房地产开发实：第一讲

城市房地产综合开发经营：德阳保利国际城5400亩
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六、房地产开发与经营的关系
从广义的角度看，房地产开发和房 地产经营在本质上是相同的
从狭义的角度看，两者又有区别
1．房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同 2、房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同。
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二、房地产的特性
案例：1991年，某人在德阳市区铧锣巷购买两套住房（ 80平米/套，3万元/套）、一间门面（5万元）。1999年， 门面以26万元售出。2006年，一套住房以8万元售出。 2008年，有人以20万欲购其住房，惜售未卖。 2011年，此套住房市场价值已经是30余万。
不可移动性： 只有地区性市场
•去年出台《婚姻法》 新解，为婚姻家庭纠 纷中的主要问题提供 司法裁判依据，而房 地产作为时下婚姻纠 纷中的重头，在新解 中有“谁首付，离婚 后房子归谁”、“父 母出资为子女购买的 房产，应认定为个人 财产，另一方无权分 割”等规定。
•房产限购令
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•2010年4月30日，北京 出台“国十条”实施细 则，率先规定“每户家 庭只能新购一套商品 房”。9月29日“国五条” 出台后，累计有上海、 广州、天津、南京、杭 州等16个一二线城市推 出限购政策。截至2011 年2月，已有36城市提出 限购；新一轮住房限购 城市将翻番达72个
房地产 开发企业
物业管理 业 房地产 咨询业
1、房地产开发企业：龙头，按照城市房 地产管理法的规定，以营利为目的，从事 房地产开发和经营的企业 2、房地产经纪业：居间介绍、代理业务 3、物业管理业：物业所有人的委托,依据 物业管理合委托同,对物业的房屋建筑及 共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交 通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、 修缮和整治、并向物业所有人和使用人提 供综合性有偿服务的企业。 4、房地产评估业：对房地产进行估价 5、房地产咨询业：提供法律法规、政策、 信息、技术服务
①钢结构房屋；②钢 筋混凝土结构房屋； ③砖混结构房屋；④ 砖木结构房屋；⑤其 他结构房屋等
①住宅；②工业厂房和 仓库；③商场和商业店 铺用房；④办公用房； ⑤宾馆饭店；⑥文体、 娱乐设施；⑦政府和公 用设施用房；⑧多功能 建筑（即综合楼）
1、公房 2、私房
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四、房地产业的构成
房地产 经纪业 房地产 评估业
独一无二性： 没有两宗完全 相同的房地产
寿命长久性： 40年至70年
供给有限性： 土地有限、政策 限制
用途多样性： 政策规定
相互影响性： 别墅区和 公共墓地
易受限制性： 政府权力的体现
价值量大： 单位价值和 总体价值
流动性差： 几种特性的 集中体现
保值增值性： 资本游戏
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三、房地产的类别
房地产开发实务
第一讲：房地产开发与经营概述 主讲：张峻峰
重点：1、房地产的概念、特性、类别 2、房地产开发的概念
课程内容
一、什么是房地产？ 二、房地产的特性 三、房地产的类别 四、房地产业的构成 五、房地产开发与经营
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六、房地产开发与经营的关系
七、房地产开发与经营的程序
1、项目立项 2、获取开发用 地 3、规划报批 4、工程招标
1、施工建设 2、竣工验收
1、销售租赁 2、物业管理
营
销
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1、什么是房地产？其特性有哪些？怎样分类？ 2、什么是房地产开发、房地产经营？
二者有什么关系？
热点：
•新婚姻法：
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2 •温州炒房团：
•温州本地约有8万多人在全 国购置房产，其中至少90% 以上是炒楼，按 温州炒房团 1人购买2套房子动用资金60 万元计算，总资金额在420亿 元。在外地有160万温州人， 购置多处房产的相当普遍， 保守估计在5万人以上。按照 1人1套50万元计，共为250 亿元。国外的温州人在国内 投资房产的资金也不下几十 亿。而业界广泛认同的是， 温州有10万人在炒楼，动用 的民间资金高达1000亿元。
3、房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样
4、房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。 5、随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
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七、房地产开发与经营程序
房地产开发与经营
投资分析 前期准备 建设 租售服务
可行性分析与 投资决策
土地的分类
按土地的开发程度 按是否具有建筑用途 农村用地和城市用地
1、过生地 2、生地 3、熟地
1、建筑用地 2、非建筑用地
1、居住用地 2、公共设施用地 3、工业用地 4、仓储用地 5、对外交通用地 6、道路广场用地 7、市政公用设施用地 8、绿地
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三、房地产的类别
房屋的分类
按建筑结构 按功能用途 按所有权归属
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五、房地产开发与经营
房地产开发概念
按照城市建设总体规划和社会经济发 展的要求，在国有土地上进行基础设 施建设、房屋建设，并转让房地产开 发项目或者销售、出租商品房的行为。
房地产开发分类
（1）按开发的规模和复杂程度来划分， 房地产开发可以划分为单项开发、小区 开发、成片集中开发（后两类开发也称 综合开发） （2）按开发的地域划分，房地产开发 可以划分为新城区开发和旧城区开发 （一般也称为旧城改造或再开发） （3）按开发的阶段划分，房地产开发可 以划分为土地开发和房屋建设
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五、房地产开发与经营
房屋经营：房屋出售和租赁
房地产经营： 从广义上讲，就是 指一切通过从事房 地产领域的经济活 动获得经济效益的 行为。从狭义上讲， 则只是指房屋经营 和城市土地经营这 两种房地产领域的 经营行为。
城市土地经营：政府垄断，土地财政 （依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的 土地出让金来满足财政需求）
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一、什么是房地产？
建筑在土地上 的各种房屋， 包括住宅、厂 房、仓库、商 业建筑、办公 楼、文教卫体 建筑等。
土地及其上下一定 的空间，我们可简 单把土地分为建筑 用地和非建筑用地。 我们国家土地分国 有土地和集体土地。
财产权利，包括： 所有权—占有和支配房屋的权 利 使用权—按性能和用途行使使 用的权利 抵押权—不转移房地产占有的 情况下对债权的担保 典权--房屋所有权拥有者有将 其房屋典当给他人以获得利益 的权利 租赁权--出租人按照约定将房 地产交给承租人使用，承租人 按照约定交纳租金并于合同终 止时将房地产返还给出租人的 法律行为