招商踩盘报告

曦城
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招商观园
花园城
雍景湾
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2
项目区位
项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园 ，处于蛇口中心区位
›位置：项目位于工业七 路与爱榕路交汇处四海 公园旁； ›四至：西面临四海公园、 南北靠景园大厦、东面 是后海大道、背面为育 才第二小学，周边楼盘 林立，生活氛围浓厚； ›配套：育才二小、育才 二中、QSI国际学校、育 才三幼 ；四海公园、蛇 口体育中心、风华大剧 院 、蛇口青少年活动中 心
多阳台，采光通风效果好 端头大套型设计，赠送面积大 全板式住宅，户梯比高
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项目概况 产品分析 定位分析
城市豪宅分析
项目总结
Part 3.1
整体定位
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1
雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同 整体定位 （1/2） 类型配置产品
主卧
次卧
阳台
客厅
缺点
客厅进深较深，采光不足 视线受周边楼盘遮挡
卫生间 阳台
厨房
餐厅
阳台
阳台
入口
客厅
阳台视野
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2
双拼157平米的CD户型，两房四厅两卫，南北朝向， 户型分析 （4/4) 多阳台，两梯两户，但承重墙过多，视线受阻隔
优点
露台
卫 生 间
高档豪宅形象
咖啡吧、红酒屋； 健身房、瑜伽室； 布局动静相宜
开发商通过产品布局、建筑用材 等方式降低周边高层住宅及市政 道路的不利影响 利用围合式布局及住栋斜边设计， 来增加住宅舒适度及提升整体建 筑形态 不足之处：斜边单元噪音较高，视野 受周边高层楼盘遮挡，车位相对不足
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泰式皇家 园林风格
内部配套：泰式912平米成人泳 池及121平米的儿童泳池，以及 1000余平米的健身广场
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项目立面以暖灰色调为主，玻璃和外墙都采用了大量 建筑建材 隔音隔热、防水抗震的用料，提升整体档次
建筑风格：采用简约现代风格 建筑立面：雍景湾以材料本色为基调；白、灰、 暖灰色为主调；
爱 榕 路 雍景湾
四海公园
工业七路
景园大厦
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3
基本信息
建筑类别 占地面积 项目特色
项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米，属于大型 高层社区
塔楼、高层 49326㎡ 国际化社区、地铁沿线 物业类别 总建筑面积 所属片区 高层住宅 123420㎡ 蛇口片区
3栋 6A栋
东 北 西 南
会所
幼儿园
不足之处：通过牺牲临近路边的部分斜边单元的 噪音及居民楼视线阻挡的影响，形成围合式，对 组团内部降噪。
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1
建筑布局 项目采用下沉式市政路与车库相通设计，规避了道路 （2/2) 对组团内部的噪音影响，有效的实施人车分流
1栋 2栋 7栋 主出口 6C栋 6B栋
35000 27444 18803
40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
16854
雍景湾是招商地产在蛇口区域打造的一 个城市高端项目，并以区域价格标杆挤身 于城市豪宅行列，产品价值已被市场接受， 并受客户追捧； 在价格表现上，雍景湾以35000元/平米 高于南山区新房均价27444元/平米，并远 超全市成交均价16854元/平米，价格高于 旁边景园项目86.14%。
阳台 厨 房
南北朝向，赠送面积大 多阳台，两梯两户 通风良好
阳台
客厅 餐厅 主卧
入口
主卧 阳台
缺点
餐厅
卧室与卫生间集中在房间 两端动静不分 承重墙过多，视线受阻隔
客厅
厨 房
卫生间 阳台
承重墙
赠送公摊
赠送阳台
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3
解析与思考
项目通过打造三种主力户型，高附加值及品质提升， 来满足不同阶段的购房者置业需求，从而创造价值
外墙
阳台：深灰色铝合金立柱及扶手（采用深灰色 粉末喷涂），8+0.76PVB+8双层钢化夹胶玻璃。 窗：主卧运用落地凸窗，次卧为低台凸窗，采 用高档铝合金型材和铝合金low-e中空玻璃， 隔音隔热效果良好 外墙：外墙以预拌聚合物水泥砂浆防水，比普 通水泥砂浆外墙防水性能卓越，质量更稳定， 墙体结构设计采用部分框支剪力墙结构，更有 利于抗震，抵抗侧向风荷载等。 屋面：采用30mm厚挤塑聚苯乙烯泡沫板
6B栋 1栋 2栋 7栋 6C栋
建筑布局：项目采用解构重组的手法，让各栋高层 错开，将会所、住宅与幼儿园，形成内敛有序的围 合式的建筑布局关系 板楼朝向：板楼与正南夹角20º~60º之间，使得 建筑间距系数降低为1.4H，充分的利用朝向与日照 的关系，节省土地。 住栋斜边设计： 采用住栋斜边设计，使得斜边单元轮廓线舒展从而 面积增大，且增强了斜边单元采光及通风的效果， 提升立面整体形象。 全板式住宅：相对塔式住宅而言，全板式能获得更 好的通风和采光效果，增加居住舒适性，同时有利 于楼栋形体及套型变化，便捷楼道路线更能获得市 场认可。
3栋 6A栋 入口 东 北 南
会所
主入口
幼儿园
西
不足之处：除了社区停车场外，还与周边社区共用社会 停车场，可能造成车位不够
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项目拥有特色美学高级会所，上下两层动静结合分区， 会所布局 功能布局丰富
会所：面积为1500平米 规划布局： 首层为咖啡吧、红酒屋； 二层为健身房、瑜伽室、书吧、 棋牌室，动静相宜的功能布局 设计理念： 居住美学，提升品味 目前布局： 一楼为售楼中心 二楼为样板间展示区。
主卧
缺点
没有入户玄关，私密性差
次卧
露台
阳台
来自百度文库阳台
户门
客厅 Code of this report | 18
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88平AE户型三房两厅，南北朝向，多阳台，两梯三 户型分析 （3/4) 户，但客厅进深较深，采光不足
风向
优点 阳台
露台

南北朝向，户型方正 多阳台，通风良好， 私密性强，动静分区合理 两梯三户，配置较高
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项目概况 产品分析 定位分析
城市豪宅分析
总结与思考
Part 2.1
建筑分析
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1
建筑布局 （1/2)
雍景湾采用全板式及住栋式斜边设计，板楼朝向与 正南夹角在20º ~60º 之间，间距及采光得到极大优化
会客厅
高级会所
会所鸟瞰效果图
休闲椅
会所大门
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3
热带风情的泰式皇家园林风格，配以高达1000平米的 园林布局 泳池及健身配套设施，整体风格简约而端庄
园林风格：泰式皇家园林 园林面积：约4.8万平米 轴线设计：结合空间、建筑， 以泳池为核心进行整体规划布 局 景观视线通廊：在3栋与6栋之 间，留有景观通廊，形成借景 如园的视觉效果。 细节处理：通过下沉式市政道 路建设，使园林一体化
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2
3
2 3
4 4 4 4
7栋
3
2 3
6C栋
2 1 1 2
4
4
6B栋
2
3栋
东 北 西 南
会所 幼儿园
6A栋
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2
52平B户型一房一厅，功能区齐全，配套两个阳台， 户型分析 （1/4) 通风及采光效果好，但过道较小，无玄门
入口 餐厅 厨房 卫 生 间 客厅 优点 配套两个阳台 尺度合理 采光足
架空层 外立面
玻璃
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解析与思考
高档建材 顶级社区车库设计 高档铝合金型材及low-e玻璃 防水、抗震外墙用料 布局亮点 围合式布局，降低组团内部噪音 全板式住宅，拥有日照、通风良好 住栋斜边设计，轮廓线舒展，提升整体形象 下沉式市政道路 高级会所
50 - 60平米 雍景湾高层豪宅
置业目的：首次置业，新婚房； 要求侧重：满足基本住宅需求 私密性高 动静分布合理 面积大，功能区多
支撑产品 价值 核心卖点 极大提升 项目品质 高附加值
80 - 90平米 置业目的：置业投资、学位房要求侧 重：良好居住环境，注重地段与升值 空间 130 - 150平米 置业目的：改善性住房 要求侧重：注重生活品位、质量，三 代同堂
雍景湾踩盘报告
Centaline Consultants
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招商雍景湾 项目概况 产品分析
建筑分析 户型分析
定位分析
整体定位 定位解析 不足分析 小结
城市豪宅分析
城市豪宅概念 内因打造 小结
总结与思考
导入“微型” 豪宅概念
项目分南北两区 项目中间有一条市政路贯穿东西，把项目分 为北区和南区两个地块。 设计亮点： ①U型下沉式市政路：双向二车道路上铺以防 震减噪沥青，直通地下车库，道路两侧各有 宽约2米的人行道，以褐黄色的地板砖分隔。 ②顶级的社区车库：顶部无横梁，底部铺金 刚砂地坪，车库支柱顶采用预应力及局部加 强布筋技术，使用寿命比一般车库延长5倍 ③人车分流：行人可由三个入口的步行通道 直接进入项目内部。
户数
容积率 车位 装修状况 开盘时间 开发商
共1019户
2.66 共1048个 毛坯 2011年6月18日 深圳招商房地产有限公司
价格
绿化率 本期户型 物业费 楼层状况 物业公司
31000-35000元/㎡
33.1% 50㎡一房、82㎡两房、88㎡三房到140㎡四房 3.9元/㎡/月 7栋为32层的住宅、1栋3层幼儿园、1栋2层会所 招商局物业管理有限公司
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项目概况 产品分析 定位分析
城市豪宅分析
项目总结
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开发商简介 物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团
招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、
公司简介：招商局地产控股股份有限公司（简称"招商地产"）于1984年在深圳成 立，是香港招商局集团三大核心产业之一的地产业旗舰公司，也是中国最早的 房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，经过27年的发展，招商地产 已成为一家具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开 发集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营 区域的市场格局。 所获荣誉：2011中国房地产产品要素品牌企业 、2011中国房地产公司品牌价值 TOP10 、2011中国房地产可持续发展品牌典范 、第三届中国企业诚信榜¡ ±诚 信企业奖、绿色建筑示范企业等等。 代表项目：招华曦城、花园城、招商观园、招商果岭、招商雍景湾等项目。
阳台
缺点
没有入户玄关，私密性差
阳台
主卧
阳台
赠送凸窗
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85平B户型两房两厅，客厅面宽4米，多阳台，两梯三 户型分析 （2/4) 户，卫生间干湿分区，但没入户玄关，私密性差
入口 阳台 卫生间 客厅 餐厅 厨房 阳 台 优点
2房可改三房 客厅开间达4米 阳台多，采光通风效果好
Part 2.2
户型分析
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户型分布
雍景湾户型主要以80-90平米为主，采用端头大套型 的单元利用形式，大户型主要分布在建筑两端
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1栋 2栋
产品形态：包括50㎡一房，82㎡两房，88㎡三房， 130㎡、140㎡、160㎡、180㎡四房等六大户型。 其中90㎡以下小户为精装修，其余为毛坯房。目前 项目推出1019套住宅和35套商业。 项目亮点：采用端头大套型的单元利用形式（ 7 栋及6A栋），充分利用尽端单元采光足，通风好 等特点，通过增加房间个数形式来发挥尽端单元 优势。 不足之处：大户型双拼住宅，内承重墙较多，影 响了室内视野开阔性，降低整体形象。 双拼后户型区间 50-60平米 80-90平米 130-140平米 140-180平米 代表符合