西安房地产市场分析报告

西安房地产市场分析报告2023 年全国房地产开发完成投资2323.57 亿元，同比增长26.7%，增幅比去年回落了 14.4 个百分点，比同期固定资产投资增幅〔25.3%〕高1.4 个百分点，占同期固定资产投资的比重为21.1%。

房地产开发投资中，商品住宅投资占 66.1%，其中，经济适用房占商品住宅的比重为 3.9%。

东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为23.0%、37.9%、36.3%。

东部地区商品住宅开发投资增幅略低于中、西部地区。

2023 年全国完成购置土地面积7374.16 万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了 29.3 个百分点，低于商品房施工面积涨幅的15.9 个百分点、开工面积 5.4 个百分点。

随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了肯定的掌握，但是由于住房供给构造不合理，开发本钱提高，局部地区投资性购房和投机性购房大量增加，市场需求较大，导致局部地区房价一路上涨过快。

依据以上缘由，2023 年 3 月国务院下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，对今后一段时间，从重视稳定住房价格工作、切实负起稳定住房价格的责任，大力调整和改善住房供给构造，严格掌握被动型住房需求，正确引导居民合理消费预期，全面监测房地产市场运行，乐观贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的催促检查。

今年以来，西安住宅与房地产业与全国一样，连续保持着良好的进展态势，认真分析西安房地产的状况后我们认为，西安房地产市场的商品房价格的增长幅度尚属正常，至于具体状况，分析如下：1.西安房地产宏观经济分析西安房地产市场近期表现出强劲的升温趋势，一是由于金九银十传统旺季的缘由，二则是由于上半年市场整体萎靡的自然反弹。

上半年的宏观调控，其目的主要是抑制房价的过快增长，而实行的手段之一则是剔除市场上的投机性和投资性需求。

由于政的不断出台，购房者对市场在调控下的走向并不是格外明朗，所以也造成市场一度的观望心情。

但随着市场逐步走出调控的影响，市场上真正的购房需求进一步释放，从而促使地产市场逐步升温。

虽然西安地产市场中，投机性需求所占的比例并不大，但把房产置业作为投资收益途径的仍有相当一局部群体。

再加上此前开发商对地产升值的刻意炒作，也让房价在需求过旺的虚火中不断提升。

但进入九月份以来，西安地产市场一方面盘供给量增大，另一方面不少工程也消灭热销的趋势，甚至此前的排队购楼现象也有发生。

有关人士分析，这是由于调控把市场上真正的购房需求和炒作性购房需求区分开来，而真正的购房需求也经过几个月的观望逐步理性，并在近期逐步释放出对市场进展的强劲需求推动力。

西安市房地产市场在 2023 年快速增长的根底上连续保持稳定、快速、安康进展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活泼，空置量持续削减。

这是由于人们的居住理念的转变，并要求改善居住条件所至。

也是实施西部大开发战略的一大成果，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推动，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明白西部大开发的政策效应已经表达而且也说明白群众对西部大开发的信念和支持。

另一方面于国家连续重点扶持房地产业，连续承受优待政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年政府预备重点整顿和标准房地产市场，培育品牌，转变房地产市场治理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明白西安的房地产市场将告辞成长期，迈进成熟期，走向标准，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。

因此，将来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳进展的态势，产业成熟期的—些特征将逐步涌现，不再消灭大起大落的局面，并保持肯定的增长速度。

２.房地产市场供求状况分析由于局部数据的不行取，对西安房地产市场当年开工、竣工、销售、空置面积等数据的猎取时间段略有差异，但根本不影响我们的分析推断。

1997 年以来西安房地产市场的开工面积呈现出曲折上升的走势，这主要是受西部大开发政策的推动，2023 年在国家宏观调控措施的作用下，当年开工面积又有了较大幅度的回落。

从竣工、销售面积看，1998-1999 年间西安房地产市场的竣上面积和销售面积均大幅增加之后，二者始终保持平稳增加的进展态势，在 1999-2023 年间，竣工面积一度超过开工面积或与开工面积持平。

尽管多年来西安房地产市场的销售量根本都处于竣工量的下方，但由于竣工量与销售量保持了较为同步的增加幅度，因此，1997 年以来西安房地产市场的空置量，其变化并不大。

说明西安房地产市场的供求根本趋于平衡，但市场供求构造方面仍存在一些不协调的方面。

３.房地产市场价格分析从 1998 年来西安房地产市场的各种价格指数看，土地交易、房屋销 6 以及房屋租赁的价格始终呈现“较为平稳、略有上升”的进展态势，与全国房地产价格走势根本全都，但低于全国平均水平。

以2023 年为例，全国住宅类房屋平均销售价格2267 元／平方米，西安平均 1930 元／平女米，在全国 35 个大中城市中，西安的住宅销售价格位居第 20 位(由高到低排列)，处于中下游水平。

依据三口之家购置一套 100 平方米的商品房测算，全国平均水平需要 22．67 万元，为年家庭收入的9．81 倍，西安需要19．3 万元，为年家庭收入的8．99倍。

而 35 个大中城市中房价最高的深圳，购置一套 100 平方米的住房需要 52．67 万元，为年家庭收入的7.04 倍；与西安经济进展水平相当的成都和哈尔滨则分别需要 17.75 万月和 21.57 万元，分别为年家庭收入的 6.73 倍和 10.27 倍。

我们认为，就目前西安的房地产价格来看，与宽阔居民的承受力量大致匹配，根本处于合理水平。

４.西安地产业的壁垒首先是资金壁垒。

这是一个地产公理，没有浩大的资金作后盾，地产开发是白日做梦。

细数地产圈，有多少工程是由于资金不到位而成为“半拉子”工程，投出的钱成了泼出去的水，有去无回。

随着国家对资金的严格掌握、开发商对资金的重视,一些国外基金组织对中国市场的看好，以及国家融资渠道的逐步完善，大家都在为企业融资而发愁。

因此,资金成为地产业的进入壁垒.其次是土地壁垒.土地供给、土地开发是房地产开发的源头。

2023 年我国的一系列房产政策,正是从土地掌握开头的.从年初停顿对别墅的供地到全国性的土地整治与开发并出台了“招拍挂”的土地供给政策。

从源头上掌握了土地供给关系。

作为房地产开发商不用说，没有地，哪儿去盖房？国家现如今对土地供给量的限制，让很多开发商都叫苦不迭。

巧妇难为无米之炊啊！“外行地产商”有多少土地储藏？能开发几年？从而规划了房地产市场，增加了进入壁垒。

再者是技术壁垒。

专业的人才能做好专业的事情。

做纺织的能盖好房子吗？开飞机的能搞好建筑设计吗？或许天才是可以，但是天才有几个？绝大多数人都不敢拍着胸脯说“能”！房地产专业的环境容不得半点马虎，建筑设计、绿化设计、构造设计、水暖设计、市场调查、商业治理、筹划推广等，没有一条缺少技术含量能做好的，没有一个环节能让开发商松口气的，一个环节出问题，将会影响以后的假设干环节，最终导致的结果就是回款缓慢，甚至不能完全回款，我认为，这是进入房地产最大的壁垒。

固然，这几个壁垒只是冰山一角，困难是不断涌现的，如果功力不够，身手不到家，在地产行业里很简洁碰得满头是包甚至头破血流。

外行假设想进入这个行业一展拳脚，至少必需具备这些条件：有钱、有地、有门道，这是可以从事地产操作的前提。

简单的宏观环境、微妙的消费心理、剧烈的竞争环境等，注定进入地产的都是行动与思想上的巨人。

跨行业经营不是易事，奉劝那些跃跃欲试的“外行”，先熬炼好自己的身体素养是关键，假设虾兵蟹将也想到地产行业混水摸点鱼，留神被地产洪流漂浮。

５.西安房地产风险与收益从最近几年市场表现可以看到，地产业进展如火如荼。

虽然有时受国家宏观调控的影响，局部地区房价会消灭下滑，但地产业仍是有利可图。

从全国来看，房价仍是稳中有涨，地产业进展势不行挡。

国家的一些政策，只是让地产业在一个良性、安康、市场化的环境中成长，或许这给一些地产商带来了年度毛利润或单个工程的利润下滑，但阵痛过后，将会是产业的一片光明。

５.１房地产业投资的风险因素分析同其他行业相比，房地产行业由于其物质的自然特性以及由其自然特性衍生的社会经济特性所打算而具有一些明显的特征：位置的固定性、寿命的耐久性、价值的双重性、价值的高大性、需求的普遍性、产权的易分割性(权益的流淌性)和保值增值性等。

正是房地产的这些特征而使该行业的投资活动具有其自身活动的特点和风险源泉。

首先，从其价值的高大性来看。

由于房地产资源数量的有限性和投入资金需求巨大打算了其价值的高大性，这也说明房地产投资具有高投资的特征。

从现实状况来看，房地产的投资过程需要大笔资金的运作，一个房地产工程，少则投资数百万，多则数亿甚至数十亿元。

同时由于投资数额比较大，其投资完成周期也就比较长。

由于投资数额大、投资周期长，很难准确推断房地产行业的将来进展趋势，一旦房地产市场消灭价格波动，供求趋势的逆转，便会造成投资回收的困难甚至是血本无归。

由于房地产投资数额较大，会导致房地产的变现比较差，最终也会影响房地产企业的收益。

其次，从房地产位置的固定性来看。

由于房地产位置的固定性，打算了房地产区域特征比较明显，使得房地产投资呈现区域差异巨大、级差收益明显的特征。

由于社会经济进展与人们的生活水平的差异，导致了不同地区房地产需求水平的差异，房地产业的进展最终必定受到这些多重因素的制约。

同时房地产自身的这种区域性特征，又会使得房地产的价格、房地产企业的收益又较为明显的地区差异，级差收益明显不同。

再者，由于房地产行业价值的巨大性和需求的普遍性，使得房地产行业的重要性格外明显，各地政府对房地产行业格外关注，会对房地产开发、交易、消费等过程中的法律、经济利益关系进展调整，出台相关的土地供给政策、住房交易政策、税收政策及贷款治理规定。

由于房地产的不行移动性，使用周期的长期性以及与周边环境的高度相关性，上述政策的出台会明显影响到房地产的投资活动。

另外，房地产由于其产权的易分割性(尤其以土地和楼花)与权益的流淌性而成为群众炒作的对象，假设房地产投资不是介入实际的房地产开发而是参与土地或楼花的买卖，就很简洁形成房地产的炒作泡沫而最终导致亏损甚至是蚀本。

从上述现象的分析来看，相比于其他行业，房地产行业通常会具有更高的投资风险。

５.２房地产业投资的收益分析首先是净资产收益率。