云南百大房地产有限公司云百大预算和内控体系
读年报需要明察秋毫(上、下)
读年报要明察秋毫（上、下）在拙著《年报掘金》中，我曾建议投资者读年报时要仔细。
不过，这似乎并不是一件容易的事情。
知名价值投资人董宝珍先生就提倡用“一叶知秋”的方法来读财报，原因也很简单，“我的一个朋友说，阅读了中国平安的财务报表，几个星期头昏脑胀，越看越不清楚，像这种情况带有普遍性。
”那么，如何用“一叶知秋”的方法来读财报呢？董先生的做法是，观察企业主要经营指标的变化，然后研究这些变化来判断企业的未来，值得观察的指标主要有：毛利率的变化、净利率的变化、净资产收益率的变化和负债率的变化。
董先生的总结很有道理，投资者确实可以通过上述几项指标的变化得到很多有用的信息，但是，我们还可以通过读财报知道更多的事情。
例如，有网友在我的博客上这样留言：我是一名初学者，想请教您一个问题，我在看昆百大的中报有些疑惑，在它的房地产业务中在第一季度有5亿左右的预收款，到中报时减少至2亿左右，但是中报的净利润仅1千万元左右。
我很疑惑是否存在业绩的人为压低，麻烦您能指点一二！显然，这位网友知道是可以通过企业预收款项的增减来预测其未来利润的变化的，但是，昆百大（000560）上半年的业绩与他当初的预料有很大的差距。
其实，要解决这个问题并不难，只要再多看几眼财报就行了。
昆百大在半年报的会计报表附注中对此作了明确的解释，“预收款项期末较期初减少43.07%，主要原因为江苏百大实业发展有限公司经批准完成增资，本公司对其不再实施控制，自2009年4月1日起不再纳入合并范围，合并范围变化所致。
”既然预收账款的减少并不是因为转化为收入，昆百大的业绩达不到预期当然是情有可原的。
不过，这只是事后的解释，我们能否在事前就预计到昆百大的业绩可能并不乐观呢？这就稍有难度了，不过，答案是肯定的。
根据昆百大2008年年报，其主营业务主要是商业和房地产业，而房地产业务主要由3家控股公司和1家参股公司开展。
表1：昆百大从事房地产业务的控、参股公司2008年经营情况单位：万元总资产净资产净利润拥有权益昆明百大房地产开发经营有限公司6,747 3,984 3,216 100%云南百大房地产有限公司66,010 5,594 -1,752 100%江苏百大实业发展有限公司56,042 8,044 -1,072 41%昆明吴井房地产开发有限公司74,254 27,159 16,165 49% 需要注意的是，昆百大持有江苏百大和昆明吴井这两家公司的股权比例不足50%，按常理不应纳入合并报表范围。
房屋管理规范
01、术语解释1、土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。
2、高级装修业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。
3、土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。
小修分零星养护和计划养护。
4、土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。
中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。
主要适用于一般损坏房屋。
5、土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。
大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。
主要适用于严重损坏房屋。
02、房屋管理组织及运作流程监督03、房屋建筑维修模式1．0 土建维修模式:定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。
2．0 房屋土建公共建筑设施保养计划1、房屋土建维修规范(SEGWY-WI-FW01 A/0)1.0 标识管理1.1 各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由管理处统一委托设计、制作。
1.2 小区道路道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。
1.3 小区入伙后，由管理处负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。
须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，禁止用手填写。
1.4 管理处办公室宜按公司统一形象进行装修。
1.5 土建施工维修作业时，可能对业主造成危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。
1.6 库存的材料、备件等应标识，有用件与报废件应分开放置，防止误用。
2.0 使用管理：2.1 建筑、设施使用管理2.1.1 管理处应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。
阳光文化打造云南样板——云南百大物业服务有限公司简介
和谐物管美在春城K U NM I N G云南百大物业服务有限公司，是昆明百货大楼（集团）股份有限公司下属的一家具有独立法人资格的专业化物业服务公司，系中国物业管理协会会员单位、省物业管理协会副会长、市物业管理协会理事会员单位，为国家一级资质物管企业。
是云南省物业管理行业内首家通过ISO9002：1994国际质量管理体系标准认证的企业，是云南省最早开展对外提供物业管理咨询服务的专业化程度较高的物业管理企业。
公司目前受委托管理和服务的物业总面积约270多万平方米，其中外阳光文化打造云南样板——云南百大物业服务有限公司简介野鸭湖样板区8和谐物管美在春城K U NM I N G接商业物业主要有：昆明“中汇”商业广场、珠宝玉器城、北京“辰运大厦”等5个高档商业、写字楼项目和“百大国际花园”、“野鸭湖山水假日城”、北京“香邑山”别墅楼盘和无锡“百大春城”等12个住宅楼盘，另外还对普洱“阳光新城”等5个项目进行了前期介入顾问。
曾获得“全国绿色社会创建活动先进社区”称号、多次获得“云南省物业管理示范小区”、“昆明市园林小区”等多项称号。
作为一家专业化的物业管理企业，云南百大物业服务有限公司一直以来倡导阳光的企业文化，公司以“提供卓越服务，超越顾客期望”为经营理念，通过不断的学习和借鉴沿海先进企业和国外优秀企业经验，聘请香港物管公司戴德梁行，进行了物业管理顾问指导，成功打造了一套完整、先进、规范、系统的酒店式物业管理模式，成为云南省优秀物业企业。
◇链接：第13届西南片区物业管理联谊会代表考察云百大物业野鸭湖项目2012年6月6日至6月7日，由昆明市物业管理协会承办的第十三届西南物业管理联谊会在昆明召开，中物协会长谢家瑾女士及西南周边成都、重庆、贵阳、广西等市相关领导参加此次大会，会议取得圆满成功。
6月7日上午西南五省代表近150人，在昆明市物业管理协会尚仕琦会长的陪同下，莅临野鸭湖山水假日城考察，交流管理经验。
云南百大物业服务有限公司总经理温梅携全体员工热烈欢迎考察团的到来，并全程陪同考察团参观交流。
野鸭湖别墅楼盘介绍
野鸭湖别墅楼盘介绍野鸭湖假日小镇位于昆明市区东北部的双龙乡，是一个以传统瑞士城镇为蓝本的休闲与文化风情小镇。
数百亩水面被群山绿树所环绕，生态环境良好。
该项目规划用地近10000亩，可建筑用地接近3000亩，即200万平方米，野鸭湖项目建筑面积为80万平米，容积率达0.4。
可销售面积为76万平米。
由于其地处世博园-金殿-野生动物园与昆明新机场之间，离高速公路较近，因此在区位上具有一定的战略重要性，加之开发商云南百房地产有限公司已进行了多年的旅游建设，使其具备了必要的基础设施条件。
随着昆明城市经济的飞速发展，大昆明城市结构的日渐明晰，以及国内外市场对昆明的关注水平的提高，在现阶段，深入规划、持续开发野鸭湖区域，使其在主动融入大昆明体系，创造综合效益方面，具备了可能性。
在政府对该区域的规划引导下，该区域定位为新昆明、新盘龙、新市镇、新生活的假日小镇。
该区域将建成空港核心区新城。
应承国际会议和东盟使馆区，该区域将建成中央森林(野鸭湖)生态旅游、休闲和居住新市镇。
目前，野鸭湖山水假日小镇已成为云南省政府"60个旅游名镇(自然风光类)"规划建设重点项目；国际空港紧急在区域内的崛起，将共同引领昆明向东趋势，区域发展前景无限。
//自然天赋野鸭湖地处昆明东北面，海拔在2000--2357米之间，全年气候温湿，年平均温度12.3度。
野鸭湖拥有25000亩山林，区域内的林地主要为原生森林，辅以少量的人工森林，森林覆盖率高达70%，林木树种主要由针叶乔木和原生灌木组成。
在山林间，除了野鸭湖水库(即天生坝水库)、"二龙坝"及"一碗水"三处水库，还有数条山涧溪流穿行其中。
在野鸭湖水库的南北两边，各有一片野生杨梅林。
此外，在项目范围内，还有众多成片的果林。
//区域位置野鸭湖位于云南省昆明市盘龙区双龙乡，地处昆明东北郊，距离昆明市区(二环路)18公里，由相邻的昆曲高速，东绕城线两条干线将城市和别墅连接起来。
案例分析(昆百大)
会计政策变更的分析（续）
区域样本分析报告 昆明田野房地产资询有限公司出具了《高新区住宅与一环以内商业物业销售状 况调查报告》： 此次调查主要针对高新区和一环以内的市中心两个区域进行，两个区域内调查 的对象分别是住宅和商业物业，对两种物业的调查主要从不同时段区域内相同 物业价格变化做重点分析比较，时间段方面主要选取了市场变化比较大的第一 季度和第四季度进行调查和分析比较。以下是此次调查的总结：高新区的住宅 价格在2007 年以来经历一轮快速的上涨过程，目前区域内的住宅商品房销售价 格范围在4000 元/平米—4500 元/平米之间。 据田野地产咨询公司对房地产市场连续性的跟踪研究结果来看，昆百大房地产 价格在目前与其他区域的价格对比中尚处于较低的水平，这主要是由于之前高 新区一带市政配套设施等条件较为欠缺，居住环境、居住氛围较差所致，2007 年以来，随着高新区的道路设施、环境等条件的不断改善，区域内的住宅商品 房价格有望继续小幅上涨。 所以我们认为，昆百大上述会计政策变更在所有重大方面符合企业会计准则的 规定。
对投资性房地产计量模式变更的相关分析 ——以昆百大为例
组员：陈梦回 朱琳 金鑫 李涛 叶泽京
背景介绍
案例背景 昆明百货大楼（集团）股份有限公司主营业务为商业及房地产。在公司经营过 程中，根据部分资产的实际状况以及对部分持有物业的经营模式定位选择，公 司部分持有物业用于经营性租赁方式出租，属于投资性房地产。 基于目前房地产市场情况及本公司资产实际状况，为真实反映本公司资产现实 价值，公司第五届董事会第四十五次会议审议通过了《昆百大关于对投资性房 地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，决定将投资 性房地产后续计量模式由成本计价模式变更为公允价计价模式。 本次涉及变更会计准则的投资性地产面积3.2万平方米，评估后价格相比原始 账面价值增值了5.02亿元。在绝大部分中国的上市公司选择以成本模式计量投 资性房地产的背景下，昆百大的这一举动引人深思。
最新案例讨论：昆百大A(000560)投资性房地产计量模式变更 2资料
封面案例编号：案例名称：昆百大A（000560）投资性房地产计量模式变更适用课程：《财务会计理论与实务》选用课程：《财务报表分析》编写目的：通过本案例的教学和讨论，加深学员对投资性房地产、财务报表、公允价值计量等准则的理解，更重要的是引导学员理解和把握会计政策选择的财务动机及经济后果。
知识点：会计政策变更；公允价值计量；财务报表分析；所得税；经济后果学说关键词：投资性房地产；成本模式；公允价值模式；融资、利润分配；所得税；经济后果案例摘要：昆百大（A）第五届董事会第四十五次会议决议通过《关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式》。
在绝大多数具有投资性房地产业务的上市公司均采用成本模式计量的背景下，案例公司选择将成本模式变更为公允价值模式，这一会计政策变更的财务动机及经济后果引人关注。
提供单位：案例作者：aczty编写时间：2013年9月案例：昆百大A（000560）投资性房地产计量模式变更一、背景简介我国新会计准则引入了投资性房地产的概念和公允价值的计量模式，对具有投资性房地产的企业的资产计价和收益确认造成了显著影响。
《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产的后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。
其中，成本模式为基准模式；公允价值模式作为备选模式，应同时满足两个条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
根据财政部会计司2007-2010 上市公司执行准则情况分析报告，我国上市公司有关投资性房地产计量模式的选择情况如下表所示：从上述资料不难发现，我国绝大多数上市公司对投资性房地产选择的是成本计量模式，只有极少数上市公司选择了公允价值计量模式。
二、案例概况昆明百货大楼（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）主营业务为商业及房地产。
培训_11百大地产计划预算内控
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-8-
预算执行的结果与预算编制之间存在
较大的偏差
以国际花园项目为例
物业类型 前期预算 本期预算 差异比例 （万元） （万元） （％）
单位：万元
70000
建安费 住宅商场 23274 25214 8％
60000
50000
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云百大目前的内控体系不完善是导致 预算执行情况不佳的重要原因
控制什么 怎样控制
• 没有明确区分公司层面和项目层面管控内 容和方式上的差别
• 主要的管控点、管控深度和广度的掌控上 存在问题
• 缺乏清晰的控制流程 • 相应的制度体系不健全 • 缺乏有效的控制手段
由谁控制
• 责任主体不明晰 • 部门职能分工及授权体系存在模糊地带 • 有些责任主体的设置不合理
公司预算 • 制定的指标过细，而有些指标应该属于项目预算的范畴；
• 由财务部牵头编制不合适，也导致在编制的过程中各部门协调不够 ；
• 某些费用不应该分摊到项目上，比如：某些管理费用和营销费用， 可能造成总部效率低下；
• 从项目预算到公司预算从预算科目的设置上没有清楚的区分；
• 公司的某些费用分摊到项目上没有明确的分摊标准
何配合
• 预算的执行由哪个部门主 导
• 各部门在预算的编制和执 行过程中如何分工和协作
预算 的执
行
• 预算执行过程 中主要的控制 点
• 预算的调整
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-4-
目前云百大项目实施过程中组织分 工的现状如下
主办部门 研发部
财务部
房地产行业云南百大房地产销售部
云南百大房地产销售部管理制度云南百大房地产有限公司目录1销售部门职能2销售部内部结构和管理架构3职务说明书4销售人事管理制度5销售部工作流程6销售人员行为准则和服务标准7销售人员的业绩考评办法8销售人员的薪金、奖励、惩罚9销售工具的领用、使用、管理办法10销售会议制度11销售部的授权（责）、命令、汇报制度12销售部保密制度13销售合同、印鉴、顾客资料管理制度14销售合同内容的填写依据15顾客投诉、异议处理方法16销售部与公司其他部门的业务协调制度1销售部职能部门名称：销售部直接上级：总经理室下属部门：售楼处、地铺门市部门本职：组织、完成公司所属物业的发售；组织、完成代理楼盘物业的发售；确保公司回款目标的完成；主要职能：1进行年度销售预测报告提报总经理；2制定年度销售计划，进行目标分解，并执行实施；3管理、督导销售部正常工作运转，正常业务运作；4设立、管理、监督各售楼处正常运转；5开拓、设立、管理、监督各地铺门市正常运转；6建立各级顾客资料档案，保持与顾客之间的双向沟通；7合理进行销售部的预算控制；8研究掌握售楼员的需求，充分调动积极性；9制订业务人员的行动计划，并予以检查控制；10接洽、维系项目发展商，取得代理楼盘资格；11配合总工室作好项目方案（产品定位）及调整、修改；12配合企划部作好楼盘推广、促销；13配合物业公司作好楼宇交接；14收集市场信息。
15预测市场危机，并呈报并处理；16配合财务部，统计、催收和结算房款；17作好销售服务工作，促进、维系公司与顾客间关系。
18组织、完成各类物业的销售。
19调整、修改产品20收集市场信息2销售部管理架构：经理内务主管项目经理项目经理项目经理售楼员售楼员售楼员3销售部职务说明书：A：销售部经理直接上级：总经理直接下级：副经理、项目经理、地铺门市经理本职工作：完成销售目标和回款目标。
直接责任：2分析市场供应、需求、成交量等竞争状况，正确作出市场销售预测报批；3拟定年度销售计划，分解目标，报批并督导实施；4根据发展规划合理进行人员预编、配备；5汇总市场信息，提报项目开发、调整、修改建议；6把握重点顾客，参加重大销售谈判和签定合约；7关注所辖人员心态变化，及时沟通处理；8编审销售预算，并对预算做过程控制，降低销售费用；9寻找、洽谈代理楼盘，并组织、参与发展商的谈判、签约；10组织建立完整的顾客档案，确保销售人员离职后顾客不丢失；11指导、巡视、监督、检查下属；12定期向直接上级述职；13向直属下级授权，布置工作；14负责直属下级任用的提名；15报直接上级批准后，根据需要调配直属下级的岗位，转人事部门；16制定部门工作程序和规章制度，报批通过后实行；17制订直接下级的职务说明（岗位描述），并界定直属下级的工作范围；18受理直属下级上报的建议、异议、投诉，按照程序处理；19举行听证，处理间接下级对直接下级的投诉、异议、冲突和争议裁决；20负责直属下级工作程序的培训、执行和检查；21填报直接下级过失单和奖励单；22参加公司例会和有关销售业务会议；23处理紧急突发事件；领导责任：2对销售部工作目标的完成负责；3对销售机构设置、人员结构合理性负责；4对公司商誉负责；5对销售指标的制订和分解的合理性负责；6对销售部给企业造成的影响负责；7对所属下级的纪律行为、工作秩序、精神面貌负责；8对销售部预算开支的合理分配负责；9对销售部工作流程的设计、正确执行负责；10对销售部负责监督的制度的执行情况负责；11对销售部所掌管的企业秘密的安全性负责；主要权利：1有销售部的代表权；2有对部门所属员工及各项工作的管理权；3有向总经理报告权；4对促销活动的现场指挥权；5有对直属下级岗位调配的建议权和任用的提名权；6有对所属下级工作的监督检查权；7对所属下级的工作争议的裁决权；8对所属下级的管理、业务、业绩的考核权利；9对预算内销售经费的支配权；10有代表公司与政府相关部门和其它企业在与销售有关事务上的代表权；11一定范围内的价格优惠权；12一定范围内的换房、退房的审批权；13B：销售部副经理直接上级：销售部经理直接下级：内务主管、地铺门市经理本职工作：管理内务和代理经理职能。
房地产行业云南百大房地产销售部管理规定
房地产行业云南百大房地产销售部管理规定Document serial number【NL89WT-NY98YT-NC8CB-NNUUT-NUT108】云南百大房地产销售部管理制度云南百大房地产有限公司目录1销售部门职能2销售部内部结构和管理架构3职务说明书4销售人事管理制度5销售部工作流程6销售人员行为准则和服务标准7销售人员的业绩考评办法8销售人员的薪金、奖励、惩罚9销售工具的领用、使用、管理办法10销售会议制度11销售部的授权（责）、命令、汇报制度12销售部保密制度13销售合同、印鉴、顾客资料管理制度14销售合同内容的填写依据15顾客投诉、异议处理方法16销售部与公司其他部门的业务协调制度1销售部职能部门名称：销售部直接上级：总经理室下属部门：售楼处、地铺门市部门本职：组织、完成公司所属物业的发售；组织、完成代理楼盘物业的发售；确保公司回款目标的完成；主要职能：1进行年度销售预测报告提报总经理；2制定年度销售计划，进行目标分解，并执行实施；3管理、督导销售部正常工作运转，正常业务运作；4设立、管理、监督各售楼处正常运转；5开拓、设立、管理、监督各地铺门市正常运转；6建立各级顾客资料档案，保持与顾客之间的双向沟通；7合理进行销售部的预算控制；8研究掌握售楼员的需求，充分调动积极性；9制订业务人员的行动计划，并予以检查控制；10接洽、维系项目发展商，取得代理楼盘资格；11配合总工室作好项目方案（产品定位）及调整、修改；12配合企划部作好楼盘推广、促销；13配合物业公司作好楼宇交接；14收集市场信息。
15预测市场危机，并呈报并处理；16配合财务部，统计、催收和结算房款；17作好销售服务工作，促进、维系公司与顾客间关系。
18组织、完成各类物业的销售。
19调整、修改产品20收集市场信息2销售部管理架构：经理内务主管项目经理项目经理项目经理售楼员售楼员售楼员3销售部职务说明书：A：销售部经理直接上级：总经理直接下级：副经理、项目经理、地铺门市经理本职工作：完成销售目标和回款目标。
昆明各楼盘分布情况
外滩三号 银海领域
万兴印象
阳光日记 邦盛国际茶文化产业中 心 独立时代公寓 世林国际别墅 银海畅园 美树星城 百大吴井路项目 万裕国际城 新亚洲体育城 上海沙龙二期 竟达星光雅园
金色交响 时光俊园 江东好世界 立欣洲 都市枫林 东骧神骏 金色俊园 实力郡城 银河星辰花园 东壹区 麦田时光 枫蓝国际 碧澄心屿 兴杰站现代城 春城邻里 真爱岁月 江东清水木华 博客寓 云南映象
官渡区广福路与官南路交汇处 西山区广福路与前新路交叉口东侧800米处(盘龙江旁) 西山区前卫西路紧邻十里长街 西山区滇池国家旅游渡假区红塔东路12号 五华区昆沙路与二环北路交汇处 西山区滇池旅游渡假区广福路4公里处 西山区广福路（滇池路转广福4公里处） 西山区滇池路与前卫西路交汇处云天化集团旁 西山区昆明市南三环（云南省高级人民法院对面） 西山区滇池路四公里处省政协对面 西山区兴苑路中段 西山区南市广福路上段（湖畔之梦旁） 西山区西二环路与兴苑路交叉口 西山区环城西路577号广东发展银行旁 西山区广福路以北500-600米处 西山区西山脚下高海路富善村路段 西山区项目位于滇池路与广福路交叉口 西山区昆明市环城南路557号 西山区滇池路 西山区南市区十里长街日新立交桥往西直行2500米 西山区十里长街省高院旁 西山区滇池旅游国家度假区内迎海路旁
云南百大房地产有限公司企业信用报告-天眼查
变更前内容
变更后内容
昆明百货大楼（集团）股份有 我爱我家控股集团股份有限公司; 限公司;
变更日期
2018-08-07
无
; 2018-08-03 修改章程第一章第二
2018-08-07
条；第四章第五条。
云南省昆明市东风西路 1 号新 云南省昆明市东风西路 1 号新纪元广 2018-08-07
纪元大酒店 16 楼
1
企业名称
云南百大房地产有限公司房地产经纪分公司
注册时间
2003-10-14
状态
注销
法定代表人
胡斌
1.3 变更记录
序号
1
2 3 4 5 6
7
8
9 10 11 12
变更项目
股东或股份发 起人改变姓名 或名称变更 章程修正案备 案 地址变更
联络员备案
联络员备案
高级管理人员 备案（董事、 监事、经理 等） 高级管理人员 备案（董事、 监事、经理 等） 高级管理人员 备案（董事、 监事、经理 等） 监事备案 经理备案 章程备案 董事备案
建筑材料，装饰材料，空调设备，厨具，洁具，五金交电，矿产品，金属材料，化工产品（不含管理商品），机电产品（含
国产汽车，不含小轿车），工艺美术品（不含金银饰品）的批发、零售、代购代销。
登记机关：
云南省工商行政管理局
核准日期：
2018-10-11
1.2 分支机构
3
序号
企业类型：
有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
所属行业：
房地产业
经营状态：
存续
注册资本：
4000.000000 万人民币
注册时间：
1997-03-12
房地产企业内部控制及风险管理分析
房地产企业内部控制及风险管理分析董万春摘㊀要:基于对近年的国内房地产实践发展状况来分析ꎬ一直以来都存在着重视企业经营却轻视管理的现象ꎮ大多数的房地产企业在实际经营中都未能将风险意识贯彻落实ꎬ致使内部风险管控力缺乏ꎬ并且对风险形成的因素也缺少认知ꎬ导致应对风险时能力不足和效率不高ꎬ这些都会影响新时期房地产企业稳健发展ꎮ对此ꎬ我国房地产业也在新形势下不断调控强化ꎬ现实中结合内部风险管控手段来推促企业能够更加稳健运行㊁发展ꎬ从而也大幅度提升了企业资金利用率ꎮ关键词:房地产企业ꎻ内部控制ꎻ风险管理一㊁房地产企业内部控制与风险管理现状分析(一)缺乏有效规范的内部控制监督内部控制缺乏有效规范的监督ꎮ内部控制监督的实质是有效地检查和监督生产各方面的运作效率和有效性ꎮ不过ꎬ中国的房地产公司只是将内部控制监管与监督财务报告的真实性等同起来ꎬ并耗费了大部分的精力来检查财务报告的信息是否真实可靠ꎮ因此ꎬ忽视了公司资产安全的实际有效监督和各个环节的实施ꎮ内部审计部门缺乏独立性ꎮ虽然一些房地产公司设立了内部审计部门ꎬ但是ꎬ他们却把管理权看得比内部审计还重要ꎬ这对内部审计部门的内部控制效率和有效性产生了严重的影响ꎮ大部分企业的高层管理者甚至还要求内部审计部门直接对管理者负责ꎬ这样一来不利于内部审计部门有效地对高层管理者的决策和行为进行监督ꎬ而且ꎬ一些房地产公司还要求财务部门或者其他部门的负责人或者员工同时兼顾内部审计的工作ꎬ从而达到降低内部控制成本的目的ꎮ这只会严重的影响内部审计师的独立性ꎬ进而严重影响内部控制的有效性ꎮ有些公司还忽视内部审计部门的存在ꎬ与此同时ꎬ也没有实际授权内部控制监督的权力ꎬ这使得内部审计部门成为一个无法有效地实施内部控制的有名无实的兼职组织ꎮ(二)风险意识不够由于内外部环境不断变化ꎬ房地产企业受各种不确定性因素的影响ꎬ面临各种风险ꎮ部分房地产企业的管理者在项目投资时存在着可行性研究的专业度和真实性㊁预判性不足ꎬ以及缺乏风险评估ꎬ盲目投资ꎬ为将来项目的顺利进行留下隐患ꎬ给企业带来了投资风险ꎻ管理者盲目乐观ꎬ筹集的资金不按规定用途使用ꎬ为防止资金链断裂ꎬ不考虑自身偿债能力ꎬ利用各种方式再融资ꎬ面临财务风险ꎻ在资金回笼阶段不制订合理的销售策略ꎬ不合理定价ꎬ出现经济纠纷ꎬ影响企业形象ꎬ对日后的销售活动带来不良后果ꎬ影响企业的良性运营ꎮ(三)内部控制制度执行能力低房地产公司的业务流程设计还不够清晰ꎮ房地产公司往往享受高额利润ꎬ同时伴随着高风险ꎮ因此ꎬ管理者并不是十分清楚每个环节中生产业务链接的设计ꎬ以及低水平的控制等方面ꎮ项目的建设和运营往往取决于高级管理人员的个人专业判断ꎬ并且几乎没有固定的规范可供参考ꎮ这样的生产经营管理形式显得有点混乱ꎬ与此同时ꎬ还不利于公司有效的执行内部控制制度ꎮ对成本管理和控制没有有效的限制ꎮ由于资本运作的特殊性ꎬ大多数房地产公司缺乏专门从事资金集中管理的相关部门ꎮ而且ꎬ房地产公司往往具有跨区域的特征ꎬ为了方便项目的正常投资ꎬ房地产公司一般会提前向项目开发公司支付一定的资金ꎬ以保证项目的正常执行与落实ꎮ但是ꎬ由于房地产企业和项目所设的地点常常不一致ꎬ导致房地产公司无法有效控制和限制投资项目资金ꎬ这很容易影响企业对资本的有效利用ꎮ二㊁房地产企业改进内部控制防范风险的关键路径(一)构建财务风险预警制度ꎬ提升运行安全资金是企业运行的基础ꎬ充足的资金支持ꎬ可以保证企业各项活动稳定开展ꎬ能够避免出现项目无法运行的问题ꎮ为了降低各个方面的资金风险ꎬ需要转变传统工作模式与状态ꎬ建立风险预警制度ꎬ加强对未知风险的防范ꎬ以此提升房地产企业运行安全ꎮ首先ꎬ建立风险预警机构ꎬ组织企业财务人员与监督管理部门人员共同参与ꎬ根据房地产市场变化及企业运行情况ꎬ制订风险预警目标ꎬ并围绕此制订相关的工作计划ꎮ其次ꎬ完善风险预警机制ꎮ该机制的建立ꎬ是对企业内部管理制度的完善与补充ꎬ能够及时发现各种问题ꎬ解决财务风险带来的问题ꎮ此外ꎬ还应加强对国家房地产发展的研究ꎬ了解最前沿的信息ꎬ并将此运用在风险预警机制建设中ꎬ制订符合企业自身发展的制度与手段ꎬ推动企业更好运行ꎮ(二)立足财务风险ꎬ完善内控制度现金流是房地产企业面对的主要财务风险ꎮ企业每个部门的运行都需要资金流动ꎬ如土地购买㊁材料设备咨询服务购买等ꎮ若是在运行管理中ꎬ出现资金缺乏的问题ꎬ那么整个企业就会陷入瘫痪ꎬ无法运行㊁开展各种项目ꎮ因此在实际工作中ꎬ应根据当前主要存在财务风险ꎬ优化内控制度ꎮ首先ꎬ完善全面预算控制ꎮ全面预算工作中ꎬ将房地产目标利润作为入手点ꎬ对企业运行所有项目进行全面的分析ꎬ了解业务特点与市场经济变化ꎬ并根据此制订预算方案ꎬ做好敏感性分析ꎬ并严格落实ꎬ以此展示预算工作价值ꎮ第二ꎬ做好投资决策工作ꎮ前期工作㊁工程建设㊁租售㊁物业管理是房地产开发的四个重要环节ꎮ这几个环节中ꎬ需要大量的资金ꎬ因此需要做好前期决策工作ꎬ明确这一工程的资金使用量及支出情况ꎬ并做好相关的预算ꎬ避免在实际工作中出现资金缺乏的问题ꎮ第三ꎬ加强对采购方面的管理控制ꎮ采购工作会消耗大量的资金ꎬ会因为材料市场的变化而出现各种类型的财务风险ꎮ因此ꎬ应加强对采购控制的重视ꎬ加强对此材料市场的调研ꎬ了解各种材料的价格浮动情况ꎬ并选择合规㊁合格的厂家作为供应商ꎬ降低因市场材料价格变化而出现的资金风险ꎮ(三)形成市场和经济风险监督机制如今市场大环境在社会进程中也变得越来越复杂化ꎬ房地产企业在运营中也就会深受一些国策风险所限制㊁影响ꎬ尤其是在价格风险方面ꎬ比方说ꎬ在控制限价限贷的政策推出时ꎬ就会相应的影响到企业运营的盈利ꎮ而且内领域内的竞争也会相应增添企业在运营上的风险ꎬ导致企业在经营时㊀㊀㊀(下转第５页)果ꎬ以此来保证委托内容能够贯彻落实ꎬ开展更加深层次设计管理方案ꎮ在最后阶段要进行施工配合和竣工验收工作内容ꎬ细致的进行相关文件的整理以及归档ꎮ另外还需要根据设计工作内容ꎬ做好技术交底工作ꎬ也要总结这一阶段设计管理的主要思路以及工作重点ꎬ在实际实施时施工图的技术交底布局是设计服务中的重要组成部分ꎬ还有助于优化相关的工作环节ꎬ因此需要贯彻落实技术交底的工作理念以及工作流程ꎮ通过整合性的控制以及全年交底工作解决存在于实际工作中的各种疑问ꎬ并且还要形成数据的纲要ꎮ在实际施工中要向相关专业人员讲解在施工过程中的一些问题以及偏差ꎬ做好不同阶段的验收工作ꎬ严格按照相关的标准ꎬ提升验收的效果和水平ꎮ(二)设计进度控制在当前设计管理工作中还需要加强对设计进度控制的重视程度ꎬ保证各个工作能够更加高效率的进行ꎮ首先需要注重项目设计计划和进度报告的编制内容ꎬ在正式开展之前要结合项目施工的概况和施工特点编制科学而完善的项目设计计划ꎬ准确的把握好各个工程的落实时间以及工作重点ꎬ将信息归结为文件清单和进度计划管理的重点内容ꎮ其次在各项设计工作中ꎬ需要严格按照固定时间提交相关的报告来确定相关工作重点ꎬ在实际中得以全面的落实ꎬ实现精准性的把握和控制ꎮ最后在实际工作中要通过动态化的管理通过可行性的研究进行具体性的落实ꎬ防止和实际存在一定的偏差ꎬ对于项目经理来说需要全面而认真的检查内外部的相关信息ꎬ给予充分的控制及妥善的处理ꎬ从而使得各个工作能够具备高效率的特点ꎬ保证各个工作的有序实施ꎮ在实际工作中要及时的提交项目相对应的设计文件㊁建筑项目设计成果ꎬ在进行严格的审查之后ꎬ要符合相关的设计要求和设计标准ꎬ要与合同中的内容进行全方位的比对以及研究ꎬ并且确定项目设计的主要程序以及相关规定ꎬ在确认无误之后要进行数据的全方位审核ꎮ在此同时为了提升后续管理的效果和水平ꎬ可以将相关数据录入到计算机平台中ꎬ不仅有助于便捷日常的操作行为ꎬ还有助于提升设计管理的效率ꎮ三㊁结束语伴随着我国建筑行业的持续性发展ꎬ为了提升建筑企业当前的发展水平和竞争力ꎬ需要加强对设计项目管理的控制力度ꎬ以保证项目质量为主ꎬ更加高效率的完成本职工作ꎬ对于复杂性的建筑工程来说ꎬ要实现全方位的控制ꎬ了解管控的要点和工作重点ꎬ规范工程设计的思路以及模式ꎬ从不同的工作环节入手ꎬ融入创新性的思路ꎬ从而提升工程建设水平ꎮ参考文献:[１]胡梦然.设计管理在建筑设计中的应用与启示[Ｊ].建筑 建材 装饰ꎬ２０１９(１４):３３－３４.[２]陈锋.建设项目工程设计管理存在的问题与对策[Ｊ].四川建材ꎬ２０１９ꎬ４５(３):１８８.作者简介:任妍妍ꎬ南京金基房地产开发集团有限公司ꎮ(上接第３页)深受市场利润的制约或影响ꎮ举个例子来说ꎬ某地产公司时常推广７折㊁８折等促销活动ꎬ无形就给其他房地产企业制造出一定竞争氛围和压力ꎬ进而也就加大了房地产领域在经营期间的风险ꎮ鉴于此类风险现象就有必要对房地产领域开展周期分析ꎬ要求做好针对性的市场经济环境预测工作ꎬ同时对于房地产业在发展过程中与当前国民经济两者间所形成的密切关联展开研究探讨ꎬ基于此ꎬ就要综合市场各阶段主导元素展开针对性和系统性的研究ꎬ在能够掌握宏观角度所带来的经济风险基础上推进企业各项管理活动ꎬ对于市场和宏观经济视角下的发展趋势和经济相关信息展开精确性探析ꎬ与企业合作伙伴㊁供应商㊁政府部门以及客户等各方单位形成良好互动关系ꎬ在业务推进中了解市场的演变状况ꎬ把市场相关信息传达到企业决策者ꎬ从而为企业决策层在决策阶段的判断和选取提供一定参考ꎮ要增强对于经济相关信息的汇集与整理ꎬ这对企业构建长效风险预警机制是极有帮助的ꎮ因此ꎬ企业要建立且完善对相关信息的汇集㊁整合机制ꎬ同时还要对行业领域内的各经济政策以及国策颁布和趋势分析等实施全面的收集ꎬ可以对全球经济走向以及汇率等经济相关的信息实施精准汇总与归纳ꎬ以便于开展综合性研究ꎬ为更有效降低企业经济风险或损失起到助益ꎬ更为决策的正确性给予有力支持ꎮ另外ꎬ还要对项目客户资信以及业主信息等展开调研ꎬ对预收款规模运用科学管控手段ꎬ对存在外币结算的项目要谨慎选取计价钱种ꎬ而且合同中各方计价币种须达成统一标准ꎬ或依据外币收支实施调剂处理措施ꎬ总之要加强资金方面的管控ꎬ确保其处于良性循环的可控状态下ꎮ综合以上举措可做到风险规避ꎬ在呈现企业对于风控方面的前瞻性以及应对危机处理时的及时和有效性ꎮ三㊁结语在房地产企业运行管理中ꎬ应加强财务方面的管理与内控ꎬ借此降低因财务风险而引发的各种问题ꎬ提升企业运行管理质量ꎮ企业中的管理者应当拥有良好风险意识方能更好推促各项管理活动落实ꎬ在贯彻过程中要细致且全面的将内部管控普及到位ꎬ真正融入各个阶段中去ꎬ切实做到优化内控和强化风险管理ꎮ在推进内控时也逐渐形成和完善科学管理体系ꎬ进而确保企业在长久稳健发展下赢得更好经济效益ꎮ参考文献:[１]王盟刚.房地产企业内部风险控制现状及其完善对策探究[Ｊ].建材与装饰ꎬ２０１８(５０):１１２－１１３.[２]余磊.浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策[Ｊ].纳税ꎬ２０１８ꎬ１２(２７):２０８－２０９.[３]何春芳.浅谈房地产企业内部控制[Ｊ].经贸实践ꎬ２０１８(２３):２２３－２２５.[４]吴国华.房地产企业加强内部控制建设研究[Ｊ].现代经济信息ꎬ２０１８(２２):２１－２２.[５]田洪英.加强房地产企业内部控制建设的几点建议[Ｊ].会计师ꎬ２０１８(２０):５４－５５.作者简介:董万春ꎬ北京市ꎬ中交投资有限公司ꎮ。
云南大型房企名单
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会计专业中财课程案例
案例1：青岛啤酒的商标使用权——使用寿命不确定的无形资产青岛啤酒股份有限公司（以下简称“青岛啤酒”）的前身是1903年8月由德国商人和英国商人合资在青岛创建的日耳曼啤酒公司青岛股份公司，它是中国历史悠久的啤酒制造厂商。
目前品牌价值1455.75亿元，连续15年居中国啤酒行业首位，位列世界品牌500强。
1993年7月，青岛啤酒在香港交易所上市，是中国内地第一家在海外上市的企业。
同年8月，青岛啤酒(600600)在上海证券交易所上市，成为中国首家在两地同时上市的公司。
截至2017年底，青岛啤酒在全国20个省、直辖市、自治区拥有60多家啤酒生产企业，公司规模和市场份额居国内啤酒行业领先地位。
2017年，青岛啤酒全年共实现啤酒销售量797万千升，实现营业收入人民币262.77亿元，实现归属于上市公司股东的净利润人民币12.63亿元，同比增长21%。
2017年12月31日，青岛啤酒的无形资产总额2,776,216,295元，占总资产的比例为8.96%，无形资产的构成比例如下表：青岛啤酒2017年报附注中对于无形资产的会计政策披露内容如下：无形资产包括土地使用权、商标使用权、营销网络、电脑软件以及专有技术等，以成本计量。
公司制改建时国有股股东投入的无形资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值。
（a）土地使用权。
土地使用权按使用年限30-50年平均摊销。
外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物之间合理分配的，全部作为固定资产。
（b）商标使用权。
商标使用权主要包括本公司于1993年6月16日重组时，由原股东作为资本投入的“青岛啤酒”商标。
该商标使用权以国有资产管理部门确认的评估值入账。
根据对啤酒行业未来发展的预期和公司行业地位的分析，管理层认为该商标使用权的使用寿命不确定，因此对其不进行摊销，而对其每年进行减值测试。
其他商标使用权是于收购子公司时取得，按预计使用年限5-10年平均摊销。
（c）营销网络。
百大国优汇报2018.5.5
C D
E
二、项目投资
工程总投资
8.9亿元
占地面积
3.2万平米
建筑效果图
三、项目位置、建筑面积
项目位置
一标段 总面积
地上
77801.59㎡ 18347.01㎡
96148.6㎡
地下
四、责任主体
A
建 设 勘 察 设 计
建设单位 云南百大新百房地产有限公司 勘察单位 中国有色金属工业昆明勘察 设计研究院 设计单位 云南泛亚工程设计院有限公司 监理单位 云南镕诚建设项目管理（集团） 有限公司 施工单位 云南建工第四建设有限公司
8、信息化应用技术
先进
效率
安全
本工程 施工中采用电软件辅助办 公，可以很快实现信息传递、资源共享， 大大提高了办公效率，垂直运输设备安 装安全监控管理系统，从而实现实时的 动态远程监控、远程报警，确保施工安 全。
信息化应用技术
9、梁下微膨胀细石混凝土塞缝技术
先进
科学
优质
施工中采用微膨胀细石混凝土代 替传统的两下滚砖塞缝，具有施工方便、 省时省工、节约成本，减少梁下裂缝产 生的优点。
1.可研批复
2.土地使用证
3.规划许可证
4.施工许可证
第三章.工程创优策划
创优策划
建设“创优体系”
建立、健全质量管理体系，完 善管理制度，分解创优目标、分析 控制重点、制定创优措施，规范管 理流程、落实岗位责任。
争创国优工程
建设 创优 体系 目标
明确以创国家优质工程为最终 目标，组织各参建单位共同创优， 确保目标实现。
五、设计理念与工程风采
工程设计
结构与安全
科学、先进的设计理念
在超高层建筑设计中，结构安全性、抗震性能要求高， 本工程桩采用大直径超长旋挖灌注桩，有效桩长达60m， 大筏板基础，确保了基础承载力及建筑均匀沉降；地下室 负二层顶板采用无梁楼盖设计，很好的控制梁截面的高度， 保证设备、管线顺利通过，同时减少了地下室建筑层高， 使得基坑开挖减少约15000m3的土方量，减少混凝土用量 约1500m3，极大的降低了工程造价。
建设单位平行发包与总包签署安全生产协议
XXXX项目总包单位与建设方分包单位安全生产管理协议总包单位：（以下简称:总包方）建设方分包单位：有限公司（以下简称：分包方）云南百大新百房地产有限公司开发建设的百大悦尚西城二标段工程项目，由云南省第三建筑工程公司第十九直管部负责承建。
目前建设方分包的参建单位陆续进场，其中，建设方分包方有限公司已进场进行装饰作业。
为了强化施工现场安全管理，保护职工的人身安全、健康和生命财产，保障施工生产的顺利进行；同时，为使各参建单位在现场生产作业过程中明确职责，加强施工现场管理，确保本项目施工安全、质量、进度、文明施工及成品保护等工作的有效实施，依据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《建筑安装工程承包合同条例》及相关法律法规，遵循平等自愿、诚实、信用的原则，双方就安全生产达成如下协议：一、参建单位安全生产责任1、分包方应分别按照相关法律、法规要求对自己所有员工进行集中安全教育和施工技术交底，开展班组安全活动，并对施工工作面分别采取安全、有效的安全防护措施，做好事前预防和控制，消除事故隐患，并随时满足监理、总包方及行业安全检查人员依法实施的安全检查。
如分包方未履行上述义务而造成工程、财产损失和人身伤害，由分包方作为责任单位并承担相关责任及费用。
2、分包方在施工前要认真勘察现场。
工程项目由分包方按总包方的要求自行编制施工组织设计；并制定有针对性的安全措施计划，严格按施工组织设计和有关安全要求施工。
3、分包方在总包方的区域内施工，在安全生产施工中要执行国家及行业有关安全操作规程，遵守总包方的一切现场安全生产、保卫、消防等管理制度，对施工现场安全生产进行统一管理。
4、分包方施工人员进场前，必须先将现场管理人员、施工人员名单及人数（包括项目经理、技术负责人、施工员、材料员、质检员、安全员、特种作业人员等），单位安全生产许可证，企业资质和委托书等复印件，报送建设方及监理单位，经核实无误后方可进场。
昆明走廊案例解答
工管091班朱显云200911008224昆明走廊商铺投资案例分析1、“昆明走廊”相关信息（1）“昆明走廊”区位情况，昆明走廊位于昆明第二主力商圈青年路的腹地，并与第一商圈三市街昆百大商圈遥相呼应，与大型购物中心新西南广场相接，商业氛围成熟。
（2）其他区基本信息，物业类别：商铺，装修状况：简装修，建筑类别：大型商业区，环线位置：二环以内，所属商圈：昆都片区，开盘时间：2005-04-22，入住时间：2005-10-15，容积率：2.50，交通状况：城市中心的交通枢钮，1、2、54、61、69、95、102、103、78、83、71、74等多路公交车。
（3）“昆明走廊”由西南商业大厦股份有限公司及华夏西部投资有限公司共同投资．西南商业大厦股份有限公司、云南百大房地产有限公司联台开发，是以强调特色经营，集时尚餐饮、休闲、购物、娱乐为一体的纯商业物业。
（4）周边配套，学校：盘龙一中、长春小学、螺峰小学医院: 红会医院、华美整形医院银行: 招商银行、人民银行、农业银行、华夏银行其他: 新华书店、云南美术馆、云南古玩城、新西南电影超市。
（5）物业现状：竣工，占地面积：3000平方米，建筑面积：20575平方米，开工时间：2004-11-13 ，竣工时间：2005-10-15 ，总户数：225，开发商：云南百大房地产有限公司，投资商：西南商业大厦股份有限公司，代理商：深圳至祥（昆明）置业，占地面积：82000平方米，总建筑面积：508500平方米，开发商：天津昆明走廊投资有限公司物业管理公司。
2、“昆明走廊”在该区位定位的商业业态分析（1）昆明走廊的实体不是一个建筑，而是一个场所。
开发商和运营商要成为欲望的导演，就必须为城市提供更精彩的剧情与场景，昆明走廊在一个墟市商业量繁华的商业地带脱颖而出。
昆明走廊的经营业态错位分布在空间的序列中，丰富而林立，城市的动感要素全数吸纳于此．打破传统区域里的经营时间限制，不安分的城市脉动在此促成了城市激情与抑制不住的快感体验欲望。