房地产估价1
大工21秋《房地产估价》在线作业123辅导答案
1.（）是指估价客体，也称为被估房地产、估价标的。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: A
2.（）要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
A.最高最佳使用原则
B.替代原则
C.估价时点原则
D.合法原则
【参考答案】: B
3.（）是指估价师分析、测算和判断出的估价对象价值及提供的相关专业意见。
A.估价对象
B.估价结果
C.估价假设
D.估价依据
【参考答案】: B
4.（）是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: D
5.（）是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。
A.估价对象
B.估价原则
C.估价假设
D.估价目的
【参考答案】: C
6.评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。
A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度
C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况
E.当地房地产市场状况。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。
（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。
（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
房地产的估价方法
房地产的估价方法房地产的估价方法通常有多种，下面将介绍一些常见的估价方法。
1. 直接比较法：直接比较法是最常用的估价方法之一。
它通过比较某个房地产物件与其他类似物件的价格来估算其价值。
这需要对市场上类似房地产的价格进行调研，并考虑到衡量价值的因素，比如房地产的面积、位置、建筑结构、装修水平等。
通过比较价格和因素，就可以得出房地产的估价。
2. 收益法：收益法是应用于商业物业的一种估价方法。
它通过评估物业所能产生的未来收入来估计其价值。
这种方法通常适用于投资房地产，比如出租房屋或商业房产。
评估者需要考虑租金、租约期限、租赁利率等因素，并根据这些因素计算出未来产生的现金流，从而确定房地产的价值。
3. 成本法：成本法是一种基于物业重建或替代成本的估价方法。
按照这种方法，估价者需要确定重建或替代一个房地产物件所需的成本。
这些成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、装修和设备成本等。
然后通过调整这些成本来考虑物业的磨损、损坏和折旧等因素。
最终，估价者将计算出物业的重建或替代成本，并以此来确定房地产的估价。
4. 市场回报法：市场回报法是一种基于市场上其他类似物件的投资回报率来估价的方法。
它要求估价者收集并分析市场上的投资数据，比如房地产物件的租金收入和售价。
然后通过计算投资回报率，并与其他类似物件的回报率进行比较，来确定房地产物件的价值。
以上仅仅是房地产估价方法的一些常见例子，实际上，估价的方法还有许多其他的变种和衍生方法，不同的估价目的和情境可能会需要不同的方法来进行估价。
此外，估价过程中还需要考虑一些因素的调整，比如市场趋势、地区性差异、经济环境等。
对于精确估价，需要综合运用多种方法进行评估，以确定最为合理的房地产估价。
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
房地产估价术语标准
房地产估价术语标准房地产估价是指根据一定的标准和方法，对房地产的价值进行评估和估算的过程。
在房地产交易、抵押贷款、税收评估等方面都需要进行房地产估价，因此对于房地产估价术语标准的了解是非常重要的。
下面将介绍一些常用的房地产估价术语标准，希望能够帮助大家更好地理解和应用。
1. 市场价值。
市场价值是指在一定的市场条件下，根据买卖双方自愿交易的价格来确定的房地产的价值。
市场价值是房地产估价的核心概念，也是最常用的估价标准之一。
2. 折旧。
折旧是指房屋、建筑物等房地产物业由于使用年限、技术陈旧等原因所减少的价值。
折旧通常分为物理折旧、功能折旧和经济折旧三种类型，对于房地产的估价有着重要的影响。
3. 土地价值。
土地价值是指房地产中土地的价值，通常是通过比较法、收益法和成本法等方法进行估算。
在房地产估价中，土地价值占据着重要的地位，因为土地的价值通常是不断增值的。
4. 收益法。
收益法是一种通过房地产未来的经济收益来确定其价值的方法。
这种方法通常适用于商业地产和投资性房地产的估价，通过对未来租金收益、增值收益等进行预测，来确定房地产的价值。
5. 成本法。
成本法是一种通过房地产的重建成本或替代成本来确定其价值的方法。
这种方法通常适用于新建房地产或者特殊目的房地产的估价，通过对建筑物的建造成本、土地成本等进行估算，来确定房地产的价值。
6. 评估报告。
评估报告是房地产估价过程中的重要成果，它是评估师对房地产价值估算的结论和说明。
评估报告通常包括估价目的、估价方法、估价结果、估价师的资质和签名等内容，是房地产交易和贷款审批的重要依据。
7. 市场调查。
市场调查是房地产估价过程中的重要环节，通过对房地产市场的供求关系、价格走势、政策法规等方面进行调查，来确定房地产的市场价值和未来发展趋势。
以上就是关于房地产估价术语标准的一些介绍，希望能够帮助大家更好地理解和应用。
房地产估价是一个复杂而又重要的领域，需要对各种估价方法和术语有着清晰的认识和理解，才能够做出准确的估价和判断。
房地产估价报告1
房地产估价报告1第一篇：房地产估价报告1房地产评估报告范例一、房屋产权人(单位)：×××二、估价目的：拆迁补偿价格评估三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)五、估价依据1.中华人民共和国《城市房地产管理法》2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;3.评估委托书：4估价评估人员勘察了解的情况;5.房屋所有权证(新北全字00311100号);6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。
七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。
另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。
本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
八、估价结果本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：人民币小写：206247元大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元九、评估价格有效期本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。
随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
十、评估价格应用范围该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
十一、估价的假设和限制条件1.估价假设条件我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;(2)该物业可以在公开市场上自由转让;(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(4)不考虑特殊买家的额外出价。
房地产评估课件
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
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第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
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第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
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第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
房地产估价基本术语标准
房地产估价基本术语标准1. 引言房地产估价是指根据一定的方法和程序，对不动产进行评估和估价的过程。
在房地产交易、融资和保险等领域，估价是重要的环节。
为了准确、公正地估价，需要遵循一套统一的标准术语。
本文将介绍房地产估价中常见的基本术语标准。
2. 价值与估价2.1 价值价值是指一个资产在特定时间、特定市场条件下的价格。
在房地产估价中，价值通常分为市场价值、劳动价值和代表性价值等。
•市场价值：根据市场上与该房地产相类似的成交情况、供需关系等因素来确定的价值。
•劳动价值：根据建筑物的使用寿命、建设成本等因素来确定的价值。
•代表性价值：基于房地产所具有的特定功能、地理位置等因素来确定的价值。
2.2 估价估价是根据特定目的和标准，通过专业人员运用估价方法和技术对不动产进行评估和估价的过程。
估价可以分为市场估价、收益估价和成本估价等。
•市场估价：根据市场上类似房地产的交易情况、市场供需关系等因素，确定该房地产的市场价值。
•收益估价：根据房地产产生的收益情况，通过收益资本化率等方法来确定该房地产的价值。
•成本估价：根据建设成本、改造成本等因素，确定该房地产的价值。
3. 估价方法3.1 直接比较法直接比较法是最常用的估价方法之一，也是市场估价最常用的方法。
该方法通过比较与被估价房地产相似的已成交房地产的价格，来确定被估价房地产的市场价值。
3.2 收益法收益法是针对商业用途的房地产常用的估价方法。
该方法通过分析房地产的收益情况、预计租金收入等因素，来确定房地产的价值。
3.3 成本法成本法是针对新建或改造房地产的估价方法。
该方法通过估计房地产的建设成本、改造成本等因素，来确定房地产的价值。
3.4 投资法投资法是针对投资性房地产的估价方法。
该方法通过分析房地产投资的风险、预计收益等因素，来确定房地产的价值。
4. 估价报告估价报告是估价师根据对房地产进行估价后所作出的书面报告。
估价报告中应包括以下内容：•被估价房地产的基本情况和要素；•估价师的资质和背景信息；•估价方法和依据；•估价结果和价值范围；•评估的风险和不确定性。
房地产估价实例(1)
A的成交日期：2000年1月31日 B的成交日期：2000年3月31日 C的成交日期：2000年7月31日 A的交易情况： ＋2 ； 房地产状况：－8 B的交易情况： ＋5 ； 房地产状况：－4 C的交易情况： －3 ； 房地产状况：+6 交易情况的正（负）值表示可比实例的成交 价格高（低）于其正常价格的幅度； 房地产状况的正（负）值表示可比实例的房 地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况 导致的价格差异幅度。
另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月 31日为 1：8.5，2000年10月31日为1： 8.3； 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000 年1月1日至2000年2月31日基本保持不变； 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月 比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。 试利用上述资料估算该写字楼2000年10月 31日的正常市场价格。
3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作 为比较法的估价结果，则： 估价对象价格（单价） =（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3 =6373.17（人民币元/平方米）
例4-14：为评估某商品住宅2002年10月 24日的正常市场价格，在该商品住宅附 近地区调查选取了A、B、C三宗类似商 品住宅的交易实例作为可比实例，有关 资料如下： A的成交价格：3700（元/平方米） B 的成交价格： 4200 （元/平方米） C的成交价格： 3900 （元/平方米） A的成交日期：2002年5月24日 B的成交日期：2002年8月24日 C的成交日期：2002年9月24日
例7-2：需要评估一宗“七通一平”熟地 2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为 5000平方米，土地剩余使用年限为65年， 建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品 住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅 的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方 米建筑面积800元，勘察设计等专业费用为 建筑安装工程费的12%，第一年需要投入 60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费， 第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专 业费用
房地产估价规范
房地产估价规范引言房地产估价是指根据国家相关法律、法规和估价业务的规范，以及市场经济的要求，对不动产进行估价的过程。
估价结果的准确性和可信度直接影响到各方当事人的利益。
为了规范房地产估价行业，保障市场秩序，提高估价结果的科学性、公正性和可操作性，制定了本规范。
第一章估价基本原则本章旨在明确房地产估价的基本原则和估价过程中的注意事项。
1.1 公正、科学估价过程中必须遵循公正、科学的原则，确保估价结果客观、真实、准确、合理。
1.2 审慎、独立估价师应审慎对待估价任务，以独立的思考和判断进行估价工作，避免外界干扰和利益冲突。
1.3 担保责任估价师在估价工作中应担保估价结果的可靠性和可信度，对其所作出的估价承担相应的责任。
第二章估价程序和方法2.1 估价程序估价程序分为以下几个步骤： 1. 收集资料：收集与估价对象相关的各类资料，包括但不限于土地、建筑、市场等方面的资料。
2. 调研分析：对收集到的资料进行综合分析，了解估价对象的特点和市场环境。
3. 选择估价方法：根据估价对象的性质和实际情况，选择合适的估价方法进行评估。
4. 数据处理：使用专业的估价工具和软件对收集到的数据进行处理和分析，以得出估价结果。
5. 编制报告：根据估价结果，编制详细的估价报告，明确估价结论和相应的计算依据。
2.2 估价方法房地产估价主要采用以下方法： 1. 直接比较法：根据市场上与估价对象类似的房地产成交价格，通过比较分析得出估价结果。
2. 收益法：根据估价对象预期的收益能力和现值计算方法，计算出其估价值。
3. 成本法：根据估价对象的建设成本、折旧和修缮情况，计算出其估价值。
4. 本金化法：将估价对象预计的租金收益本金化，得出估价结果。
5. 综合法：根据以上多种估价方法的综合分析，得出最终的估价结果。
第三章估价报告要求3.1 估价报告的基本要素估价报告应包括以下基本要素： - 估价对象的基本情况介绍 - 估价结果和计算过程的详细说明 - 估价方法的选择和理由- 相关资料的来源、可靠性和分析方法 - 估价师的基本信息和签署意见 - 其他需要补充说明的内容3.2 报告的编制要求估价报告应具备以下编制要求： - 语言简练、准确，文字清晰易懂。
房地产估价考试重点
第一章房地产估价:1.房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。
2.估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
3.估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。
4.价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
5.价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
6.估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
7.估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果第二章1.房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体”2.房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。
3.房地产特性:（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值4.种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。
5.开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。
6.经营使用方式分类:出售、出租、自营、自用7.房地产状况描述:名称，坐落，范围，规模，用途，权属。
8.房地产区位状况描述:（1）位置，包括坐落，方位，与相关场所距离，临街状况，朝向，楼层（2）交通，包括道路状况，出入可利用的交通工具，交通管制情况，停车方便程度，交通收费情况（3）外部配套设施，包括外部基础设施，外部公共服务设施，（4）周围环境描述:自然环境，人文环境，景观。
房地产估价课件-精简版
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价 格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
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第四章 收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
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第一节 收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1
A2 (1 Y1)(1 Y2 )
An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )
n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运 营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节 收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提： （1）净收益每年不变为A； （2）报酬率大于零为Y； （3）收益期限n为无限年。
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第三节 设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算 该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
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第三节 建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一 次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
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第三节 建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。
房地产估价基本术语标准
房地产估价基本术语标准房地产估价是指根据市场需求和供求变化、投资环境、土地位置等因素，通过可靠估价方法对房地产产权价值进行测算的过程。
我们在进行房地产估价时需要了解一些基本的术语标准，本文将为大家详细介绍这些术语及其定义和计算公式。
1. 相对市场比较法相对市场比较法是一种比较常用的房地产估价方法，其基本原理是根据与该处房地产物件相似的其他物件的市场价格和条件，确定该处物件的估价范围。
2. 成本法成本法是一种估价方法，根据房地产物件采用的材料、劳动力、机械设备等成本，加上规划和设计费用，再折旧和补贴，最终确定物业的市场价值。
3. 收益法收益法是指通过资产产生的收益和增长来衡量物业的价值。
这些收益包括物业出租收益、资产价值增值、投资收益率和财务指标。
4. 土地估价土地估价是指对用于建设的土地进行估价的过程。
不同的区域、土地类型和用途都会对估价产生影响。
在进行土地估价时，需考虑土地规划、采购、开发和市场要求等因素。
5. 残值残值是指在使用期结束后，房地产物件的剩余价值。
在进行房地产估价时，需考虑房地产物件的残值，这将直接影响最终评估结论。
6. 单位面积估价单位面积估价是指对于房地产物件的每个单元面积，进行估价的过程。
这将直接影响最终的估价结果和市场价格。
7. 预估市场租金预估市场租金是指通过对市场租金情况的考察和分析，计算出房地产物件的合理租金的过程。
这将直接影响房地产物件的出租收益和市场竞争力。
8. 价格指数法价格指数法是指通过价格指数趋势分析和预测的方法，对房地产物件进行估价的一种方法。
价格指数趋势和预测分析是根据不同的指数和走势趋势分析，确定房地产物件的市场价格趋势，进行估价的过程。
9. 建筑面积建筑面积是指建筑物的室内面积，而不包括外墙和其他非建筑空间。
在房地产估价中，建筑面积是确定房地产价格的重要因素。
以上为房地产估价基本术语标准，这些标准将为大家提供科学和合理的房地产估价依据，使我们在进行房地产交易和出租时，能够做到全面和客观地考虑各种因素，避免因为不合理估价而出现交易错失，从而保证我们的经济投资获得更大的价值。
房地产估价的4种方法-并列举出2个进行分析-1
房地产估价的四种方法,举例说明其中两种方法并进行分析: 房地产价格评估的四种基本方法为成本法、收益法、比较法、假设开发法。
在实际的运用中四种评估方法下的评估结果也有一定的差异，这就涉及对四种评估结果的差异分析、评价、处理和合理取值问题。
为什么会有差异呢，下面我们对其中两种方法进行分析:一、收益法收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率.早在1906年，耶鲁大学教授费雪在其专著《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。
费雪认为,收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。
享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来.实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品.货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入.当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资,因为投资能带来未来收入.20世纪60年代，莫迪格莱尼和米勒有对收益法进行了进一步晚上，收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述.伺候,与收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。
按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整.例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现.收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起,显得不严谨。
房地产估价的方法
房地产估价的方法房地产估价是指根据一定的评估方法和原理，对不动产进行评估从而确定其市场价值或者其他特定价值（例如租金价值、抵押价值等）。
房地产估价方法主要包括比较法、资本化收益法和成本法等。
下面将详细介绍这些方法及其应用。
一、比较法比较法是房地产估价中最常用的方法之一，主要将被估价房产与市场上类似的已售出或悬垂在市场上的房产进行比较。
通过比较房地产的各项特征，如地理位置、建筑面积、楼层高低、配置设施等，来确定合适的估价水平。
该方法有以下几个步骤：1. 收集市场上同类型房产的交易信息，包括售价、房产特征、交易日期等。
2. 对交易信息进行整理分析，筛选出与被估价房产相似特征的房产。
3. 对筛选出的房产进行价格调整，考虑其与被估价房产之间的差异。
例如，被估价房产与已售房屋的面积差异、地理位置差异等。
4. 通过与市场上的房产的价格相比较，得出被估价房产的市场价值。
比较法的优点是直观、易于理解，并且可以利用市场上实际交易信息进行估价。
但是也存在一定的局限性，例如市场上房产信息的稀缺性、特殊性等可能影响估价准确性。
二、资本化收益法资本化收益法是一种根据房地产产生的预期经济收益来决定其价值的方法。
此方法适用于投资房地产的估价，特别是对商业用途的房产。
该方法有以下几个步骤：1. 预测房地产未来一段时间的收益情况，包括租金收益、经营成本和未来的市场租金增长率等。
2. 根据收益情况计算出净现值和资本化率。
资本化率可以通过市场调研或者类似房产的资产交易信息确定。
3. 根据净现值和资本化率计算出房地产的市场价值。
资本化收益法的优点是其综合考虑了投资回报率和风险等因素，适用于商业用途的房产估价。
但是其缺点是对未来收益的预测有一定的不确定性，在数据收集和分析过程中可能出现错误。
三、成本法成本法是根据房地产的成本进行估价的方法。
该方法适用于新建或重建的房产，主要考虑房地产的建造成本和折旧费用。
该方法有以下几个步骤：1. 计算房地产的建造成本，包括土地费用、建筑材料费用、人工费用等。
房地产估价一级资质条件
1、注册资本不低于5000万元
2、从事房地产开发经营5年以上:
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%;
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9、未发生过重大工程质量事故。
房地产估价的概念
房地产估价的概念一、估价对象估价对象是指被评估的房地产。
估价对象可能是住宅、商业地产、工业用地、土地使用权等不同类型的房地产，也可能是单栋建筑物或建筑群。
在确定估价对象时，需要明确其地理位置、用途、权利类型和使用期限等基本信息。
二、估价目的估价目的主要是指进行房地产估价的原由或需求，如买卖、抵押、拆迁补偿、课税等。
不同的估价目的会影响评估方法和价值定义的选择，进而影响评估结果。
三、估价时点估价时点是指评估房地产价值时所依据的基准时间。
由于房地产市场的价格波动，评估价值会受到时间影响。
因此，在确定估价时点时，需要明确评估基准日的具体日期，以便准确反映房地产在特定时间点的价值。
四、估价方法估价方法是指在进行房地产估价时所采用的技术手段和计算方法。
常用的估价方法包括比较法、收益法、成本法和假设开发法等。
在选择估价方法时，需要根据估价目的、市场情况和估价对象的特性等因素进行综合考虑。
五、影响因素影响房地产价值的因素包括地理位置、市场供需、经济环境、政策调整等。
在评估过程中，需要对这些因素进行全面分析和考虑，以准确评估房地产的价值。
六、价值定义价值定义是指对房地产价值的内涵和外延进行明确界定。
在评估过程中，需要根据估价目的和实际情况，对房地产的价值进行合理定义，以确定评估结果的可比性和可解释性。
七、评估报告评估报告是指对房地产进行评估后所出具的书面报告。
评估报告应该包含评估目的、估价对象描述、价值定义、评估方法选择和计算过程等内容，以便让读者了解评估过程和结果的依据和合理性。
同时，评估报告还需要经过专业机构或专家的审核和认证，以确保其准确性和合法性。
房屋评估公司收费标准
房屋评估公司收费标准房屋评估是指对房地产进行评估，确定其价值和价值的过程。
房屋评估公司是专门从事房屋评估业务的机构，其收费标准是客户关注的重要问题之一。
下面，我们将介绍房屋评估公司的收费标准，希望能对您有所帮助。
首先，房屋评估公司的收费标准通常是按照房屋的价值来确定的。
评估师会根据房屋的面积、地理位置、建筑年限、房屋结构、装修情况等因素进行评估，然后按照一定的比例来确定评估费用。
一般来说，房屋评估费用是房屋价值的一定比例，比如1‰或者0.5‰。
其次，房屋评估公司的收费标准还与评估的具体内容有关。
如果客户需要对房屋进行全面评估，包括房屋的结构、装修、市场价值等方面的评估，那么评估费用会相对较高。
而如果客户只需要对房屋的某一方面进行评估，比如只需要评估房屋的市场价值，那么评估费用会相对较低。
此外，房屋评估公司的收费标准还与评估公司的规模和声誉有关。
一般来说，规模较大、声誉较好的评估公司收费会相对较高，因为他们拥有更多的资源和更丰富的经验，能够为客户提供更专业、更全面的评估服务。
而一些小型的评估公司由于资源和经验相对较少，收费会相对较低。
最后，需要注意的是，房屋评估公司的收费标准可能会因地区而异。
不同地区的房屋评估市场情况不同，评估公司的收费标准也会有所差异。
因此，在选择房屋评估公司时，客户需要根据自己的实际情况和需求，选择合适的评估公司进行合作。
总的来说，房屋评估公司的收费标准是根据房屋的价值、评估内容、公司规模和声誉以及地区等因素来确定的。
客户在选择房屋评估公司时，需要综合考虑以上因素，选择合适的评估公司进行合作，以确保评估服务的质量和准确性。
希望以上内容能够对您了解房屋评估公司的收费标准有所帮助，谢谢阅读！。
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第一节 房地产背景
二、房地产的背景
2004年房地产调控的主题词是调高资本金比例、经济适用 房、加息。2004年4月27日国务院发出通知，决定适当提高包 括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例， 房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以 上。 2005年，形势比人强！中央层面实施密集调控房地产，包 括上调住房贷款利率和首付款比例，出台“旧国八条”和“新 国八条”，同时，增加交易环节税负的税收政策首次成为调控 工具。本年度继续加大金融政策调控表明防范房地产过热所可 能引起的金融风险是中央着力的一个重点。 2006年，继续加息以抑制投资性需求，出台“国六条”， 改以调整住房供应结构作为调控的着力点。2006年房地产政策 的最大亮点在于5月份国六条中确立的建立廉租住房制度方针。
第二节 房地产相关经济知识
托马斯· 阿奎那 简介
他成功地将基督教的神学思想和亚里士多德的哲学融合在一起，建立 起了庞大的经院哲 学体系。一生著有18部巨著，其中包括集基督教思想之 大成的《神学大全》和《哲学大 全》、《论存在和本质》、《论正统信仰 和真理、异教徒议论大全》等。 托马斯从灵魂不死的观点出发，大力宣扬“来世幸福”，认为尘世生 活的幸福并非最高 幸福，最高幸福是对上帝的静观，从而使灵魂得救。 这只有在来世、在彼岸世界才能做到，因而为争取现实生活的幸福而进行 斗争就是恶就 是犯罪，最大的犯罪行为是异端或异教行为。对一切异教徒 均应活活烧死，“将他们从世界 上消灭掉”。托马斯包罗万象的神学唯心 主义体系产生后，很快成为西欧中世纪思想领域中 占绝对统治地位的学说。 教会在他生前就给予了他极大的支持和极高的声誉，称他为最光荣 的“天 使博士”。1323年教皇追封他为“圣徒”，1567年他又被命名为“教义 师”，1879年教皇还正式宣布他的学说是“天主教会至今唯一真实的哲 学”。
第二节 房地产相关经济知识
（一）基本概念
劳动生产率和商品的使用 价值量成正比，同商品的 ◆商品的价值量会随着劳动生产率的变化而变化 价值量成反比。
■劳动生产率：
1、单位时间内所生产的产品的数量。
2、单位产品所耗费的劳动时间。
第一节 房地产背景
三、房地产商业模式之变 我国房地产业发展的5个阶段
1〉政府建房分配模式（1991 年以前）
1991 年以前，我国房地产业基本延续了计划经济体制 下投资建房的模式，土地划拨、财政拨款、福利分房前提下， 没有真正意义上的房地产企业（充其量就是建筑企业）。没 有房地产企业也就没有房地产行业，更谈不上商业模式。如 果非要讲一个模式的话，可以归结为政府（单位）建房分配 模式。
参考资料来源：中信证券研究部
第一节 房地产背景
三、房地产商业模式之变
2〉“投机”模式（1991—1994）
地产行业真正产生开始于上个世纪90 年代初期，伴随着 中国宏观经济增长进入了新的一轮峰值期，房地产行业空前地 景气。这是传统体制下地方政府投资饥渴症的一种表现，是中 国对外开放区域政策不均衡所造成的对区域土地价格过度炒作 的结果，缺乏市场需求的支撑，因而滋生了泡沫。“泡沫”破 裂了，但是也造出了第一批房地产企业。此时房地产商业模式 非常简单：资金（少量）或者关系→土地开发权→资金，这种 模式下多数房地产公司说白了就是在投机，突出的表现就是千 军万马下海南（还有其他少数几个城市）。
第二节 房地产相关经济知识
（一）基本概念
◆生产商品的劳动的二重性：具体劳动和抽象劳动 1、具体劳动---在一定具体形式下进行的劳动。
2、抽象劳动---抽掉了一切形式的无差别的人类劳动。
◆商品的价值量 1、个别劳动时间---个别商品生产者或个别企业生产 某种商品的劳动时间。 2、社会必要劳动时间---在现有的社会政党生产条件 下，在社会平均的劳动熟练程度和劳动强度下制造某 种使用价值所需的劳动时间。
第一节 房地产背景
二、房地产的背景
1. 潜力巨大的房地产业和住宅业 1.1房地产业和住宅业的发展历程 （1）1953年前---基本以市场经济为主。 （2）1953年---2000年，分三个阶段： ①1953~1978年： 住宅作为福利产品，否定其商品属性，否定其 价值，片面强调土地的资源属性和公有制，将土地 权利同土地实体视为一体。
13世纪中叶，在著名的巴黎大学有一位年轻的神学教授，因沉默、温 顺、人送外号 “哑牛”。但他才华横溢，年纪轻轻已崭露头角，一些有 名望的学者很赏识这位年轻人，阿 尔伯特就曾断言：“哑牛”之声必将 闻名于世。果然，“哑牛”后来成了中世纪最有名的神 学家和经院哲学 家。他就是意大利人托马斯· 阿奎那（1225—1274年）。 托马斯孩提时代曾在蒙特卡西诺修道院受了9年初等教育。身为伯爵 的父亲一直希望他 能成为修道院院长。14岁时，他进入那不勒斯大学， 接触到大量的科学与哲学著作。5年以后，加入了天主教组织“多明我教 团”，这成为他一生的重要转折。 1245年，托马斯前往巴黎，受教于亚里士多德主义者阿尔伯特。自 1257年开始 在巴黎大学教授神学，用10年时间专心从事教学和著作活动， 并被罗马教廷任命为神学顾 问与讲师。在他去逝3年后，巴黎各神学大师 谴责了219条命题，其中有12条是托马斯 的观点。
参考资料来源：中信证券研究部
第一节 房地产背景
三、房地产商业模式之变
5〉属于资本的商业模式形成阶段（2004—今）
2004 年随着土地“招拍挂”的施行和银行信贷的紧缩， 土里的“金”越来越少，“淘金”的难度也越来越大，地产 公司的“杠杆效应”越来越弱。“土地新政策和控制银行信 贷两手抓”，从两个关键的环节（但实质是资金）抬高了房 地产行业的准入门槛，逐渐形成了房地产属于资本的商业模 式。
第一节 房地产背景
二、房地产的背景
2007年，严控外资投资高档房地产，健全廉租住房制度， 提高房贷及二次置业首付比例，并连续四次加息。 2008年是极富戏剧性的一年，宏观调控经历了上半年极度收紧， 7月8月政策静默期，9月开始猛烈转向、采取放松和各种托市 政策的扩张期。 2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。针 对这一情况,政府在年初、年中、年末时实行了不同的调控政 策。但是目前住房供应结构性矛盾仍十分突出、部分城市房价 上涨仍然较快、住房保障与社会需求仍有很大差距等问题。 2010年注定会在中国房地产市场的发展历程中留下印记， “史上最严厉”的调控政策先后数次降临房地产市场，也在调 控中探索房地产制度性变革的方向。
参考资料来源：中信证券研究部
第一节 房地产背景
三、房地产商业模式之变
3〉失语时期的商业模式（过渡模式）（1994—1998）
90 年代中期，经过了整顿的房地产业步入了长期的低迷， 这是一个房地产企业集体失语的时期。福利分房的前提下，房 地产开发产品局限于高档公寓、别墅和一些商业地产，由于产 品的短缺，房地产公司有很高的利润率，但经济总量极小。房 地产业受重视程度远不及建筑业，从某种意义上来说，中国当 时没有真正的房地产行业，主流的商业模式类似于1991 年前 的建房分配模式，但也出现了以后（下文介绍）商业模式的雏 形（最大的区别在于此阶段购房者没有按揭贷款，住房的购买 者多数是单位团购）。
土地 房地产 （real estate） （land） 定着物 （attachment） 改良物 （improvement） 定着物 （fixture） 公用设施 （utilities) 建筑物 （building）
第一节 房地产背景
一、房地产的概念 2.国外： ◆英国多用Property。 如：Property Valuation Property Management ◆美国多用Real Estate。 如：Real Estate Advisor
2、商品必须是用来交换的。
◆商品的二因素：使用价值和价值
1、使用价值—商品能够满足人们需要的属性，由它 的物理、化学等自然属性决定。 2、交换价值---是一种使用价值同另一种使用价值相 交换的量的关系或比例。
第二节 房地产相关经济知识
（一）基本概念
3、价值---凝结（或物化）在商品中无差别的一般人 类劳动。 4、使用价值和价值的关系： 使用价值和价值共处于商品这个统一体之中，两者之 间相互依赖、互为条件。使用价值是价值的物质承担 者，价值寓于使用价值之中。 一种物品要成为商品，使用价值和价值二者缺一不可。
参考资料来源：中信证券研究部
第一节 房地产背景
三、房地产商业模式之变
4〉“杠杆”模式（或以小博大、“空手套白狼”模 式）（1998—2004）
由于政策因素，房地产市场在90 年代末开始了又一轮 的复苏。在这一时期，有90 年代初那种商业模式的影子， 即依靠土地转让获取超额利润，但更多更典型的是利用关系 协议拿地（土地出让金欠交或只交一部分）→以土地抵押银 行贷款筹集启动资金（用来拆迁等开发前期支出）→建筑企 业垫资开发→楼花销售回款→偿还欠款补交土地出让金。制 度和政策的空白，旺盛的市场需求使许多房地产公司完成了 从无到有的神奇转化，房地产企业在“神话”中实现了暴利。
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第二节 房地产相关经济知识
二、供求理论
◆马克思的供求理论 1842年---《资本论》：商品具有 价值和使用价值
具体劳动 劳动 抽象劳动
创造使用价值
形成价值
商品的价值量是由生产该商品的社会必要劳动时间决定
第二节 房地产相关经济知识
（一）基本概念
◆商品：用来交换的劳动产品 1、商品必须是劳动产品；
第一节 房地产背景
二、房地产的背景
②1978~1992年： 我国不断探索社会主义市场经济，房地产商品属 性逐渐恢复的过程。 ③1992~2000年： 房地产市场逐渐形成并不断完善的阶段。体现为： 首先房改目标愈来愈明确； 其次房地产业作为“投资少、见效快、效益好” 的重点行业，得到不断扶持。 再次金融业不断同房地产业相融合，形成房地产 筹资多元化。
威廉· 配第