2016年湖南省房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试题
房地产估价师《理论与方法》基础测试
房地产估价师《理论与方法》基础测试2016房地产估价师《理论与方法》基础测试一、单项选择题1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
(2011年真题)A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围2、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。
(2010年试题)A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估3、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。
(2010年试题)A.估价对象的真实价格B.估价对象的实际成交价格C.估价对象的重置价格D.合格估价师的重新估价结果4、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格5、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。
A.独一无二和供给有限B.流动性差和价值最大C.独一无二和价值量大D.不可移动和用途多样6、专业估价与非专业估价的'本质区别不包括( )。
A.由专业机构和人员完成B.实行有偿服务C.目的是评估市场价值D.要承担法律责任7、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。
因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。
预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。
若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。
(2011年真题)A.49627B.57647C.65548D.659208、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
湖南省下半年房地产估价师案例与分析两个估价时点考试题
湖南省2016年下半年房地产估价师案例与分析:两个估价时点考试题本卷共分为２大题50小题，作答时间为180分钟,总分１00分,60分及格。
一、单项选择题(共２５题,每题2分,每题的备选项中,只有１个事最符合题意)1、对于一般房地产投资项目,偿债备付率此指标值应该大于_＿。
ﻭA．0.5B.1。
0Ｃ.1.1D.1．２2、房地产是实物、权益和三者的结合体.A:义务ﻭ Ｂ:环境ﻭ C：空间D：区位E:工业用地的监测点评估价格3、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高,地价会立即随之上涨，这反过来也说明了＿_对地价的影响。
ﻭ Ａ．土地面积ﻭ B．地质条件C．土地位置D.土地形状4、某宗土地面积为2000㎡,城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度3０%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是。
A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为５0０0㎡B：建筑物地面一层建筑面积为１400㎡,总建筑面积为5 000㎡ﻭＣ：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为55０0 m,D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡,总建筑面积为2 ５０0㎡ﻭ E：工业用地的监测点评估价格5、土地一级开发项目的操作模式不包括＿_.ﻭ A.纯政府模式ﻭB．纯企业模式C.政府与企业合作模式D．受政府授权委托的企业模式６、某商场的正常月租金按可出租面积计为4０元／㎡,出租率为85％，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为1２%，商场建筑面积为4０000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为３8年,该商场的收益价值为万元.A：69０。
４0Ｂ：8284.7９ﻭ C:87２0.8３D：97４６。
81ﻭ E：工业用地的监测点评估价格７、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。
（2008年房地产经纪人相关知识试题)ﻭ A:暂时性污染B：永久性污染ﻭ C:线源污染ﻭ D:移动污染Ｅ:执行层的组织协调8、是指在技术水平既定的条件下，投入的资源都能得到充分利用时所生产的各种商品最大可能的数量组合。
湖南2016年上半年房地产估价师理论与方法：房地产权益因素考试试卷
湖南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益因素考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。
该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为__万元。
A．154B．467C．500D.无法确定2、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元和第三年3800元，年均价格上涨率为5%，该项目建设期间涨价预备费为__。
A.1570.975 万元B.1370.975 万元C.1270.975 万元D.1070.975 万元3、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
这里指的是房地产投资的__特性。
A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移4、某在建工程规划建筑面积为12400近，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m，可出租面积为建筑面积的65%,正常出相率为90%,运营费用为有效毛收入的25％。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。
假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元A：2281.83 B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工业用地的监测点评估价格5、用成本法估价房地产时,房屋现值=。
A：房屋重置价格-房屋年折旧额B：房屋重置价格义房屋成新度C：房屋重置价格-年折旧额又耐用年限D：房屋重置价格-年折旧额又尚可使用年限E：工业用地的监测点评估价格6、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。
A .设计问卷B.收集信息C.定义市场区域D.确定调查方式7、房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请__登记。
湖南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：调查评估路线价考试试卷
湖南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：调查评估路线价考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、国家实行保护耕地的制度。
下列不属于耕地范围的是。
A：新开垦荒地B：轮歇地、草田轮作地C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地D：耕种3年以下的滩地和滩涂E：房地产估价机构必须加盖公章2、下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述不正确的是。
A：建设项目决策是选择和投资行动方案的过程B：建设项目决策是对已建项目的必要性和可行性进行技术经济论证C：正确决策是合理确定与控制工程造价的前提D：建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法主要包括可行性研究和建设项目投资估算与财务评价E：执行层的组织协调3、房地产评估价值对应的日期称作__。
A．估价日期B．估价时间C．估价时点D．估价基准日4、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是。
A：住房和城乡建设部B：住房和城乡建设部住宅与房地产业司C：住房和城乡建设部信息中心D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会E：执行层的组织协调5、制订进度计划时，法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A：横道图B：网络图C：进行图D：工序图E：借款合同6、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。
A．变动费用B．同定费用C．材料费用D．人工费用7、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月B．一个月C．一个半月D．二个月8、下列关于房产分幅图的描述有误的是__。
A．是测绘分丘图和分户图的基础资料B．是绘制房产权证附图的基本图C．绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点D．是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图9、物业管理的基本特征不包括。
湖南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定考试试题
湖南省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产抵押估价的相关技术规定考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（）。
A．75%B．79%C．81%D．84%2、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就__。
A．越大B．越小C．坚挺D．疲软3、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。
A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段4、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。
A：是否包括特许经营权B：是否包括债权债务C：是否强制处分房地产D：是否包括建筑物内的家具E：工业用地的监测点评估价格5、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。
A．12%B．18%C．27%D．33%6、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。
A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格7、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。
A．业主希望的投资回报率B．承租人愿意承担的费用C．承租人的承受能力D．同类型物业的市场供求关系8、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则__。
A．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．难以判断9、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是__。
房地产估价师房地产估价理论与方法真题精选2016年
房地产估价师房地产估价理论与方法真题精选2016年(总分：59.00，做题时间：90分钟)一、一、单项选择题(总题数：22，分数：44.00)1.关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。
（分数：2.00）A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差√C.不应采用—般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差解析：【解析】本题考查的是房地估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较，由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
2.关于房地产估价结果的说法，错误的是( )。
（分数：2.00）A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见√C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响解析：【解析】本题考查的是估价结果，不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是( )。
（分数：2.00）A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有—定的局限性√C.各种估价方法之间具有理论统—性D.难以通过分析排除不适用的估价方法解析：【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
要求在估价中尽量采用多种估价方进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
4.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中.不属于该商业房地产价格自然增值的是( )。
（分数：2.00）A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业√解析：【解析】本题考查的是保值增值。
湖南省2016年下半年房地产估价师经营与管理：房地产市场指标考试试卷
湖南省2016年下半年房地产估价师经营与管理：房地产市场指标考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。
A：了解某宗房地产的出租人权益价值B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C：了解某地区地震后房地产价值的变化D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额E：工业用地的监测点评估价格2、通常是构成居住区的基本单位是__。
A．居住小区B．居住组团C．独幢住宅楼D．分户家庭3、住房公积金属于__所有。
A．缴存住房公积金的单位B．缴存住房公积金的职工C．缴存住房公积金的单位和个人共同D．住房公积金管理中心4、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。
A：用大样图表示其细部做法的一套图纸B：用平面图表示建筑物的外部C：用总平面图表示建筑物的位置D：用平面图及剖面图表示其内部E：执行层的组织协调5、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师变更执业单位应当。
A：与原聘用单位解除劳动合同B：与新聘用单位解除劳动合同C：与原聘用单位签订劳动合同D：与新聘用单位签订劳动合同E：执行层的组织协调6、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。
A：区域规划B：土地利用总体规划C：城乡规划D：国土规划E：执行层的组织协调7、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
B．公正C．公开D．邀请8、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某取得该房的土地使用年限是年。
(2008年试题)A：33B：35C：38D：40E：房地产估价机构必须加盖公章9、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
房地产估价师《理论与方法》测试题与答案
房地产估价师《理论与方法》测试题与答案2016房地产估价师《理论与方法》测试题与答案测试题一1.下面说法正确的是( )。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D.房地产估价报告应由估价师个人出具2.在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值的误差范围。
A.使用估价对象房地产的实际成交价格B.使用政府公布的房地产交易指导价格C.使用近一年内房地产的平均成交价格D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值3.某宗土地面积为2 000 m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。
在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是( )。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5 000 m2B.建筑物地面一层建筑面积为1 400 m2，总建筑面积为5 000 m2C.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为5 500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600 m2，总建筑面积为2 500 m24.假设某类住宅的价格从3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求从900套上升到1 000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为( )。
A. -1.33B. -0.66C.0.66D.1.535.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用( )的行为。
A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系6.设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的( )的款额后，抵押权人方可优先受偿。
A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本7.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。
湖南省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价假设和限制条件的写作考试题
湖南省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价假设和限制条件的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面合同，商品房预售人应当在签约之日起__天内到管理部门办理登记备案手续。
A．20B．90C．30D．602、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。
A：土地稀缺B：城市化进程快C：竞争充分性D：交易复杂性E：借款合同3、下列不属于建筑安装工程费用的是__。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用C．为施工进行的场地平整而发生的费用D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用4、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。
A．436000B．436500C．436562D．4366855、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。
A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法6、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。
A：10.38％B：11.07％C：12.45％D：13．62％E：借款合同7、耕地占用税的计税依据是纳税人__面积。
A．经批准占用的耕地B．经批准占用的土地C．实际占用的耕地D．实际占用的建设用地8、下列__不属于申领建筑工程施工许可证的条件。
湖南省房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题
湖南省房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证2、流动资产是指那些可以在年內变现的资产。
A：半B：一C：二D：三E：执行层的组织协调3、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜在天然地基上作浅基础时，宜采用的基础类型是。
(2007年房地产经纪人相关知识试题)A：条形基础B：独立基础C：筏板基础D：桩基础E：执行层的组织协调4、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）。
A．0.5%B．6%C．6.16%D．6.19%5、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。
A：同价值B：同收益C：同性质D：同类型E：工业用地的监测点评估价格6、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。
A：房地产开发经营业B：房地产咨询业C：房地产估价业D：房地产经纪业E：房地产估价机构必须加盖公章7、地租=市场价格-生产成本-普通利润(平均利润)是提出的。
A：亚当·斯密B：威廉·配第C：大卫·李嘉图D：马尔萨斯E：工业用地的监测点评估价格8、将“房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级”的部门规章是。
A：《城市房地产开发经营管理条例》B：《商品房销售管理办法》C：《房地产开发企业资质管理规定》D：《城市商品房预售管理办法》E：房地产估价机构必须加盖公章9、在城市房屋拆迁补偿安置中，。
A：产权不明确的房屋不予补偿B：已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C：未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D：未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿E：执行层的组织协调10、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为__。
湖南省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价原则模拟试题
湖南省2016年房地产估价师《理论与方法》：估价原则模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于平均指标的是__。
A．众数B．中位数C．水平指标D．调和平均数2、下列关于确认和计量的一般原则的说法，错误的是。
A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认B：按照权责发生制原则，凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或支付，就应作为当期的收入或费用C：历史成本原则的依据是成本是实际发生的，有客观依据，便于查核，也容易确定，比较可靠；历史成本数据比较容易取得D：划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益，将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值E：执行层的组织协调3、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是。
A：个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B：个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C：我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D：我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％E：借款合同4、《房地产开发企业资质管理办法》属于__。
A．法律B．行政法规C．部门规章D．行规5、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。
检查后由列出质量缺陷清单。
A：开发商B：承包商C：监理工程师D：使用单位E：借款合同6、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是．(2006年试题) A：资本金现金流量表B：资金来源与运用表C：损益表D：投资计划与资金筹措表E：借款合同7、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。
A．资本金现金流量表B．资金来源与运用表C．损益表D．投资计划与资金筹措表8、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。
湖南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价方法模拟试题
湖南省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价方法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。
A：半B：1C：2D：3E：执行层的组织协调2、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。
A：10.0％B：14.0％C：25.0％D：35.0％E：借款合同3、办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资__以上的证明。
A．10%B．15%C．20%D．25%4、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。
A．半个月至一个月B．一个月至三个月C．一个月至六个月D．三个月至六个月5、下列不属于《物业管理条例》确立的基本制度的是。
A：业主大会制度B：物业管理议标制度C：物业承接验收制度D：住宅专项维修资金制度E：执行层的组织协调6、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。
要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。
A．项目策划B．项目方案的设计C．可行性研究D．成本收益分析7、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定。
A：委托财产总值B：信托范围C：信托收益D：信托信用等级E：执行层的组织协调8、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A．户型B．楼层C．层高D．装修9、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是__。
A．50%B．65%C．60%D．154%10、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是__。
2016年湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押估价考试试题
2016年湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押估价考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。
A：40B：50C：70D：80E：房地产估价机构必须加盖公章2、临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为__。
A．交易情况修正B．交易日期调整C．房地产状况调整D．区域因素调整3、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。
A：收益递增原理B：收益递减原理C：最佳效益原理D：适合原理E：工业用地的监测点评估价格4、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/m2，资本化率均为8%，实际上甲房地产的价格__乙房地产的价格。
A．高于B．低于C．等于D．B或C5、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。
A：7B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章6、已知一年期国债年利率为3．31％，贷款年利率为5．43％，投资风险补偿率为2．23％，管理负担补偿率为1．32％，缺乏流动性补偿率为1．42％，投资带来的优惠率为0．50％，利用累加法计算的报酬率为。
A：7．78％B：8．28％C：13．21％D：14．21％E：工业用地的监测点评估价格7、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)．在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为．【2006年考题】A：45年B：50年C：52年D：55年E：工业用地的监测点评估价格8、无正当理由拖欠房租个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。
2016房地产估价师《理论与方法》真题和答案(文字版)
一、单项选择题1关于房地产估价误差的说法.错误的是()。
A房地产估价难免会有误差B房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C不应采用—般物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小准确性.理论上是将它与真实价值进行比较.实际一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较.由于真实价值不可得知.出现了替代真实价值的两种选择.即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
2关于房地产估价结果的说法.错误的是()。
A估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果.不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
3估价中应尽量采用多种估价方法.其主要原因是()A估价对象适宜采用多种方法估价B各种估价方法都有—定的局限性C各种估价方法之间具有理论统—性D难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
要求在估价中尽量采用多种估价方进行估价.就是考虑到不同估价方法都有局限.参见教材P10。
4下列引起某商业房地产价格上涨的因素中.不属于该商业房地产价格自然增值的是()A该商业房地产所在地区经济发展、人口增. .加B该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
外部经济需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨.是真正的房地产自然增值。
参见教材P65。
5下列估价对象区位状况的描述中.不属于位置状况描述的是( )A估价对象距离机场35公里B估价对象东面临街.所临街道为城市主干道c估价对象建筑物坐北朝南D估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
2016年房地产估价师理论与方法真题
2016年房地产估价师《理论与方法》考试真题一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.【题干】关于房地产估价误差的说法，错误的是()。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一股物理测量的误差标准来要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的特点。
判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一股是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。
参见教材P9。
【考点】2.【题干】关于房地产估价结栗的说法，猎误的是()。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响【答案】B【解析】本题考查的是估价结果。
不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。
参见教材P35。
【考点】3.【题干】估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法【答案】B【解析】本题考查的是房地产估价的持点。
要求在估价中尽量采用多种估价方法页脚内容1进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。
参见教材P10。
【考点】4.【题干】下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因表的是()。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
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2016年湖南省房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。
A．-100B．50C．50D．1002、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。
该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。
A：假设开发法和基准地价修正法两种方法B：假设开发法和成本法两种方法C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法E：工业用地的监测点评估价格3、由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的。
A：40％～50％B：50％～60％C：60％～70％D：70％～80％E：借款合同4、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。
A．0.8B．0.8yC．1000D．1000+0.8y5、下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是__。
A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税6、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。
A：500B：750C：900D：950E：执行层的组织协调7、施工图中的总平面图是__的一部分。
A．建筑施工图B．专业施工图C．结构施工图D．给排水施工图8、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（）。
A．12%B．20%C．24%D．30%9、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。
A：商业用房B：住宅C：写字楼D：工业用房E：工业用地的监测点评估价格10、商品越是耐用，则。
A：越缺乏弹性B：需求弹性越大C：需求弹性越小D：完全无弹性E：执行层的组织协调11、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段12、房地产不可移动的特性，房地产所处区位对__并不具有吸引力。
A．置业投资者B．开发商C．承建商D．租客13、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是__。
A．柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B．梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C．板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D．柱、梁、板只可预制，不可现制14、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。
房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。
A：易受限制B：相互影响C：独一无二D：不可移动E：工业用地的监测点评估价格15、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。
A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》E：执行层的组织协调16、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。
A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章17、对于公民__，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。
A．下落不明满2年的B．下落不明满1年的C．因意外事故下落不明，从事故发生之日起2年的D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的18、下列关于商品房销售的表述中，正确的是。
A：商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3％B：按何种面积计价，就按何种面积登记发证C：按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D：商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款E：执行层的组织协调19、估价报告应用有效期最长不宜超过。
A：三个月B：半年C：一年D：两年E：工业用地的监测点评估价格20、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会B．业主委员会C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同21、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为__名以上。
A．3B．5C．8D．1522、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A．7B．10C．15D．2023、在无限年的前提下，土地年内地租为300元／㎡，购买年为25年，则利息率为。
A：2%B：3％C：4％D：5％E：工业用地的监测点评估价格24、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。
A：前期价格指数B：定基价格指数C：长期价格指数D：环比价格指数E：工业用地的监测点评估价格25、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。
A：资本化率B：收益率C：收益乘数D：利息率E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、因施工需要临时使用土地的，对其管理规定正确的是__。
A．要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同B．要支付临时使用土地补偿费C．使用后要完全恢复原状D．不得修建永久建筑物E．使用期限一般不超过两年2、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。
预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。
如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。
则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。
A．10300B．9766C．10256D．98743、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。
A：直接费B：间接费C：利润D：税金E：预备费4、保险合同的客体为__。
A．保险人B．保险标的C．保险金额D．被保险人5、下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）。
A．豪华住宅用地B．非国家重点扶持的交通项目用地C．军事用地D．经济适用住房建设用地E．城市基础设施用地6、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。
A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法7、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行登记。
A：转移登记B：变更登记C：先进行变更登记再进行转移登记D：先进行转移登记再进行变更登记E：执行层的组织协调8、甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/m2和2800元/m2，该类房地产的报酬率为6%，则两宗土地价格相比__。
A．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．无法确定9、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。
A．项目净现值期望值大于零，则项目可行B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优10、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。
A．2000B．2500C．3000D．350011、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是__。
A．颁发土地使用证B．签发用地证书C．督促被征地单位按期移交土地D．处理征地过程的各种争议E．填写征地结案报告12、标底是招标工程的预期价格，是（）的重要依据之一。
A．审核投标报价B．评标C．议标D．决标13、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为__元/m2。
A．3800B．3520C．3700D．372014、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。
但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用。
A：房地剩余技术B：市场剩余技术C：土地剩余技术D：建筑物剩余技术E：自有资金剩余技术15、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是__。
A．借款偿还期B．偿债备付率C．流动比率D．利息备付率E．内部收益率16、财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。
A．成本利润率B．投资利润率C．资本金利润率D．资本金净利润率E．资产负债率17、关于房地产贷款担保的说法，正确的是__。
A．担保能确保贷款得以足额偿还B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D．贷款质押不转移财产的占有权18、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。
2009年3月1 日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。
房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。
(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。
A：商品房预售合同未经备案，合同无效B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。