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（）。
A、房地产的各项权利B、受到其他房地产权利限制的房地产权利C、受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利D、房地产的额外利益或收益7、房地产权利的种类中，属于用益物权的是（）。
A、所有权B、土地承包经营权C、抵押权D、质权8、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A、用益物权B、担保物权C、抵押权D、租赁权9、下列房地产的权利的种类中，（）属于担保物权。
A、地役权B、典权C、抵押权D、租赁权10、区位因房地产的（）而成了房地产的重要组成部分。
A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性11、以下不属于房地产存在形态的是（）。
A、土地B、建筑物C、房地D、权益12、房地产的（）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。
A、不可移动B、供给有限C、价值量大D、用途多样13、房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场的根本原因是房地产的（）特性。
房地产估价理论与方法试卷
房地产估价理论与方法试卷房地产估价是一项复杂而重要的工作，它对于房地产市场的交易、投资、融资等活动都具有关键的作用。
为了深入了解和掌握房地产估价的理论与方法，我们设计了这份试卷，旨在考察考生对相关知识的理解和应用能力。
一、单项选择题（每题 2 分，共 20 分）1、房地产估价的本质是（）A 给房地产定价B 对房地产价值的评估C 确定房地产的市场价格D 预测房地产的未来价格2、以下哪种方法不属于房地产估价的基本方法（）A 市场法B 成本法C 收益法D 假设开发法3、市场法估价中，可比实例的成交价格应当是（）A 正常市场价格B 非正常市场价格C 卖方实际得到的价格D 买方实际付出的价格4、成本法中的建筑物折旧不包括（）A 物质折旧B 功能折旧C 经济折旧D 自然折旧5、收益法中，净收益通常是指（）A 潜在毛收入减去运营费用B 有效毛收入减去运营费用C 潜在毛收入减去空置等造成的损失D 有效毛收入减去空置等造成的损失6、假设开发法中，后续开发经营期的起点是（）A 取得估价对象的日期B 估价时点C 开工日期D 竣工日期7、以下哪种房地产最适合用成本法进行估价（）A 学校B 商场C 写字楼D 住宅8、运用市场法进行房地产估价时，选取的可比实例数量一般在（）个以上。
A 2B 3C 4D 59、收益法中的报酬率与（）呈反比关系。
A 房地产价格B 净收益C 收益年限D 运营费用10、以下关于房地产估价原则的说法，错误的是（）A 独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则B 合法原则要求估价结果必须符合国家的法律、法规和政策C 替代原则要求估价结果不能明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格D 谨慎原则要求在估价中充分考虑房地产未来可能发生的风险和损失二、多项选择题（每题 3 分，共 30 分）1、房地产估价的要素包括（）A 估价对象B 估价目的C 估价时点D 价值类型E 估价人员2、影响房地产价格的因素包括（）A 一般因素B 区域因素C 个别因素D 市场因素E 政策因素3、市场法估价中，对可比实例进行修正的因素包括（）A 交易情况修正B 交易日期修正C 区域因素修正D 个别因素修正E 权益状况修正4、成本法中，房地产价格的构成包括（）A 土地取得成本B 开发成本C 管理费用D 投资利息E 销售税费5、收益法中，确定净收益时需要考虑的因素包括（）A 潜在毛收入B 有效毛收入C 运营费用D 空置和收租损失E 房屋折旧6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值可以通过（）方法求取。
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房地产估价理论与方法作业题计算选择题 Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】房地产估价理论与方法（计算选择题）2004年1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。
A、1667B、1765C、1875D、2000答案：单价=30万元/（15+25）=2000元/m22——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/ m2。
理论上应补地价（）。
A、78万元B、882万元C、1210万元D、1272万元答案：理论上应补地价=（960×5-700×）×3000=1272万元3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。
该建筑物的成新率为（）。
A、44%B、50%C、67%D、86%答案：成新率=（1800×2000-800×3000）/（900×2000）=67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。
该可比实例在2004年10月末的价格为（）。
A、2648元/ m2B、2688元/ m2C、2708元/ m2D、2734元/ m2答案：2500×（1+1%）5+20×4=2708元/m25——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。
A、%B、%C、%D、%答案：投资利润率=500/（1000+3000+200+300）×100%=%6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。
A、B、11.0 C、 D、答案：建筑物现值=16-[200×800×（1-2%）]÷40=万元7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。
A、14140B、42421C、56561D、60000答案：商铺目前的价值=6000×75%/10%×[1-1/（1+10%）30]= 42421元/m28——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。
A、849元/ m2B、865元/ m2C、882元/ m2D、915元/ m2答案：商铺2006年的价格=P+di=681+[（712-681）+（744-712）+（781-744）+（815-781）]/4÷6=882元/ m22005年9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积1100m2，成交时支付20万元，一年后付清余款万元。
已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（）。
A、甲>乙>丙>丁B、乙>丁>甲>丙C、乙>丙>甲>丁D、丙>乙>丁>甲答案：总价甲=24+16/（1+10%）+8/（1+10%）=万元；乙=24+36/（1+10%）=万元丁=20+（1+10%）=万元甲=4754元/ m2；乙=4985元/ m2；丙=4200元/ m2；丁=4731元/ m2 10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。
批准的规划容积率为，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）万元。
A、1250B、1750C、2050D、2150答案：应补交地价=（5×1500-4000）/5000=175011——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A、 B、6.42 C、 D、答案：权益价值=（2000×600-200×480）×[1-1/（1+8%）3]=万元12——12、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米的价格为3000元，则该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。
A、2400B、2580C、2607D、2760答案：建筑单价=3000×80/100=2400元/ m213——14、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别为6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别为、和。
如果分别采用加权算术平均法和中位数测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。
A、-100B、-50C、50D、100答案：差值=6200×+6700×+6300×=-50元/m214——16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/ m2，建筑物残值率为6%，年折旧率%，计算该建筑物的现值为（）元。
A、76800B、79104C、77952D、81562答案：建筑物现值=96000-1200×800×%=79104元15——18、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2，又知该写字楼可出租面积为10000 m2，运营运用率为40%。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。
A、 B、558.15C、 D、答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]A1=700×10000×12×60%×85%V1=A1/8%×[1-1/（1+8%）30]=万元；V2=70×10000×12×60%×75%/8%×[1-1/（1+8%）30]=万元16——21、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/ m2。
若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（）元/ m2。
A、3800B、4500C、5200D、5600答案：V=A/R×[1-1/（1+R）n]V=4000，R=8%，n=30，V=4000/8%×[1-1/（1+8%）30]=5600元/ m2。
17——24、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，所平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类牧业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。
A、536B、549C、557D、816答案：年现金流入=120×8%-50=46万元无风险报酬率=5×（1+60%）=8%V=46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536万元18——25、某在建工程土地使用年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，所净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需年，已知报酬率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。
A、 B、4074.10 C、 D、答案：房地产现值=480/8%×[1-1/（1+8%）40-3]/（1+12%）=万元19——28、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/ m2、2450元/ m2、2650元/ m2、2830元/ m2和3000元/ m2，其增量的权重分别为、、和，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预期基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/ m2。
A、3100B、3195C、3285D、3300答案：d=（2450-2300）×+（2650-2450）×+（2830-2650）×+（3000-2850）×=179V=2300+179×5=3195元/ m220——32、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。
在有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。
运用四三二一法则，则地块乙的总地价为（）万元。
A、 B、81.8 C、 D、答案：V=36/（40%×30%+2%）=40万元，（40+40×9%）×30/20=万元2006年21——2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/ m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（）万元。
A、、B、192C、240D、480答案：（1200×50%×8）×[（2000万元÷5000）÷（50%×8）]=480万元22——3、某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内建筑面积为132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为9 m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/ m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/ m2。