房地产市场分析关键指标

市场丨全国房地产市场关键指标分析

2014-07-24思源经纪

一、出清周期

成交量持续走低，供应放量，各线城市出清周期普遍延长。目前，仅广州、重庆、济南、南京、合肥出清周期小于12个月。

判断标准：国际整体水平为10-12

二、房价收入比

①1线城市近两年房价收入比维持较高水平，尤其是北京、上海，2013年双双达到19以上，按国际整体水平6-12来衡量，北京、上海房价收入比严重失衡，地产市场存在泡沫。

②1.5线城市近两年房价收入比呈上涨趋势，其中武汉市房价收入比最高，市场风险较大，其次为杭州市，2013年达到15，其余城市基本处于国际整体水平6-12之间。

③2、3线城市近两年房价收入比总体涨跌参半，其中无锡市房价收入比最高，所有2、3线城市房价收入比均处于国际整体水平6-12之间。

判断标准：国际整体水平为6-12

三、年千人房地产供应套数

①1线城市近两年年千人房地产供应套数有所增长。1线城市普遍供应量较低，年千人房地产供应套数均大幅低于国际整体水平。

② 1.5线城市近两年年千人房地产供应套数整体有所增长。多数城市出现供应过剩，其中成都、沈阳、武汉、重庆年千人房地产供应套数均高于国际整体水平10-12。

③ 2、3线城市近两年年千人房地产供应套数整体增长。所有监测城市中大连、银川、济南分别达到43套、25套、21套，长沙、青岛、西安也处于16套上下，供应偏大，合肥、无锡年千人房地产供应套数位于国际整体水平10-12之间。

判断标准：国际整体水平为10-12

三、住宅房价租金比

监测城市中多数房价租金比高于300，市场风险较大。其中大连、苏州、无锡房价租金比分别为525、462、496，属于泡沫较为严重城市；重庆、银川房价租金比低于300，市场相对健康；其余城市均位于300-400之间，市场存在泡沫。

投资回报5%-6%，房价租金比为196-232；

>300,房产投资价值小，房价高估，房地产泡沫严重；

<200，投资潜力较大，房价泡沫不大。

别墅市场：

全国来看，2014年1-6月别墅市场供应大多下降，成交下跌幅度更大。作为一线城市典型代表的北京，别墅供应量大涨，成交量减半，上海、深圳供求双降，价格全部上涨；1.5线城市别墅成交量涨跌互现，杭州、苏州、沈阳价格下跌。2线城市别墅成交量全面下滑，价格相对稳定。

商业写字楼市场：

2014年上半年，全国来看，各线城市写字楼及商业成交量多数呈下滑趋势，而成交均价则多数上涨或保持相对稳定的局面。

二手房市场：

2014年上半年，受二级市场成交低迷影响，部分购房者转向观望，三级市场全面下滑，重点监测城市成交量同环比均下降，且下跌幅度均较大。