试析物业服务合同的立法完善
健全物业管理法规问题
健全物业管理法规问题随着城市化进程的不断加快和人民生活水平的提高，物业管理越来越成为人们日常生活中的重要问题。
然而，由于物业管理法规的不健全，导致物业管理领域存在着许多问题和隐患。
本文将就健全物业管理法规问题展开探讨，并提出相关建议。
一、物业管理法规的缺失当前，我国物业管理法规体系尚不完善，存在着一些重要法规的缺失。
首先，物业管理的权责划分不明确。
由于法规的不完善，物业公司与住户之间的权责关系模糊，导致争议不断，解决问题困难。
其次，物业费管理方面的法规不健全。
物业费的计费标准、征收方式等问题没有明确规定，容易引发纠纷。
再次，对于小区维修资金的管理也存在缺陷。
法规对小区维修资金的使用、监督等方面缺乏明确规定，致使该资金的使用容易产生问题。
二、健全物业管理法规的必要性健全物业管理法规具有重要意义。
首先，能够明确物业管理的权责，维护住户的合法权益。
建立健全的法规体系，能够准确划定物业公司的职责与义务，规范物业服务行为，保障住户权益。
其次，能够促进物业市场的健康发展。
完善的法规能够提升物业管理水平，推动物业市场的规范化发展，促进物业服务业的健康竞争。
再次，能够保障小区维修资金的安全管理。
健全法规体系，可以明确小区维修资金的使用范围、管理制度，防止资金的滥用和浪费。
三、完善物业管理法规的建议1.明确物业管理的权责划分。
要加强立法，尽快出台相关法规，明确物业公司与住户之间的权责关系，规范物业管理行为。
同时，要强化法律监管，对违法违规行为进行严肃处理。
2.健全物业费管理法规。
制定统一的物业费计费标准和征收方式，明确各方责任，减少争议和纠纷。
同时，建立监督机制，对物业费使用情况进行监督和审计。
3.加强小区维修资金管理法规的制定。
要建立小区维修资金使用管理制度，规定资金的来源、用途、监督等事项，保证资金的合理使用。
同时，要对小区维修资金进行专项审计，确保资金使用情况的透明和规范。
4.加强物业管理人员的培训和监督。
完善合同管理制度,
完善合同管理制度需要从以下几个方面入手：
1. 建立合同管理流程：制定合同签订、审批、执行、变更、终止等全过程的管理流程，确保合同管理的规范化和标准化。
2. 制定合同管理制度：制定详细的合同管理制度，明确合同管理的基本原则、管理机构和职责、合同签订和履行等各方面的规定，为合同管理的规范化和标准化提供制度保障。
3. 强化合同审查和风险控制：在合同签订前，应当对合同条款进行认真审查，防范合同风险。
同时，在合同执行过程中，应当对合同履行情况进行监督和检查，及时发现和解决合同履行中存在的问题。
4. 加强合同档案管理：建立完善的合同档案管理制度，确保合同档案的完整性和可追溯性。
同时，对合同档案进行分类管理和归档，方便查询和管理。
5. 推行电子化合同管理：利用信息化手段，推行电子化合同管理，提高合同管理的效率和准确性。
同时，也可以实现远程监控和实时反馈，及时掌握合同执行情况。
6. 加强人员培训和管理：定期对合同管理人员进行培训，提高其专业素质和管理能力。
同时，对合同管理人员进行考核和激励，提高其工作积极性和责任心。
7. 建立合同管理评估机制：定期对合同管理进行评估，发现管理中存在的问题和不足，提出改进措施和建议，不断完善合同管理制度。
总之，完善合同管理制度需要从流程、制度、审查、档案、电子化、人员培训和管理、评估机制等方面入手，不断提高合同管理的规范化和标准化水平，为企业的稳健发展提供有力保障。
我国物业管理的发展及完善
我国物业管理的发展和完善班级：汉语言文学接本2班学号：2姓名：杨帆论文题目：我国物业管理的发展和完善摘要：本课题解释了什么是物业管理行业，介绍了我国物业管理行业目前的发展状况，发展和完善物业管理的意义，以及在它在发展过程中暴露出的一些深层次的问题和矛盾，并提出了解决行之有效的对策，促进我国物业管理的健康发展。
我国物业管理的发展和完善对我国经济、社会、环境效益的提高有着深远的影响。
因此，本文从我国物业管理发展中存在的问题出发，提出了主要从完善立法和完善物业管理企业这两个方面来促进我国物业管理的发展的具体措施。
完善的法制环境有利于物业管理企业的健康发展，本文提出了加强立法，突出政府监督指导力度的建设性意见，来完善物业管理发展的法制环境。
物业管理企业是物业管理的主体，物业管理企业的发展和完善对物业管理行业的发展有着深远的影响。
本文提出了完善物业管理企业发展的最佳途径即物业管理企业贯彻实施ISO9000国际质量管理体系标准。
完善立法，物业管理企业贯彻实施ISO9000国际质量管理体系标准，有利于促进我国物业管理向着法制化、规范化、现代化的方向健康发展。
关键词：物业管理；发展；完善一我国物业管理的发展现状物业管理行业（property management industry）属于房地产计划设计施工管理的最后一个环节。
作为新朝阳产业物业管理行业奴属第三产业的服务行业。
目前，我国物业管理行业在绝大多数地区还处于导入期，只有少数市场经济较发达地区，比如深圳广州上海北京等地区，物业管理行业处在行业成长初，在处于导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，这些地区消费者基本不具备物业管理消费概念，因此对物业管理的接受程度不够，这也导致在这些地区物业管理市场渗透率较低。
即使进入，为占领市场和保证服务质量也需要付出较高的成本，最终结果甚至会出现社会效益与经济效益不佳的局面。
而在物业管理行业成长的地区，消费者具备物业管理消费的概念，并且广大消费者可以接受物业管理。
论物业管理立法现状及完善
论物业管理立法现状及完善
姆华 （ 湖北职业技术学院 湖北 孝感 ４ ０ ２０ ０） ３
摘要 ：物 业 管理 在 人 们 生 活 申 日益 产 生 重 要 作 用 ，物 业 纠 纷 不 断增 多 ，但 物 业 管 理 立 法相 对 滞 后 ，本 文 分析 了物 业 管理 立 法 现
单位 ，而这些 主体所 在行业 也各有 规范 性法律 文件 ，有的 高于行政 的好坏 、 套设施设备 的完 善与否 ， 配 直接影响到 目后物 业服务的正常
配 《 业 管 理条 例 》第 ２条 规 定：“ 物 本条 例 所称 物 业管 理 ，是指 标 准的可操 作性的法律责任 。 置必要的物业管理 用房无具体的面积 业主通 过选 聘物业 服务企业 ， 由业主和 物业服务 企业按照物 业服务合 比例规定 ， 操作 ， 纠纷 ， 出现 了地方性立法 ，全国性的立法应 难 惹 虽 同约 定 ，对房 屋及配 套 的设施 设备和 相关场 地进行 维修 、养护 、管 作统一 规定 。
状 ，并 提 出完善 性 建 议 。
关键 词 ：物 业管 理 立法 现 状 完善
”实际上 随着物 业管 理的发 展 ，物业 纠纷 层 出不穷 。但 物业管 理立法 滞 理 ，维护 物业 管理 区域 内 的环境 卫生 和相 关秩序 的活 动 。 后 、 混乱 。 目前 我 国主 要 《 业 管理 条 例 》及 部委 规 章 调整 物业 只承认 了我 国选聘企业 进行物业 管理的模式 ，与 《 物 物权法 》第 ８ 条 １
一
辅 导 工作 。 要 做好高校 图书馆个性化服 务， 必须要读者 充分了解个性化服 务 的 内涵 和意 义 。所 以为 读者 营造 一 个宁 静 、典 雅 、宽松 、 舒适 的 和谐 阅读环 境是 图书馆做 好服务 的前提条 件 。图书 馆的功 能、布局 设计应融入 以人 为本 的理念， 分考虑读者的意愿与便利， 充 以方 便读 者 为 出发 点和落脚点， 构建集专业 性、系统性 、完 备性和实用性于 一体 的合理 馆藏 ，藏 、借 、阅一 体化 的服 务格 局 ，消除 各种 “ 视 ” 歧 现 象， 等对 待每 一位读 者 。为读 者营 造一个 幽雅 、安静 、充满 文 平 化 气 息的 阅读环 境 。 一些读者 来图书馆查 阅文献资料 时， 希望得到工作人 员的帮助和 辅 导 。在这 种情 况 下 ，更需 要馆 员给 他们提 供 个性化 的服 务 ， 为 了保证个性化信息服 务工 作顺利 开展下去，必须做好个性化服 ， 务的宣 传与 辅导工 作 。运用 在线 咨询 、Ｅ ｍ ｉ 、橱 窗展示 、校 园 －ａｌ 广 播、 馆刊 校报等方式 宣传个性化服 务的意义和本馆个 性化服务的 内 容 与方 式。采用系 列讲座 、个 别指导 的方式对读 者进行 个性化 服务 利用 方法 的辅导， 提高读者使用个性化服务 的水平， 增强高校个性化服 务的效果 。
试析物业管理中存在的法律关系
试析物业管理中存在的法律关系随着房地产业的横向与纵向发展，强化对物业管理的法律保护已经成为各国立法之重，对物业管理的立法，己经成为各个国家和地区的房地产市场的重要课题。
而物业管理各项课题里，始终离不开物业管理参与人间的权利义务，即业主或物业使用人（住户）与物业管理公司间的权利义务，以及政府所扮演之角色，发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。
物业管理中的关系不清楚就会出现各种问题，所以物业管理是一个非常复杂的系统工程。
参与物业管理的各方主体都要认清物业管理中的法律关系，树立法制意识。
一、物业管理的内涵物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到是管理还是放纵的考量。
由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的管理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制力，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼。
对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一：现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性，使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”，然而，有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，纵横交错的分割所有关系，紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错，使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等。
浅谈我国物业管理存在的法律问题及其完善
关键词 ： ； 物业 物业管理 ； 法律 问题 ； 完善 在现行物业管理体制下形成的物业管理关 不少物业公 司为了降低成本 ，其雇佣的人 系， 业主往往处于明显的权利弱者地位 ， 在物业 员普遍文化程度低 、 工作能力较弱 ， 也未受过系 管理人的强势管理下 ， 业主除应负担权利 与义 统 的专业培训。 专业知识 、 仪容仪表 、 职业意识、 务不对称 的物业管理合同所约定的不合理义务 服务态度都 比较欠缺 ， 难以达到规范的要求 。 在 外， 其权益还遭到来 自 物业管理人各种形式 的 某些方面不能令居 民满意 ， 直接影响居民 自 觉 非法侵害， 从而引发了一 系列物业管理纠纷 。 交费 的情绪和行为。 由于收费困难 、 经济效益不 １物业管理实践中存在 的法律问题 好， 这些员工经济收入偏低 ， 积极性不高 ， 服务 １ 维修基金收不齐 ， ． １ 影响着房屋的维修 和 质量就会打折扣。 同样因为收入偏低 ， 也限制了 管理。 物业公司引入竞争机制和换血机制 ，无法向社 造成这样 的原因有两个 ， 一是 １ ９ ９６年前开 会招聘年轻的素质高的员工加盟 ，直接影响了 发的房屋，当时政府部 门尚未出台物业维修基 物业公 司的管理水平 。 金收缴办法 ， 故应 由居 民承担 的 ２ 开发商 承 ％， １ 物业管理侵权 ， ． ７ 激化业主与物业公司的 担的 ３ ％没有 收缴到位 。二是承建房屋的房产 矛盾 ， 严重影响着物业公司的发展。 公司已破产 ； 没有破产的房产公司不肯缴 。 由于物业公 司在专业知识和经济实力的优 １ 居 民欠交物业管理费 ， ． ２ 影响物业公 司的 势地位 ， 在履行物业管理合同的过程中 ， 主或 业 生存 和发展。 业主委员会与物业公司实质上 的权利与义务归 物业管理 费是 物业公司实施 管理的基础 ， 属发生 了偏离 ， 物业公司在物业管理与服务 活 是企业赖 以生存的根本 。虽然 国家制定 了一些 动 中不断滥用或扩张受托管理权限 ，致使受托 物业 管理公司按等级进行收费的标 准 ，但很多 管理权异化。 在这种情况下 ， 主往往成为受害 业 物业管理公司仍 自 收费项 目， 自 定 擅 涨价 ， 不与 者 。 业主协商 ， 不报物价部 门批准 ， 制收费 ， 强 或是 ２完善我国物业管理法律制度 只收费不服务或少服务 、 劣质服务。 物业 区内经 ２１ ．确立物业管理基金 的设立原则。 常发生物业管理公司与业主之间的纠纷 ，导致 设立物业管理基金的主要 目的是为了应付 业主不交物业 管理费 。 在物业管理活动 中巨额的非预见性开支 ， 尤其 １ 业主委员会操作不规范 ， 响了物业管 是为维持和保存 区分所有建筑物共用部 分的正 ＿ ３ 影 理工作 的正常开展 。 常运作、正常使用功能而进行的修缮改 良的开 业主 自治意识淡薄与信息障碍 。 一方面 ， 我 支。 国长期 以来实行 的福利分房机制，使业主们对 ２ ． ２明确物业 管理服务收 费市场机制 的协 自 利益 以及 共用 部位和 公用设施 设备 的维 商定价导向。 身 护、 使用与管理还缺乏一种主人翁意识 ， 本来老 以业主 承受能力 为根 据制定 的物业 管理 百姓的 民主参 与意识就很淡 薄 ， 再加上管理小 费 ， 收费标准偏低 ， 是制约物业管理健康发展 的 区既劳心劳力又没有报酬 ，业 主们对小区的公 个重要原 因。 多数物业管理企业疲于生计 ， 必 共事务的淡漠就不足为怪。 须靠其他经营收入才能维持收支平衡 ， 这种普 １ 小 区整治缺少资金 ， ． ４ 硬件没法改善。 遍现象说 明现行物业管理服务费的收费标准缺 些 老的住宅小区尤其是原直管住宅小区 乏科学性和合理性。 物业管理是市场行为 ， 必须 由于历史遗 留问题 ， 帐较多 ， 欠 房屋陈 １ ， 治 遵循社会主义市场经济的客观规律 ，物业管理 日整 需要大量 资金 。但是由于开发商或产权单位 经 服务 收费也应遵循市场规律 ， 由当事人按照 应 济困难 ， 以出资 ， 难 或者开发商 已不存在。物业 市场规律 的客观要求 自行协商确定价格 。 因此 ， 公司难 以承受大笔整治经费而无法进行整治 。 在物业管理法律、法规的立法 中应 当明确规定 １ ． ５房产开发遗 留问题影响物业管理 。 服务收费标准制定的导向是协商定价 ，同时应 比如小区配套设施 的建设 ，绿化园地 的开 在立法 中设定 收费标准的确定原则 。 发等问题交给物业管理公司 。若开发商在与业 ２３ ＿建立物业监督机制 。 主和物业公司交接时没有按照住宅使用说 明书 建立物业管理侵权业 主投诉机制 ，加强业 和质量保证书的承诺 明确责任 ， 很多 问题就 出 主及业主维权机构对物业管理侵权人的经常性 来 了， 而且说不清是谁的责任。 业主拿到房子 以 监督和国家物业管理监督 主管机关对物业管理 后， 认为物业公 司是开发商的代言人 ， 所有的问 侵权人的行业性监督。建立物业管理人 的信用 题都会找物业公 司，导致物业 管理公司成 了开 评级制度 ，充分发挥物业管理行业 自治性监督 发商的替罪羊 。 作用 ， 健全市场 自律监督和社会监督体系。 １ 物业公司员工素质问题 ， ． ６ 制约企业生存 ２ 加 强培训工作 ，努力提 高行业整体素 － ４
《民法典·物权编》对物权立法的完善和发展
《民法典·物权编》对物权立法的完善和发展摘要：《民法典·物权编》是中华人民共和国首部全面、系统规定物权制度的法律条文，对于完善和发展我国的物权法律体系具有重要意义。
本文将从立法完善目标、核心内容和改革创新角度分析《民法典·物权编》对物权立法的贡献。
一、立法完善目标《民法典·物权编》的立法完善目标是建立起一套符合我国国情和市场经济体制的现代物权制度。
在过去的立法实践中，物权领域的法律条文分散、不成体系，存在诸多问题和空白。
《民法典·物权编》通过规范和统一物权法律制度，解决了传统物权法律体系的种种问题，为我国现代化建设提供了有力的法律保障。
二、核心内容《民法典·物权编》包含了全面、系统的物权法律规定，涵盖了物权的获取、内容、保护等多个层面。
立法者特别注重对物权的保护和强化，拓宽了物权的行使方式，增强了物权的效力和稳定性。
该编还对公共物权、个人物权、集体物权等作了明确规定，为人们的物权行为提供了法律依据和指引。
三、改革创新《民法典·物权编》在传承和发展传统物权制度的基础上，还进行了一系列改革创新。
值得注意的是该编规定了网络虚拟财产的物权保护制度，适应了信息化和数字化时代的发展需求。
该编还强调了物权保护的公平和公正原则，保障了所有权人的合法权益。
四、法律适用和效力《民法典·物权编》作为全面、系统的物权法律规范，具有普遍适用性和强制性。
一方面，该编明确规定了物权的获取与丧失、原则与限制等法律制度，依法保护了物权人的权益。
对物权侵权行为也做出了明确规定，为物权纠纷的解决提供了法律依据。
总结：《民法典·物权编》的出台，对我国物权立法的完善和发展具有重要意义。
该编不仅系统规定了物权制度，还进行了一系列改革创新，以适应社会发展和现实需求。
通过强化物权保护，明确物权的范围和内容，该编为我国物权法律体系的进一步发展奠定了坚实的基础。
完善我国物业管理制度的法律思考
１ 业主 自我管理、 、 自我 约束的意识和能力较 弱
方面 ， 业主自律机制 不完善 。众所 周知 ， 物业权 益关系 中， 在 业 主财产的关联性和业主共同利益 ， 构成 了业主共 同决定实施 物业 管理 的财产权基础。在此情况下 ， 必须制定业主共同遵守 的行业 准则（ 比如 业主公约等 ）构建业 主自律机 制， ， 这是协调业 主共同利益 的关键 。但 在我国物业管理的现实中 ， 缺乏业 主共 同遵守 执行 的行为准 则。另一
一
与 管理权分离不仅是建 立物业管理 法律体系应遵 循的基本 的原则 ， 也 是理清物业管理法律关 系的必然选择。在英美、 新加坡 、 日本等物业管 理 比较发达的国家 ， 均对物业管理企业实行市场化运作 ， 由房地 产开发 商通过招投标的方式对 众多的物业 管理企业进 行择优选 择。 些成 口这 功经验 告诉我们 ： 要理清物业管理法律关系 ， 房地产开发 商与物业 管理 企业必须脱离母子关系 ， 对物业管理企业实行市 场化运 作。只有 如此 。 才能在 房屋售 出之后 ， 既最大 限度的保护业 主的利 益， 又避免 开发商、 业 主和物业管理企业之间法律关系混乱。 （） ２ 业主与物 业管理 企业建立一 种新型 的平等 的委 托合 同关 系。 业主与物业管理企业之间矛盾的焦点在于业主不满物业 管理企业的服 务和物业 管理企业收费难。笔者认 为 ， 解决此 矛盾的关键 在于物 业服 务合同的订立 。首先 ， 在物业服务 内容与收费方面 ， 应通过 立法进一步 明确物业服务 内容与收费标 准的确定原则 和程序 ， 以保 证制定 出一个 双方都认 可、 都满意 的物业服务内容与收 费标 准。其次 ， 应在业主与物
合同法的修改和完善的立法建议
合同法的修改和完善的立法建议随着社会经济的不断发展和法律环境的变化，合同法作为保障市场经济秩序和维护合同双方权益的重要法律，也需要不断进行修改和完善。
本文将从合同法的适用范围、合同成立要件、合同履行和违约责任等方面，提出一些建议来完善合同法的立法。
一、合同法的适用范围合同法的适用范围应该更加明确和全面。
目前的合同法适用于民事活动中的合同，但随着经济的发展，商业合同等新兴合同形式也应该纳入合同法的适用范围。
此外，对于跨境合同的适用也需要更加清晰的规定，以便更好地保护合同当事人的权益。
二、合同成立要件合同成立要件的规定应该更加灵活和适应市场需求。
目前的合同法规定了合同的要件包括合同当事人的意思表示、合同内容的确定以及合同形式的要求等。
然而，随着电子商务的兴起，传统的书面合同形式已经不能满足市场的需求。
因此，合同法应该对电子合同的成立要件进行明确规定，以便更好地适应现代商业发展的需要。
三、合同履行和违约责任合同履行和违约责任的规定应该更加明确和强化。
目前的合同法对于违约责任的规定较为笼统，导致在实际操作中存在一定的困难。
为了保护合同当事人的权益，合同法应该进一步明确违约责任的种类和标准，并加强对违约行为的惩罚力度。
同时，应该建立健全的争议解决机制，以便更好地解决合同纠纷。
四、消费者权益保护合同法的修改和完善还应该注重消费者权益的保护。
在市场经济中，消费者往往处于相对弱势的地位，容易受到不公平条款和不合理限制的侵害。
因此，合同法应该加强对消费者权益的保护，明确禁止不公平条款的使用，并加强对经营者的监管和处罚力度，以促进公平交易和消费者权益的实现。
综上所述，在合同法的修改和完善过程中，应该从合同法的适用范围、合同成立要件、合同履行和违约责任以及消费者权益保护等方面进行立法建议。
通过明确规定和强化监管，可以更好地保护合同当事人的权益，促进市场经济的健康发展。
同时，合同法的修改和完善也需要充分考虑社会发展的需求和实际情况，以便更好地适应现代经济的发展。
对完善我国物业管理立法的探讨
１诸 多条 文 实 际操 作 性 差 。集 中表 现 纠纷处理 不 能确切 又完整 的约 定 。 ． 由于物业 在 以下 几 点 ： 一 ， 主 大会 的 运作 困 难 。 管 理服 务标 准约 定 的空 白点 和不完 整性 ， 第 业 给 《 例》 条 赋予 了 业 主大 会 相 应 的 权 利 ， 实 物 业 服务质 量纠 纷 的 处理 埋 下 了隐 患 现 中除 了业 主能 够 单 独享 有 的权 利 外 ，多数
则数 千 户 ， 主 大 会这 种 组 织形 式 。 业 主 致 追缴 物业 服务 费 难 。 《 例 》 业 靠 条 虽做 出 了对 本 身这 样 一 个松 散 的 、 自发 性 的个 人 来 自 逾 期不 缴 纳物 业 服 务 费可 以向 人 民法 院起
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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７ ６Ｉ 社会科学论坛 ■ — ■ ■ｌ
的 未缴 费 业 主都 告 上 法庭 。物业 管 理 企 业 管 理 企业 非 法使 用 物 业 共 有部 分 ，侵 犯 业 对 此存 在 很 大 的顾 虑 ，一 旦 把 业 主告 上 法
主权 利 的事 件 。这 与 《 例》 有 明确 规定 条 没
庭 ． 业 主的 关 系 自然 不 好 ， 回业 主 大会 共有 部 分 的管 理制 度 有 关 。 与 下 在 选聘 物 业管 理 企业 时 不会 再 投 赞 成 票 ，
场 经 济 转 型 给 它 带 来 了较 大 的发 展 空 间 ，
同时也 呈 现 出一 定 的 问题 。 在此 背 景 之下 ，
谁 来 追究 责 任 、 承担 何 种责 任 。 是 不 明确 都
的 。因此 ， 这种 法 律效 力 的 可操 作 性 不强 。 第二 。 物业 服 务标 准 难 以 界定 。 于物 对
关于规范物业维护管理的人大代表建议提案
关于规范物业维护管理的人大代表建议提
案
摘要：
本提案旨在推动规范物业维护管理，提高物业服务质量，解决居民生活中的实际问题。
为实现这一目标，我们建议加强对物业公司的监督，完善物业服务合同，建立物业服务质量考核和投诉处理机制。
提案内容：
一、加强对物业公司的监督
为确保物业公司遵守相关规定和合同，我们建议加强对物业公司的监督机制。
监督机构应定期对物业公司进行检查，评估物业服务质量，并及时处理存在的问题。
同时，监督机构应公开物业公司的服务信息和投诉处理情况，提高透明度和公正性。
二、完善物业服务合同
为保护居民权益，我们建议完善物业服务合同。
合同应明确约定物业公司的服务内容、服务标准和责任，并规定相应的违约责任
和补偿机制。
同时，合同中应明确居民的权利和义务，促使双方共同维护良好的物业环境。
三、建立物业服务质量考核机制
为提高物业服务质量，我们建议建立物业服务质量考核机制。
考核机制应定期对物业公司进行评估，重点关注物业服务设施的维护情况、居民满意度和投诉处理情况等指标。
考核结果应作为评定物业公司续约和业务拓展的重要依据。
四、建立物业投诉处理机制
为解决物业问题，我们建议建立物业投诉处理机制。
居民应有权利向物业公司投诉，并要求物业公司及时处理。
物业公司应设立专门的投诉处理部门，并制定相应的投诉处理流程，确保投诉得到及时解决和反馈。
结论：
通过加强对物业公司的监督，完善物业服务合同，建立物业服务质量考核和投诉处理机制，我们可以规范物业维护管理，提高物业服务质量，为居民提供更好的居住环境和生活品质。
物业管理中的法律合规建议
物业管理中的法律合规建议在物业管理活动中，遵守法律合规是至关重要的。
物业管理企业应当遵守相关法律法规，并采取措施保证居民权益，维护社区和谐稳定。
本文将提出一些建议，帮助物业管理企业在法律合规方面做出正确的决策和行动。
1. 加强合同管理物业管理企业与居民之间的关系主要通过合同来规范。
建立健全的合同制度非常重要。
首先，合同应当明确规定双方的权利和义务，细化各项服务内容、收费标准和支付方式等。
其次，合同应当符合法律法规的要求，避免存在违法或不合理的条款。
最后，物业管理企业应当妥善保管合同，定期进行合同履约情况的检查和评估，确保合同的有效执行。
2. 保护居民隐私物业管理企业在履行职责过程中可能接触到居民的个人信息，因此必须保护好居民的隐私。
首先，建立完善的信息安全管理制度，确保个人信息的机密性和完整性。
其次，要严格限制员工获取和使用居民个人信息的权限，并加强员工的信息安全意识培训。
最后，物业管理企业在与第三方合作时，应当签订保密协议，确保第三方也能够妥善保护居民的个人信息。
3. 合规税务管理物业管理企业需要合规地履行税务义务，避免出现税收风险。
首先，物业管理企业应当按照相关法律规定及时、准确地申报和缴纳各项税费。
其次，要保持良好的会计准则遵循，建立健全的财务制度和内部控制，确保财务数据的真实性和准确性。
最后，可以委托专业税务机构进行税务筹划和税收审计，降低税务风险。
4. 建立良好的社区管理制度良好的社区管理是物业管理企业的核心职责之一，也是符合法律合规的基础。
物业管理企业应当制定社区管理细则，明确各项规章制度和居民权益保护措施，例如保洁、环境卫生、消防安全等。
此外，物业管理企业还应当加强与居民的沟通协调，定期召开业主大会，听取居民的意见和建议，确保社区管理的公平、公正和透明。
5. 遵守劳动法律法规物业管理企业需要重视劳动者的权益保护，遵守劳动法律法规。
首先，要建立完善的员工劳动合同制度，明确员工的工资待遇、休假制度和劳动保护措施等。
《民法典》视角下的物业服务合同5篇
《民法典》视角下的物业服务合同5篇篇1《民法典》视角下的物业服务合同随着社会经济的发展和城市化进程的加快，物业服务行业也得到了快速发展，物业服务合同日益成为人们生活中不可或缺的重要合同。
《中华人民共和国民法典》作为民法典的总章，对物业服务合同做出了明确的法律规定，为进一步规范和完善物业服务合同提供了法律保障。
一、物业服务合同的定义和内容《民法典》规定，物业服务合同是指业主或者物业服务提供者为合理使用和维护建筑物及其附属设施而订立的合同。
物业服务合同的主要内容包括但不限于以下几项：1. 物业服务的内容和范围：包括维修、清洁、保安、绿化、售后服务等方面的内容。
物业服务提供者在合同中应清晰说明提供的服务内容和范围，明确双方责任与义务。
2. 服务费用及支付方式：双方应明确约定服务费用的金额、支付方式、支付周期等相关事项。
服务费用应当合理公正，支付方式应当便利快捷，确保服务提供者的权益得到保障。
3. 服务质量要求：物业服务提供者应当明确提供服务的质量标准和要求，确保服务质量得到保障，以满足业主对物业管理的需求。
4. 紧急事件处理：在合同中应明确双方在突发事件、灾害发生时的应急处理措施和协调机制，确保业主的生命财产安全。
5. 争议解决方式：双方应当约定争议解决的方式和程序，避免因争议给双方带来不必要的损失。
二、物业服务合同的签订和履行1. 签订方式：作为一份具有法律约束力的合同，物业服务合同应当书面签订，双方应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，确保合同的有效性。
2. 履行义务：物业服务提供者应当按照合同约定的内容和范围履行服务义务，确保服务质量和服务效果达到双方约定的标准。
业主应当按时支付服务费用，配合物业服务提供者进行服务工作。
3. 可变动性和变更性：物业服务合同具有一定的可变动性和变更性，双方应当在保证权益平等的前提下，根据实际情况对合同内容进行调整和变更，以适应市场变化和业主需求。
4. 终止合同：物业服务合同在履行过程中，如果发生严重违约、合同期满、双方协商解除等情况，可以终止合同。
如何规范并加强物业管理中的合同管理
如何规范并加强物业管理中的合同管理物业管理在现代社会中起着至关重要的作用，它涉及到住宅小区、商业综合体、办公楼等各类房地产项目的维护和管理工作。
而物业管理中的合同管理是确保物业运营顺利进行的重要一环。
本文将探讨如何规范并加强物业管理中的合同管理，以提高物业管理的效率和质量。
首先，物业管理公司应建立完善的合同管理制度。
合同管理制度应包括合同签订、履行、变更、终止等各个环节的规定，明确各方的权利和义务，以及合同管理的流程和责任分工。
同时，物业管理公司还应加强对员工的培训，提高他们对合同管理制度的理解和执行能力，确保合同管理工作的规范性和专业性。
其次，物业管理公司应加强对合同的审查和评估。
在与业主、供应商等签订合同之前，物业管理公司应对合同条款进行全面审查，确保其合法性和合理性。
同时，物业管理公司还应对合同的履行情况进行评估，及时发现和解决合同执行中的问题，避免合同纠纷的发生。
第三，物业管理公司应加强对合同的监督和管理。
物业管理公司应建立健全的合同档案管理系统，对每份合同进行编号、归档和备份，确保合同的安全和可查阅性。
同时，物业管理公司还应定期对合同进行检查和复核，及时更新合同内容，确保合同的有效性和适用性。
第四，物业管理公司应加强与业主、供应商等合作方的沟通和协调。
物业管理公司应与合作方保持密切的联系，及时了解合同履行中的问题和需求，并积极与合作方进行沟通和协商，解决合同执行中的矛盾和纠纷。
同时，物业管理公司还应建立健全的投诉处理机制，及时处理合同纠纷，保护各方的合法权益。
最后，物业管理公司应加强对合同管理工作的监督和评估。
物业管理公司应定期对合同管理工作进行检查和评估，发现问题及时进行整改和改进。
同时，物业管理公司还应与相关部门建立合作关系，利用外部专业机构对合同管理工作进行第三方评估，以提高合同管理工作的质量和效果。
综上所述，规范并加强物业管理中的合同管理是提高物业管理效率和质量的关键一环。
物业管理公司应建立完善的合同管理制度，加强对合同的审查和评估，加强对合同的监督和管理，加强与合作方的沟通和协调，同时加强对合同管理工作的监督和评估。
物业管理中的合同管理与执行效果
物业管理中的合同管理与执行效果在物业管理领域，合同管理与执行效果是至关重要的环节。
一份完善的合同不仅能够规范物业管理的各项行为，还可以有效保障各方的权益，提高管理效率，降低纠纷发生的可能性。
合同管理的重要性合同管理是物业管理中的基石，它涵盖了合同的签订、履行、变更和终止等方方面面。
通过合同管理，物业管理方和业主之间建立了明确的权利义务关系，避免了信息不对称和风险无法控制的情况。
一份合同如果具备明确的约定条款、合理的权责对等和有效的执行机制，就能够为物业管理提供稳定可靠的基础。
合同管理不仅需要管理方的严谨执行，也需要业主的积极配合，双方共同维护合同的权威性和有效性。
合同执行效果的影响因素合同的执行效果直接关系到物业管理的运行效率和服务质量。
影响合同执行效果的因素有很多，比如合同条款的明晰性、合同的监督执行机制、执行过程中的沟通协调等。
在实际操作中，物业管理方应当密切关注合同执行的各个环节，及时发现问题并提出解决方案。
业主作为合同的签订方也要积极参与管理工作，监督合同的执行情况，确保合同内容得到充分落实。
提升合同执行效果的建议为了提升合同执行效果，物业管理方可以从以下几个方面入手：加强合同管理意识：建立健全的合同管理制度，加强对合同的监督和执行。
明确责任分工：明确各方的责任和义务，避免因责任不清晰而导致的纠纷。
加强沟通协调：及时沟通合作，解决合同执行中的问题，确保双方权益。
定期评估改进：定期对合同执行情况进行评估，及时调整合同条款，提高执行效果。
合同管理与执行效果直接关系到物业管理的运行效率和服务质量。
只有通过合同管理的规范和合同执行效果的提升，才能实现物业管理的长远发展和双方共赢。
合同管理是物业管理中不可或缺的一环，其执行效果直接影响到管理的效率和质量。
只有建立完善的合同管理机制，加强合同的执行监督，双方共同维护合同的权威性和有效性，才能实现物业管理的良性发展。
怎样完善合同管理制度
怎样完善合同管理制度一、建立健全的合同管理组织架构合同管理组织架构是保证合同管理工作能够顺利进行的基础。
首先要明确合同管理的主管部门是谁，需要有专门的合同管理部门或者由综合管理部门负责。
其次要明确合同管理的职责分工，例如合同管理部门负责合同起草、审批、执行和归档，其他部门负责合同履行和监督等。
二、建立完善的合同管理制度1. 合同管理制度的建立应当由公司领导亲自重视，明确合同管理的重要性，并下发文件明确规定各项制度，确保各级员工都能遵守合同管理规定。
2. 根据公司的实际情况，建立合同管理制度的目标、范围、流程、责任等内容，保证合同管理工作全面规范。
3. 明确合同管理的流程，从合同的起草、审批、签订、履行、变更、结算、归档等环节，规定每个环节的操作规范，保证合同全程可控。
4. 确定合同管理的责任人，明确每个环节的责任人员及其职责，建立合同管理的责任追究机制，保证合同管理工作的有序进行。
5. 制定合同管理的制度文件，包括合同管理手册、流程图、规定、模板、备忘等，确保公司内部的信息共享和管理规范。
三、加强合同管理的信息化建设1. 建立合同管理系统，实现合同信息的电子化管理，提高合同管理的效率和便捷性。
2. 对合同管理系统进行定期维护和更新，确保系统运行的稳定性和安全性。
3. 建立合同管理的知识库，收集整理合同管理相关的信息和资料，为合同管理工作提供参考和依据。
4. 加强对员工的合同管理培训，提高员工对合同管理制度的认识和遵守，确保合同管理工作的规范进行。
四、加强对合同管理的监督和反馈1. 建立合同管理的监督机制，对合同管理的执行情况进行监督和检查，确保合同管理制度得到有效实施。
2. 对合同管理的执行情况进行定期评估和总结，发现问题和不足之处及时纠正和完善。
3. 辅助管理层进行决策，及时调整合同管理制度，使其更符合公司的实际情况和需求。
通过上述完善合同管理制度的做法，可以确保公司合同管理工作的全面规范，提高合同管理效率，减少合同风险，促进公司的持续发展和壮大。
如何进行有效的物业合同管理
如何进行有效的物业合同管理物业合同管理对于任何物业管理公司或物业业主都至关重要。
有效的物业合同管理不仅可以帮助规范管理流程，还可以减少纠纷和提升效率。
接下来我们将探讨如何进行有效的物业合同管理。
建立完善的合同管理系统建立一个完善的合同管理系统至关重要。
这个系统应当包括合同的存档、管理、监督和更新，确保所有合同都能得到妥善处理和跟踪。
规范合同的起草与审批流程规范合同的起草与审批流程可以有效降低合同风险。
确保合同条款清晰明了，符合法律规定，同时建立起合同审批的标准流程，避免因流程不清晰而导致的问题。
定期审查和更新合同定期审查和更新合同是保持合同管理有效性的关键。
随着时间的推移和业务的变化，合同条款可能需要调整或更新，及时审查合同可以帮助避免潜在的风险。
采用合同管理软件现代的合同管理软件可以极大地简化合同管理流程，提高工作效率。
通过采用合同管理软件，可以实现合同的自动化管理、提醒和跟踪，减少人为错误和遗漏。
建立合作伙伴关系与专业的律师事务所建立合作伙伴关系也是有效管理物业合同的重要一环。
律师可以帮助解决复杂的法律问题，保障合同的合法性和有效性。
在当今竞争激烈的市场环境下，有效的物业合同管理至关重要。
通过建立完善的合同管理系统、规范合同流程、定期审查更新合同、采用合同管理软件和建立合作伙伴关系，可以提升物业管理效率，降低合同风险，为物业经营带来更多机遇和稳定性。
有效的物业合同管理是保障物业管理公司或物业业主利益的重要手段，它可以规范管理流程，降低风险，提升效率。
通过建立系统化的合同管理机制，可以更好地保障各方的权益，推动物业管理的长期发展。
优化物业管理合同的方法
优化物业管理合同的方法物业管理合同是指业主与物业管理公司之间建立的管理房产和提供服务的合约文件。
一个优化的物业管理合同能够确保双方权益的平衡，提高服务质量并减少纠纷发生的可能性。
为了达到这个目标，以下是几种优化物业管理合同的方法：I. 明确服务内容与范围物业管理合同中明确定义物业服务的具体内容和范围是非常重要的。
合同应详细说明物业公司需要提供的服务项目，包括但不限于维修、保洁、安全、绿化等。
确切的服务范围可以避免争议和误解的发生，并能够提供一个明确的依据来评估合同履行情况。
II. 规范资费与支付方式在物业管理合同中，资费和支付方式的规定应该明确清晰。
合同中应列明每项服务的收费标准，并注明支付周期和方式（如月付、季付或年付）。
此外，合同还应说明费用的调整机制，以适应市场价格的变动，并明确解释逾期支付的罚则和赔偿。
III. 强化服务水平与品质物业管理合同应设定明确的服务质量标准，确保物业公司提供的服务能够满足业主的需求。
合同中可以规定物业公司需保持良好的卫生和环境，提供规范的安全措施，及时解决住户投诉并修复维修问题等。
此外，可以要求物业公司使用先进的技术手段和工具来提高服务质量，以及定期开展业主满意度调查以改进服务。
IV. 加强合同履行监督通过建立有效的合同履行监督机制，可以提高合同的可执行性和责任追究的有效性。
物业管理合同可设定定期或随机的巡查和考核制度，业主委员会或业主大会可以参与监督合同的履行情况。
同时，合同中可以明确约定违约责任及解除合同的条件和程序，以防止合同一方出现违规行为或服务不达标的情况。
V. 建立协商解决纠纷机制纠纷解决机制是一个有效的方式来处理合同履行过程中可能出现的争议。
物业管理合同应规定明确的争议解决程序，鼓励各方通过友好协商解决争议。
一些常用的解决争议的方式包括调解、仲裁和诉讼等。
合同中还可以约定可以寻求第三方专业机构进行调解的事项，以提供一个公正、独立的解决争议的机制。
VI. 定期评估和更新物业管理合同应制定定期的评估和更新机制，以适应社区和市场的变化。
物业管理服务的合规与监管
物业管理服务的合规与监管在现代社会，随着城市化的快速发展，物业管理服务在城市居民生活中发挥着重要的作用。
为了保障业主的合法权益，维护社区的良好秩序，物业管理服务需要依法合规进行，并接受监管。
本文将探讨物业管理服务的合规与监管问题，并提出一些解决方案。
一、物业管理合规问题1. 物业服务合同物业管理服务以合同为基础进行，合同内容应明确规定双方的权利义务、服务范围、服务期限、服务收费等。
物业公司应依法提供真实、准确的合同信息，确保合同合规。
2. 资质合规物业管理公司应当取得相应的资质证书和管理许可证，方能合法从事物业管理服务。
相关政府部门应当加强对物业公司资质的审核与管理，规范市场准入并建立信用评价体系，以确保物业公司真实合规地提供服务。
3. 业主委员会物业管理涉及到多方利益关系，为了增加业主参与度，推动物业管理的合规进行，建立业主委员会是一项重要举措。
业主委员会应当通过选举产生，代表业主行使监督物业公司合规的职责。
二、物业管理监管问题1. 政府监管政府在物业管理服务中起着重要监管作用，应加强对物业管理公司的监管力度，并建立健全的监督机制。
政府部门可以通过定期检查、抽查、投诉受理等方式，对物业管理公司的业务开展情况进行监督，确保其遵守相关法律法规。
2. 社会监督社会监督是物业管理监管的另一个重要环节。
公众可以通过举报电话、信函、网络等方式进行监督与举报，同时也应在合规的物业管理公司进行选择与支持。
加强社会监督，可以推动物业管理服务的规范发展。
三、解决方案1. 完善法律法规相关法律法规应不断完善，明确物业管理服务的合规要求和监管责任。
政府和立法机关应加大力度，制定更加科学合理的制度和政策，以提高物业管理服务的质量和效益。
2. 加强行业自律物业管理行业应当自觉遵守行业规范，加强自律管理。
物业公司可以建立行业协会，制定行业规范，加强对从业人员的教育培训，提高管理水平和服务质量。
3. 推动信息化建设利用信息技术手段，建立物业管理服务的信息化平台，提高服务的透明度和效率。
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试析物业服务合同的立法完善
一、进一步简化首次业主大会召开条件
业主大会由物业管理区域内全体业主构成，是业主自行组成的维护物业整体利益的自治机构。
业主大会是民主性组织，成员在其中地位平等；业主大会是自治性组织，其成员是业主，进行的是自我服务、自我管理、自我协商、自我约束；业主大会还具有代表性特征，代表了全体业主在物业管理中的合法权益。
所以，业主大会基于其性质、宗旨、组成人员、运作机制等的特征具有独立性和不可替代性。
正是由于业主大会的独特地位，首次业主大会的召开就显得意义重大，其对于业主依法行使自治权从而避免房地产开发企业长期操控物业管辖区域范围内的监管权，更全面的维护全体业主的合法权益有着至关重要的意义。
但我国的《物业管理条例》和《物权法》并没有对业主大会成立的具体条件作出规定，直至2009 年底住房和城乡建设部才印发了《业主大会和业主委员会指导规则》，明确了首次业主大会的召开条件和程序。
与此形成强烈反差的是我国的地方性立法对于首次业主大会的召开条件和程序的规定却走
在了前列。
如《广东省物业管理条例》和《上海市居住物业管理条例》中均对此有详细的规定，只是各地依据自身经济发展的现状及地方综合利益的考虑，规定的内容往往千差万别，且屡有不甚合理的情况出现。
这也是导致首次业主大会召开难，业主大会的作用无法得到正常发挥的一个重要因素，所以，进一步简化首次业主大会的召开条件和程序，使得业主大会能尽早介入到物业管理活动中
去，发挥其应有的作用已经成为一个全国性的问题。
鉴于住房和城乡建设部的部门规章与地方性法规之间在此方面的规定屡有冲突，近年以来对于首次业主大会召开条件的立法问题，学界在制度层面上的立法要求更是呼之欲出。
二、完善业主委员会的法律地位
业主委员会性质问题，一直是学界争论的焦点，曾有“社会公益团体说”、“法人组织说”等，无论哪种学说都曾试图赋予业主委员会成为独立的法律主体。
但自《物业管理条例》颁布以来，其性质已经明确，即业主委员会是业主大会的执行机构，法律性质应当属于非法人组织。
在具体的司法实践中，业主委员会的法律地位大多被实用性的认为它是否可以以自己的名义起诉或者应诉。
一般而言，业主委员会并不天然享有诉讼权利，而是必须有业主的明确授权，作为受托人参与诉讼。
所以，尽管 2003 年最高院曾经批复承认过业主委员会独立的诉讼主体资格，但最终由于其缺乏能独立承担责任的财产，这一观点在并未被广泛接受，而且笼统的赋予业主委员会的独立诉讼主体资格，有违诉讼平等的嫌疑，也确实有不当之处。
笔者认为在一定程度上赋予业主委员会有限的诉讼主体资格不失为一个不错的尝试和探索，如赋予其原告的诉讼主体资格但却限制其作为被告的诉讼角色出现，尽管如此，对于业主委员会作为原告的角色出现时，也应当限制在一定的范围之内，可以规定其行为不得参与物业管理无关的活动，一旦其行为超越物业管理活动的范
围就将其认定为越权的无效行为。
无独有偶，国外的一些立法也有类似的规定，比如在德国、日本等国家，或者赋予业主委员会团体法人的资格，或者在特定的条件下承认业主委员会的法人资格，允许其在适当的时机具有当事人的能力。
而从利益衡量的角度来讲，目前虽然存在理论和制度上的阻碍，但仍应谋求一得当途径保护业主的合法权益。
当然笔者也一再强调鉴于业主委员会诉讼主体资格的制度原则上的缺失，法律在赋予其诉权的同时一定要加以限制，防止诉权被恶意扩大化的利用，反过来损害业主的利益。
具体立法操作可以从以下角度来加以规范：明确业主委员会诉讼主体资格的范围、规定相应诉讼主体资格的启动程序、简历监督机制和问责机制都可以在立法中进行借鉴。
业主委员会设立目的在于保护全体业主的合法权益，是业主合法权益的代言人，依法代表全体业主对物业管理和服务活动实施管理和监督，具有一定程度上公共权利管理者的身份。
而从程序当事人的角度来分析，业主委员会独立的诉讼主体资格有利于扩大司法救济的途径，能更充分的保障业主的诉权，只是在一定程度上诉权有被滥用的嫌疑，这种理论还处于初始阶段，尚未涉及法律规范的层面，而笔者也认为前一种理论依据也就是权利保护当事人学说，能赋予业主委员会独立诉讼主体资格更多的现实合理性。
三、严格规范行政权的介入
由于物业服务合同的特殊性，导致物业服务合同受到较多的公权力的干预，尤其是行政权的介入。
当然行政权的介入确有其一定
的合理性，但物业服务终究是业主的私事，但凡事项不涉及社会公共利益，就不应当进行较多的行政干预，即使介入也最好以指导或者监督的形式来进行，但《物业管理条例》却出现了大量的强制性规定，在一定程度上不利于业主行使自治权，故此需要严格规范行政权的介入。
笔者认为规范行政权的介入可以从以下方面来着手：（1）在前期物业服务合同中，行政权应充当“平衡角色”，相对于房地产开发企业和物业服务企业的优势地位，此时行政权应充分参与到诸如物业服务企业的选聘、物业费的收费幅度等事关业主切身利益的事项，充当好业主的保护伞；（2）规定行政权的具体行使程序，首次业主大会的召开要确定具体指导的部门和程序并负有相应的问责机制，如此才能使业主大会在公正的环境成立，走上良性的运行轨道。
（3）行政权对于物业服务的介入应注重监督手段的运用而非直接行政干预，可采取事前监督、日常监督、事后监督等手段的综合运用，已达到良好的效果；（4）物业服务企业更替阶段要加强行政权的介入，以保障新企业的及时进入，保证业主日常生产生活的正常进行，比如制定旧企业的退出时间表，同时规定违反时限时所采取的惩罚措施。
（作者单位：中航证券有限公司）。