沈阳房地产市场研究报告_2007年
沈阳市房地产市场发展情况调查
摘
要 ：截 至２ １年９ ０ １ 月份 ，沈 阳市房地产市 场出现 了明显变化 ，为了解 房地产市场 的这 种变化对
金融业 的影响 ，本文选取 了我市 ｌ家金融机构及 １家房地 产开发公司并对其进行了实地调研 。调研 ０ ２
显示 ：受 国家宏观调控政策 的影响 ，我市房地产成交量开始下降 ，但价格略有上升 。由于我市房地 产价格相对较低 ，市场 刚性需求较多 ，房地产市场基本稳定 ，风险相对较小 ；银行积极执行 国家宏
四 房 地产企业 和金融机构 对房价 下跌
的容 忍度及相关市场风 险分析
贷款 偿还 有一 定 的影 响 ，这种 影 响是可 以忍 受
房地产市场来看 ，本文调研 的１ 家房地产企 的 ，此 时 的金融市 场 虽然 有 风险 ，但这 种 风险 ２
业显示 ，若房价下 降５ ０Ｏ ％３ ％能影响到企业正常 是 可 以承受 的 ；若 房价 下 降１ ％－ ０ １ ０ ２ ％，将 会有 经营 的有４ ，为调研 企业 的 １ ３ 家 ／ ，若 房 价下 降 ７ ，约５ ％的企业 的银行贷款 偿还 受到 影响 ， 家 ８
企业 占比达到 了３ ％，影 响企业 盈利的主要原 因 ３
是土地价格 、税费负担和建筑安装费用 ，选择这 三种 原 因的企业 有８ ，占到调研 企业 的６ ％。 家 ７
调整 ，这 种 政策 调 整既包 括 审批政 策 ，也 包含 利率政 策 。２ １ 年４ ０ 季度 ，金融机构对房地 产贷 １ 款 业 务 的审 批条 件进 一步趋 严 ，房地 产 贷款 审 批指数 为 ３ ． １ ＠ ５ ７ ％ ，环 比下 降 ｌ ．６ ７ ８ ％，同 比降 ｌ ．１ ６ ５ ％，贷款要 求条 件更加严 格 。同时 ，本文
万 平 方米 ，环 比下降５ ５ ％，同 比降２ ． ８ ．９ ３ ８ ％，
沈阳目前房产现状分析报告
沈阳目前房产现状分析报告# 沈阳目前房产现状分析报告引言作为中国东北地区的重要城市，沈阳市的房产市场一直备受关注。
本报告旨在对沈阳目前的房产现状进行深入分析，并给出相应的结论和建议。
1. 沈阳房价趋势分析根据数据统计，沈阳市的房价在过去几年持续上涨。
尤其是近几年房价迅猛增长，成交量明显增加。
这主要得益于沈阳市政府的城市发展规划和各种政策的推动，吸引了大量购房者和投资者的目光。
2. 沈阳房地产开发分析在沈阳市的房地产开发中，高层住宅项目占据了主导地位。
随着城市规模的扩大和人口的增长，城市中心的土地逐渐稀缺，开发商开始向远离市中心的郊区、新城区发展。
同时，商业地产项目也在不断增多，以满足人们对商业、休闲、娱乐的需求。
3. 沈阳房地产销售分析沈阳市的房地产销售主要以商品住宅为主。
二手房交易市场也很活跃，房子的成交周期较短。
而商业地产项目的销售也长势良好，吸引了不少投资者。
4. 沈阳房产投资分析近年来，沈阳市的房地产市场已经成为不少投资者关注的焦点。
一方面，随着房价的上涨，对房产投资者来说，购买住宅或商业地产可以获得可观的投资回报。
另一方面，政府的城市规划和政策支持，为投资者提供了更多机会和保障。
5. 沈阳房产市场潜在风险尽管沈阳市的房产市场发展良好，但也存在一些潜在的风险因素。
首先，沈阳市的房地产市场与经济发展密切相关，经济下行风险可能对市场产生不利影响。
其次，过高的房价可能加剧社会贫富差距，导致房地产市场的不稳定。
结论与建议综上所述，沈阳市的房产市场目前处于较为繁荣的阶段，但也面临一定的风险。
对于购房者来说，需要根据自身情况和需求做出明智的选择。
对于投资者来说，需要谨慎分析市场情况，并具备风险意识。
政府应进一步加强市场监管，做好风险防范工作，促进房产市场健康稳定发展。
参考资料：1. 沈阳市国土资源和房屋管理局：[2. 中国房地产业协会：[。
沈阳房地产市场分析
沈阳房地产市场分析一、市场概况沈阳是中国东北地区的重要城市，拥有较为完善的基础设施和发达的经济体系。
房地产市场是沈阳经济的重要组成部份，对于城市的发展和居民的生活起着重要作用。
二、市场规模根据最新数据显示，沈阳房地产市场总体规模较大。
截至目前，全市的住宅用地总面积超过1000万平方米，商业用地总面积约为500万平方米。
市场上的房地产项目数量众多，涵盖了住宅、商业、办公等多个领域。
三、市场需求1.住宅需求：随着城市人口的增加和经济的发展，沈阳市场对住宅的需求稳定增长。
目前，中小型户型的住宅需求较为旺盛，特别是年轻人和新婚家庭对于价格相对较为合理的住房需求较高。
2.商业需求：随着商业活动的增加，沈阳市场对商业地产的需求也在不断增长。
市中心地段的商业用地较为紧缺，商业综合体和购物中心的建设项目备受关注。
3.办公需求：随着企业的发展，办公用地的需求也在增加。
高品质的写字楼和商务园区备受企业青睐，特别是一些大型企业和外资企业对于办公环境的要求较高。
四、市场竞争1.开辟商竞争：沈阳房地产市场竞争激烈，各大房地产开辟商争相进入市场。
一线开辟商在市场上占领较大份额，但也面临着来自二三线开辟商的竞争压力。
2.项目竞争：市场上的房地产项目众多，各个项目之间竞争激烈。
项目的地理位置、价格、品质等因素成为购房者选择的主要考虑因素。
五、市场趋势1.住宅市场：未来，沈阳住宅市场将继续保持稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，中小型户型的住宅需求将持续增加。
2.商业市场：商业地产市场将继续保持较快的增长。
随着消费水平的提高和商业活动的增加，商业综合体和购物中心的需求将继续增加。
3.办公市场：办公地产市场将继续保持稳定增长。
随着企业的发展和外资企业的进入，高品质的写字楼和商务园区将继续受到市场的青睐。
六、市场风险1.政策风险：政府对于房地产市场调控政策的调整可能会对市场产生影响。
政策的变动可能导致市场需求和价格的波动。
2.经济风险：经济形势的不确定性可能会对房地产市场产生影响。
2007年7月份全国70个大中城市房屋销售价格指数
100.0
103.9
100.2
宜昌
105.1
100.0
105.0
101.0
106.4
97.4
襄樊
107.6
102.1
104.1
101.8
113.4
102.4
岳阳
105.1
100.0
107.0
100.0
104.7
100.4
常德
107.6
101.5
107.2
101.0
110.9
100.7
惠州
107.6
107.2
103.0
注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。
2007年7月份全国70个大中城市房屋销售价格指数续表
地区
房屋销售价格指数
新建商品住宅价格指数
二手住宅价格指数
同比
环比
同比
环比
同比
环比
唐山
106.3
100.5
107.1
100.3
106.2
101.1
秦皇岛
106.0
100.3
100.6
102.9
100.1
长沙
106.0
100.7
107.7
101.3
103.9
99.9
广州
105.8
100.7
107.8
100.8
103.3
100.6
深圳
119.4
102.7
116.1
101.9
121.4
103.5
南宁
108.5
101.1
112.0
102.5
2007年房地产行业风险分析报告
摘要2006年，我国经济继续保持快速增长。
为了巩固两年来房地产宏观调控的成果，解决房地产市场中出现的新问题，2006年中央再次出台了房地产调控政策，下半年开始房地产调控效果开始显现。
2006年房地产投资、房屋开发趋缓，中低价位的住宅供应加速。
房地产行业整体利润下降，报酬率更趋于合理。
房地产企业强者恒强，行业集中度进一步提高。
2007年，对于银行来说，在投资过程中需要重点关注与房地产行业有关的政策变动、房地产企业筹资能力、土地供给等风险较高的层面。
要控制房地产信贷迅速扩张的冲动，重点支持中低价位住宅市场，以房地产企业的品牌、资质、自有资金比例、融资能力等重要指标来筛选企业客户，并根据区域性、发展性等对具体项目要进行全面的考察，以判断投资价值。
目录第一部分2007年行业运行分析及预测 (1)第一章2006年房地产行业发展环境及影响分析 (2)第一节宏观经济环境及影响分析 (3)一、国际经济环境对房地产业的影响 (3)二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 (3)三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 (3)（一）固定资产投资状况分析 (3)（二）物价走势状况分析 (4)四、人民币升值对房地产业的影响 (5)（一）对房地产需求者影响 (5)（二）对房地产供给者的影响 (5)（三）对不同种类商品房价格的影响 (6)第二节房地产行业政策变化及影响分析 (7)一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 (7)二、2006年最新房地产行业政策分析 (7)（一）2006年以来政策回顾 (8)（二）重大政策影响分析 (9)第三节房地产关联行业发展及影响分析 (11)一、上游行业发展及影响 (11)（一）建材价格进入上升通道 (11)（二）钢铁行业对房地产影响分析 (11)二、下游需求变化对房地产行业影响分析 (12)（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 (12)（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 (13)（三）城市化进程促进商业地产 (13)第二章2006年房地产行业供需状况分析 (14)第一节2006年房地产企业整体景气状况判断 (15)一、房地产开发景气总体走势 (15)二、房地产企业景气指数水平变化 (16)第二节2006年全国房地产市场供给情况分析 (17)一、土地开发与土地购置 (17)（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 (17)（二）完成土地开发面积恢复上升 (18)（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 (19)二、商品房开发规模与结构 (20)（一）商品房新开工面积 (20)（二）商品房竣工面积 (22)（三）商品房开发结构分析 (23)第三节全国房地产市场需求情况分析 (27)一、商品房销售状况分析 (27)二、商品房空置面积分类指数变化 (30)第四节全国房地产市场供需结构特征与价格走势 (31)一、房地产供需结构特征 (31)二、房地产市场价格走势 (32)（一）一级市场：土地价格增长稳定 (32)（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 (32)（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 (33)第三章2006年房地产行业资金来源分析 (34)第一节房地产企业投融资状况 (35)一、全国房地产开发投资及完成情况 (35)二、分业态房地产开发投资及完成情况 (35)第二节房地产业融资现状与渠道分析 (38)一、房地产开发资金来源 (38)二、各月资金来源情况分析 (41)（一）国内贷款 (41)（二）自筹资金 (42)（三）其他资金 (42)（四）利用外资 (43)（五）全部资金本金 (43)第三节房地产金融资金来源特点分析 (45)一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 (45)二、债务融资为主，股权融资有待突破 (46)三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 (46)四、融资方式创新，融资渠道整合 (47)第四节2006年房地产行业股权融资状况 (48)一、上市公司再融资 (48)二、房地产企业IPO (48)三、其他直接融资方式 (48)第四章2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 (49)第一节各地区房地产开发资金来源比较分析 (50)一、各省市房地产行业资金来源情况 (50)二、资金来源增速比较分析 (51)第二节房地产区域开发比较分析 (53)一、土地购置和开发区域发展情况 (53)二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 (55)（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 (55)（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 (59)第三节商品房销售区域情况 (61)一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 (61)二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 (62)第五章房地产重点城市2006年发展分析 (63)第一节北京房地产市场分析 (64)一、总体情况 (64)二、开发及投资情况 (64)（一）房地产开发投资完成情况 (64)（二）房地产开发投资及资金来源 (65)（三）土地购置与开发 (65)三、供需情况 (66)（一）供给情况 (66)（二）需求情况 (67)四、价格情况 (67)第二节上海房地产市场分析 (70)一、总体情况 (70)二、投资及开发情况 (70)（一）开发投资完成情况 (70)（二）开发企业资金来源 (70)（三）土地购置与开发 (71)三、供需情况 (71)（一）供给情况 (71)（二）需求情况 (73)四、价格情况 (73)第三节深圳房地产分析 (75)一、总体情况 (75)二、投资及开发情况 (75)（一）房地产开发投资持续扩大 (75)（二）新开工建设规模出现缩减 (75)三、供应分析 (75)（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 (75)（二）90平米以上三房比例最大 (76)四、销售情况 (76)（一）销售面积大幅下降 (76)（二）住宅价格剧烈上涨 (76)（三）其他分类物业销售情况 (76)第四节成都房地产市场分析 (78)一、总体情况 (78)二、房产开发资金情况 (78)（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 (78)（二）开发企业自筹资金能力增强 (78)（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 (78)三、商品房供求总量 (79)（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。
2007-2010年房地产企业销售及土地储备情况
销售额（亿元）销售面积（万平米）销售额（亿元）销售面积（万平米）土地储备（万平米）1万科企业股份有限公司971841108289836982上海绿地（集团）有限公司67581646923保利房地产(集团)股份有限公司57349966268837224大连万达商业地产股份有限公司650——35905中国海外发展有限公司56953038586绿城集团26712156827632657恒大地产集团有限公司693104650478996008中信房地产股份有限公司38227430009龙湖地产有限公司283333245334010碧桂园控股有限公司329600463211雅居乐地产控股有限公司229221323283336612广州富力地产股份有限公司215140322247——13世茂房地产控股有限公司245189305253——14金地(集团)股份有限公司197146283229——15SOHO中国有限公司23840——16华润置地有限公司22075——17远洋地产控股有限公司215165——18世纪金源集团172————19复地（集团）股份有限公司171————20招商局地产控股股份有限公司150————企业名称顺序2011年1——9月2010年新增土地储备（万平米）销售额（亿元）销售面积（万平米）土地储备（万平米）新增土地储备（万平米）销售额（亿元）销售面积（万平米）土地储备（万平米）新增土地储备（万平米）29576346642200124447955723467351709422632————160——————17364345273200144120525818285941976421477————117——————715311318346911652342712527280——529393——78010696252038350983035646000——102————————210180————————3036——912183——————115————————232475————175215443996——2262793650——1161602871766572242233——2531601602701——843225250————1231212550319——210188——470114110113390——131——————————————379252216——379————2232————140——1260————————————272656————————————————————————————————140——————————1100——2008年2009年2006年销售额（亿元）销售面积（万平米）土地储备（万平米）新增土地储备（万平米）新增土地储备（万平米）483614——11431222 190————————141200——755385——————————209216——1030650 77————1022448 57——45803980600——————————102————————174261——3855——102141——948930 149141——————8689——751630 97108——504127————————————————————————————————————————————————————————————2007年。
中国房地产统计2007
中国房地产统计20072007年是中国房地产市场发展的重要一年。
本文将从多个方面进行统计和分析，以全面了解当年的房地产市场状况。
首先是房地产销售统计。
根据数据显示，2007年全国房地产销售面积达到了超过10亿平方米，同比增长了15%。
其中，住宅销售面积占比最大，达到了65%。
商品房销售金额超过4万亿元人民币，同比增长了25%。
这些数据表明，当年中国房地产市场非常繁荣，销售量和销售金额都有了显著的增长。
其次是城市房价统计。
2007年，在中国的主要城市中，部分城市的房价呈现出大幅上涨的趋势。
据统计，十大城市中，北京的房价涨幅最大，达到了30%以上，成为中国房价上涨最快的城市之一。
上海、广州、深圳等大城市的房价也相应上涨了20%以上。
这些数据反映了当年城市房价上涨过快的现象，一定程度上带动了房地产市场的繁荣和增长。
第三是土地市场交易统计。
土地市场是房地产市场的重要组成部分。
2007年，全国土地市场交易总额超过了2.5万亿元人民币，同比增长了30%。
其中，商业用地交易额达到近3000亿元，住宅用地交易额则超过了1.5万亿元。
这些数据表明，土地市场的交易额也呈现出明显的增长态势，说明投资者对于房地产市场的信心较高。
第四是房地产开发投资统计。
作为房地产市场的重要环节，房地产开发投资对于经济的拉动作用不可忽视。
根据数据显示，2007年，全国房地产开发投资总额超过了8000亿元人民币，同比增长了20%以上。
其中，住宅开发投资额最大，占据了整个市场的70%左右。
这些数据反映出当年房地产开发投资继续保持了较快的增长势头。
最后是房地产市场调控政策统计。
当年，中国政府积极出台了一系列房地产市场调控政策，旨在稳定市场、防止泡沫。
数据显示，2007年全国有70%以上的城市出台了限购政策，40%以上的城市采取了限价政策。
这些调控政策的出台在一定程度上约束了房地产市场的过热，保护了消费者的利益。
综上所述，2007年中国房地产市场表现出销售面积和销售金额的明显增长，城市房价上涨速度较快，土地市场交易额也有显著增长，房地产开发投资保持较快速度，同时，政府也积极出台一系列的调控政策。
沈阳市2007年年报
根据沈阳市土地交易中心的数据可知，在2006-2007年，土地供应的放量非常大，从去年年底至今年初纷纷涌入的50多家外 地开发企业沈阳拿地的很多是上百万平方米以上的大盘，主城区土地供应几乎饱和，众多地块都聚集在环外，近郊楼盘将成 消费热点
地产发展中心
3 NO. 四届房交会总成交145亿元
地产发展中心
单位：元/平米
2007年沈阳市不同物业销售价格月度走势图
27500 25000 22500 20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500
0
12 普通住宅
345 别墅 网店
6 7 8 9 10 11 12 办公用房、写字楼 车库及其它
由上图显示，2007年，普通商品住宅销售均价为3340元/平方米，比2006年同期小幅上涨3.6%；别墅项目销售均价为 4833元/平方米，比去年同期上涨3.5%，价格波动不大；网点销售均价为4855元/平方米，比去年同期小幅下降0.7%；办公 用房、写字楼销售均价为4928元/平方米，比去年同期下降0.2%；车库及其它销售均价为4861元/平方米，比去年同期上涨 0.5%。值得一提的是，别墅类项目由于经常受到产品档次、区位因素及统计期间内成交量影响，经常价格波动较大。
8 NO. 地产群雄 逐鹿沈阳楼市
近年来，由于沈阳市房地产市场平稳、健康、快速发展，所以吸引了大批外资、外埠开发企业来沈。沈阳已经成为国内外投 资的热点。2007年全国知名的房产企业在沈投资已达70%左右。全国知名的房产开发企业如万科、碧桂园、保利、金地等 均在沈阳投下巨资。中国房地产百强排名前10的已来沈阳发展的有7个，只剩下招商局地产、绿城集团和合生创展集团暂时 尚未来沈。
沈阳房地产市场分析
沈阳房地产市场分析沈阳作为辽宁省的省会城市，拥有着丰富的历史和文化底蕴，吸引了众多人们的关注和投资。
房地产市场作为其中最重要的经济支柱之一，在近年来得到了快速发展。
首先，沈阳的房地产市场经历了多年的调控和政策引导，使得市场呈现出相对稳定的态势。
政府对于房地产市场的调控保持了明确的态度，通过限购政策、限售政策等手段，有效控制了房价的过快上涨，维护了市场的平稳运行。
这使得购房者和投资者对于市场的信心增加，增加了置业的积极性。
其次，沈阳的房地产市场也得益于城市的发展和建设。
随着城市规模的不断扩大，新建的城市功能区、商业区、住宅区等的增加，为购房者提供了更多的选择。
同时，城市的基础设施和公共服务水平的提升，也使得购房者更加愿意在沈阳购房。
例如，地铁的建设不断完善，交通便利度提高，增加了购房者的居住舒适度和便利性。
再次，沈阳的房地产市场也得益于经济的发展和人口的增加。
作为辽宁省的政治、经济和文化中心，沈阳吸引了大量的人才流入，不仅增加了购房者的数量，也带动了周边的商业和服务业的发展。
经济的发展和人口增加促进了市场需求的增长，为房地产市场提供了坚实的支撑。
然而，沈阳的房地产市场也面临一些挑战。
首先是市场竞争的加剧。
随着市场规模的扩大，开发商的数量也增加，市场竞争日趋激烈。
在这种背景下，开发商需要更加注重产品品质与特色，提供更加优质的住房和服务，以吸引购房者的关注和选择。
同时，购房者也需要更加理性和全面地考虑购房的需求和经济实力，做出明智的决策。
其次，政府的政策引导也需要进一步完善。
房地产市场调控需要综合考虑市场需求、经济发展和社会利益等方面的因素，确保市场平稳健康发展的同时，也兼顾购房者的利益和权益。
政府需要加强市场监管，防范市场风险，遏制房价过快上涨的势头，促进市场的健康发展。
综上所述，沈阳的房地产市场在政府的调控、城市的发展和经济的增长等因素的共同作用下，保持了相对稳定的态势，并呈现出活跃的发展态势。
然而，市场竞争加剧和政策引导的完善仍然是当前需要关注和努力解决的问题。
《沈阳房地产市场数据信息报告(2012年1月15日-2012年1月28日)》
沈阳：本周商品住宅成交市场量跌价涨，上周商品住宅供应量减少，成交市场量跌价涨一. 市场综述本周（01.22-01.28）为春节7天假期，商品住宅无批准上市。
上周（01.15-01.21）沈阳商品住宅批准上市33.66万平方米/2653套，环比下降22.24%/43.07%。
批准上市项目共计10个，其中纯住宅项目6个；成交方面，本周（01.22-01.28）成交遇冷，签约0.36万平方米/31套，环比减少95.52%/96.30%。
上周（01.15-01.21）沈阳商品住宅签约8.01万平方米/837套，环比下降32.47%/34.46%；本周（01.22-01.28）成交均价继续上扬，环比增加7.31%，至7137元/平方米。
上周（01.15-01.21）商品住宅成交均价为6651元/平方米，环比上涨18.40%。
总体来看，本周商品住宅成交市场量跌价涨，上周商品住宅供应量减少，成交市场量跌价涨。
二. 供应情况 1.上市情况数据来源：CREIS 中指数据、-200%0%200%400%600%800%1000%20 4060 80 100 120 14005.01-05.0705.08-05.1405.15-05.2105.22-05.2805.29-06.0406.05-06.1106.12-06.1806.19-06.2506.26-07.0207.03-07.0907.10-07.1607.17-07.2307.24-07.3007.31-08.0608.07-08.1308.14-08.2008.21-08.278.28-09.0309.04-09.1009.11-09.1709.18-09.2409.25-10.110.2-10.810.9-10.1510.16-10.2210.23-10.2910.30-11.0511.06-11.1211.13-11.1911.20-11.2611.27-12.0312.04-12.1012.11-12.1712.18-12.2412.25-12.3101.01-01.0701.08-01.1401.15-01.2101.22-01.28万平方米2011.05.01-2012.01.28沈阳商品住宅批准上市面积统计住宅期房上市面积数据来源：CREIS 中指数据、本周（01.22-01.28）为春节7天假期，商品住宅无批准上市。
沈阳经济区房地产市场分析
ｌ ｍ 觚
数据包 络 分 析 法 （ ｔ Ｅ ｖｌｐ ｎ ａ ． Ｄａ ｎ ｅ ｍｅ ｔ ｌ ａ ｏ Ａｎ ｙ ｓ ， Ｅ 是 美 国著 名 运 筹 学 家 Ａ． ｈ ｍｅ ｉ Ｄ Ａ） ｓ Ｃ ａ ｓ和
ｗ ． Ｃ ｏｅ 等学 者 ， Ｗ． ｏｐｒ 以相对 效率 概念 为 基础 发 展 起来 的一 种效 率评 价 的方 法 Ｊ Ｅ 以相 对 。Ｄ Ａ
收 稿 日期 ：０ １１ ＿０ ２ １ — １２
图 １ 沈 阳经济 区示意 图
三、０ ０年沈阳经济 区房 地产 市场 总体 运 ２１ 行情况
２１年， ００ 沈阳经济 区房地产 市场总体运行
基金项 目： 宁省 自然科学基金项 目（０ ７ ００ 辽 ２０ ２ １ ） 作者简介 ： 秦娇娇 （９ ３ ） 女 ， １８ 一 ， 湖北京 山人 ， 士。 硕
３ 沈 阳 市 土 地 交 易 中 心 ， 宁 沈 阳 １０ １ ） ． 辽 １０４
摘
要： 回顾 沈 阳经济 区建设发展 历程和 经 济发展 总体情 况 ， ２ １ 沈 阳经济 区房地 产 对 ０ ０年
市场进 行 了定 量研 究 。将 沈 阳经 济 区 的八城 市作 为决 策 单元 、 选取 了适 当的输 入 指 标 和
表 明 ， 阳 经 济 区 已 为 辽 宁 省 房 地 产 市 场 的 主 沈 体
增 幅达 ３． ％ ； 品 房 销售 金 额 １７５２亿 元 ， １３ 商 １． 占全省 ５ ．％ ， 比增 幅 为 ５ ． ％ 。各 项 指 标 ６１ 同 ０７
２１ ００年沈 阳经济区各城市房地产市场具体 运行 情况 如表 ２所示 。
输 出指 标 ， 用数据 包络 分析 法 （ Ｅ 运 Ｄ Ａ的 Ｃ Ｒ模 型 ） 结合 ｌ ｇ 学软件 实现 了相 同时 间 、 ｉ ｏ数 ｎ 不 同城 市的横 向 分析 。并利 用 Ｄ Ａ ２ １ 件 ， Ｅ Ｐ．软 测算 了非 有效 单 元输 入 指标 与输 出指 标 的
沈阳市房地产市场分析
沈阳市房地产市场分析
简介
沈阳市作为东北地区的重要城市之一，其房地产市场一直备受关注。
本文将对
沈阳市房地产市场的现状、特点以及未来发展进行分析。
一、市场概况
1.1 市场规模
沈阳市房地产市场规模巨大，涵盖住宅、商业、办公等多个领域。
1.2 价格水平
近年来，沈阳市房地产价格呈现稳中有升的态势，吸引了众多投资者和购房者。
1.3 政策环境
沈阳市政府出台了多项房地产调控政策，以稳定市场价格和保障购房者权益。
二、市场特点
2.1 区域分布
沈阳市房地产市场以城区和郊区为主，城市中心地段房价相对较高。
2.2 开发商情况
沈阳市房地产市场上有大量知名开发商，竞争激烈。
2.3 市场热点
近年来，沈阳市的房地产市场热点逐渐向郊区和新兴开发区转移，各类产品受
到市场热捧。
三、发展趋势
3.1 市场需求
随着人口流入和城市发展，沈阳市房地产市场需求持续增长，未来发展潜力巨大。
3.2 政策支持
沈阳市政府将继续支持房地产市场健康发展，鼓励房地产企业加大创新力度，提高产品质量。
3.3 行业变革
未来，沈阳市房地产市场可能会迎来新一轮产业升级和技术变革，行业竞争将更加激烈。
结语
综上所述，沈阳市房地产市场具有较大的发展潜力，投资者和开发商可以抓住机遇，参与到房地产市场的建设和发展中，实现共赢局面。
以上是对沈阳市房地产市场的分析，希望能为读者提供一些参考和帮助。
2007年中国房地产市场回顾
2007年中国房地产市场回顾2007年中国房地产市场回顾为促进我国房地产市场的健康发展，抵制过快上涨的房价仍然是2007年政府调控楼市的⾸要⽬标。
2007年由于市场流动性过剩，逐利本性导致⼤量资⾦进⼊股市与楼市，结果既推⾼了股指也助推了房价上涨。
因此，打击楼市的投机⾏为仍然是2007年房地产宏观政策的主旋律。
其中，引⼈关注的是，2007年国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，开始向1998年的房改政策回归。
再加上《物业税》实转提速，这⼀切⽆疑将对未来房地产市场产⽣极其深远的影响。
1、国务院“24号⽂”出台，楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”。
8⽉7⽇，国务院发布《关于解决城市低收⼊家庭住房困难的若⼲意见》（24号⽂）。
《意见》明确要求加快建⽴健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收⼊家庭住房困难的政策体系。
受其影响，住宅结构将发⽣重⼤变化：廉租住房、经济适⽤住房和中低价位、中⼩型普通商品这四种产品将成为供应主流，⼤户型公寓、别墅、⾼档住宅的供应⽐重将⼤幅下降。
“24号⽂”的发布，是我国楼市调控由“主调市场”转向“主调保障”的风向标。
2、国⼟资源部“39号令”从源头上封堵漏洞。
10⽉9⽇，国⼟资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设⽤地使⽤权规定》（39号令）39号令核⼼内容是，受让⼈必须付清全部⼟地出让⾦后，⽅能领取⼟地使⽤权证书，未按合同缴清⼟地全部出让⾦的，不得按出让⾦缴纳⽐例分期发放建设⽤地使⽤权证书。
这意味着开发商再也不能⽤少量的启动资⾦来撬动⼤额的银⾏贷款，对⽬前过热的房地产市场将起到抑制作⽤。
3、提⾼“第⼆套”住房贷款⾸付和利率，打击楼市投机⾏为。
9⽉27是，央⾏和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。
《通知》规定：对已利⽤贷款购买住房、⼜申请购买第⼆套（含）以上住房的，贷款⾸付不得低于40%，贷款利率不得低于中国⼈民银⾏公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
2008年年报沈阳市住房情况
2008年年报沈阳市房地产市场研究报告一、供求关系：供求比为1：0.53，7月商品房市场供大于求。
7月沈阳房地产市场供求比为1：0.57，沈阳房地产市场连续几个月供应量都比较稳定，同时，本月成交量也有所回升，暂时结束了连续三个月的下降走势，但7月商品房市场供大于求的状况依然没有改变。
二、供应量分析：供应量有所突破创下年内新高7月沈阳房地产市场商品房供应量在延续了前几个月稳定走势的同时，也创下了一年来的新高。
统计显示，7月沈城商品房市场的供应量为201.16万平方米，环比增长了27.62%；同比上升了5.67%。
分析原因，我们认为，供应量创出年内新高与本地比较健康的行业环境有着直接关系，但另一方面反映出的开发商正面临着资金链断裂的危险。
银行收紧信贷，资本市场融资难度增加，加大供应与促进销售目前已成为能够缓解开发商资金压力最有效的途径。
三、成交量分析：7月全市商品房成交量有所回升。
7月全市商品房成交量为115.64 万平方米，环比上涨43.56%，同比上涨34.54%。
成交量在连续两个月走低后重新走强，主要是7月新开楼盘增加、购房周成功举办、房地产商加大各种促销手段等多种因素促成。
四、成交均价分析：全市商品房成交均价稳中有升。
7月，沈阳商品房月度成交均价为3842 元/平方米，较上月3745 元/平方米上涨了2.59%，同比上涨了10.72%，涨幅较前几个月有所放大，但仍比较稳定。
从整个7月沈阳房地产市场的情况来看，供应量与成交量均得到有效的增长，市场各方信心有所增强，活跃度也有所增加，未来房价的上涨仍会有一定的空间，商品房成交均价一定时期内仍会处于稳定攀升状态。
一、供求关系7月份，沈阳商品住宅供求比为1：0.60，供应大于需求。
在供应量保持稳定增长的同时，成交量也逐步走出以前的阴影去，出现了小幅反弹，市场有所回暖，但消费者观望情绪依然较浓，本月成交均价有小幅上涨。
7 月份，沈阳房地产市场虽没有出现往年的火热场面，但和08 年上半年相比算是有小幅涨潮，本月沈阳的商品住宅批准入市面积有所增加，实际登记销售的面积较上月有一定幅度增加，主要是本月各大楼盘集中开盘，并且都推出了相关的优惠活动，在某种程度上促进了消费。
《沈阳房地产市场数据信息报告(2012年2月19日-2012年2月25日)》
18898.84
沈阳市沈房房地产开发有限公司
大东区辽沈二街东侧
117
14318.02
沈阳世茂新发展置业有限公司
和平区青年大街西侧
176
40688.32
韩盛房产开发（沈阳）有限公司
浑南新区宁园路1号
264
20565.18
数据来源：CREIS中指数据、
数据来源：CREIS中指数据、
三. 交易情况
数据来源：CREIS中指数据、
本周（02.19-02.25）签约15.07万平方米/1650套，连续第4周成交量上涨，但环比涨幅有所回落，分别为8.16%/5.70%。
四.商品住宅成交特征
1.各区域交易情况
数据来源：CREIS中指数据、
二. 供应情况
1.上市情况
表：2012年02月19日-02月25日沈阳新批准上市项目
开发商
项目地址
住宅批准套数
住宅批准面积（㎡）
沈阳世茂新发展置业有限公司
和平区青年大街西侧
568
101107.28
沈阳军辉房地产开发有限公司
沈北新区道义南大街59号
1
133.91
沈阳金地长青房地产开发有限公司
浑南新区F5-1-1号地块
从区域来看，本周（02.19-02.25）商品住宅销售面积分布相对集中，其中于洪区成交3.58万平方米，占比23.79%，排名第一；苏家屯区成交2.66万平方米，占比17.66%，位居次席；铁西区与东陵区分别成交1.97万平方米、1.89万平方米，分列三、四位，占比13.05%和12.55%；其余区域销售面积相对较少，占比均不足10%。
本周（02.19-02.25）沈阳商品住宅批准上市19.57万平方米/1238套，环比增长58.36%/15.27%。批准上市项目共计6个，其中纯住宅项目5个。
关于沈阳市房地产价格的实地调查报告
关于沈阳市房地产价格的实地调查报告——管理学院关于沈阳市房地产价格的实地调查报告一．前期准备工作1.房地产调查报告的调查研究目的：（1）调查沈阳市房地产市场价格现状;（2）预测沈阳房市未来发展趋势;（3）了解沈阳当地居民对沈阳房价看法;2.房地产调查报告的调查对象：(1)沈阳市内5个房地产局；(2)沈阳市30家大小房产企业；(3)沈阳售楼中心；(4)沈阳市125位市民；3.房地产调查报告的调查方法：（1）观察分析法；（2）资料分析法；4.房地产调查报告的资料来源：（1）实地走访调查；（2）互联网权威网站；（3）报纸；5. 房地产调查报告的调查团队成员：宋幕邹丽娜王天娇张曦元陈俊楠吴天晴林则男宁世迪王天亮白振铨关粤天路林翰胡靖娟于婷孙泳6．调查形式：先小组后集体，分工合作7.房地产调查报告的调查背景：上世纪90年代以来，我国房地产业发展迅速，成为国民经济新的增长点。
如今已经成为了房地产是中国经济的支柱产业。
“十一五”规划目标的实现，离不开房地产的发展。
被房地产带动的产业多达50多个，特别是在国民经济中举足轻重的钢铁产业，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展息息相关。
如果房地产业受挫，与此相关的50多个产业都会受到抑制或衰减。
因此，从经济大局考虑，我们必须重视和关注房地产的发展。
这种做法就从我们身边开始，因此我们对沈阳的房地产作了调查报告。
本文在分析沈阳房地产市场发展现状的基础上，还收集分析了各种政策对沈阳房地产的影响以及业内人士对沈阳房地产的看法，并针对当前的沈阳房地产市场中存在的问题提出了进一步治理的政策建议。
文章的最后对沈阳房地产市场发展的未来进行了展望，只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税制政策，沈阳房地产业就可以实现健康平稳的发展。
二．沈阳2006～2010年房价对比及分析一、沈阳房价的基本回顾⒈沈阳市近年来的房价近年来随国家住房政策的不断调整，房地产业的迅猛发展,民生活水平的不断提高以及住房消费观念的不断变化，我国房价呈整体上升趋势，如北京，上海·沈阳等地区房价上涨由为突出。
沈阳市商品住宅价格状况分析
沈阳市商品住宅价格状况分析摘要：本文针对沈阳房地产商品住宅市场现状，选取商品住宅供应量、商品住宅成交量、商品住宅成交均价等指标，分析影响沈阳房地产市场商品住宅价格的主要原因有供求关系、政府相关政策、通货膨胀和居民生活改善等因素。
提出了有关抑制房价过快上涨的方法和对策以及促进沈阳房地产市场健康可持续发展的建议。
关键词：住宅价格影响因素对策建议中图分类号：f293.35 文献标识码：a 文章编号：一引言沈阳房地产业和我国的房地产业一样起步于20世纪80年代中期，到现在有近30年的历史。
沈阳的房地产业虽然起步较早，但与南方一些改革开放步伐较快的城市相比，经历了较为缓慢的发展过程。
在商品住宅市场，特别是近几年，房地产投资规模过大、房价涨幅过快而导致低收入家庭住房困难和中低价位商品住房紧缺等问题日益严重，同时房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。
在这种背景下，在现有的规模基础上，住宅市场还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，政府应该如何调控，成为社会各界关注的问题。
对于房价过高问题的分析，国内外学者进行了多方面的探讨。
张继彤、蓝昊[1]（2007）从供求角度，对我国房地产市场进行了实证分析，认为我国需求较大是房价上涨的主要原因，而提高利率水平和首付比例可以有效降低这种需求，对抑制房价能起到一定的作用；张清勇[2]（2007）分析了地价与房价之间的关系，认为地价在房价中所占比例较高是影响房价的重要因素；刘胜、刘旦[3]（2007）从我国土地市场的垄断性分析，认为土地价格上涨的原因在于我国房地产市场中存在垄断因素；周晓东、文启湘[4]（2007）对房价与企业数目以及空间移动成本的关系进行了分析，认为房价与前者呈负相关，与后者呈正相关；另外，刘会洪和伍洁[5]（2007）从制度角度考察了房地产市场，认为房地产市场中存在着高利润，而这与政府行为有密切的关系，政府应该完善房地产市场制度，加大房地产市场信息的公开化；季雪[6]（2010）分析了住房保障与供给不足的制度和政策原因，提出了一些看法；carey(1990)[7]分析了土地价格、投资者数量、银行贷款之间的关系。
沈阳市房产局、市城乡建设委员会、市财政局等关于历史遗留商品房屋权属登记问题的处理意见
沈阳市房产局、市城乡建设委员会、市财政局等关于历史遗留商品房屋权属登记问题的处理意见文章属性•【制定机关】沈阳市房产管理局,沈阳市城乡建设委员会,沈阳市财政局,沈阳市规划和国土资源局,沈阳市城市管理行政执法局•【公布日期】2007.04.30•【字号】沈房[2007]98号•【施行日期】2007.04.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文沈阳市房产局、市城乡建设委员会、市财政局、市规划和国土资源局、市城管理行政执法局、市民政局关于历史遗留商品房屋权属登记问题的处理意见（沈房[2007]98号）各区（开发区、县、市）房产局、建设局、财政局、规划和国土资源分局、行政执法分局、民政局：近年来，由于各种历史原因，部分建设单位在建房时没有办理规划、土地、竣工验收等手续或手续不全，致使一些商品房屋无法进行权属登记，购房人房产权利不能得以确认，也不能依法进行交易。
为加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据有关法律、法规和政策，结合本市实际，对商品房屋权属登记历史遗留问题提出如下处理意见：一、受理范围沈阳市城市规划区范围内的国有土地上，2005年12月31日前建成并投入使用，开发建设手续不全而无法进行权属登记的商品房屋。
二、基本原则（一）坚持尊重历史、实事求是的原则。
充分考虑当时经济发展状况和法规政策建设的逐步完善过程，按照尊重历史，事实求是的原则，结合我市建设发展稳定的大局，客观实际地处理。
（二）坚持明确是非、划清责任的原则。
按照“是非界线清楚、责任划分明确”的原则，正确区分是由于法规不健全与建房人主观故意违法造成手续不全的两种情况，正确区分建房人与购房人承担的责任公正客观地进行分析研究和妥善处理，是谁的责任就应由谁来承担。
（三）坚持依法办事的原则。
既要尊重客观现实环境，也要维护国家法律、法规的严肃性。
按照“谁主管、谁负责”的原则，由各职能部门根据各自职责，对房地产建设单位存在的违法建设行为，依法严肃处理，并根据违法情节给予相应的处罚。
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沈阳市房地产市场报告一、沈阳概况沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，辽宁省省会，行政区划上辖有一市九区三县，总面积12980平方公里，总人口667万，其中，市镇人口568万。
沈阳房地产市场的重点开发区域主要分布在以沈河区、和平区、皇姑区、铁西新区、大东区、东陵区、于洪区和浑南新区组成的市内八区，市内八区除沈河区商品房价格在5000元以上外，其它区域域商品房价格基本在3100-3900元不等。
而其它郊县区域，商品房开发规模和价格差距较大，如辽中县、法库县，商品房销售价格不足千元，而苏家屯区和新城子区则在2200-2500元左右。
二、房地产市场1、开发投资情况从2002年到2004年沈阳房地产开发投资呈现高速增长态势，其中2004年投资增幅达到了93.2%，几乎翻了一翻，但2005年在国家宏观调控因素的影响下，房地产开发投资增幅明显下降，2006年投资增幅虽然有所回升，但与往年相比仍然处于一个较低的增长水平，见下图：2002-2006沈阳市房地产开发投资情况801602403204004805606402002年2006年单位:亿元0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%分析：从近来年沈阳房地产的开发投资增幅的走势可以看到，沈阳房地产的开发情况经历了由高速增长到低速回落的转折过程，而这个转折的重要节点就是2005年的宏观调控，由此可见宏观调控对沈阳的房地产市场起着重要的主导作用。
进入2006年沈阳房屋施工、竣工以及新开发面积都呈现出10%左右的平稳增长（见下表），与2005年相比整体呈下降趋势，这显示了沈阳房地产市场从一个高速发展阶段进入了一个调整缓冲阶段。
2、商品房供应与销售2.1、商品房供求分析⑴、历年商品房供求走势从历年沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势看，除2005年外，其它各年上市面积都大于销售面积，其中2006年沈阳市商品房供销比为1.14：1，这一比例与2005年（0.95：1）相比略有增长，房地产市场呈现供略过于求的态势，见下图：沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势图⑵、2006年商品房供求基本情况2006年沈阳市商品房共批准预售面积1257.26万平方米，同比增长37.22%；其中商品住宅批准预售面积1059.25万平方米，同比增长54.84%。
全年商品房实际登记销售面积1107.12万平方米，同比增长15.26%；其中商品住宅实际登记销售面积983.68万平方米，同比增长14.34%。
2006年沈阳市商品房年度成交均价为3420元/平方米，比去年同期小幅增长2.61%；其中商品住宅年度成交均价为3222元/平方米，比去年同期增长3.60%，详见下表：2.2、商品房销售结构分析近两年来，沈阳市商品房销售结构不断优化。
2006年沈阳市商品房户均成交面积91.99平方米，比2005年减少4.77平方米。
商品住宅户均成交面积92.88平方米，比2005年减少6.83平方米，商品住宅户均供应面积为89.77平方米，比去年减少5.6平方米。
由下图商品住宅户均成交面积与户均供应面积季度对比图看，2006年沈阳市各季度商品住宅户均成交面积、户均供应面积较2005年同期均有所减少：沈阳市各季度商品住宅户均成交面积与供应面积对比图2040608010012005-1季度05-2季度05-3季度05-4季度06-1季度06-2季度06-3季度06-4季度单位:万平方米分析：由此可见，2006年沈阳市关于落实加强中小户型普通住宅供给，引导百姓合理消费的“90/70”政策效果作用较为明显，沈阳市商品住宅的供销结构进一步改善。
2.3、二手房交易情况分析2006年沈阳市二手房共成交79738套、成交面积620.85万平方米、成交金额135.97亿元，年度交易均价2190元/平方米，依次比2005年增长了4.93%、7.39%、10.92%、3.29%；其中二手住宅共成交75496套、成交面积493.02万平方米、106.56亿元、交易均价2161元/平方米，分别比2005年增长了4.07%、3.11%、9.21%、5.92%。
详见下表：2006年沈阳市二手房成交情况表从历年沈阳市二手房与二手住宅年度成交面积对比图来看，随着沈阳市房地产事业的发展及百姓购房需求的不断旺盛，二手房、二手住宅成交基本上呈逐年增长的态势。
2006年由于针对二手房市场高压的宏观调控（个税），使得沈阳市二手房市场成交并未出现新建商品房市场成交高增长的情况，交易量较2005年变化不大，见下图：沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图2.4、二三级市场联动分析2006年沈阳市新建商品住宅与二手住宅成交面积比为2.00：1，商品住宅仍然占市场的主导地位。
这一比例呈逐年上升的趋势，商品住宅市场占据优势地位，详见下图：沈阳市商品住宅与存量住宅年度成交面积走势图单位:万平方米0.511.522.52006年国家对房地产市场进行了有史以来最严厉的调控，由于本轮调控的矛头更多地指向炒房，因此二手住宅市场成交受到了较大的影响，这也是导致2006年沈阳市商品住宅与存量住宅成交面积比走高的一个重要原因。
3、房地产供应与销售结构分析3.1、商品房市场供销结构分析⑴、用途结构分析普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导地位，其中2006年的成交面积为981.98万平方米，所占总量比重为88.70%。
别墅、网点、办公用房及写字楼、车库及其它的成交面积分别为1.69万平方米、70.79万平方米、12.31万平方米、40.35万平方米，所占总量比重依次为0.15%、6.39%、1.11%、3.64%，见下图：2006年沈阳市商品房销售面积比重图（按物业类型）1.11%由商品房销售用途结构表显示，2006年沈阳市别墅市场的成交比例较小，与2005年相比波动较大，出现了高比例的负增长态势。
可见，国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策作用效果在2006年有了很明显的显现。
另外，2006年沈阳市办公用房及写字楼、车库及其它的成交量也比较大，与去年同期相比均出现大幅增长，增长幅度分别为61.97%和61.27%。
详见下表：2006年沈阳市商品房销售用途结构表3.2、区域结构分析2006年，沈阳市郊区城市化进程加快及房地产市场的迅速发展，商品房的开发区域已逐渐向次城区转移，开发区域主要分布在二环及以外的区域。
商品住宅成交的热点区域主要集中在于洪区、铁西新区、大东区和东陵区，成交面积分别为219.10万平方米、156.20万平方米、130.32万平方米和123.70万平方米，这四个区域成交面积占沈阳市商品住宅市场交易总量的六成左右，详见下表及图：2006年沈阳市商品房与商品住宅成交面积区位分布表2006年沈阳市各区域商品住宅成交面积比重图3.3、购房者结构分析从商品住宅购房者结构看，2006年沈阳本市居民购买商品住宅面积为719.25万平方米，占总量的73.12%。
外地人购买沈阳市商品住宅面积为264.43万平方米，占总量的26.88%，外地人购房比例较大（如果考虑高校毕业生等人员已在沈工作仍使用外地身份证购房这一因素，该比例要缩小很多）。
另外，从户均成交面积看，外地人购房户均成交面积为88.80平方米，其中省内及外省市人员购房户均成交面积分别为87.37平方米、91.06平方米。
沈阳市内居民户均成交面积为94.47平方米，外地人购房户均成交面积明显低于这一水平,详见表及图：2006年沈阳市商品住宅购买者结构表2006年沈阳市商品住宅购房者结构图本市城区,53.98%本市其它地区,19.14%16.20%4、商品房价格分析4.1、新建商品房价格走势2006年沈阳市商品房销售均价为3420元/平方米，比去年同期微幅上涨2.6个百分点。
其中商品住宅成交均价为3222元/平方米，比去年同期上涨3.6个百分点。
由图13可见，随着沈阳市房地产市场的蓬勃发展、百姓购房热情的提高以及人均可支配收入的逐年提高，沈阳市商品房与商品住宅的成交均价正在逐年走高，但增幅甚微，目前房地产市场运行情况稳定，详见下图：沈阳市商品房与商品住宅成交均价年度对比走势图2400260028003000320034003600200120022003200420052006单位：元／平方米由商品房不同物业类型销售均价对比图显示，2006年，沈阳市普通商品住宅销售均价为3220元/平方米，比2005年同期小幅上涨3.7%；别墅项目销售均价为4669元/平方米，比去年同期大幅上涨25.0%，价格波动较大；网点销售均价为5265元/平方米，比去年同期小幅下降1.4%；办公用房、写字楼销售均价为4914元/平方米，比去年同期大幅下降34.0%；车库及其它销售均价为4627元/平方米，比去年同期上涨8.4%。
值得一提的是，别墅类项目由于经常受到产品档次、区位因素及统计期间内成交量影响，经常价格波动较大。
（详见图14）2006年沈阳市不同物业产品销售均价对比图100020003000400050006000普通住宅别墅网点办公用房车库及其它单位:元/平方米由2006年沈阳市商品房、商品住宅区域销售均价对比图显示，商品房销售均价排在前三位的区域是和平区、沈河区和大东区，成交均价依次为5006元/平方米、4798元/平方米和3825元/平方米。
可以看出，和平区、沈河区等中心城区的成交均价依然较高，而大东区由于较完善的生活配套及东部地产大力发展，使得该区域的销售均价走高，但与中心城区相比仍有一定差距。
（详见图15）2006年沈阳市商品房与商品住宅市场区域销售均价对比图4.2、存量房销售价格分析2006年沈阳市存量住宅销售均价为2190元/平方米，比去年同期微幅上涨3.3个百分点。
其中存量住宅销售均价为2161元/平方米，比去年同期小幅上涨5.9个百分点。
从存量房与存量住宅销售均价年度走势图看，沈阳市2004年以前商品房、商品住宅销售均价波动幅度较大。
2004年后随着国家对存量房市场发展的不断规范化，近三年沈阳市存量房市场销售均价变化稳定。
2006年是我国房地产市场宏观调控最为严厉的一年，存量房市场销售均价得到了有效的控制，存量房市场运行平稳。
（详见图16）沈阳市二手房与二手住宅成交均价年度对比走势图400800120016002000240020012006单位：元／平方米由2006年沈阳市存量房、存量住宅区域销售均价对比图显示，存量房销售均价排在前三位的区域是沈河区、和平区及皇姑区，成交均价依次3058元/平方米、2857元/平方米和2393元/平方米。
这三个区域由于区位、学区及生活配套情况较好，成为百姓置业的重点关注区域。
（详见图17）5、近期市场分析5.1、销售量走势2007年1-6月沈阳市商品房实际登记销售面积为552.50万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为480.76万平方米，同比分别增长16.22％和12.73％，特别是进入二季度以后，市场需求开始活跃，销售量较一季度有明显增长，详见下图：2007年上半年沈阳市商品房及商品住宅销售走势图501001502001月2月3月4月5月6月单位:万平方米5.1、销售价格走势上半年，沈阳市商品房及商品住宅销售价格上涨幅度较为缓慢，上半年商品房销售均价为3537元，商品住宅销售均价为3272元，分别较去年全年增长了3.4%和1.5%，涨幅在全国15个副省级城市中处于较低水平，且整个上半年的涨幅呈现平繁起伏的形式，详见下图：2007年上半年沈阳市商品房及商品住宅销售均价走势图10002000300040001月2月3月4月5月6月单位:元三、总体结论⑴、市场走势2005年宏观调控政策后，沈阳房地产投资规模高速增长的趋势得到控制，开发投资进入了一个相对较为稳定的增长趋势。