沧州“运河人家”项目经济效益分析

“运河人家”项目经济效益分析
“运河人家”项目位于沧州市运河区，占地310.5亩，现有居民778户，是沧州市2006年旧城改造的一个重要项目。

项目地周边有北环中路、水月寺大街、维明路、顺河东街等主要交通干道，交通便利，路网发达。

从房地产市场的角度看，该地块地理位置优越、交通便利，经济繁荣，周边市政配套十分完善，是沧州市内较为适合开发住宅及商业的综合性优质地块，本项目是可以运作的。

但从财务测算的角度看，由于土地价格、拆迁成本过高使得项目总体开发成本投入很大，致使项目负盈利，本项目的开发、运作是不可行的。

“运河人家”项目共分四区，其详细情况如下：
一号地块：
项目位置：维明路以北、水月寺大街以西、规划路以南，顺河东街以东区域
用地面积：7.18公顷
总建筑面积：17.58万平方米
容积率：1.9
建筑产品：整体11.5层，局部两层沿街商业
二号地块：
项目位置：维明路以南区域
用地面积：0.8公顷
总建筑面积：2.45万平方米
容积率：2.8
建筑产品：整体11.5层、15.5层，局部两层建筑
三号地块：
项目位置：两条规划路中间区域
用地面积：1.03公顷
总建筑面积：0.35万平方米
容积率：0.3
建筑产品：商务型别墅，整体建筑为两—三层
四号地块：
项目位置：规划路以北，北环中路以南区域
用地面积：5.03公顷
总建筑面积：16.16万平方米
容积率：2.6
建筑产品：整体14.5层、18层建筑
各项经济效益核算表
一、土地评估价格（自行委托有评估资质的机构确定的评估价格，具体以土地部门确定地价为准）
该项目用地范围为沧州市一级住宅用地区域，经过对其进行区域、个别等因素的调整修定，最后确定该区域土地价格为1454元/平方米，约合97万元/亩。

二、房地产拆迁补偿价格
1、拆迁房屋价格的确定
综合重置单价=单方造价*（1+开发费率）*（1+管理费+利息+ 开发利润率）
地上建筑物正房价（在证）545元/平方米，厢房及南房（在证）价值为455元/平方米，按正房面积与南房面积比为3：2 计算，其每平方米建筑物平均价格为509元。

本项目范围内一般建筑物密度为75%，则每平方米的土地应分摊建筑物价格382元。

2、土地价格的确定
土地评估价格=土地修正价格*（1+管理费+利息+ 开发利润率）=1600元/平方米
3、房地产的拆迁补偿价格
土地价格+建筑物价格=1982元/平方米
4、综合土地价格
如设公用地占总用地的25%（包括胡同），则单位土地拆迁补偿价格（含建筑物）为1487元。

则可以得出土地的拆迁成本约为129万元/亩。

（其中尚不包括拆迁人工费用，经营性单位搬迁、停产损失补偿，搬迁费，过渡费，住房附属设施补偿等费用，装修费用）
三、为了便于了解本项目的运作费用情况，就此我们对本项目进行了详细的分析，详见附表：
表二：一期项目各类开发成本一览表
表三：一期各项政府性收费免费部分一览表
表四：一期返还的各项税金一览表
表五：一期（1、2区）代修公建配套费用一览表
目前一期减去各项税费后，仍然亏损4269.49万元。

利润：销售收入（50750万元）－投资总额（70205.35万元）＋政府性收费免费部分（12249.1万元）＋返还税费（2936.76万元）=-4269.49万元
表六：减少20米绿化带后一期开发利润一览表
表七：项目总体各类开发成本一览表
表八：项目总体各项政府性收费免费部分一览表
表九：项目总体返还的各项税金一览表
表十：代政府修建公建的配套一览表
目前项目总体减去各项税费后，仍然亏损7054.08万元。

利润：销售收入（97045万元）-投资总额（131283.46万元）＋政府性收费免费部分（21609.99万元）＋返还税费（5574.39万元）=-7054.08万元。

表十一：减少20米绿化带后开发利润一览表
沧州房地产开发有限公司
二00六年六月。