2014年_尺度兴业_成都润利鑫置业双楠尚品广场营销方案_市场研究_项目分析_营销策略_销售策略_124P
中筑兰庭集商业市场部分项目简析
甲级写字楼：4万方 主题商业街：9万方
家具生活广场：6万方（红星美 凯龙） 动漫娱乐城：3万方 酒店式公寓：4万方 新青年时尚住区：5.5万方
推售情况——
楼层 商业面积 商铺量 楼层 商业面积 商铺量 楼层 商业面积 商铺量
1、2、6三栋为4层独栋商 业，层高：1F 5.9米、2-4F
楼层 商业面积 商铺量
项目分析——
优势：
项目为综合体，本身商业体量达到28万㎡，开发商自持65% ，降低投资者和自营者购买风险； 多家知名主力店已入驻签约：太平洋百货、太平洋森活、洲际假日酒店、星美国际影城、亿佰家超市，主
力店入驻给予投资者足够信心，利于项目推售；
开盘推售面积控制在20-80㎡，总价控制在100-400万，商铺总价较低，客户投资门槛低； 售后包租5年，由太平洋直接经营，保证项目后期运营；
项目二：双楠尚品广场
项目地址 开发商 商业体量 容积率 交房时间 层高 可售面积区间 定位 内部认购时间 武侯区兆景路139号 成都润利鑫置业有限责任公司 28万㎡ 2.7 2017年年初 1F：6.1M、2F\3F:5.7M、4F:6M 20-80平方米 打造LSC商业 8月23日
可售面积
开发商自持较大比重，可售面积约2万㎡
项目分析——
优势：
区域：项目区域无大型商业，周边竞品少，项目压力小； 消费人群：区域较为封闭，人群消费集中；
产品面积：18-70平，产品面积小，利于中小型投资者投资；
前期运用新的营销手段，降低投资者门槛。
劣势：
通达性：周边道路状况较差，交通不通达； 消费力：周边原居住人群多且多为机头镇居民，消费力差； 价格：一楼均价4万/平，单价高，投资回报周期长。
劣势：
绵阳MOMA学府广场前期策划定位报告
项目基础情况
33F电梯 534000平米
70-130 2.6
占地面积 总户数 价格区间 物业地址
387亩 3164户 5300-5800 科创园新行政中心侧
项目动态：
9月11号，华润中央公园将携手品牌珠宝和老爷车开放； 9月22日，项目开盘
项目现状：
项目于2010年9月22日开盘，推出房源390套，建筑面积约为4万平米， 面积区间为70-130平米，加上赠送面积实得面积区间为104-190平米， 此项目为赠送面积产品的典型代表。项目开盘前排号客户280余组， 开盘当天成交250余组，现已销售290余组。项目现均价5300-5800元， 实得后均价4200元。
2010年 362915.62 382608.6 1002098.57
\
\
\
合计
2528110 3586377
1200000 1000000 800000 600000 400000 200000
0
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
2009年 2010年
市场整体成交量情况对比
政策支持：
绵阳日报10月版（涪城加速打造四大产业集中区）
园艺区域项目情况
1、华润·中央公园 2、田森·奥林春天 3、树高·卡地亚 4、倍特·领尚 5、林海山庄 6、辰兴·优山美郡 7、卓信·龙岭 8、东辰·阳光清华 9、长兴·太阳城 10、锦林·俊域
1、华润·中央公园
建筑形态 建筑面积 户型区间 容积率
\
6月 113890.98 113885.17
12月 186691.69
\
合计
1492683 1835806
450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000
成都万达商业广场项目推广策略初案
项目定位及目标客群
定位
打造成都市内具有独特魅力和影 响力的商业地标
目标客群
以年轻时尚人群和家庭客群为主 ，兼顾商务人士和游客
推广目标与预期效果
01
02
03
04
提高项目知名度和美誉 度
吸引更多目标客群关注 和参与
提升商铺租金水平和整 体收益
增强与竞争对手的竞争 优势
02
品牌形象塑造与传播
品牌核心价值提炼
THANKS
感谢观看
经验教训分享交流
重视市场调研和定位
在项目前期，团队进行了深入的市场调研和 定位分析，为项目的成功奠定了坚实基础。
创新商业模式和业态组合
通过引入新的商业模式和业态组合，满足了消费者 的多元化需求，提升了项目的竞争力。
强化品牌合作和营销推广
与知名品牌合作，进行联合营销和推广活动 ，有效提升了项目的知名度和美誉度。
未来发展趋势预测分析
消费升级趋势明显
随着经济的发展和居民收入的提 高，消费升级趋势日益明显，对 商业项目的品质和服务提出了更 高要求。
线上线下融合加速
在互联网技术的推动下，线上线 下融合已成为商业发展的新趋势 ，项目需积极拥抱变革，创新经 营模式。
绿色环保理念日益普及
随着环保意识的提高，绿色环保 理念在商业领域的应用将越来越 广泛，项目需注重环保设计和绿 色运营。
举办各类促销活动、文化节庆、展览展示 等线下活动，吸引消费者关注和参与，提 升品牌知名度和美誉度。
跨界合作
会员营销
与其他知名品牌、机构、意见领袖等进行 跨界合作，共同推广万达商业广场的品牌 形象和商业价值。
建立会员制度，提供会员专享优惠和特色服 务，增强会员对万达商业广场的忠诚度和归 属感。
鑫苑VAS推广方案
第一阶段
预热期
（8月29日-9月5日）
• 团购物料准备到位，案场易拉宝设计制作。 • 8月29号开通报名入口，团购专题上线。 • “幸运大转盘”活动专题开始上线 • 团购活动预告新闻上线，首场看房团准备。
预热活动： 预热活动：夺宝 幸运大转盘
活动规则：一起夺宝吧！只需要网友们点击开始按钮，输入真实姓名和手机号， 活动规则：一起夺宝吧！只需要网友们点击开始按钮，输入真实姓名和手机号， 立刻开动转盘。点击任意位置即可停止转盘， 立刻开动转盘。点击任意位置即可停止转盘，此刻转盘中心出现的图片既是您 得到的宝贝。 得到的宝贝。 2.每个手机号每天只能转动 次转盘 每个手机号每天只能转动5次转盘 每个手机号每天只能转动 3.为了个人的利益，需要填写网友们的真实信息，确保在领取奖品的时候是本 为了个人的利益， 为了个人的利益 需要填写网友们的真实信息， 人领取。 人领取。 4.此活动的最终解释权归搜房网所有。 此活动的最终解释权归搜房网所有。 此活动的最终解释权归搜房网所有 活动主办： 活动主办：搜房网论坛部门 活动奖品由开发商提供
鑫苑城市花园搜房团推广方案
搜房简介
中国最具购房者 号召力媒体品牌
搜房网是全国最具影响力的 房地产网络平台和品牌，拥 有强大的产品创新及技术力量。
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三、活动宣传方式
1、设置首页活动广告专题，活动广告专题设计新颖，色彩亮丽以吸引人气 专题内容：砸蛋游戏、项目简介、报名窗口 2、硬广配合推广砸金蛋活动，以此吸引更多网友点击，关注项目 3、利用新闻频道、新房频道、论坛频道、搜房卡频道等多渠道软性推广，在宣传点逐渐淡出时，以活 动进一步激发网友兴趣
(整理)天富鑫苑商业推广策略1010
【南阳·天富鑫苑】商业下阶段销售执行方案河南源道地产机构2013年10月10日-------------一、销售背景1、住宅从9月10日售楼部正式开放后，我项目才正式对外开始销售，截止到目前住宅销售去化约70余套，去化率不足25%，住宅整体销售形势良好，但住宅整体推广力度相对不够，且手续不全，所以销售回款压力依然重大；2、目前面对“金九银十”的良好机遇及周边其他的众多楼盘的竞争压力，临近寒冬，2013年年度销售目标尚未实现，资金回流迫切，而目前但但依靠住宅的回款，在接下来的短短三个月时间内，要想实现快速的资金回流，需要把商铺推出，方能解决目前困境；3、临近寒冬和年底，在外务工人员也开始陆续回家，信息交流频繁，应紧抓年底时机，借机推售临街商业，促进销售，以加快资金回流，缓解资金压力。
总结：开展商业销售，可快速回笼资金。
二、商业定位1、市场定位——偏外向型多功能生活街区■从物业的规模来看：仅凭本案住宅居住人群消费难以撑起整条街区的运转，需要借周边甚至全市的目标消费人群予以支援，所以内向型社区商业不合适。
■从目标前现状来看：本案地处新开发区域，虽然周边聚集大量新建小区，但人气的集聚还需要三五年时间，所以做为外向型社区商业也不合适。
■从未来发展趋势来看：本案地处南阳CBD核心区域，未来也将成为CBD新区的主要商业街区，所以要给项目的市场定位预留一定的发展或调整空间。
综上所述，我们虽然目前将其定位为偏外向型多功能生活街区，但实质是一种动态化的市场定位，其会随着时间的推进而进行主-------------动或被动的调整：内向型（近期实际情况）——偏外向型（二三年之后）——外向型（三五年之后）2.形象定位——全业态一站式魅力生活街区■街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论，如果非要给BLOCK街区概念下个定义，那么这一概念来源于美国，BLOCK是5个英文单词的缩写：B-Business(商业)、L-Liefallow(休闲)、O-Open(开放)、C-Crowd(人群)、K-Kind(亲和)。
成都市城西优品道广场商业部分案例分析
➢ “优享天地”与“安逸天地”两 大主题则集合品牌酒店、西式餐 饮、名画廊、美容SPA及各类居 家服务业态，例如欧洲房子，澳 门豆捞、碎蝶音乐咖啡等。
五、项目业态规划——乐活天地
乐活天地：项目的集中式商业部分，最优质的区位，最核心的价值体现场所。
约60万㎡
写字楼面 积
3万㎡
商业面积
11万㎡
容积率
4.0
绿化率
3.0
总户数
7079
车位配比
前三期1:0.7 第四期1：1
开发商介绍
项目基本信 息
项目区位及交 通
项目定位
项目业态规 划
项目特色
项目总结
三、项目区位及交通
优品道项目占据城西中环路黄金地段，区位优势明显；坐拥城市主干道与轨道交通，交通 便捷。
致约
休
闲 感 受 。
米 别 致 景
观
内
街
，
带
来
极
➢ 200
开发商介绍
项目基本信 息
项目区位及 交通
项目定位
项目业态规 划
项目特色
项目总结
七、项目总结
优品道未来应该继续发挥特色街区的优势，根据客群情况对优品道广场业态进行业态调整， 加强招商力度，改善购物环境，则优品道可成为区域内的价值标杆。
优势
1.定位： 首创城西一站式体验购物中心； 2.区位：处于四大商圈焦点，区位优势明显； 3.交通：地处城西中环路核心地段，地铁7号线旁，出行交通便捷； 4.业态： 全业态分布，颠覆了城西商圈传统商业模式； 5.特色街区：成都市首条夜间经济示范街区； 5.目标：2015年前建成集安全移动支付、新型营销方式、便捷消费模式、完备客服体系为一体的具有全 国示范效应的移动电子商务应用示范街区。
2024年成都双楠项目商业定位及定价策略报告
一、市场背景分析成都市是中国西南地区的重要经济中心，拥有广阔的商业发展空间和消费市场。
随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对于购物、娱乐、休闲等消费需求也越来越多样化。
双楠区作为成都市的新兴商业中心，其地理位置优越，配套设施完善，具备了一个发展商业项目的良好条件。
二、商业定位策略基于市场的背景分析，在成都双楠项目的商业定位上，我们将以打造高端、多元、综合性的商业项目为目标。
具体来说，我们将在以下几个方面进行定位：1.高端定位：通过引入国内外知名品牌和高端商家，提供高品质、高档次的商品和服务，满足消费者对于品质的追求。
2.多元定位：定位于一个集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的综合性商业项目，满足不同消费群体的需求。
通过引入不同风格和特色的商家和品牌，形成多样化的消费选择。
3.综合性定位：项目内将设立超市、影院、健身中心、美食广场等多种业态，以满足消费者一站式购物和娱乐需求。
三、定价策略在定价策略上，我们将采取灵活的策略，根据不同业态和品牌的定位进行调整。
1.高档品牌：针对高档品牌商家，我们将保持相对较高的租金定价水平，以体现其高品质和高档次的定位。
同时，我们将提供配套服务和广告资源，为品牌商家带来更多的曝光和客流量。
2.大众品牌：对于大众品牌商家，我们将采取适中的租金定价，以吸引更多的商家入驻。
通过与高档品牌的混搭，形成多样化的商业氛围，吸引更多消费者。
3.中小品牌：对于中小品牌商家，我们将采取相对较低的租金定价，以吸引更多的商家入驻。
通过为商家提供配套服务和宣传资源，帮助其提高知名度和竞争力。
此外，我们还将根据不同楼层和位置的优势进行差异化的定价，以最大程度地提高租金回报率。
四、市场营销策略在市场营销方面1.建立品牌形象：通过品牌营销活动、广告宣传、商业活动等手段，建立起成都双楠项目的知名度和美誉度。
2.引入知名品牌：通过引入国内外知名品牌，提高项目的吸引力和竞争力，吸引更多人流和消费者。
3.打造特色活动：举办各种特色活动，如展览、演出、主题节日活动等，吸引消费者参与，增加商业项目的流量和知名度。
开盘执行策略
双楠尚品广场满园春组团开盘执行策略一、营销目标以2013年1月1日为开盘日，在春节前实现双楠尚品广场满园春住宅一批次及商铺一批次2.8亿元销售目标，力争突破3亿元销售目标。
二、产品策略一批次推出物业：项目2号楼、5号楼、6号楼，合计住宅404套，具体户型数量统计如下：三、营销战略思想：1、根据项目超40万平方米大型城市综合体规划强势占位、赢得市场关注、借助项目区域在建唯一大型城市综合体的优势，将项目塑造成引领区域发展、改善区域环境和为区域提供最大生活配套中心的标杆。
2、利用2期用地中高端国际级星级酒店、大型生活超市、精品步行街、购物中心、高品质建材家居生活广场等业态，提升区域宜居价值，让周边项目都将尚品广场作为楼盘配套的优势卖点进行宣传，拉高区域住宅整体销售价格，进而提高1期满园春组团住宅及商业物业的整体销售产值。
3、根据集团近几年的发展态势、接合董事长对集团未来发展的战略规划，将永竞集团塑造成一家多元化、专业化经营、全国性发展的企业集团形象，以对抗区域内保利、中铁、中海、华宇、绿地、首信等全国品牌地产商在品牌知名度上的优势，降低客户对非品牌开发商开发地产项目时的决策抗性；4、强势蓄客，尽快突破目前低迷的营销状态，改变前期以二级城市作为主战场的营销推广布局，在合理有效控制推广费用的同时，扩大项目在成都主战场的推广力度，创新销售模式，充分利用线上及线下媒体；在做一批次物业销售的时候，同步对二批次物业进行客户累计；5、寻求提高物业性价比的切入点，力争在年底各大楼楼盘的价格促销大战中突围；四、一批次产品推售策略1、取消前期地下车位配售政策，改为赠送车位购买抵用券理由：●取消前期宣传资料中提及的前按照车位面积1000元/平方米买房车位配售政策，因为该政策不是对所有购房客户有吸引力，且这样会加大购房人的购置成本，公司的车位也会卖不出应有的价值，回款金额也有限。
调整销售说辞，将现有车位配比1:2.3的说辞进行修正，住宅是按照1:0.8进行配置的，其余是二期商业的预留车位，是不能对外销售的，后期实际运作中，在验收后应积极将住宅与商业使用的地下车位封闭区隔，保证车位销售的稀缺性，住宅车位设置在地下2层。
成都新双楠香博城营销提案
区域市场综述——物业形态情况
区域内项目高层和别墅分别占18%，小高层占35%，多层占29%，区域 内主要以小高层、多层产品为主
区域市场综述——区域价格水平
区域内项目高层、小高层均价4500元/㎡，多层均价6500元 /㎡，别墅均价8500元/㎡。
区域供求情况
区域套一供应较少，其中50-60㎡套一最为畅销；区域套二供应最多， 供应占比近60%，其中70-90㎡套二最为畅销，销售率达72%。（70-90 ㎡套二中，以套二可变套三最畅销）
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40
25
20 13 52
8 2 45
2、双流区域规划 “两区”、“两城”、“三走廊”规划格局分析
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3、小结与启示
1
空港优势突出：全国第5大国际航空港—成都双流国际机场是中西部 最大的枢纽航空港；
交通优势显著：成昆铁路横贯境内，拥有白家、公兴两座铁路货运站。 2 国道川藏、国道213、成雅和成乐、成都外环高速贯穿县境； 3 产业优势：航空港和物流园开发区将依托机场得到大力发展，此优势 将具有排他（四川其他区域）性的优势；
区域供求情况
区域套三供应约837套，供应占比为30%，仅次于套二户型供应。套三 户型中100-120㎡为主力户型且畅销最佳；区域套四户型供应较少，约 86套，其中140-160㎡的多层、跃层产品最为畅销。
2010年4月至2010年7月，区域内套四供应 2010年1月至2010年7月，区域内共推出套 86套，套四供应来自富豪新岸的多层产品， 三837套，供应量较大； 区域内在售项目套三供应主要以100-120㎡ 宗申赛纳维的别墅产品及人居都市阳光跃层 为主，100-120㎡套三最为畅销，销售率65%， 产品，其中140-160㎡的多层、跃层产品最为 其次为90-100㎡，销售率58%，120-140㎡套 畅销。 三销售有一定抗性，销售率为51%。
2014年新界商业广场营销方案20140301
2013年，根据项目实情和物业条件，对一期的商业有选择性的进行了推售： 栋号 总面积 总推售面积 剩余货值 剩余面积
一、对价值略低，结构较差产品 D3\D4\D5 栋商铺集中认筹、解筹开盘推售。 3825.09 51765208 3065.42 A2 6394.14
1983.06 19901307 A3 3134.85 二、对附加值较高，位置较好的 A栋商铺则针对优质客户直接平销。 686.12 1074.47 660.09 787
招商政策调整： 装修期和市场培育其24个月； 租赁期限5~10年； 其余政策条件不变。
1
2
招商策略 执行篇
营销策略 执行篇
营销推广——推广方式
常规
报广 户外 网络
线 上
非常规 常规
样板街活动事件炒作 销售/行销拓客 CALL客/短信 主力店进驻/商业街开街 老带新延展活动 商家联动 周边商户圈层营销 企业团购 样板街活动
新招商模式——方式
“主力店”“次主力 店” 商业街打造 商业街业态 招商政策
继续跟进在接洽的“主力店”、“次主力店”商家。
1. 通程电器：拟租赁A1栋一层114号商铺，已进行多轮协商，就招商条件、物业工程界面、广告招牌 位置等基本达成共识，在等待其发最终的资料发给我们。 2. 食根源餐饮：拟租赁A2栋107号大商铺（面积1415.2m2）,基本确定租赁条件并拟定好“租赁意向 书”，并上报集团得到了批示！但客户又找了多种关系与湖南公司交流，要将租金降为35元/m2 （报批为40元/m2,我部及湖南公司在报批前多次与客户确定）。现在公司不同意其所出价格，但我 部还在继续做客户工作。
特色美食街
社 区 便 民 街
文峰美容美发
新招商模式——方式
郑州鑫都汇2014营销执行方案
海
路
亿辰山海间/2014年货量4万方
正商城/2014年货量20万方
万千世纪城/剩余280套/2014年货量3万方
长 江 路
二 七 新 城
HK000NFJ_RS_V1
亚星盛世/剩余844套/2014年货量住宅30万方
主销期 春江家园/剩余200套/2014年货量4万方 长江一号/存货不多/2014年货量13万方 德润黄金海岸/剩余住宅30套公寓200套/2014年货量30万方
郑州站
CB
D
郑州东站
升龙国际
嵩 山 路
城京 二七万达 广 世纪华联 快
速
大 学 路
南三环
百荣商贸城 鑫苑·鑫都汇
HK000NFJ_RS_V1
5
本体指标
本项目属于集住宅、商业、公寓于一体的小型城市综合体，总建面约40万方 住宅地块共9栋商品房，1栋廉租房，共计15.2万方，1485户 商业地块包含10.8万方公寓、5.3 万方商业，其中2.5万方自持商业
二七新城板块：将
以绿地滨湖国际城为 地标建筑，板块内现 售项目为锦绣山河及 泰宏建业国际城，住 宅价格约7500元/平
HK000NFJ_RS_V1
陇海路 航海路
嵩 山 路 升龙城
万千世纪城
京
广
路
正商城
京沙广场
长江亚路星盛世
江泰·天宇国
大 学 路
泰宏建业国际城
区
亚新地产， 中 联创地产
二七区、中原区，南 三环周边客户
正商地产
二七区、中原区，南 河南多元投资
三环周边客户
开发公司
4.44
8房5产-9品1㎡（小现两售）已居去售、化盛悦率世都80家，%园在，、售均城郦价市都82山00水元、/㎡雅
鑫大新天地14年推广策划2
辐射全市及周边，圈定百亿财富
u 一级辐射圈：依靠城市中心的号召力和便捷的交通， 项目涵盖全市消费人群。
u 二级辐射圈：依靠全市便利的公路交通网络，永济 辐射圈包括包含全市人口及周边丙城、运城、潼关、 华阴等地部分地区从商人群。
鑫大新天地14年推广策划2
对这么大的市场无动于衷 简直就是跟人民币过不去！
u 综合考量各方面因素，未来商业地产的发展将呈现六大 趋势。
» 资料来源： 中国地产网
鑫大新天地14年推广策划2
六大趋势
u 一线城市进入运营期，二三线城市进入井喷期。 u 体验式消费的商业模式将受到更多关注。 u 商业品牌经营连锁企业将更多地涉及商业地产开发。 u 实力开发企业逐步构建自己的商业地产运营产品线。 u 险资投资商业地产渐成大势，优质商业地产成为追逐热点。 u 兼具开发和运营能力的企业将重点拓展商业管理服务输出。
本停留在街铺经营、市场经营的层面上，虽然有超 市、百货等商场，但大多功能单一，没有集购物、 休闲、娱乐、美食等于一体的大型综合性购物中心 （综合体）。
鑫大新天地14年推广策划2
永济呼唤“高端”商业
鑫大新天地14年推广策划2
国家经济腾飞，城镇飞速发展！
u 城市建设速度，前景形势大好； u 政府扶持，各方面的“大动作”，前景一片光明； u 市场带动，永济市形象大幅提升； u 永济市具得天独厚的区位优势和旅游资源优势；
等…… u 外出务工，想回家创业者 u 其他城市原住民等：低端客户代理商：永济以外的区域品牌经销/代理的商户； u 专业投资客：主要指运城周边城市如华阴市等具有成熟商铺投资经
验的投资客。 u 普通投资客：主要指经过永济朋友、亲戚介绍，或者经过广告宣传
【精品推荐】成都市蓝光香槟广场招商经营策划好方案.doc
蓝光·香槟广场招商经营策划好方案第一章项目背景——两大商圈争霸演义新商业格局在春熙路向东大街的尽头蓝光大厦之巅以战略的高度可以看到：成都城市改造的加快以春熙路为核心的春熙路商圈与以天府广场为核心盐市口商圈竞争加剧，新商业格局的演义正在进行中！以天府广场改造为契机在盐市口商圈将新增近30万㎡的商业建筑，大型精品百货商业群将兴起；地下铁修建、天府广场的改造为盐市中商圈的人流物流组织创造了前所未有的条件，盐市口商圈欲争第一商圈霸主之位。
春熙路已经历了大的改造，存量土地有限，传统项目逐渐没落，在后发优势上难以与盐市口商圈相比，由此“春熙路”开始突围，在红星路步行街改造完成后，春熙路悄然打开了向东、向北延伸的触角。
在红星路以东，东大街以北的“蓝光·香槟广场”担负着这场“新商业格局演义”的重要角色。
第二章项目定位——引领“后春熙时代”打造新东大街商业旗舰一、商圈分析形式后面是内容，现象后面是本质，对蓝光·香槟广场的认识应从它本身所处商圈开始。
于是还是回到两大商圈的对峙：盐市口商圈的主要商业形态——大型百货具有代表性的为：百货大楼、摩尔百盛、仁和春天、人民商场、北京华联、大业百货。
盐市口商圈的主要商业形态决定了其商业地产产品是大宗的商业楼，投资者为大型企业客户。
春熙路商圈的主要商业形态——大型百货+商业步行街+服装批发大型百货主要有王府井百货、太平洋、伊腾洋华堂等；商业步行街为春熙路商业步行街，科甲巷商业步行街、红星路商业步行街；服装批发主要为泰华服装批发城，九龙服装批发城、万紫服装批发城等。
春熙路商圈的商业形态具有较强的包容性和多元性，其商业形态决定了其商业地产产品为大宗商业楼+独立式商铺，投资者为大型企业和社会个体。
在春熙路商圈以步行街和服装批发为主的商业形态构成了它的核心竞争优势,这两种商业形态的背后便是独立式的商铺。
前者以步行街区为特色，后者以专业化集群为特色。
二、项目功能定位参照春熙路商圈多元化的特色商业形态，对香槟广场的功能定位：一层的步行街区式独立商铺，二三层休闲小广场为中心的独立式商铺。
201405东原d7区三期商铺下半年销售
竞品对比—力帆红星国际广场
C4街区价格表
价格对比—均价及销售情况
一、楼层均价对比：
物理楼层 东原D7区 剩余套数
18 39
实收均价
54327 89457
力帆红星国际 广场均价
50,000.00 (除端头1F内街均价)
巴南万达广场 均价
30,000-40,000 (80%在80平米左右) 48000—50000 60,000 （端头20㎡左右）
S2 S1 S4
S6 S3 S7 S8
S9
自持商业
价格对比—竞品同等位置价格对比
三、B1层社区商铺价格对比
对比结果：
面积相当，与集中商业 关系相当的外街商铺 本案价格5-7万/㎡ 红星力帆广场3-5万/㎡
公摊系数：
本案公摊系数70%； 红星力帆广场约20%
综述
1、现库存均为单价或总价高的产品，价格比较市场竞品不占优 势，且下半年商铺放量还会加大，去化难度加剧。
二、意向客户分析
意向客户分析
1、三期商铺意向客户居住区域情况
居住区域 江北区 渝北区 沙坪坝区 区县 国外
意向客户个数 8 1 3 1 1
分析： 1、由于项目地处江北，因此江北地区的客户对项目知悉度高，其中还有部分为东原D7早 期业主，对项目认可度高，较其他区域客户意向更强。 2、其次沙坪坝区、地理位置靠近项目，交通及其他关联密切。前期还在该区域普发短信及 电梯轿厢广告等推广，促进了该区域客户对项目的了解。
一、剩余货值梳理
三期商铺剩余房源情况
楼层 商铺 数量 总价区间 建面实收均价 实收货值 （万元） （元/㎡） （万元） 楼层 B1 LG 100㎡以下 LG 100㎡以上
剩余主力楼层房源情况
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显然，
这只能是无奈之举！
方向二
寻找高于双楠的客户信心源，“借势攻心”
如何借势？
明确支点：太平洋森活馆绝对是本项目的推广核心！
28000平米太平洋森活馆
台北国际范
40年品牌价值
綠色、健康、精緻理念 綠色森活百貨项目品牌
归根到底，本项目核心价值就是：
太平洋的品牌价值所赋予项目的价值。
这就是我们项目的根本价值所在， 也是我们定位与推广的原则。
但是， 40㎡以上物业，按以上价 格，以一楼计算，总价达 200万，首付100万。
VS
市场主力总价100万左 右，首付50万左右。
为扩大客户面，提升投资回报，
需在投资回报比上，做出调整。
不降反升的价格策略
降低首付，降低项目的准入门槛！
市场上20平米的商铺，总价100万，客户只需首付50万。 项目40平米的商铺，总价200万，客户需首付100万，贷款100万。 但是，如果我们将价格提高20000元/平米，则总价280万，贷款140万，以200万为项目 收入底限，则可返还客户80万！
找准客群基地，资源嫁接与整合
如何实现有效嫁接？
尚品肯定要做，但是：
尺度认为此类资源嫁接活动的真实价值， 仅限于对意向客户、前期成交客户的关系维护 对于客户有效嫁接起不到太大实质性价值！ 在高端市场上，我们经常看到资源嫁接活动： 豪车品鉴、奢侈品展销、留学讲座、项目晚宴。。。。
找准客群基地，资源嫁接与整合
7年之后，现今当下…
乍看：新双楠品牌开发企业云集，群雄逐鹿
中海锦城 世豪嘉伯 中粮.祥云国际
绿地圣路易名邸
保利花园
中铁.骑士公馆
。。。。。。
但是，行动缓慢，板块级差分化明显
板块 新双楠板块 光华大道一段 外金沙板块 市场均价（清水） 单位面积市场差价（元/㎡） 8000-8500元/㎡ 9000-9500元/㎡ 9000-9500元/㎡ 0 1000元/㎡-1500元/㎡ 1000元/㎡-1500元/㎡
“主动外拓，抢占市场” “重金觅友，百团大战”
尺度+润利鑫“泛营销”
润利鑫+尺度兴业客户资源 尺度兴业全城泛销售
1=20
• 客户扩容
• 高额奖励 • 任务到人 案例：茂业中心泛销售占比20%
尺度兴业在售项目全城联动
尺度商家资源整合
根据项目规划，尺度梳理自身商家资源，争取“以售代招” 万科集团 天合房产 中海地产 成都交大房产 中铁置业 珠江地产 恩威地产
客户前期实际仅需支付60万便可购买价值200万的商铺！
备注：后续需结合企业所缴纳税费的情况，进行深度价格的调整！
公寓价格定位
本案公寓入市均价：7600元/平米
写字楼价格定位
本案写字楼入市均价：8600元/平米
产值预估
项目整体产 值预计： 24.3亿元
在建立项目高投资信心、高回报经济效益时，
如何把握住客户？
720
240 4800
短信/网络/电台
合计
前期预热及重要节点
5%
目 录
PART1
PART2
市场分析
项目分析
PART3
PART4 PART5
营销推广策略
销售及推售策略 核心团队
销售策略思考：
何种销售模式能更容易为市场客户所接受？ 何种销售模式更容易控制项目后期经营管理？ 在可实现的基础上，如何弱化企业所后续所承担的经营压力？
保利花园
63-139
首改和刚需
中筑西府兰庭
67-107
67㎡两居室；75-89㎡三居室
刚需
城市形象：脏、乱、差
待搬迁市场
待打造配套
破旧的道路
人烟稀少
商业低端、零散，且缺乏鲜明的商业新中心
写字楼
商业
综合体
新双楠“宏伟蓝图”规划现状：
新区不“新” 新区不“兴”
WHY?
梦想远大，行动缓慢 虽然有保利、绿地等品牌 但只是一场“心知肚明、貌合神离”的游戏！ 新双楠，一只“内焦外鲜”的大饼
中国房地产开发 集团
龙湖地产 中国水电房产 万通地产 中房集团 锦弘地产 德阳汇通
种子客户“泛营销”
培育种子客户，以种子客户为核心进行“泛圈层”营销
我 们 怎 么 做
以种子客户的名义 组织针对种子客户 的圈层活动 在活动中，有目的 的植入项目价值
种子客户“泛营销”
商务宴请
好友聚会 。。。。。。。 家宴
大源板块
三圣乡板块 金融城板块
9000-10000元/㎡
9000-10000元/㎡ 12000元/㎡起
1000元/㎡-2000元/㎡
1000元/㎡-2000元/㎡ 4000元/平米以上
繁华与财富难继，开发商品牌号召力仅撬动刚需市场
楼盘名称 蓝光金楠府 世豪嘉伯 中铁.骑士公馆 龙湖金楠天街 中粮祥云国际 面积段（㎡） 78-103 71-141 69-105 77-109 85-215 主力户型 78-81㎡两居室；84-103㎡三居室 81-90㎡两居室 79和89两㎡居室 77㎡两居室；89和109㎡三居室 89-104㎡两居室；127-160㎡三居室 63-77㎡一居室 89-114㎡两居室 131-139㎡三居室 产品规划 刚需 刚需 刚需 刚需 首改
项目可以复制，但品牌价值却无法复制
我们的思路就是：
通过借势太平洋的品牌，打造塑造项目品牌
价值不可复制的目的，实现“借势攻心”！
整体推广主题
太平洋之上 CBD商业联营体
项目价格定位
高回报投资动力，如何实现？
高投资回报驱动力：
最大限度的导入高层级客群，抢占现有客群
低总价下的低准入门槛 初级投资者竞争市场
如此市场背景下
又会催生怎样的投资客群？
初级投资者为主，高级投资客群缺失
特征一：盲目投资，追求物业扩张
特征二：投资意识淡薄，跟风效应明显
特征三：中小投资客户为主，大客户基数小
特征四：区域客户为投资主体
目 录
PART1
PART2 PART3 PART4 PART5
市场分析
项目分析 营销推广策略 推售策略 核心团队
桥
路
亲密 接触
大型综合体项目，品相十足
• 国际双楠中心 腹地
• 287000㎡纯 商业综合体
区位 资源
• 太平洋森活馆 • 洲际酒店旗下 酒店 • 星美院线
规模 地位
• 区域首席 商业地标
可惜，这一切已为市场现状所掩盖！
本案如何 “破茧而出”！
目 录
PART1
PART2
市场分析
项目分析
PART3
谨呈：润利鑫置业
双楠尚品广场 营销方案
成都尺度兴业 2014年2月
目 录
PART1
PART2
市场分析
项目分析
PART3
PART4 PART5
营销推广策略
销售及推售策略 核心团队
7年前，以成都传统最富人区双楠为基点，
开启更巨规模的新双楠大时代， 这是双楠的大事，更代表成都一个时代的大势。 新双楠给成都人民描绘了一幅“宏伟蓝图”！
项目整体定位
20万方太平洋商业联营综合体
生态百货 联营商铺 生态写字楼 国际公寓
太平洋——借势太平洋的市场知名品牌 商业联营——通过商业联营的概念，重塑B区商业价值 综合体——诠释项目的物理属性
市场定位
太平洋CBD商业中心
太平洋 借势太平洋的市场知名品牌
CBD中心
强化项目区位价值，中心的核心
我们相信，
尚品广场.同行推荐交流会 尚品广场.银行经理人推荐交流会
战略方向：
线上
节节跟进，异军突围
品牌落地
线下
主动外拓，资源整合
三高客群拓展
现场
自立门户，奠定形象
信心搭建
售楼部外指示牌
太平洋联营商业综合体 展示中心 尚 品 广 场
新 双 楠 规 划 展 示 中 心
精神堡垒
尚 品 广 场
国 际 新 双 楠 规 划 展 示 中 心
市场竞
争
商铺价 格
项目本 体
高总价，高门槛 导入高层级客群，抢占现有客群
客户群 体
高层级客群，对投资价 值具有绝对主见
商铺价格定位——市场比较
参照商业基本价值原理：1F：2F：3F：4F=1:0.6:0.4:0.3
本案商铺价格： 1F均价：48000元/平米 2F均价：29000元/平米 3F均价：19000元/平米 4F均价：14500元/平米
PART4 PART5
营销推广策略
销售及推售策略 核心团队
营销思考：
市场 区域现状限制项目的形象 及客户信心的建立
客群 初级投资客为主，项 目所需的“三高”客 群严重缺失
项目 城市级综合体，需更高 价值支撑市场，有待华 丽转身
显然，
市场、客户、项目并未相互满足其内在需求
其实质：
一个“内焦外鲜”的大饼区域， 一个急需华丽转身的城市级商业综合体，
营节跟进，异军突围
品牌落地
线下
主动外拓，资源整合
拓展蓄客
现场
自立门户，奠定形象
信心形象
推广思考： 项目差异性投资价值定位的基础上，
针对“三高”群体，
如何实现“非画饼式”高投资回报？
第一波：市场地位（2014.3-4）
十年双楠，商业革命
——国际双楠，太平洋来了
推广目标：通过差异化建立项目的市场地位
如何使高层级客户入局？
解题：
必须给客户：
高价值投资信心
高回报投资动力
首先，
高价值投资信心 如何建立！
项目推广定位
双楠.尚品广场是什么？