福建农林大学东方学院资资产评估期末复习2

（此页为第一次整理时缺失的题目）
例1：参照房地产的交易价格为8000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为：
正常价格＝8000×（100）/（105）
＝7619元/平方米
若参照房地产的交易价格比正常交易价格偏低5%，则修正后的正常交易价格为：
正常价格＝8000×（100）/（95）
＝8421元/平方米
例2：某地区某类房地产2012年4月至10月的价格指数分别为103.5%、105.4%、105.8%、107.6%、109.3%、110.5%、114.7%（以2012年1月为基准）。

其中某宗房地产在2012年5月的价格为6500元/平方米，对其进行交易日期修正，修正到2012年10月的价格为？
交易实例评估基准日的价格
＝6500×（114.7%）/（105.4%）
价格指数＝1+价格变动指数
价格指数是反映价格总水平的指标；
价格变动指数是反映价格变动水平的指标。

价格指数都为正值，价格变动指数可以是正值，也可以是负值。

例3：某宗房地产在2012年6月的价格为7300元/平方米，该地区同类房地产2012年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。

对其进行交易日期修正，修正到2012年10月的价格为？
交易实例评估基准日的价格
＝7300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%
＝7300×(1+3.6%)×(1-1.7%)×(1+3.5%)
×(1+4.7%)
某城市某类用地容积率与地价的关系为：容积率在2.5-3.5之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为2.5时增加2％。

若交易实例宗地地价为2860元/平方米，容积率为2.8，待估宗地容积率为3，试计算容积率修正系数。

被评估土地的使用权剩余年限为30年，参照物使用权剩余年限为25年，假定折现率为8％，被评估土地的年限修正系数最接近于(D)。

A、0.9659
B、0.948
C、1.152
D、1.054
Ⅰ房地产评估的收益法
出租型房地产的收益法
1.收益法适用的条件和对象
适用的条件：房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化，房地产的收益年限能够确定。

适用的对象：商场、酒店、写字楼
2.客观净收益＝客观总收益－客观总费用
如何理解房地产的客观总收益、客观总费用、客观净收益？
3.房地产资本化率的种类：土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率
（1）土地资本化率:土地价值评估
（2）建筑物资本化率：建筑物价值评估
（3）综合资本化率：房地合一价值评估
4.评估实务：P132
1.如果房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格为3000万元，地价为2000万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10％，那么土地的资本化率最接近于(C)。

A、9％
B、12.5％
C、7.5％
D、5％
2.已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为1000万元，建筑物的资本化率为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于(C)万元。

A、50
B、60
C、80
D、100
Ⅱ企业价值评估
1.基本概念:企业价值、企业价值评估、企业整体价值、股东全部权益价值
（1）企业价值P238
（2）企业价值评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

（3)企业整体价值：是用企业总资产价值减去企业负债中的非付息债务价值后的余值，或企业所有者权益价值加上企业的全部付息债务价值来表示。

(4)股东全部权益价值：企业的所有者权益价值或企业净资产价值。

2.企业价值评估的基本假设
①企业持续经营假设：企业价值评估最基本的假设—企业未来的获利能力。

②能对企业未来的收益进行测算，并用货币计量。

③与企业获益相关的风险可以预测。

3.企业永续经营假设前提下的收益法
（1）、年金法
【例1】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值。

(先计算未来5年的预期收益额的现值=100×0.9091+120×0.8264+110×0.7513+130×0.6830+120×0.6209
=437万元
(计算五年预期收益额的等额年金值
A×（P/A，10%，5）=437
A=437÷3.7907=115.3万
(计算待估企业价值：P=A/10%=115.3/10%=1153（万元）
年金法是把企业未来可预测的各年预期收益进行年金化处理，
然后再把企业已经年金化了的企业预期收益进行还原，估测整体企业价值。

将年金化处理得到的企业年金可以反映被评估企业的未来预期收益。

（2）.分段法
分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后段。

前段的预期收益采取逐年预测并折现累加的方法。

①假设以前期最后一年的收益为后期的年金：
②若假定从第（n+1）年起的后段，企业预期收益按一固定比例g 增长，分段估算法的公式可写成：
例：待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上，假定本金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。

承上例资料，假如评估人员根据企业的实际情况推断，企业从第六年起，收益额将在第五年的水平上以2%的增长率保持增长，其他条件不变，试估测待估企业的价值
例：待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上，假定本金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。

Ｐ=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.683
+200×0.6209）+200/10%×0.6209
=536+2000×0.6209=1778（万元）
承上例资料，假如评估人员根据企业的实际情况推断，企业从第六年起，收益额将在第五年的水平上以2%的增长率保持增长，其他条件不变，试估测待估企业的价值
Ｐ=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.683
+200×0.6209）+200（1+2%）/（10%-2%）×0.6209
=536+204/8%×0.6209=536+2550×0.6209
=536+1583=2119（万元）
Ⅲ导论
1.资产评估的定义及基本要素
2.本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2.资产评估主体
指资产评估业务的承担者，具体包括从事资产评估工作的评估人员及由评估人员组成的资产评估机构。

资产评估的主体是指（D ）。

A 、被评估资产占有人
B 、被评估资产
C 、资产评估委托人
D 、从事资产评估的机构和人员
《资产评估机构审批管理办法》
3.资产评估客体——资产
（1）资产的定义及基本特征
资产评估中的资产，指特定权利主体拥有或控制的，并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。

作为资产评估对象的资产具有以下基本特征：
①资产必须是特定经济主体拥有或控制的。

②资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可能给经济主体带来现金流入的资源。

③资产必须能以货币计量。

1.资产具有的基本特征包括（BCD ）。

A 、具有实物形态
B 、能以货币计量
C 、能为经济主体拥有或控制
D 、能为经济主体带来经济利益
（2）资产分类
①按资产存在形态分类
②按资产是否具有综合获利能力分类，
③按资产能否独立存在分类，分为：可确指的资产和不可确指的资产。

1.不可确指的资产是指（C ）。

A 、没有物质形态因而无法辨认的资产
B 、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资产
C 、不能独立于有形资产而单独存在的资产
D 、除有形资产以外的所有资产
4.资产评估的特定目的
资产评估作为一种资产价值判断活动，总是为满足特定资产业务的需要而进行的。

资产业务指引起资产评估的经济事项。

1.资产评估涉及的经济行为包括（abcd ）
a 、产权转让
b 、企业重组
c 、资产抵押资产评估依据资产评估方法资产评估程序资产评估基准日资产评估报告
资产评估主体
资产评估客体
资产评估目的
资产评估假设
资产评估价值类型
d、资产纳税
e、停业整顿
5.资产评估假设
（1）交易假设
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

交易假设限定了资产评估的外部环境：资产是被置于“市场交易”当中。

只有将评估对象置于“市场交易”当中，评估人员才有可能模拟市场对资产的交换价值进行专业判断。

（2）市场条件假设
交易主体的地位及数量交易时间是否充分
公开市场是一个有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场,在这个市场上，买者和买者的地位是平等的,彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或者不受限制的条件下进行的。

非公开市场清算假设评估对象处于被迫出售状态或快速变现状态（交易限时完成）。

评估值通常要低于公开市场假设前提下同样资产的评估值。

（3）持续使用假设
持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。

该假设细分为三种情况：
在用续用——按现行用途继续使用；
转用续用——改变用途；
移地续用——异地续用
采用持续使用假设的条件：
资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。

转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。

1.银行在因债务不能清偿而需要对其受押的抵押房地产进行处置时，该抵押房地产价值的评估适用（A）。

A、清算假设
B、公开市场假设
C、持续使用假设
D、持续使用假设
2.资产评估最基本的前提假设是（d）假设。

A、公开市场假设
B、持续经营假设
C、清算假设
D、交易假设
3.公开市场假设与清算假设的区别在于（abc）。

A、公开市场假设是指交易在公允条件下进行的；清算假设是指交易在一定压力下进行的。

B、在公开市场假设条件下，资产交易不受时间限制；清算假设条件下，资产交易必须在一定时间完成。

C、同一资产在同一基准日条件下，选用公开市场假设得到的评估值要高于选用清算假设条件下的评估值。

D、公开市场假设可以替代清算假设，而清算假设不能替代公开市场假设。

E、同一资产在同一基准日条件下，选用公开市场假设得到的评估值要低于选用清算假设条件下的评估值。

6.资产评估依据
行为依据、法规依据、产权依据和取价依据
财政部与中国资产评估协会共发布了26项资产评估准则以及两个资产评估操作专家提示。

7.资产评估程序
(1)资产评估准则——评估程序（2007）
资产评估程序指资产评估机构和评估人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。

(2)资产评估程序包括的主要环节：
1）明确评估业务基本事项；
2）签订业务约定书；
3）编制评估计划；
4）资产勘查与现场调查；
5）收集评估资料；
6）评定估算；
7）编制和提交评估报告；
8）工作底稿归档。

(3)履行资产评估程序的重要性
资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证（质量保证）。

资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据（服务质量评价依据）。

恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一（评估机构和人员维权手段）。

履行资产评估程序是评估机构（ABCD）的重要手段之一。

A、防范执业风险
B、合理抗辩
C、保护自身权益
D、提高执业质量
E、讨价还价
8.资产评估的特点P10-11
（1）市场性
模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。

评估资料源于市场
评估结果接受市场检验。

（2）公正性
维护社会公共利益和当事人的合法权益。

评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系。

评估必须按法定的程序、准则进行。

（3）专业性
（4）咨询性
评估结果本身并没有强制执行的效力，评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。

评估结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力
1.资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是（d）
A、前者必须高于后者
B、前者必须低于后者
C、前者必须等于后者
D、前者可以高于、低于或者等于后者
2.资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构来完成的，这说明资产评估具有（c）
A、市场性
B、公正性
C、咨询性
D、预测性
3.资产评估的公正性表现为（ab）
A.资产评估应遵循正确适用的评估原则，依照法定的评估程序，运用科学的评估方法。

B.资产评估主体应当与资产业务及其当事人没有利害关系。

C.资产评估需要通过对评估基准日的市场实际状况进行模拟。

D.评估价值是为资产业务提供的一个参考价值，最终的成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。

9.资产评估的原则
(1)资产评估工作原则
真实性科学性公平性可行性
(2)资产评估的经济技术原则
①预期收益原则
资产价值的高低取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益的高低。

预期收益越多价值越高，是收益法中收益额确定的重要基础前提
②供求原则
假定在其他条件不变的前提下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。

市场供求对商品价格的作用规律，同样适用于资产价值评估
③贡献原则
是指某一资产的价值，取决于它对其它相关资产或整体资产的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体资产价值的影响程度来衡量。

④替代原则
当同时具有几种功效相同的资产时，最低价格的资产需求最大。

可选择性和有无替代性。

⑤估价日期原则
评估基准日，或称估价日期
评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。

本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。

流动资产评估P208（课后习题，除单选7多选3评估提4外其他都要）以下为PPT习题
［例］：某产品需经过5道工序加工制成。

原材料是在第一道工序一次投入。

资产评估时，在每道工序上均有10件在产品，从第一道工序到第五道工序的完工率分别为20%，40%，65%，80%，95%。

该产品的单位定额成本为：材料200元，工资及附加费50元，其它各项费用5元，该产品在产品的评估价值为：
在产品当量产量=10×20%+10×40%+10×65%+10×80%+10×95%=30(件)
在产品材料成本＝50×200＝10000(元)
在产品工资及附加费=30×50=1500(元〕
在产品其它各项费用=30×5＝150(元)
在产品评估价值＝10000+1500+150=11650(元)
注：如果在产品的原材料不是一次投入，而是随着生产过程陆续投入，原材料成本应调整为当量产量进行计算。

［例］某电机厂在评估时，有甲产品在产品10台，甲产品在产品的材料已投入75％，完工程度为50％。

甲产品的单位定额成本资料为：材料定额2800元，工资定额300元，费
用定额420元。

甲产品在产品的评估价值为：
在产品材料的当量产量=10×75％＝7.5(台)
在产品工资、费用当量产量=10×50％＝5(台)
甲产品在产品评估价值
=7.5×2800+5×(300+420)=24600(元）
［例］：某企业有A，B，C三种库存产成品。

帐面记录是：A产品12000件，单件成本25元，总价值300000元；B产品300件，单件成本5元，总价值1500元；C产品200件，单件成本2400元，总价值480000元。

经清查核实，A产品有11997件，B产品有300件，C产品203件。

三种产品的行业平均成本分别是30元、3元、2300元，行业成本利润率均为14％。

三种产品均未发现质量等方面问题。

则评估价值为：
A产品评价价值=11997×30×(1+14％)=410297.4(元)
B产品评估价值=300×3×(1+14％)＝1026(元)
C产品评估价值＝203×2300×(l+14％〕＝532266(元〕
［例］丙企业C低值易耗品，原价750元，预计使用1年，现已使用9个月。

该低值易耗品现行市价为1200元，由此确定其评估值为：
在用低值易耗品评估值
＝1200×（1-9/12）＝300（元）
某企业拥有一张期限为一年的票据，本金75万元，月利息为10‰，截止评估基准日离付款期尚差三个半月的时间。

由此确定评估值为：
75×（1+10‰×8.5）=81.375（万元）
某企业向甲企业售出一批材料，价款500万元，商定6个月收款，采取商业承兑汇票结算。

该企业于4月10日开出汇票，并经甲企业承兑。

汇票到期日为10月10日。

现对该企业进行评估，基准日为6月10日。

由此确定贴现日期为120天，贴现率按月息6‰计算。

则有：贴现息=500×120×（6‰/30）=12（万元）
应收票据评估值=500-12=488（万元）。