关于房屋买卖中出现的“政策性违约”应如何认定
房屋买卖合同约定以贷款方式付款,因国家政策变化导致合同不能继续履行的,当事人可以请求法院解除合同
房屋买卖合同约定以贷款方式付款，因国家政策变化导致合同不能继续履行的，当事人可以请求法院解除合同阅读提示房屋买卖双方当事人在合同中明确约定以贷款方式付款，但在合同履行过程中因为国家政策发生变化导致不能办理贷款手续、合同不能继续履行，此时房屋买卖合同可否解除？双方因此遭受的损失应当如何分配？案情简介2010年3月31日，曹某与A公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定购买1103B房，付款方式选择银行按揭。
2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，曹某办理银行按揭受阻。
2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，曹某不符合办理银行按揭的条件，根本无法办理银行按揭，无法履行上述房屋买卖合同。
曹某向法院起诉，请求判令解除案涉《中山市商品房买卖合同》，并要求A公司返还相应款项。
A公司提起反诉，请求法院判令曹某承担违约责任。
中山市第一人民法院经审理判决驳回曹某的全部诉讼请求，曹某向A公司支付逾期利息。
曹某不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
曹某向检察机关申诉，广东省人民检察院向广东省高级人民法院提出抗诉。
广东省高级人民法院再审本案，判决撤销一审、二审判决，解除案涉《中山市商品房买卖合同》, A公司返还曹某购房款及利息等相应款项。
败诉原因一般来说，国家政策变化超出当事人可预见的范围，因此导致合同无法继续履行，属于“因不可归责于当事人双方的事由”，当事人可以请求法院判决解除合同。
本案中曹某与A公司在合同中明确约定以银行按揭方式付款，合同签订后、按揭手续办理前因国家政策变化致使曹某无法继续履行合同义务，这是曹某和A公司在签订合同时无法预见的，因此法院最终判决支持曹某的诉讼请求。
实务经验总结前事不忘，后事之师。
为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：1．因国家政策变化导致房屋买卖合同不能履行，合同双方当事人可以诉请法院解除合同，此时卖方应当返还买房已付的购房款、定金或者其他相应款项，对合同解除造成的损失原则上不能要求对方承担。
购房者须知房屋买卖中的违约处理
购房者须知房屋买卖中的违约处理在房屋买卖交易中，双方当事人需要遵守合同规定的义务，确保交易的顺利进行。
然而，有时候买卖双方中的一方或双方可能因各种原因无法履行合同义务，从而导致违约。
本文将就购房者在房屋买卖中的违约处理进行详细探讨，并提供相关建议。
一、认识违约行为的性质违约是指一方或双方未能按照合同约定的内容和期限履行义务的行为。
买卖双方应当认识到违约行为的严重性，避免轻率违约，以免给自己带来不必要的经济损失和法律风险。
二、违约责任的承担在房屋买卖中，双方当事人需承担相应的违约责任。
一般情况下，违约方应当承担违约责任，并对因此给对方造成的损失进行赔偿。
赔偿的具体方式和标准应在合同中进行明确约定。
三、允许的违约情况虽然违约行为在一般情况下是不被鼓励的，但在某些情况下，法律或合同可能允许特定的违约行为。
例如，双方在合同中约定了一定的违约条款和处理方式，或者某一方出现了无法履行合同义务的情况。
四、违约后的处理方式1. 提前通知与协商如果一方发现自己无法按时或按约履行合同义务，应及时向对方提出书面通知，并说明原因和违约事宜。
双方应通过友好协商解决纠纷，并尽量达成补救措施，以减少违约带来的损失。
2. 追索违约金在合同中通常会约定违约金的数额，违约一方应按照约定向对方支付违约金作为补偿。
违约金的数额应该在合同中明确规定，以免争议。
3. 索赔与仲裁如果经过协商仍无法解决违约纠纷，一方可以向相关机构或法院寻求仲裁或诉讼解决。
在这种情况下，违约的一方可能不仅需要承担违约金，还可能需要对因违约而给对方造成的损失进行赔偿。
五、避免违约的建议作为购房者，秉持诚信守约是应尽的责任。
为了避免违约行为，购房者可以考虑以下建议：1. 在签订合同时，全面了解合同内容，并明确各项义务和责任。
如有任何不清楚或有疑问的地方，应及时与对方协商解决。
2. 谨慎选择合作方。
在购房过程中，选择有信誉和良好口碑的房地产商或中介机构进行合作，减少违约的风险。
房地产买卖中的违约赔偿责任界定
房地产买卖中的违约赔偿责任界定房地产买卖交易是一个复杂的过程，涉及到大量的资金和合同责任。
当一方未履行合同约定的义务时，就会出现违约情况。
违约可能会给对方造成经济损失，因此买卖双方需要确定违约时应承担的赔偿责任。
本文将从法律角度探讨房地产买卖中的违约赔偿责任的界定。
一、基本原则在房地产买卖中，买卖双方应当遵守合同约定并按时履行各自的义务。
如果一方未履行合同义务，就构成了违约。
按照《合同法》的相关规定，当事人应当承担违约责任。
二、违约责任的分析1.违约方责任违约方在未履行合同义务时，应当承担违约责任。
违约责任包括补偿损失、支付违约金以及履行强制性具体行为等。
根据合同法第二百三十八条的规定，违约方应当支付因违约造成的损失，这些损失应当包括直接损失和间接损失。
2.受损方责任受损方在违约发生后，有权要求违约方承担赔偿责任。
根据《合同法》相关规定，受损方对于损失的计算应当合理，不能过高。
如果受损方不能提供证据支持损失的金额，法院或仲裁机构会根据实际情况进行折算。
3.违约金责任违约金是预防合同违约行为的一种方式，一般是在合同中约定的。
如果违约方未按照约定履行义务，违反合同约定规定的责任，受损方有权要求违约方支付违约金。
违约金的数额应当符合合同约定，并不能过高。
过高的违约金可能被法院或仲裁机构认定为不合理，从而不予支持。
4.免责条款在合同中，一般会约定免责条款，用于规定某些情况下免除违约责任。
这些免责条款是根据合同当事人的交易意愿和公平原则进行约定的。
在房地产买卖中，免责条款可能涉及一方无法履行合同义务的情况，比如不可抗力、法律变化等。
在法律上，免责条款通常需要明确约定，并不能损害受损方的合法权益。
三、违约责任的确定违约责任的确定是需要法律机构进行裁决的，一般是依据合同约定和相关法律法规。
双方在签订合同时可以就违约责任进行充分协商，明确各自的权益和义务。
如果合同约定不明确或存在争议，法律机构会根据合同的性质和法律规定进行判断。
房屋买卖中的违约责任与法律救济方式
房屋买卖中的违约责任与法律救济方式随着市场经济的发展，房地产交易成为一个热门的投资方式。
然而，在房屋买卖过程中，买方和卖方之间可能会出现一些纠纷和违约情况。
本文将探讨房屋买卖中的违约责任和法律救济方式，以便更好地了解相关的法律保护和责任承担。
一、违约责任的分类在房屋买卖中，如果一方违背了合同约定，未能按照约定履行义务，就构成了违约。
违约责任可以分为违约责任免除、减轻和追究。
具体情况如下：1. 违约责任免除当一方在履行合同过程中遇到不可抗力或者对方原因导致无法履行合同时，免除其违约责任。
不可抗力包括自然灾害、战争、政府政策等无法预见和避免的情况。
2. 违约责任减轻如果一方无法完全履行合同，但尚未构成严重违约，另一方可以要求其支付违约金或承担相应的违约责任。
3. 追究违约责任严重违约的一方将承担法律责任，并可能被追究经济赔偿、解除合同等法律后果。
二、法律救济方式当房屋买卖中出现违约情况时，受害方可以采取以下法律救济方式来维护自身权益：1. 请求履行合同在发现对方违约时，受害方可以向法院提起诉讼，要求其履行合同。
法院会根据具体情况判断是否支持该要求，并进行相应的判决。
2. 请求经济赔偿如果一方因对方的违约行为遭受经济损失，可以向法院提起诉讼，要求对方承担相应的经济赔偿责任。
法院将综合考虑违约程度、受害方的损失以及违约方的经济能力等因素进行判决。
3. 请求解除合同如果合同违约严重影响到受害方的权益，受害方可以向法院申请解除合同。
法院会进行综合判断，并决定是否支持申请解除合同。
4. 请求其他救济措施根据房屋买卖违约的具体情况，受害方还可以采取其他救济措施，如请求禁止对方进行某些行为、请求返还已支付的款项等。
三、案例分析为了更好地理解房屋买卖中的违约责任和法律救济方式，以下是一个案例分析：甲方与乙方签订了房屋买卖合同，约定于某日期前交付房屋并支付全款。
然而，到期时甲方未能如约交付房屋，乙方因此遭受了经济损失。
房屋买卖中的违约违法行为
房屋买卖中的违约违法行为房屋买卖涉及庞大的财产交易，如果合同当事人违背合同约定，将涉及违约行为。
在一些情况下，这些违约行为甚至会构成法律意义上的违法行为。
本文将就房屋买卖中常见的违约违法行为展开阐述。
一、违约概述违约是指合同当事人之一或双方未按照合同约定的义务履行或未履行完全，即对合同没有约定的行为。
常见的违约形式包括但不限于合同延期、违背付款约定、不交付物品等。
二、买方的违约行为1. 逾期付款合同一般会约定买方应在特定日期或者特定期限内付款。
买方未在约定时间内付款或者延迟支付，即构成违约行为。
在这种情况下，卖方有权利解除合同并要求赔偿。
2. 恶意拖延交房买卖房屋的合同约定了交付日期。
如果买方故意拖延交房或拒不交房，这会损害卖方的利益，构成违约行为。
卖方可以解除合同并追求违约赔偿。
3. 私自改动房屋结构买方在未经卖方同意的情况下私自改动房屋结构，这是违反合同约定的。
买方的行为可能损害房屋的价值，卖方可以要求买方恢复原状并追究其责任。
三、卖方的违约行为1. 不按约定时间交房在购房合同中，卖方通常会承诺在一定时间内交付房屋。
如果卖方未能按照约定时间交房，这被认为是违约行为。
买方有权要求解除合同并要求赔偿。
2. 房屋瑕疵未告知在房屋买卖中，卖方有义务向买方披露房屋的瑕疵信息。
如果卖方故意隐瞒或未告知房屋存在的重大瑕疵，这是违约行为。
买方可以要求解除合同或者要求赔偿。
3. 无权处置房屋如果卖方在合同签订时没有合法权力处置房屋，即使签署了合同，也属于违约行为。
买方可以解除合同，并可以要求卖方赔偿因此带来的一切费用。
四、违约违法行为的法律后果对于违约违法行为，根据相关法律规定，受损害的一方可以采取合理的救济措施。
常见的包括以下几种：1. 解除合同受损害的一方有权解除合同，并可以要求对方赔偿因违约行为给自己带来的损失。
2. 赔偿损失违约行为给受损害方造成了经济或者其他损失，受损害方有权要求违约方承担相应的赔偿责任。
房屋买卖中的违约条款
房屋买卖中的违约条款在房屋买卖交易过程中，双方当事人可能会面临各种情况，其中之一就是违约。
违约是指买卖双方一方或双方都未能履行其在合同中约定的责任和义务。
为了保障交易的顺利进行，违约条款通常被包含在房屋买卖合同中，以规范各方的责任和解决违约纠纷。
本文将探讨房屋买卖中的违约条款，以及解决违约的方式。
一、违约的定义和类型违约是指合同当事人未能按照合同约定的责任和义务进行履行。
在房屋买卖交易中，买方和卖方都有可能存在违约行为。
常见的违约类型包括：1. 买方违约：买方未能按时支付购房款项、放弃购房或毁约等。
2. 卖方违约：卖方没有按照约定交付房屋、虚假陈述房屋信息、履行担保责任等。
二、违约条款的作用违约条款是房屋买卖合同中的重要组成部分，其作用主要有以下几个方面：1. 规范行为：违约条款明确了当事人在交易中的责任和义务，使双方清楚了解自己应履行的义务，从而避免违反合同。
2. 保障权益：违约条款保护了交易当事人的合法权益，一旦发生违约行为，将有明确的方法和程序来解决纠纷，保护受损方的利益。
3. 解决纠纷：违约条款规定了一系列补救措施和救济方式，可以帮助当事人解决因违约行为而产生的纠纷。
这些措施通常包括违约金、索赔、撤销合同等。
三、违约条款的内容房屋买卖合同中的违约条款通常包括以下内容：1. 违约认定：条款需明确双方对违约行为的认定标准和解释，以确定何种行为构成违约。
2. 违约责任：条款规定了违约方应承担的责任和后果，例如赔偿损失、支付违约金等。
3. 补救措施：条款规定了各方在发生违约情况时所采取的补救措施，例如违约方应立即履行、就违约行为进行修正或撤销合同等。
4. 违约金：违约条款常规定了违约方应支付的违约金金额，作为对违约行为的惩罚和赔偿。
5. 解决争议：合同中一般会约定争议解决的方式，如仲裁或法律诉讼，以便解决双方因违约产生的争议。
四、解决违约的方式一旦合同发生违约行为，双方应按照约定的违约条款进行解决。
房屋买卖的违约处理与赔偿
房屋买卖的违约处理与赔偿房屋买卖合同是买卖双方在进行房屋交易时所订立的法律文件，用来规范双方权利和义务的履行。
然而，在房屋买卖过程中，可能会出现违约行为，即一方或双方未能按照约定的条件和条款执行合同。
本文将针对房屋买卖的违约处理与赔偿问题展开讨论。
一、违约行为的种类违约行为分为主要违约和次要违约两种。
主要违约是指买卖双方未能按照约定的时间和方式履行合同义务，例如卖方未能按时交付房屋或买方未能按时支付购房款。
次要违约是指一方未能完全履行合同的次要义务，但此违约并未导致合同的无效。
二、违约责任的确定1. 无过错方可以解除合同当一方未能按照合同约定履行义务时，对方有权选择解除合同。
无过错方解除合同后，违约方要承担相应的违约责任。
但在解除合同前，无过错方应当书面通知违约方，要求其在合理期限内履行合同义务。
如果通知后违约方仍未履行义务，则无过错方可以解除合同。
2. 违约方应承担违约责任一方未能按照合同履行义务，应承担相应的违约责任。
违约责任通常包括违约金、损失赔偿和利息等。
违约金是双方在合同中约定的，用于惩罚违约行为的一定金额。
损失赔偿是违约方向无过错方支付的因违约行为造成的实际损失金额。
利息是指无过错方因违约行为未能按时收到款项而遭受的经济损失所需支付的利息。
三、违约解除与赔偿程序1. 书面通知当一方发现对方存在违约行为时，应当书面通知对方，要求其在合理期限内履行合同义务。
通知书应明确指出违约行为的具体事项，并注明解除合同并寻求赔偿的意愿。
2. 调解与仲裁如果双方无法自行解决争议，可以通过调解或仲裁的方式进行纠纷解决。
调解一般由当地房地产市场监督管理部门或相关权威机构进行，旨在通过协商达成双方满意的解决方案。
仲裁是指将争议交由仲裁机构或仲裁委员会进行裁决。
3. 法律诉讼如果调解和仲裁均不能解决争议，双方可以选择提起诉讼。
通过法院的审判，判决将由法官根据相关法律法规和实际情况做出，双方应予以尊重和执行。
四、避免违约的注意事项为了避免发生违约行为，买卖双方在签订合同时应注意以下事项：1. 仔细阅读合同条款，确保理解并能够履行合同约定的各项条件和义务。
理解房屋买卖交易中的违约与违法
理解房屋买卖交易中的违约与违法在房屋买卖交易中，买方和卖方通过签订合同来达成交易。
然而，在实际操作中，可能会出现一方违约或者涉及到违法行为。
本文将探讨在房屋买卖交易中的违约与违法行为，并分析其影响与应对措施。
一、违约行为在房屋买卖交易中，违约指的是其中一方没有按照合同的约定履行其义务。
违约行为对于交易双方都可能带来不可忽视的损失。
常见的违约行为有以下几种：1.1 买方违约：买方违约可能表现为拒绝支付购房款项、逾期支付购房款项或者未能按照合同约定的时间完成交易手续等。
这种情况下，卖方可能会面临的问题包括损失了其他购房机会、索赔困难等。
1.2 卖方违约：卖方违约可能表现为拒绝履行转让房屋的义务、销售了一个不符合事实情况的房产等。
这种情况下，买方可能会面临的问题包括维权困难、经济损失等。
1.3 其他违约行为：除买方和卖方之外，还涉及到其他可能导致违约的因素，比如通过中介机构进行交易时，中介机构未能履行其义务也算是一种违约行为。
二、违法行为在房屋买卖交易中，违法行为指的是违反国家法律法规、政策和行业规范的行为。
违法行为可能会涉及各个环节，影响到交易的合法性和正常进行。
以下是一些常见的违法行为：2.1 偷税漏税：房屋买卖交易中，一方或双方故意隐瞒、少报或不报税款的行为都属于偷税漏税，违反了相关税收法规。
2.2 假冒身份：在购房者或中介机构中，出现使用他人身份证明文件的行为，或者通过伪造、变造文件进行虚假交易等都属于假冒身份，违反了相关身份验证的法律法规。
2.3 非法转让：未经房地产开发商或者权属人同意，擅自转让房产产权或者转让虚假产权的行为属于非法转让，违反了房地产相关法律法规。
三、影响与应对措施违约与违法行为对于房屋买卖交易各方都会产生一定的影响。
买方可能会面临经济损失、买房机会的流失以及时间、精力的浪费。
卖方可能会面临买方维权、索赔等问题，以及时间的浪费。
对于中介机构，一旦涉及到违法行为，可能会面临行政处罚和商业信誉受损等。
房屋买卖违约责任界定范本
房屋买卖违约责任界定范本正文：一、总则1.1 本违约责任界定范本适用于房屋买卖交易过程中出现的违约行为及其责任的概念、范围和分配。
1.2 本范本适用于民事交易双方均具有完全民事行为能力的情况下，按照自愿、平等和互利原则达成的房屋买卖合同。
二、买方违约责任2.1 买方违约的行为包括但不限于：拒绝签署或违约解除合同、逾期付款、未全额支付购房款项等情况。
2.2 买方因故意或重大过失造成违约的，应承担违约责任，并根据实际损失给予卖方相应赔偿。
2.3 买方违约并导致房屋交易无法继续进行的，卖方有权解除合同，追究买方的违约责任，并要求买方承担相应违约金。
2.4 如买方违约并导致卖方遭受一定经济损失，卖方有权要求买方赔偿实际损失，并承担相应的诉讼费用和律师费用。
三、卖方违约责任3.1 卖方违约的行为包括但不限于：拒绝签署或违约解除合同、房屋存在质量问题未告知买方、未能如期交付房屋等情况。
3.2 卖方因故意或重大过失造成违约的，应承担违约责任，并根据实际损失给予买方相应赔偿。
3.3 卖方违约并导致房屋交易无法继续进行的，买方有权解除合同，追究卖方的违约责任，并要求卖方承担相应违约金。
3.4 如卖方违约并导致买方遭受一定经济损失，买方有权要求卖方赔偿实际损失，并承担相应的诉讼费用和律师费用。
四、不可抗力4.1 如因不可抗力原因导致任何一方无法履行合同义务，该方应尽快书面通知对方，并采取有效措施减少损失。
4.2 发生不可抗力事件的一方应对其所受影响的期限内，免除或延期履行合同义务。
4.3 若不可抗力事件继续影响房屋买卖交易长期无法履行，任何一方均有权解除合同。
五、争议解决5.1 房屋买卖双方如发生争议，应通过友好协商解决，协商不成的可选择以下任一方式解决：(1) 提交相关争议仲裁机构仲裁；(2) 根据约定提交合同约定的具有管辖权的法院提起诉讼。
5.2 不可抗力事件引发的争议，各方应本着诚实、公平、尊重的原则，通过友好协商解决。
规定房屋交易中的违约责任的
规定房屋交易中的违约责任的规定房屋交易中的违约责任随着经济发展和城市化的不断推进，房地产市场的发展也越来越迅速。
由于房地产交易事项较为复杂、交易双方自身背景不同、市场信息不对称等不利因素，房地产交易中的违约问题日益突出，违反合同的情况时有发生，严重损害了市场秩序和消费者权益。
为了明确房屋交易中的违约责任，规范市场秩序，保护消费者权益，我国出台了一系列法规、标准、规范。
本文将从房屋交易中违约的概念、违约的类型、相关责任等方面进行探讨。
一、违约的概念房屋交易中的违约是指当事人在签订合同后，未按照约定时间、地点、标的、数量、质量等内容履行合同义务，导致合同不能实现或者未能完全实现的情况。
二、违约的类型房地产交易中的违约主要可分为卖方违约和买方违约两种类型。
1、卖方违约卖方违约是指在房屋交易的过程中，卖房方没有按照合同规定的条件、时间、地点、质量等进行交付或者未按照约定的房屋交付标准进行修改、修缮、装修等工作。
若交付的房屋存在严重的质量问题，还可能导致购房者权益受损。
2、买方违约买方违约是指在房屋交易中，买方没有按照合同规定的条件、时间、地点等予以支付或者未及时付款，或者提取贷款也会影响合同的履行。
三、相关责任在房屋交易中，若出现违约，责任方需承担相应的法律责任。
具体来说：1、卖方责任卖方若出现违约，需依照相关法律规定或者合同约定承担相应的责任。
相关责任主要包括依法承担违约金、承担损失、承担赔偿等。
同时，在房屋交易中，卖方也应当尽到好房务必要的审查义务，对房屋信息真实性和房屋质量进行完善把控，以保障交易双方的安全和利益。
2、买方责任买方若出现违约，同样须按照相关法律规定或者合同约定承担相应责任。
例如，若买方未在规定时间内付款，卖方可要求其履行合同，或是考虑解除合同，恢复原状，收回房屋等。
四、如何避免违约为了避免房屋交易中出现违约，预防相关风险以保障更多消费者的合法权益，在签订合同时，应当注意以下几点：1、正确认识合同签订意义。
房屋买卖中的违约处理方法
房屋买卖中的违约处理方法在房屋买卖交易中，当一方无法按照合同约定履行义务时，就构成了违约。
违约处理方法对于保障各方的权益以及维护交易的顺利进行至关重要。
本文将探讨房屋买卖中的违约处理方法。
一、违约的定义和种类违约是指当事人未履行或不完全履行合同约定的义务。
在房屋买卖中，违约可以分为买方和卖方的违约。
买方的违约行为包括但不限于未能按时支付购房款、擅自解除合同、不履行交付房屋的义务等。
卖方的违约行为包括但不限于未能按时向买方交付房屋、房屋瑕疵未事先告知、擅自解除合同等。
二、违约责任的处理方式对于房屋买卖中的违约，应该采取相应的违约责任处理方式。
根据不同的具体情形，以下是常见的处理方式：1. 违约方承担违约责任当一方违约时，另一方有权要求违约方承担相应的责任，包括但不限于支付违约金、履行约定的义务、赔偿损失等。
违约金应当是双方事先商定并写入合同的金额，用于弥补违约方的损失和补偿非违约方的损失。
2. 协商解决在一方违约后，双方也可以协商解决，寻求双方都能接受的补救方式。
例如，违约方支付一定的补偿费用、推迟交付等。
这需要在协商过程中，以平等、自愿的原则，达成互利互惠的协议。
3. 请求解除合同当一方严重违约，或者违约情况持续存在且无法解决时，另一方可以请求解除合同。
解除合同后，违约方应退还已支付的款项，并赔偿另一方因此而遭受的损失。
4. 司法救济在无法通过协商解决争议时，一方可以向法院提起诉讼，寻求司法救济。
法院会根据合同的内容、当事人的行为以及相关法律法规，作出公正的判决或裁决，确保违约方承担相应的责任。
三、预防违约的措施除了在违约发生后采取相应的处理方式外，预防违约也是至关重要的。
以下是一些预防违约的常用措施：1. 严格履行合同义务积极履行合同中规定的义务，确保自己不会成为违约方。
购房者应按时支付购房款，卖方应按时交付房屋，同时要确保所提供的房屋信息真实准确。
2. 合理约定合同条款当事人应当在合同中详细约定各方的权利和义务，并明确违约责任的处理方式。
房屋买卖的违约与赔偿方式
房屋买卖的违约与赔偿方式房屋买卖是一项重要的经济活动，涉及到大量的财产转移和合同约定。
然而，在房屋买卖过程中，当买卖双方中的任一方不能履行合同约定时，就会发生违约情况。
本文将探讨房屋买卖中的违约问题，并对买卖双方的赔偿方式进行分析。
一、房屋买卖合同的违约情形房屋买卖合同是双方在签署协议后应当遵守的法律文书，当其中一方不能按照约定履行合同义务时，即构成违约。
违约情形主要包括以下几种：1.1 买方违约买方违约是指买房一方未按合同约定的时间和方式付款或提供相应的担保。
例如，买方未能按时支付首付款，或者未能按期办理过户手续等等。
1.2 卖方违约卖方违约是指卖房一方未按合同约定的时间和方式交付房屋或不符合法律要求的规格和质量。
例如，卖方未能按时将房屋交付给买方，或者交付的房屋存在严重的质量问题等等。
1.3 其他违约情形除了买方和卖方的违约行为外，还可能存在其他违约情形，例如，政府方面未能按照规定办理相应的手续，或者合同中约定的其他事项未能如期实施等等。
这些情况也会导致合同的违约。
二、房屋买卖的赔偿方式当买卖合同发生违约时，买卖双方应当承担相应的责任并进行赔偿。
赔偿方式主要包括以下几种：2.1 违约金合同中通常会约定违约金的数额和支付方式。
违约金是一种经济赔偿形式，一般由违约方向守约方支付。
违约金的数额应根据合同约定以及实际损失情况进行合理确定。
2.2 损害赔偿除了违约金外，违约方还应承担买卖双方因违约而遭受的实际损失。
例如，在房屋买卖过程中，卖方违约导致买方无法按时入住已经购买的房屋，买方因此支付了额外的租金，那么卖方应当对此进行相应的赔偿。
2.3 强制执行在一些严重的违约情况下，守约方有权请求法院对违约方进行强制执行。
例如，当卖方未按合同约定的时间交付房屋时，买方可以向法院请求强制卖方履行合同义务，并追究相应的赔偿责任。
2.4 解除合同在严重的违约情况下，守约方有权解除合同并要求违约方退还已支付的款项。
如何处理房屋买卖中的违约问题
如何处理房屋买卖中的违约问题在房屋买卖中，违约问题是一个常见而又棘手的难题。
一旦买卖合同中的任何一方未能履行约定的义务，就会导致违约的情况发生。
本文旨在探讨如何处理房屋买卖中的违约问题，并提供一些建议以帮助相关方处理这一挑战。
一、认识违约问题违约是指在约定的时间、方式或内容上未能履行合同中的一项或多项义务。
例如，卖方未能按时交付房产证书，买方未能按时支付购房款项等。
违约行为对买卖双方都可能造成经济和法律上的损失，并可能导致争议和纠纷的发生。
二、预防违约的措施1. 详细核实信息：在进行房屋买卖交易前，应仔细核实买卖双方的身份和房产证明文件的真实性。
确保交易双方都具备购买和出售房产的合法资格。
2. 约定明确合理：在买卖合同中应准确并详细地约定双方的权利和义务，包括交付时间、房产状况、款项支付方式等。
确保合同内容清晰明了，避免模糊不清的约定给违约问题埋下伏笔。
3. 履行诚信原则：双方应保持诚实守信，遵守合同约定。
如果一方出现无法履行约定义务的情况，应及时主动通知对方并尽力解决，以避免违约带来的后果。
三、处理违约的步骤1. 协商解决：一旦发现违约行为，买卖双方应尽快进行协商解决。
可通过会面、电话、书面等方式进行沟通，并寻求达成双方都能接受的解决方案。
协商过程中要保持冷静理性，避免情绪冲动和语言暴力。
2. 调解仲裁：如果协商无法达成一致，可寻求第三方的调解或仲裁机构进行介入。
根据当地法律法规，选择合适的调解或仲裁机构，并提交相关证据和材料，以便给出一个公正和合理的裁决。
3. 法律救济：如果调解或仲裁无法解决争议，买卖双方可寻求法律救济。
请寻找专业的房产律师提供法律意见，并根据当地的法律程序提起民事诉讼。
四、避免违约的建议1. 了解相关法律法规：在进行房屋买卖交易前，了解相关的法律法规和购房政策，以避免因不明规定引发的违约问题。
2. 选择可信赖的中介机构：在选择中介机构时，要综合考虑其信誉度和口碑。
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房屋买卖中的违约处罚
房屋买卖中的违约处罚房屋买卖合同是指买卖双方就房屋交易达成的一种法律文件，约定了各方的权利和义务。
在房屋买卖过程中，一方违约可能导致交易无法完成或者造成损失，因此对违约行为进行处罚是非常必要的。
本文将就房屋买卖中的违约行为及相应的违约处罚措施进行详细阐述。
一、违约的定义与分类房屋买卖合同中的违约是指合同双方在约定的时间、地点、方式、内容等方面未履行或者违背合同约定的行为。
根据违约情况的严重程度，违约可以分为实质性违约和非实质性违约。
实质性违约是指严重违反合同约定，影响合同目的的违约行为，如一方拒绝交房、交房不符合约定条件等。
非实质性违约是指违反合同约定，但不影响合同目的的违约行为，如一方未按时交付合同约定的文件、资料等。
二、违约处罚的法律依据对于房屋买卖中的违约行为，处罚措施应当依据法律法规进行规定和操作。
我国《合同法》是房屋买卖合同相关的主要法律依据，根据其规定，违约方应当承担相应的违约责任，并赔偿因违约给对方造成的损失。
三、违约处罚的方式和措施1. 解除合同：当一方实质性违约，严重影响了合同的履行，另一方有权解除合同，并要求赔偿违约方的损失。
解除合同后，双方应当退还已经履行的部分，并承担相应的赔偿责任。
2. 违约金：合同中可以约定一方在违约时应支付给对方的金额，即违约金。
违约金的数额应当根据违约的性质、违约程度以及造成的损失来确定，并在合同中明确约定。
一方未支付违约金的，对方可以要求支付。
3. 赔偿损失：违约方应当赔偿因其违约行为给对方造成的损失，并承担由此产生的违约责任。
损失的计算应当具体而明确，包括实际损失、合理支出和预期收益的损失等。
4. 违约责任扩大：当一方违反合同约定，且该违约行为给对方造成了无法估计或者难以补偿的重大损失时，对方可以要求违约方承担额外的违约责任，如承担连带责任等。
四、违约处罚的注意事项1. 合同约定：在订立合同时，双方应当充分考虑到可能出现的违约情况，并在合同中明确约定违约处罚的方式和措施，以避免纠纷发生时的争议。
理解房屋买卖交易中的违约与解除
理解房屋买卖交易中的违约与解除在房屋买卖交易中，违约与解除是一种常见的情况，可能会对交易双方造成一定的经济损失和法律纠纷。
本文将对房屋买卖交易中的违约与解除进行深入的分析和理解。
首先，我们将探讨何为房屋买卖交易的违约行为，其次，我们将详细介绍房屋交易中常见的解除方式和相关法律规定。
最后，我们将就如何避免交易中的违约行为提出一些建议。
1. 违约行为的定义房屋买卖交易由买方和卖方双方约定并签署的合同来规定交易的各项细节和条件。
如果任何一方未能按照合同约定履行自己的义务，就构成了违约行为。
违约行为可能包括但不限于以下几种情况：- 买方违约：指买方未能按照合同约定的时间支付购房款项、未能支付尾款、提供虚假证明文件等。
- 卖方违约：指卖方未能按照合同约定的时间交付房屋、未能提供合格的房屋产权证明、隐瞒房屋的重大瑕疵等。
2. 解除合同的方式当发生买卖双方的违约行为时，另一方有权解除合同并追求相应的赔偿。
在房屋买卖交易中，解除合同的方式通常包括以下几种：- 协商解除：双方可以根据实际情况自愿达成协议，解除合同，并协商处理违约损失以及退还已支付的款项。
- 仲裁解除：当双方无法达成协议时，可以通过仲裁机构介入，裁决解除合同以及补偿金额。
- 诉讼解除：如果买卖双方对解除合同的结果无法达成一致，可以通过法院提起诉讼。
法院将根据合同的具体条款和相关法律规定，判决是否解除合同以及赔偿金额。
3. 相关法律规定在房屋买卖交易中，违约与解除行为受到法律的严格约束和规定。
各国家和地区的法律可能存在一定的差异，以下是一些常见的法律规定：- 买卖双方的责任和义务：法律明确规定了买卖双方在交易过程中的权利和义务，包括支付款项的时间和方式、房屋交付的条件、信息披露的要求等。
- 违约责任：当一方发生违约行为时，另一方可以要求违约方承担相应的违约责任，包括合同解除、违约金的支付等。
- 合同解除的判断标准：法律通常规定了合同解除的判断标准，例如严重违约、无法实现合同目的等。
房屋买卖中的违约与赔偿
房屋买卖中的违约与赔偿在房屋买卖合同中，双方当事人有责任和义务遵守合同条款，确保交易的顺利进行。
然而，在实际操作过程中，难免会遇到一些不可预测的情况，导致其中一方出现违约行为。
本文将就房屋买卖中的违约与赔偿问题展开讨论。
一、买方违约买方作为房屋买卖合同中的一方，应当履行付款义务，并按照约定的时间和方式支付购房款项。
然而，买方有可能出现违约行为，即未按时付款或拒绝支付购房款项。
这种情况严重影响了卖方的合法权益。
根据相关法律法规，买方违约应承担一定的责任和赔偿义务。
一般情况下，卖方有权要求买方支付违约金，也可以解除合同并要求赔偿因违约而产生的实际损失。
违约金的数额通常是购房款项的一定比例，具体的比例可以通过双方协商在合同中明确规定。
二、卖方违约在房屋买卖中，卖方也有可能出现违约行为。
例如，卖方拒绝履行过户手续，导致买方无法合法取得房屋所有权；或者卖方向买方提供虚假的房屋信息等。
这些行为都违背了合同约定，损害了买方的权益。
针对卖方的违约行为，买方可以采取多种途径进行维权。
一方面，买方有权要求卖方履行合同义务，包括完成过户手续，提供真实的房屋信息等。
如果卖方无法履行，买方可以解除合同，并要求赔偿实际损失。
另一方面，买方也可以要求卖方支付违约金，作为对卖方违约的惩罚。
三、协商解决与诉讼维权在房屋买卖中，无论是买方违约还是卖方违约，双方可以通过协商解决争议，以达成和解协议。
协商解决不仅可以减少时间和经济成本，还可以保持良好的合作关系。
如果协商无法解决争议，当事人可以选择通过诉讼途径进行维权。
买方或卖方可以向有管辖权的法院提起诉讼，要求法院对违约行为进行判决，并据此要求对方履行合同义务或赔偿损失。
总之，在房屋买卖合同中，无论是买方还是卖方的违约行为都应承担相应的责任和赔偿义务。
对于买方而言，违约主要表现为未按时支付购房款项；对于卖方而言，违约主要表现为未履行过户手续或提供虚假房屋信息等。
双方可通过协商和诉讼等方式解决纠纷，维护自身权益。
房屋买卖交易中的违约处罚与救济方式
房屋买卖交易中的违约处罚与救济方式房屋买卖交易是一项重要的经济活动，对于交易双方来说，遵守合同是保证交易安全和顺利进行的基础。
然而，在实际交易过程中，由于各种原因，买卖双方可能会出现违约行为。
本文将探讨房屋买卖交易中的违约处罚和救济方式。
一、违约的定义和分类违约是指当事人未履行或不完全履行合同约定的权利和义务。
在房屋买卖交易中，违约可以分为买方违约和卖方违约两种情况。
买方违约是指买方未能按合同约定的时间和条件支付购房款项，或者毁约不愿接受交房等行为。
这种情况下，出卖方可以采取相应的违约处罚和救济方式。
卖方违约则是指卖方未能按合同约定的时间和条件交付房屋，或者提供的房屋与合同约定存在瑕疵等情况。
在这种情况下，购房方同样可以采取相应的违约处罚和救济方式。
二、违约处罚的方式1.违约责任认定在房屋买卖交易中，一方违约后，另一方有权要求违约方承担相应的违约责任。
为了确保责任的明确，当事人应在合同中明确约定违约责任的认定方式和标准。
例如，在买方违约的情况下，卖方可以要求买方承担违约金，追究赔偿责任。
而在卖方违约的情况下，买方有权要求卖方退还已支付的购房款，并要求其承担相应的违约责任。
2.违约金违约金是为了惩罚违约行为和赔偿另一方因此遭受的经济损失而约定的一种金钱形式的处罚。
在房屋买卖交易中，违约金可以根据双方的协商来确定。
通常情况下，违约金的数额应当与合同金额的一定比例相符，并在合同中明确约定。
违约方应按约定支付违约金给受害方，以修正违约行为带来的不利影响。
3.合同解除当一方严重违约或无法履行合同义务时，对方有权解除合同。
在房屋买卖交易中，如果卖方存在重大违约行为，例如无法按时交房或房屋瑕疵严重，购房方有权解除合同。
同样地，如果买方违约拒绝支付购房款或毁约等，卖方也有权解除合同。
合同解除后，各方应按约定返还已支付的款项，并承担相应的违约责任。
三、违约救济的方式1.索赔当一方受到对方违约行为的损害时，有权要求违约方进行赔偿。
房屋买卖交易中的违约责任及赔偿条款详细解析
房屋买卖交易中的违约责任及赔偿条款详细解析在房屋买卖交易中，双方协商并签订的合同对双方的权益具有法律约束力。
然而，在实际交易中，由于各种原因，可能会出现违约行为。
本文将对房屋买卖交易中的违约责任及赔偿条款进行详细解析。
一、违约责任1. 买方违约责任：如果买方在约定的时间内未付款或提供必要的文件，可以视为买方的违约行为。
根据合同约定，卖方有权要求买方履行合同或承担违约责任。
2. 卖方违约责任：如果卖方未按照约定时间将房屋交付给买方，或未将房屋的所有权转移给买方，可以视为卖方的违约行为。
买方有权要求卖方履行合同或承担违约责任。
3. 双方违约责任：在某些情况下，双方可能都存在违约行为。
在这种情况下，根据合同约定，双方需要协商解决，或根据法律规定进行仲裁或诉讼。
二、赔偿条款1. 相对违约方的赔偿责任：一方违约时，另一方可以要求违约方支付相应的赔偿金。
赔偿金额根据合同约定或法律规定进行计算。
赔偿款可包括违约金、损失赔偿以及实际支出。
2. 违约金：违约金是合同中约定的一种赔偿方式。
根据合同约定，一方违约时，需要向对方支付一定比例的违约金。
违约金的金额应当公平合理，并且不能超过合同约定的最高限额。
3. 损失赔偿：如果一方的违约行为给对方造成了实际经济损失，对方可以要求违约方承担相应的损失赔偿责任。
损失赔偿应当包括直接损失和间接损失，在计算时需要符合相关法律规定。
4. 实际支出：一方在诉讼或仲裁过程中实际支出的费用，可以由违约方进行赔偿。
实际支出的范围包括律师费、仲裁费、诉讼费等。
违约方需要根据实际支出的金额进行赔偿。
三、违约责任及赔偿条款的适用原则1. 具体约定原则：在合同中，双方可以就违约责任及赔偿条款进行具体约定。
合同的约定应当明确具体，不能存在模糊、不确定的情况。
2. 公平原则：违约责任及赔偿条款应当符合公平原则。
违约方应当在违约责任及赔偿条款中承担相应的责任和义务，受损方的权益应得到保护。
3. 法律规定原则：如果合同中没有明确约定违约责任及赔偿条款，双方可以根据当地相关法律规定进行解决。
如何处理房屋买卖中的违约问题
如何处理房屋买卖中的违约问题在房屋买卖过程中，违约问题是一件让人头疼的事情。
买房是一项重要的投资决策，而违约则可能导致经济损失和法律纠纷。
因此，了解如何处理房屋买卖中的违约问题是至关重要的。
本文将从以下几个方面进行探讨。
一、了解违约的定义和类型首先，我们需要了解什么是违约。
通常来说，违约是指在合同约定的期限或条件下，一方或双方未能履行自己应尽的义务。
在房屋买卖中，违约可以分为买方违约和卖方违约两种情况。
买方违约可能包括：未能按时支付购房款项、放弃购房意向、提前解除合同等；卖方违约可能包括：未能按时交付房屋、隐瞒房屋瑕疵、变卖他人已出售的房屋等。
二、预防违约的措施在房屋买卖合同签订之前，双方应明确约定义务和权利，并合理设定违约责任和赔偿方式。
一方面，买卖双方应保持诚实守信的原则，提供真实的信息，并履行合同约定的义务。
另一方面，双方可以约定一定的违约金或赔偿，以作为对违约的制约和补偿。
此外，买卖双方还可以选择由第三方作为中介机构，如房地产经纪人或律师等，通过他们的专业服务来减少违约风险。
这些中介机构可以提供专业的意见和监督，确保交易过程的合法性和顺利进行。
三、处理买方违约当买方出现违约情况时，卖方可以采取以下几种处理方式：1. 要求买方履行合同：如果买方未能按时支付购房款项，卖方可以通过法律手段要求买方履行合同，并有权要求违约金或者逾期滞纳金。
2. 协商解决：双方可以协商解决违约问题，寻找双赢的解决方案。
例如，可以重新商定付款方式或延长付款期限，以减少违约风险。
3. 解除合同：如果买方无法或不愿履行合同，卖方可以解除合同，并根据合同约定要求违约赔偿。
同时，卖方可以选择重新将房屋上市销售。
四、处理卖方违约当卖方出现违约情况时，买方可以采取以下几种处理方式：1. 要求卖方履行合同：如果卖方未能按时交付房屋或者隐瞒房屋瑕疵，买方可以要求卖方履行合同，并有权要求违约金或者逾期滞纳金。
2. 协商解决：双方可以协商解决违约问题，寻找双赢的解决方案。
房屋买卖交易的违约处理及索赔
房屋买卖交易的违约处理及索赔在房屋买卖交易中，双方当事人应当履行合同约定的义务。
然而，有时候买卖双方其中一方可能无法或不愿意履行合同，即构成了违约行为。
本文将讨论房屋买卖交易中的违约处理及索赔相关事宜。
一、违约解释1.1 合同违约的定义合同违约指当买卖方中的一方未能按照合同约定的方式履行其义务，或者未能按照约定的时间履行义务的情况。
违约行为会对买卖双方及其他合同相关方的利益产生影响，因此需要妥善处理。
1.2 违约责任违约方应当承担相应的违约责任。
根据违约的情况，违约责任可以包括但不限于违约方的赔偿责任、违约方的履行责任以及其他协商解决方案。
二、违约处理措施2.1 当事人履行请求权利非违约方可以要求违约方履行合同的约定。
例如，如果买方未按合同约定支付购房款项，卖方可以要求买方履行支付义务。
2.2 解除合同权利当买卖合同严重违约的情况下，一方当事人有权解除合同。
解除合同后，违约方需退还已经收到的款项或财产，并承担相应的违约责任。
2.3 违约方的赔偿责任如果一方当事人违约给另一方当事人造成了损失，违约方应当承担相应的赔偿责任。
根据违约损失的具体情况，赔偿责任可以包括财产损失、利息损失、违约金等。
三、索赔程序3.1 通知与协商当受到违约行为的损害时，受损方应及时通知违约方，并提出索赔要求。
双方可以进行协商，以寻求解决方案。
在协商过程中，双方可以选择通过书面形式记录协商结果，以保留证据。
3.2 调解与仲裁如果协商无法解决争议，受损方可以选择申请调解或仲裁。
根据当地法律相关规定，受损方可以向相关法律机构或仲裁机构提出申请，以解决违约纠纷。
3.3 起诉在无法通过调解或仲裁解决争议的情况下，受损方可以选择向法院提起诉讼。
法院将根据双方的证据和相关法律规定，作出裁决。
四、违约处理的注意事项4.1 合同约定在签订买卖合同时，双方应当明确约定合同违约情况下的处理措施、违约责任等事项，以避免后续纠纷。
4.2 保留证据受损方在索赔过程中应保留与违约行为有关的证据，包括书面记录、合同、支付凭证、通信记录等。
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■典型案例：
首付不够起诉解约退房
2010年3月，张小姐通过中介公司介绍，选中了一套建筑面积为 97平方米的二手房，总价250万元。 张小姐与 房主王先生签订了房屋买卖合同，合同约定 张小姐首付20％，余款通过申请银行按揭贷款的方式 向王先生一次性付清。
当日， 张小姐根据合同约定 向王先生交纳了20万元购房定金。4月， 张小姐在中介机构的协助下，向银行申请贷款，但此 时张小姐获悉根据新的国家政策，自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%，首付数额提高了25万元， 张小姐四处筹措，仍无力支付75万元的首付款。
关于房屋买卖中出现的“政策性违约”应如何认定
近期，国家出台了一系列遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，北京市也相应制定了更为严厉的实施方案，其中包括提高购房贷款首付比例和贷款利率。相关政策出台的目的在于合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。但不可避免地会让部分已经签约的商品房及二手房买主因为难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”，这种未必真正构成合同法上的“违约”状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。从北京市已经受理的购房者要求解除买卖合同的案件来看，这种趋势已经初现端倪。
首先，来看看什么是不可抗力？根据合同法第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同目的，产生的解除权是法定解除权。不可抗力条款的认定应当注意以下四点：1.一方发生不可抗力，发生方与相对方均有解除权；2.并非一旦发生不可抗力即产生解除权，需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件，也就是说，由于不可抗力的发生，剥夺了一方或双方根据合同有权期待得到的东西，即丧失合同利益或履行利益；3.因不可抗力而解除合同，发生方可以免除损害赔偿责任；4.发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生，及时通知对方不可抗力发生的事实，且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。
在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》（法〔2009〕165号）的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序。
“政策性违约”性质如何认定？
从目前发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。而法律依据则存在不同：一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依据我国合同法的规定，解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国合同法司法解释关于“情势变更”原则的规定，解除合同。
同时，要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
二是纠纷涉及的房屋买卖合同多为近期新订立的房屋买卖合同。从“政策性违约”纠纷涉及的合同来看，基本是房屋买卖双方签订合同在政府出台有力的楼市调控政策之前，向银行申请房屋抵押贷款在政策出台之后。存在上述时间跨度的房屋买卖行为均有可能由于贷款购房者无力支付提高的首付款而停止交易。因此，此类纠纷在短期内将具有一定普遍性，并可能呈现集中爆发的趋势。
注：最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知：对于上述《合同法解释二》第二十六条的情势变更，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。
综上，对于此类因房产新政导致出现的政策性违约，解除一方在诉讼中还是应以情势变更为由向法院提出较妥，法院再综合整个个案情况，看是否能以调解方式引导当事人协商变更合同，如果调解不成，在判决是否需要解除合同时，则会按照最高人民法院的要求，严格履行适用情势变更的审核程序，然后依法判决。
张小姐想到了解除合同，她认为贷款首付比例提高是自己无法预见的，由此导致合同无法履行，自己没有过错，因此， 王先生应该将定金退还；而 王先生认为由 于张小姐自身资金的原因导致合同无法履行，应当适用定金罚则，定金不予返还。
后张小姐诉至法院，请求解除双方买卖合同并要求 王先生退还购房定金20万元。
因此，从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。
其次，再来看看何为“情势变更”？关于“情势变更”，在我国合同法上并未明文规定，但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解释（二）中明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。因此，情势变更原则的适用必须符合以下条件：1.有情势变更的事实，也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化；2.情势变更为当事人不能预见；3.情势变更必须不可归责于双方当事人；4.情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前；5.情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平。同时，情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。
关于房屋买卖中出现的“政策性违约”应如何认定
发表时间:2010年11月29日 关键词:房屋买卖 政策性违约
王
011560831
摘要
近期，国家出台了一系列遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，北京市也相应制定了更为严厉的实施方案，其中包括提高购房贷款首付比例和贷款利率。相关政策出台的目的在于合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。但不可避免地会让部分已经签约的商品房及二手房买主因为难以支付高比例的首付款而出现被迫“违约”，这种未必真正构成合同法上的“违约”状态也被社会公众形象地称之为“政策性违约”。从北京市已经受理的购房者要求解除买卖合同的案件来看，这种趋势已经初现端倪。
三是房屋买卖合同对政策变化明显缺乏预期，对首付款比例、贷款利率等合同履行重要事项可能发生的变化缺乏应对约定。由于房屋买卖双方对国家调控可能性的预见不足，在房屋买卖合同中对于这些合同重要履行事项如果因政策变化导致被迫变化时，如何采取补充性措施缺乏明确约定，从而导致双方继续履行合同存在障碍，在双方不能协商一致解决上述问题的情况下，买方只能诉至法院，要求解除房屋买卖合同。
关于情势变更的认定，法院是何种指导思想？
2009年7月，在全球金融危机蔓延引发的矛盾和纠纷增多的形势下，最高人民法院印发了《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知，该通知第一条规定：慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系，并指出人民法院对于部分当事人在诉讼中提出适用情势变更原则变更或者解除合同的请求，应当依据公平原则和情势变更原则严格审查。
法律分析：
“政策性违约”呈现四大特点
国家出台调控性政策以来，由于政策变化导致的“违约”纠纷不断出现。经过调研分析，可以发现“政策性违约”纠纷呈现以下特点：
一是主张退房的一般为购房者，退房的理由基本是无力支付过高的首付款或无法承担提高的贷款利率。但从购房者退房的真实目的来看，可能存在不同：部分购房者确实是因为经济能力有限，无法解决首付款及利率问题，客观上无法继续履行合同而被迫提出解除合同；部分购房者则并非在经济能力上真的无力解决上述问题，而是看到国家出台严厉措施后，房价有可能进入下降通道，便选择以“搭顺风车”的方式主动要求解除合同。
从房地产新政来看，国家政策规定对于双方来说都是必须接受的，如果需要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下，如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，毫无疑问是违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非卖房人的合理预期。
另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。因此，将房地产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。