土地增值税清算面临的问题及对策
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这就 进一 步促使 纳税 人 做好 土地 增值
税清 算 ，确保 土地增 值 税条 例得 到贯
彻实 施 ，以促 进税 法 的公平 。各 地税 务机 关也 积极 督促 纳税 人进 行土 地增
（ 五 ） 清算 中建 筑工程 造价 问题 突 出
值税 及 时 清算 ，认 真 进行 清算 鉴 定 ， 确保 国家税 收 政策得 到 落实 。 由于税
该 按照规 定尽 到土 地增 值税 清算 的法
定 义务 。还有 一些 按照 清算 规程 达 到 清算 条件 的企 业 ，因企 业 自身业 务 素 质 有限 ，中介 收费 又较 高 ，不 积极 去 清算 ，一味地 往后 拖 ，甚 至有些 外 地 公 司 自始 至终 不进 行清 算 ，房产 全 部 售 完后 直接走 人 。税务 部 门也 因为 人 员 少等 原 因 ，没有 履行 督导 检查 纳 税 人清算 的职能 。 （ 二） 土地增值税计算较 复杂 虽 然土 地增 值税 有 利于抵 制 房 地 产 的投 机和炒 卖活 动 ，防止 国有 土 地 收 益 的流失 ，但计 算过 程 复杂 ，特 别 是 增值 额 的计 算 ，当清 算人 对 相关 税 收 政策 的理解 不一 致 时会导 致 清算 结
发 票 的真假 审核 上 ，已不 能满 足 现实
要 求 。 而 对 建 筑 成 本 的 多 少 ，税 务 机
（ 一 ） 清 算 主 体 和 审 核 主体 不 主
动 ，主 管 税 务 机 关 督 导 检 查 不 力
开 发成 本 ，在土地 增值 税 清算 时 ，若 允 许计 人房地 产 开发成 本 ，将 是计 提 房 地产 开发 费用 的基数 ，也 是 加计 扣
制设 计等 原 因 ，土 地增 值税 的清 算要 比其 他税 种更 加 困难 ，在清 算 审核工
作 中 会 存 在 着 一 些 突 出 问 题 。这 需 要
局 陆续 下发 了一些 税收 政策 补 丁 ，但
与房地 产开发实 际情 况有一定 的脱 节 ， 计算方法制定有一定 的缺陷。 （ 三）部分政策 有待进一 步明确 首 先 ，土地 增值 税 清算 涉及 到 一 些 政府 部 门收费 ，如 ，物价 部 门代 政
土地 增值税清 算 面临 的问题 及对策
石பைடு நூலகம்河子大学
摘
范
灿
河南农业职业学院
张振伟
要 ：土地增值税对抑制房地产价格 ，调节房地产企业收益 ，增加财政收入起 着举足轻 重的作 用。土地增值税清算是一 项比较 复杂的
工作 ，在 清算审核 工作 中面临 着一些 突出问题 。对周 口市土地增值税 清算工作 面临的问题进 行 了系统的分析 ，在此基础 上提 出对策及 建议 ， 有助 于提 高税收征管质效并减少税款的流失。 关键词 ：土地增值税 ；清算 ；问题 ；对策
算 并进行 纳税 申报 或清 算 。但 在实 际 征 管 中纳税人 进行 土地 增 值税 清算 最 常见 的问题 就是 混淆不 同项 目、将 非 普 通 住 宅 按 照 普 通 住 宅 税 率 申报 纳 税 ，来 达到少 缴税 款 或者 逃避 纳税 的
目的 。
征收率最低不低 于５ ％，最高可达 １ ０ ％，
不 同 ，纳 税 人 应 该 将 不 同项 目分 开 核
布 了加强 土地增值税征管 的政策文 件 ，
对预 征率 、清算 条件 、收入 确认 、成 本费 用扣 除 以及税务 签证 等 方面 都 出 台 了较为 明确 的规定 ，特别 是对 核定 征 收率提 出 了明确 的要 求 ，全 国核定
我们 进一 步探 讨和 分析 ，并 找 出切 实 可行的对策 。
二 、 土 地 增 值 税 清 算 工 作 中 存 在
的 问题
府 收取 的价格 调节 基金 等 ，用 的是 财
政 票据 ，收入 纳入 财政 预算 外 资金 管
理 ，房 地 产 开 发 企 业 大 都 计 入 房 地 产
在 清算 工作 中 ，税务 机关 仅仅 停 留在
首 先 ，建 筑材 料市 场管 理 比较 混
乱 ，现 金 交 易 居 多 ，税 务 人 员 核 实 难
度 很大 。其 次 ，开发 企业 与施 工企 业 之 间勾 结并 虚开 工程 费用 。最 后 ，重 复列支 甲供 材 ， 甲供 材 已列入 工程 预 算 ，又 以建 筑 发 票 的形 式 进 行 扣 除 。
关 又知之甚少 ，无法有效控管 。
三 、 意 见和 建 议
土地增值税 清算涉及 企业从规 划 、 立 项 、取地 、施工 建设 、预 售 、竣 工
土地 增值 税 的开 征起 源 于２ ０ 世 纪
９ ０ 年 代初 ，１ ９ ９ ３ 年 国务 院颁 布 了 《 中
自己才 是土地 增值 税清 算 的主体 ，应
华人 民共 和 国土地增 值税 暂行 条例》。 １ ９ ９ ４ 年 土地 增值 税 开征 以后 ，对 抑制
房 地产 价 格 ，调 节 房 地产 企 业 收 益 ， 增加财 政收入起 着举足轻 重 的作用 。 近几 年 ，随 着 国家加 大对 房地 产 的调 控力 度 ，国家税 务 总局 也相 继发
一
、
土 地 增 值 税 清 算 工 作 的 现 状
业对 土地 增值 税清 算存 在不 同程 度 的
畏 难 抵 触 情 绪 。部 分 企 业 没 有 认 识 到
开 发成本之 和乘 以５ ％相 比较 ，若前 者 较 低 ，是否还 是用５ ％定 率扣 除 ；若 用 自有资 金 ，没有利 息支 出 ，是 否允 许
果 有 较 大 出入 。虽 然 后 来 国 家 税 务 总
５ ％定 率扣除 财务费用 。第 三 ， “ 普 通
住 房 ”三个标 准 中的价 格需 要 相关 部 门每半 年公 布一次 ，公 布后 指 导下 一 年度 的价格标准 。 （ 四）纳税人 混淆不 同项 目，从低 适用土地增值税税率 、少缴税款 房 地产 企业 开 发项 目不 同 ，相 应 的土地增 值税 预 征率及 核定 征 收率 也
税清 算 ，确保 土地增 值 税条 例得 到贯
彻实 施 ，以促 进税 法 的公平 。各 地税 务机 关也 积极 督促 纳税 人进 行土 地增
（ 五 ） 清算 中建 筑工程 造价 问题 突 出
值税 及 时 清算 ，认 真 进行 清算 鉴 定 ， 确保 国家税 收 政策得 到 落实 。 由于税
该 按照规 定尽 到土 地增 值税 清算 的法
定 义务 。还有 一些 按照 清算 规程 达 到 清算 条件 的企 业 ，因企 业 自身业 务 素 质 有限 ，中介 收费 又较 高 ，不 积极 去 清算 ，一味地 往后 拖 ，甚 至有些 外 地 公 司 自始 至终 不进 行清 算 ，房产 全 部 售 完后 直接走 人 。税务 部 门也 因为 人 员 少等 原 因 ，没有 履行 督导 检查 纳 税 人清算 的职能 。 （ 二） 土地增值税计算较 复杂 虽 然土 地增 值税 有 利于抵 制 房 地 产 的投 机和炒 卖活 动 ，防止 国有 土 地 收 益 的流失 ，但计 算过 程 复杂 ，特 别 是 增值 额 的计 算 ，当清 算人 对 相关 税 收 政策 的理解 不一 致 时会导 致 清算 结
发 票 的真假 审核 上 ，已不 能满 足 现实
要 求 。 而 对 建 筑 成 本 的 多 少 ，税 务 机
（ 一 ） 清 算 主 体 和 审 核 主体 不 主
动 ，主 管 税 务 机 关 督 导 检 查 不 力
开 发成 本 ，在土地 增值 税 清算 时 ，若 允 许计 人房地 产 开发成 本 ，将 是计 提 房 地产 开发 费用 的基数 ，也 是 加计 扣
制设 计等 原 因 ，土 地增 值税 的清 算要 比其 他税 种更 加 困难 ，在清 算 审核工
作 中 会 存 在 着 一 些 突 出 问 题 。这 需 要
局 陆续 下发 了一些 税收 政策 补 丁 ，但
与房地 产开发实 际情 况有一定 的脱 节 ， 计算方法制定有一定 的缺陷。 （ 三）部分政策 有待进一 步明确 首 先 ，土地 增值 税 清算 涉及 到 一 些 政府 部 门收费 ，如 ，物价 部 门代 政
土地 增值税清 算 面临 的问题 及对策
石பைடு நூலகம்河子大学
摘
范
灿
河南农业职业学院
张振伟
要 ：土地增值税对抑制房地产价格 ，调节房地产企业收益 ，增加财政收入起 着举足轻 重的作 用。土地增值税清算是一 项比较 复杂的
工作 ，在 清算审核 工作 中面临 着一些 突出问题 。对周 口市土地增值税 清算工作 面临的问题进 行 了系统的分析 ，在此基础 上提 出对策及 建议 ， 有助 于提 高税收征管质效并减少税款的流失。 关键词 ：土地增值税 ；清算 ；问题 ；对策
算 并进行 纳税 申报 或清 算 。但 在实 际 征 管 中纳税人 进行 土地 增 值税 清算 最 常见 的问题 就是 混淆不 同项 目、将 非 普 通 住 宅 按 照 普 通 住 宅 税 率 申报 纳 税 ，来 达到少 缴税 款 或者 逃避 纳税 的
目的 。
征收率最低不低 于５ ％，最高可达 １ ０ ％，
不 同 ，纳 税 人 应 该 将 不 同项 目分 开 核
布 了加强 土地增值税征管 的政策文 件 ，
对预 征率 、清算 条件 、收入 确认 、成 本费 用扣 除 以及税务 签证 等 方面 都 出 台 了较为 明确 的规定 ，特别 是对 核定 征 收率提 出 了明确 的要 求 ，全 国核定
我们 进一 步探 讨和 分析 ，并 找 出切 实 可行的对策 。
二 、 土 地 增 值 税 清 算 工 作 中 存 在
的 问题
府 收取 的价格 调节 基金 等 ，用 的是 财
政 票据 ，收入 纳入 财政 预算 外 资金 管
理 ，房 地 产 开 发 企 业 大 都 计 入 房 地 产
在 清算 工作 中 ，税务 机关 仅仅 停 留在
首 先 ，建 筑材 料市 场管 理 比较 混
乱 ，现 金 交 易 居 多 ，税 务 人 员 核 实 难
度 很大 。其 次 ，开发 企业 与施 工企 业 之 间勾 结并 虚开 工程 费用 。最 后 ，重 复列支 甲供 材 ， 甲供 材 已列入 工程 预 算 ，又 以建 筑 发 票 的形 式 进 行 扣 除 。
关 又知之甚少 ，无法有效控管 。
三 、 意 见和 建 议
土地增值税 清算涉及 企业从规 划 、 立 项 、取地 、施工 建设 、预 售 、竣 工
土地 增值 税 的开 征起 源 于２ ０ 世 纪
９ ０ 年 代初 ，１ ９ ９ ３ 年 国务 院颁 布 了 《 中
自己才 是土地 增值 税清 算 的主体 ，应
华人 民共 和 国土地增 值税 暂行 条例》。 １ ９ ９ ４ 年 土地 增值 税 开征 以后 ，对 抑制
房 地产 价 格 ，调 节 房 地产 企 业 收 益 ， 增加财 政收入起 着举足轻 重 的作用 。 近几 年 ，随 着 国家加 大对 房地 产 的调 控力 度 ，国家税 务 总局 也相 继发
一
、
土 地 增 值 税 清 算 工 作 的 现 状
业对 土地 增值 税清 算存 在不 同程 度 的
畏 难 抵 触 情 绪 。部 分 企 业 没 有 认 识 到
开 发成本之 和乘 以５ ％相 比较 ，若前 者 较 低 ，是否还 是用５ ％定 率扣 除 ；若 用 自有资 金 ，没有利 息支 出 ，是 否允 许
果 有 较 大 出入 。虽 然 后 来 国 家 税 务 总
５ ％定 率扣除 财务费用 。第 三 ， “ 普 通
住 房 ”三个标 准 中的价 格需 要 相关 部 门每半 年公 布一次 ，公 布后 指 导下 一 年度 的价格标准 。 （ 四）纳税人 混淆不 同项 目，从低 适用土地增值税税率 、少缴税款 房 地产 企业 开 发项 目不 同 ，相 应 的土地增 值税 预 征率及 核定 征 收率 也