2019南京酒店式公寓案例研究
某酒店式公寓专题分析
酒店式公寓专题分析在济南写字楼和商业市场不够景气的情况下，酒店式公寓逐渐受到了投资者的青睐，越来越多的开展商瞧到了其中的契机，酒店式公寓这一新型的物业形态正在济南悄然兴起。
一、酒店式公寓产生的背景分析酒店式效劳公寓的概念，最早源于欧洲，意为“酒店式的效劳，公寓式的治理〞，市场定位特别高，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店治理公司进行统一治理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅〞。
这些物业就成了酒店式效劳公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，效劳也越来越周到，逐渐得到宽广消费者的认可，现在已遍布全球。
酒店式公寓在我国最早出现在改革开放的前沿都市——深圳，之后在上海、北京等地均有开展。
酒店式公寓既汲取了星级酒店的效劳功能和治理模式，又汲取了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，是一种综合性特别强的物业治理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
我国的酒店式效劳公寓通过几年的开展，在原有根底上差不多形成自己的特点，具有“自用〞和〞投资〞两大成效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而效劳更加家庭化。
由于它汲取了传统酒店与传统公寓的优点，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
二、酒店式公寓产品分析从产品品质来制造物业价值，是酒店式公寓的全然。
产品本身品质要紧表现在规模、房型、装修标准、功能配置等四方面。
1、物业规模目前济南市场上的酒店式公寓工程，规模都较大，例如明珠国际商务港是集酒店、写字间、酒店式公寓为一体的综合物业，嘉汇环球广场包括商业、酒店式公寓、住宅，单酒店式公寓局部体量就有600余套。
分析缘故，应与此类产品在济南市场尚属探究时期有关，开发商投资商还不确定济南市场对这种物业类型的同意程度，大型物业对比有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成效劳的规模效应，落低单位本钞票，且大规模高档次的强势进进有助于产品在市场上扩大碍事、提高竞争力。
酒店式公寓深度剖析
可售型商务公寓
6
荔景大厦、塞格群星广场、嘉汇新城、爵士 大厦、江苏大厦、金茂礼都
白领公寓 1 金色假日
深圳的“酒店式公寓”已偏离了国际酒店式公寓的标准，是纯酒店式公寓及其 衍生物业形态的总称。其实质是“酒店式物业管理服务”，利用“酒店式公寓 ”概念产生的价值联想提升物业的形象和价值，从而使物业增值。
➢可售型商务公寓：SOHO一族的壮大使酒店式公寓迅速和商务功 能融合，从而产生了偏重办公功能的可售型商务公寓。
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7
中国特色的酒店式公寓
深圳“酒店式公寓”冠名物业一览表（部分）
纯酒店式公寓 2 罗湖商务中心、世界金融中心
可售型酒店式公寓 2 汇展阁、地王信兴广场
产权型酒店式公寓 3 华乐星苑、名仕阁、丹枫白露
酒店式服务，公寓式管理
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3
酒Байду номын сангаас式公寓的起源
酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休 憩居住的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的 性质，又相当于个人的“临时住家”，这就是酒店式公寓的雏形。
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4
酒店式公寓的发展
美国
美国的酒店式服务公寓开始于20世纪80年代，目前市场份额已占美国 整个住宅市场的5％，属于较成熟的市场。
30% 20%
美国客户 亚洲客户 欧洲客户 其它客户
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14
深圳酒店式公寓的客户
客户群体
使用状况
海内外常驻深圳机构的管理人 员和技术人员
购置 租赁
需求 主要作为住所或办公
经常往来深圳的国内外商务人 员
购置 租赁
一般会选择酒店，但也有部分会购买或租 用酒店式公寓，以方便居住办公
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酒店式公寓解读
Part 1
2、酒店式公寓的特点
酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统； 集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所； 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓； 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价高、总价低； 生活配套设施齐全
2
中城国际广场
25000 32000
3
中商万豪
13000 17500
4 新街口苏宁生活广场 39000 39000
5
长江会
——
——
6 蓝岸live科技青年街区 11000 12000
7
爱秦公寓
12000 12000
8
金牛湖度假中心
12000 13000
9
南京常发广场领域
——
——
10
紫荆国际公寓
——
——
容积率在4以上的项目有6个，占南京酒店式公寓的 35%,容积率2以上的项目11个，占总体的64%，这和 酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，
对舒适性的要求不是特别高。
南京酒店式公寓市场情况
Part 3
4、南京酒店式公寓建筑形式分析
名称
1
凯润广场
2
中城国际广场
3
中商万豪
4 新街口苏宁生活广场
软装配套
• 装修标准——要求按照星级酒店标准进行装修； • 物业管理——要求按照酒店物业进行管理； • 经营服务——要求按照酒店模式进行经营；企业实力、经营管理水平是关键。
2 酒店式公寓客户特征
酒店式公寓客户特征
1、酒店式公寓客户类型
基于SWOT分析的南京市酒店式公寓发展战略研究
二、 南京 市酒店 式公 寓开发 环境 Ｓ Ｔ分析 ＷＯ
（ ） 势 一 优
第一 。 户型小 、 装修 、 精 高性价 比。酒 店式公寓精美 的装 修可以在很 大程度 上给予购房者在看房过程 中视觉的享受 ， 而且酒店式公寓 的价格相对 于同等服务的星级式酒店要 低 廉， 相对于普通住宅又具有相对完善 的配套设施 。随着人们 生 活品位和质量的提高 ， 们不再限于单纯居住 的需求 ， 人 而
地 名京 和 城 中的 南 京 国 际广 场 均 到 ３ ０元 ， ｚ 他 酒 店 ００ ０ ｍ ，其 式公 寓 价 格 基 本 在 ２ ０ ０００元 ／ ｍ 左右 。
有酒店的性质 又可作 为临时住宅 ， 意为 “ 酒店式的服务 ， 公寓 式 的管理” 集住宅 、 ， 酒店 、 健身娱 乐设施多功能于一体 ， 具有 “ 投资” 自用 ” 和“ 两大功 能。 上世纪 中叶 ， 到 以美 国为代表 ， 囚 人 口流动和家庭结构松散 ， 得酒『 使 占式公寓逐渐兴起 ， 成 形 第 一 批 “ 务式 ” 寓 。 国内 酒 店 式公 寓起 步较 晚 ， 中 在北 服 公 集 京 、 海、 上 深圳一线城市 ， 之后逐步朝经 济发达 ， 游业旺盛 旅 的城市发展 ， 如杭州 、 大连 、 南京等。通过对南京酒店式公寓 Ｓ Ｔ分析 ， ＷＯ 提出适合南京酒 店式公寓 发展 的战略定位 ， 旨 在给南京房地产市场提供启 示
的选择 ， 对促进 南京酒店式公 寓发展有一定的指导意义。
关键词 ： 南京 ； 酒店 式 公 寓 ；ＷＯ Ｓ Ｔ分析 中图 分 类号 ： ９ Ｃ３ 文献 标 志 码 ： Ａ 文章 编 号 ：６ ３ ２ １ （ ００ ３— １ ８ ０ １７ — ９ Ｘ ２ １ ）０ ０ ４ — ２
引 言
120731南京典型酒店式公寓市场资料
区位 板块 东山 百家湖 三山 江宁 竹山路 岔路口 科学园 胜太路 幕府西路 淮海路 龙蟠路 长江路 仙鹤街 中华门 和燕路 和燕路 马群 雨花台 公寓名称 蚂蚁工坊（二手） 金陵天成金公馆 诚基百家湖小公馆 绿城水晶蓝湾 天泰青城 丹佛小镇 托乐嘉ihome 东渡国际青年城 恒悦君铂国际 莱茵铂郡 城市之光国际公寓 文鼎雅苑 汇金新天地 金域中央广场 苏宁电器广场 紫金联合立方 凯润金城（凯铂精品酒店） 精锐SOHO 德盈国际广场 苏宁名都汇 晓庄国际广场 招商紫金山1号（泰格公寓） 蓝岸live科技青年街区 建筑形态 小高层 高层 小高层 高层 高层 小高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 高层 多层 高层 高层 高层 小高层 高层 多层 小高层 产品定位 公寓 酒店式公寓 公寓 行政公寓 公寓 公寓 公寓 纯住宅 公寓 酒店式公寓 公寓 公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 公寓 酒店式公寓 公寓 公寓 公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓
下关 白下 玄武 秦淮 栖霞 城南
型酒店式公寓市场资料
产权性质 40年 65年 70年 40年 70年 70年 70年 70年 70年 40年 65年 70年 65年 40年 65年 40年 65年 50年 65年 40年 65年 40年 40年 户型区间 40-55 50-80 47-70 51-241 36-90 44-56 44\77 38-122 45-110 46\65 43-58 35\43 47-59 35-41 40-130 60 48-79 34-62 35-78 42-70 40-110 37/55 27-67 户型特色 挑高4.9米 挑高5米 挑高4.8米 是否精装 是 是 否 是 是 否 是 否 是 是 是 否 否 是 否 否 是 是 否 否 否 是 是 精装标准 2000 4000 2000 2000 3500 目前售价 9300 14000 14000 21000 13500 9900 12000 11000 17000 10000 9800 11000 12500 14000 39652 18560 38000 15000 22500 12000 13500 17500 11000 水电性质 商用 民用 民用 民用 民用 民用 民用 民用 民用 商用 民用 民用 民用 商用 民用 商用 民用 商用 民用 商用 民用 商用 商用
繁华尽处尘亦香 南京嘉业一号公馆
面积：4000平方米材料：大理右、木饰面、琉璃、银箔地点：南京庐山路158号如果有一种奢华能称为不朽，那么一定是ART D EC O。
嘉业壹号公馆位于南京市河西CBD 路段，商业基础成熟，；加上人工创造的优美环境，可谓是坐拥天时、地利、人和。
有了这么优越的基础条件，再加上北京会所设计师的巧思妙想，空间的艺术魅力从隐显锋芒到大放光彩似乎也只是一瞬间的事，这就是所谓的ART DECO。
公馆属于会员制的私人高档会所设计，当会员达到一百位时便开始运营。
会所共有三层，一层设有中餐厅，以粤菜和淮扬菜为特色，并设有包厢，以满足不同群体的需求；二层设有雪茄吧、红酒吧、棋牌室、乒乓球室、台球厅等，项目繁多，设施齐全；三层设有恒温泳池、水吧、儿童游乐园、多功能书吧、影音室及健身房等。
这样的私人俱乐部在南京并不多见，而壹号公馆则是创先例的主动配套私人会馆。
除了作为高层人士的社交平台，也经常举办聚会，长期运营。
会所设计极尽奢华，从大堂到包房，从娱乐空间到健身房，从大空间到细节，每一处都充分体现出设计的主题没有最豪华，只有更奢华！空间的每一处都有。
说不清的高贵，道不尽的优雅，就像是一杯需要细细品尝的香茗，静下心来慢慢品味，才觉意更浓、味更香。
所以，会所设计只为那些有品位的人量身定制。
如果您的眼光不够挑剔，那么这里或许并不适合您。
壹号公馆就像是阅尽繁华的香尘，自然却极尽华丽。
每一道打磨本文由:浑江酒店装修编辑整理发布、每一处考究，都堪称经典。
这样万般奢华的旷世之作，只留给懂得欣赏的人细细品味！相关文章推荐：心醉神迷西安融侨城会所天涯海角尊之都会所体验别样的海岛风情郑州金殿娱乐会所分店打造立体化的娱乐空间索伦装饰是一家专业的从事合肥酒店装修的合肥装修公司。
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南京市酒店式公寓市场分析报告
南京市酒店式公寓市场分析报告目录一、什么是酒店式公寓………………………………………………………1-91、酒店式公寓的概念2、酒店式公寓的特点3、酒店式公寓与传统酒店的比较4、酒店式公寓与公寓的差异5、酒店式公寓的优势6、酒店式公寓必须具备的条件二、酒店式公寓的客户特点……………………………………………9-101、商务人士，分为国内商务人士和国际商务人士2、投身事业的年轻人3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者三、市场前景………………………………………………………………10-111、风险小2、回报高3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省心4、新生事物，生命力强5、市场逐步成熟四、个案分析1约瑟夫酒店式公寓………………………………………………………11-151、项目的差不多情形2、周边项目情形3、市场定位4、SWOT分析2、铂领公寓…………………………………………………………16-181、项目的差不多情形2、周边项目情形3、市场定位4、SWOT分析2、新锐国际公寓……………………………………………………18-201、项目的差不多情形2、周边项目情形3、市场定位4、SWOT分析六、总结 (21)随着南京市房地产市场竞争的日益猛烈，各开发商纷纷进行战略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。
在市场结构性剩余的背景下，各开发商纷纷看好小户型的市场，小户型以它的低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群的欢迎。
在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下，部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念，将眼光瞄准了流淌性较大的商务人士和经济实力有限的年轻人群。
那么怎么讲什么是酒店式公寓，对酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。
一、什么是酒店式公寓1、酒店式公寓的概念1.1起源1.2概念：进展到今天的产权式酒店，指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店治理公司引进酒店式物业治理，为业主开展出租服务和理财服务。
酒店式公寓案例分析
酒店式公寓案例分析一、不同城市案例1.1 北京酒店式公寓资料：北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域：⌝ a、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区，占总数的65%；⌝ b、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓⌝ c、金融街商务区东方广场【介绍】“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。
全属美轮美奂的豪华公寓，一柱一梁皆精雕细琢，为您重新诠释北京高尚生活的定义。
“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务，随时为您效劳。
【配套设施】☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施非常齐备。
☉理发店、干洗店。
☉诊所、牙医、紧急医疗中心。
☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。
☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。
☉银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。
☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。
【服务】☉五星级酒店式家务管理。
☉豪华客车班车服务。
☉24小时送餐服务。
☉丽都俱乐部项目：网球，壁球，保龄球等☉洗衣服务。
☉包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道。
☉国内外报刊、杂志。
☉俱乐部项目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。
【户型与报价】每周两次房间打扫最短一个月租期国贸公寓【介绍】国贸公寓座落在中国国际贸易中心内，由南、北两座30层高的公寓楼组成。
共有一居到四居及顶层豪华套房401套。
国贸公寓租客可以充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。
国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。
【配套设施】☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。
南京长租公寓研究——以龙湖冠寓为例
现代经济信息324南京长租公寓研究——以龙湖冠寓为例谈 晨 江苏城市职业学院摘要：在市场需求和政策支持的双重因素影响下，住房租赁市场欣欣向荣，与此同时，“租购同权”等行业利好政策不断落地实施，在这样的大好形势下，对于长租公寓既是机遇也是挑战。
文章对南京城市背景及南京长租公寓市场做了简要分析，以龙湖冠寓为例，提出现存的问题，并明确未来的发展策略。
关键词：长租公寓；南京；发展策略中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)030-0324-01一、南京长租公寓市场分析（一）租赁需求南京长租公寓市场客户来源广泛，产业客户为最重要的客户来源。
南京目前住房收入比高，市场客户首次置业年龄平均推后至35.9岁。
而南京目前长租公寓客户年龄多集中在20-35岁，以三产从业人员和二产中高管及技术骨干为主。
（二）租赁市场1.南京共成交6幅租赁地块，55万方，约1.57万间2017年12月，南京首幅租赁地块底价成交，地价为周边住宅地块地价的六分之一。
2018年2月，南京5幅租赁地块以底价成交，竞买人都是南京市、区政府所属国有独资公司；截至目前，南京共成交6幅租赁地块，55万方，约1.57万间，主要分布在城市近郊。
2.城市租房容量庞大，集中在城中、城南板块近两年南京出租新增供给量基本维持在每月4-7万套左右，城市租房容量庞大；住宅租赁相对比较分散，主要集中在城中和城南板块，住宅分布较密集、配套较完善。
3.南京长租公寓项目分布目前在宁长租公寓品牌共18家，门店84家，房间数逾9500间。
前期南京长租公寓的主流运营方为互联网企业、房产中介以及快捷酒店(魔方、贝客、未来域为主)，2017年之后开发商积极在南京布局，包括旭辉、朗诗、万科、银城等。
选址较为集中，主要分布在城中与江宁片区，其中城中南片和北片(新街口商圈)、江宁上坊与江宁科学园(江宁大学城)最为密集，整体出租率高。
市场占有率方面魔方、未来域、冠寓处于第一梯队，其次是贝客、泊寓。
房地产产权酒店服务式公寓简介和案例解析课件
房地产产权酒店服务式公寓简介和案例
18
解析
实操案例
——作为投资型地产的专业机构， 美亚集团在各地成功操作的案例 数不胜数，以下针对贵司项目的 可借鉴性，撷取两例进行简单分 析……
房地产产权酒店服务式公寓简介和案例
19
解析
“美亚置业”全程代理
杰仕豪庭
——美亚置业集团操作的杰仕 豪庭在上海已经成为上海五星 级服务式公寓的一个典范，IBM、 西门子、日清食品等跨国企业 高层人员已成为我们的客户，
酒店提供固定投资回报率，另加30%酒店经营利润；有些则是提供75%的酒店经营利
润，不提供其他回报。
房地产产权酒店服务式公寓简介和案例
4
解析
产权式酒店的三大类型
1、 时权酒店
由瑞士亚力山首先提出“timeshare hotel”，是产权式酒店的发端。 酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐 设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。
1、以商务人士为主要对象；
2、以旅游人士为主要对象。
房地产产权酒店服务式公寓简介和案例
11
解析
以商务人士为主要对象
此服务式公寓大都座落于，商务气氛浓郁，交通便利、优越的 地理位置、各种配套设施齐全的生活环境形成了这里独特的商务环 境。例如北京市的新世界太华公寓位于崇外大街的黄金地段。并且， 此类服务式公寓多以一房式格局为主及其装修也较华丽、堂皇，租 金也因此而较高。 提供全天候的多功能商务中心包括提供２４小 时中不同时段的商务会议、商务秘书、金融、传真、信息查寻等各 类服务。
现代化酒店式公寓的景观设计_以南京雨润宁南酒店景观规划设计为例
面增加了动感的效果，丰富了水面景观，并起到了净化的作用。
水景墙，这里我们充分体现出景观的动态和静态美。有水时，能
体现出水体与硬质之间质感的变化，无水时，景墙同样是一道
静止的景观。水雾，水中配合着偶尔弥漫的水雾，好似腾云驾雾
一般的感觉。
5 结语
南京雨润宁南酒店作为酒店式公寓既要考虑到使用的功
能性和配套服务的周到性，又要符合酒店的品质要求，进而提
2 设计主题 2. 1 打造“蝶飞舞，蝶恋花”的生动自然；
南京雨润宁南酒店分为两个地块，分别为酒店式公寓和配 套体育公园，针对酒店式公寓的对与酒店式居家氛围的要求， 设计提出需要一个可观，可停，可品，可忆的空间，尤其强调其 高尔夫果岭地形，将景观将与建筑一起，成为一个标志存在。我 们希望将自然的生动表情带给所有人，在其中穿梭、停留都将 是动态的，可以参与其中并深深感悟。
植物岛我们将植物岛式景观布置于关键景点焦点转角或实现过渡处一个个植物岛就好似绿洲里的一艘小船这边红枫景点道路端景石与地被的组合颇有趣味那边几株桂花球相互衬托八月飘香正是有序的植物岛式景观使整个植物群落更为合理
现代化酒店式公寓的景观设计
—— —以南京雨润宁南酒店景观规划设计为例
Landscape Design of Modern Apartments
香，正是有序的植物岛式景观，使整个植物群落更为合理。 4. 3. 3 彩色花境
花境的色 彩 和 野 趣 是 植 物 造 景 中 不 可 或 缺 的 。配置了常
绿花境、四季花境、野生花境三种，可以充分体现自然的季相
变化，同时色彩绚烂、品种丰富的花境使得整个植物系统更为
丰富。
4. 4 灯光
夜晚的酒店是我们重点描述的对象，我们也做了精心的设
《估价案例与分析》知识点：酒店式公寓
《估价案例与分析》知识点：酒店式公
寓
酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。
我们可以看出，酒店式公寓提供酒店式的服务，公寓式的管理，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。
严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。
目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。
1。