中华人民共和国土地管理法释义：第七十三条

第七⼗三条买卖或者以其他形式⾮法转让⼟地的，由县级以上⼈民政府⼟地⾏政主管部门没收违法所得；对违反⼟地利⽤总体规划擅⾃将农⽤地改为建设⽤地的，限期拆除在⾮法转让的⼟地上新建的建筑物和其他设施，恢复⼟地原状，对符合⼟地利⽤总体规划的，没收在⾮法转让的⼟地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管⼈员和其他直接责任⼈员，依法给予⾏政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【释义】本条是对买卖和以其他形式⾮法转让⼟地⾏为的处罚规定。

⼀、本条规定的买卖或者以其他形式⾮法转让⼟地的违法⾏为，依据其⾮法转让的⼟地权利内容的不同，概括起来，主要表现为以下三种情况：
1．买卖、⾮法转让国有⼟地、农民集体所有⼟地所有权的⾏为。

根据我国宪法和本法第⼆条的规定，国家实⾏⼟地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制；除⼟地使⽤权可以依法转让以外，任何单位和个⼈不得侵占、买卖或者以其他形式⾮法转让⼟地。

根据本法第⼆章关于⼟地的所有权和使⽤权的规定，我国的⼟地所有权依法由国家或农民集体所有。

因此，任何单位或者个⼈，只能依法取得⼟地的使⽤权，⽽不得对其使⽤的⼟地进⾏买卖或者以其他形式转让⼟地所有权。

2．⾮法转让国有⼟地使⽤权的⾏为。

城市房地产管理法对国有⼟地使⽤权的转让作出了具体的规定。

转让⼟地使⽤权，是指⼟地使⽤者将⼟地使⽤权再转移的⾏为，包括出售、交换和赠与等。

为了维护⼟地市场秩序和国家利益，城市房地产管理法、城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例等法律、法规规定，以下情况⼟地使⽤权不得转让，违法转让的，即构成本法规定的⾮法转让⼟地使⽤权的⾏为。

具体讲，以出让⽅式取得的⼟地使⽤权不得转让的情况包括：（1）未按照出让合同的约定⽀付全部⼟地使⽤权出让⾦，并取得⼟地使⽤权证书的；（2）司法机关和⾏政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回⼟地使⽤权的；（4）共有房地产，未经其他共有⼈书⾯同意的；（5）未按照⼟地使⽤权出让合同规定的期限和条件投资开发、利⽤⼟地的；（6）⼟地权属有争议的；（7）未依法登记，领取权属证书的；（8）有关法律、⾏政法规规定的禁⽌转让的其他情形。

以划拨⽅式取得的⼟地使⽤权不得转让的情况包括：（1）转让房地产时，未按照国务院的规定报有批准权的⼈民政府批准的；（2）有批准权的⼈民政府根据国务院的规定，决定可以不办理⼟地使⽤权出让⼿续，但转让⽅未按照国务院规定将转让的房地产所获得的收益中的⼟地收益上缴国家或者作其他处理的。

3．⾮法转让农民集体所有⼟地使⽤权的⾏为，系指违反本法第六⼗三条的规定，转让农民集体所有⼟地的使⽤权⽤于⾮农业建设的⾏为。

⼆、对本条规定的违法⾏为的处罚措施，主要有以下⼏种：
1．对违法⾏为⼈处以没收其违法所得的处罚。

这⾥的违法所得，是指买卖或者⾮法转让⼟地时所获得的全部价款。

但不包括⼟地本⾝，即不包含没收⼟地。

根据本条规定，没收违法所得的处罚决定，由县级以上⼈民政府⼟地⾏政主管部门作出。

该处罚的相对⼈，是在买卖或者⾮法转让⼟地的活动中，取得违法所得的当事⼈。

对没有违法所得的，不适⽤该处罚措施。

2．对违反⼟地利⽤总体规划擅⾃将农⽤地改为建设⽤地的，限期拆除在⾮法转让的⼟地上新建的建筑物和其他设施，恢复⼟地原状，对符合⼟地利⽤总体规划的，没收在⾮法转让的⼟地上新建的建筑物和其他设施。

这是对在⾮法取得的⼟地上新建建筑物⾏为的处罚规定。

这项处罚措施是针对⾮法转让的⼟地的受让⽅作出的，取得⾮法转让的⼟地，往往是从事某项建设活动，其建设活动根据本条的规定是违法的，但对其在⾮法转让的⼟地上新建设的建筑物或者其他设施，应当根据有关⼟地利⽤总体规划的要求，分别情况处理：（1）对于违反⼟地利⽤总体规划新建的建筑物和其他设施，应当予以拆除。

由有关⼟地⾏政主管部门对其作出限期拆除，恢复⼟地原状的处罚决定，即确定⼀定的期限，要求违法者在规定的期限内拆除违法建筑物和其他设施，并保证在该期限内将占⽤的⼟地恢复原状。

要求违法者拆除违法建筑的⽬的，是要将违法占⽤的⼟地恢复到被占⽤前的状态。

（2）符合⼟地利⽤总体规划要求的，可以不拆除，由⼟地⾏政主管部门予以没收。

3．罚款。

根据本条的规定，⼟地⾏政主管部门在对⾮法转让⼟地的双⽅当事⼈分别作出前述处罚决定的同时，可以作出并处罚款的决定。

是否并处罚款，由⼟地⾏政主管部门根据具体案件的情节决定。

例如，⾮法转让⼟地的⾏为没有违法所得时，为了达到对违法者的教育、惩戒作⽤，可以决定给予其罚款的处罚。

或者，对违法⾏为具体情节较为严重等，也可以作出并处罚款的决定。

4．⾏政处分。

此项处罚，是针对违法者为单位的情况作出的规定。

对单位违法，在依据本条规定作出有关⾏政处罚的同时，还应当对该单位直接负责的主管⼈员和其他直接责任⼈员由其所在单位或者其上级主管部门，或者由⾏政监察部门依法给予⾏政处分。

5．刑事处罚。

本条规定，买卖或者以其他形式⾮法转让⼟地，构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。

我国刑法第⼆百⼆⼗⼋条规定，以牟利为⽬的，违反⼟地管理法规，⾮法转让、倒卖⼟地使⽤权，情节严重的，构成犯罪。

根据这⼀规定，⾮法转让⼟地的违法⾏为构成犯罪，必须符合以下条件：
（1）主观⽅⾯是出于故意，并以牟利为⽬的，即，以获取经济上的利益为⽬的。

（2）犯罪主体既可以是企业、事业单位，也可以是个⼈。

（3）客观上必须是实施了倒卖、⾮法转让⼟地使⽤权的⾏为。

对于买卖、⾮法转让⼟地所有权的，刑法并未作出明确规定，由于使⽤权基于所有权⽽产⽣，从⾮法转让⼟地的实质上看，⾮法转让⼟地所有权，其使⽤权也随之转移，也应当构成本罪。

（4）⾏为的危害后果情节严重。

根据刑法的有关规定，情节显著轻微的，不构成犯罪。

所谓“情节严重的”，主要是指⾮法转让、倒卖⼟地⾯积、数量⼤；⾮法转让的所得巨⼤或者因⾮法转让使⼟地－尤其是耕地受到严重破坏，造成其他恶劣影响的等。

根据刑法第⼆百⼆⼗⼋条的规定，对犯罪视情节分两档适⽤具体的刑罚：（1）情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处⾮法转让、倒卖⼟地使⽤权价额百分之五以上百分之⼆⼗以下罚⾦。

罚⾦的数额，以⾮法转让⼟地使⽤权的价额为计算依据。

（2）情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处⾮法转让、倒卖⼟地使⽤权价额百分之五以上百分之⼆⼗以下罚⾦。

对单位犯罪的，对单位判处罚⾦，并对单位的直接负责的主管⼈员和其他直接责任⼈员判处该条规定的刑罚。