抵押权实现过程中应注意的若干问题
两权抵押问题与建议（大全）
两权抵押问题与建议（大全）第一篇：两权抵押问题与建议（大全）一、推进农村土地制度改革中遇到的问题和困难1.确权登记工作难度大，影响因素复杂。
一是资料不全。
在清理二轮土地承包档案时，大部分村找不到二轮土地承包资料，承包合同、承包经营权证件遗失。
二是面积不准。
勘测绘图面积与二轮承包土地面积存在较大误差，航拍影像图模糊不清，村组之间、农户之间土地的界限不明。
因事关农民个人切身利益，加之历史、政策、人际、观念等主客观因素影响，存在地块不实、四至不清、面积不准、面积不实等问题，矛盾隐患多。
三是调查不易。
由于农户大量外出务工，委托指界、签字一时难以找到合适的受托人, 同时也存在因为担心调查工作不规范不细致、恐日后生纠纷而无人愿意受托的现象。
四是认识不清。
基层对两种确权模式存在模糊认识，政策界限不清楚，导致一些村组图省事、希望大面积简单地以确权确股不确地代替确权确地。
但目前对确权确股不确地的具体做法没有一个明确的规程，确股范围、如何操作比较难以把握。
五是职责不明。
农户产权确认登记涉及部门多，办理手续复杂，所涉及的相关管理部门职责不明确，审批权限不清晰，确权登记操作制度严重缺失，导致农户产权的确权登记工作进度非常缓慢、效率低下。
2.农户流转土地缺乏积极性，思想上存在顾虑。
部分农户对土地流转政策有所误解，对土地的所有权、承包权、经营权认识不深，认为承包权就是所有权，流转出去就是放弃了所有权，或者怕今后土地政策调整，流转后将来因要不回而失去承包权，缺少安全感。
部分农户小农经济意识仍然比较严重，怕担风险，小富则安，特别是2006年国家全面取消农业税后，农民在获得土地承包经营权的同时，不用再缴纳农业税，还可以获得一定数量的农业补贴，导致“恋田”情结较为普遍，农民不愿对其土地进行流转而出现“惜转”现象。
3.土地流转机制不完善，制约了有序流转。
一是流转程序不规范。
农村土地流转大多是农户间自发进行的，相当一部分仍然采用口头协议进行土地流转，并没有签订具有法律效力的合同来规范双方的权利和义务；有的虽然签订了合同，但存在手续不规范、条款不完备等不足，给以后的纠纷处理留下隐患，也增加了土地流转的随意性和不稳定性。
房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇
房地产抵押实务中存在的问题和解决方法五篇第一篇：房地产抵押实务中存在的问题和解决方法房地产抵押实务中存在的问题和解决方法在银行信贷业务中，抵押担保因其较大的安全性，成为银行贷款最为有利的担保方式。
但是，由于担保法及其司法解释对抵押担保的有关规定并不明确和具体，下面就江汉支行在房地产抵押实务和管理中存在的问题和解决方法谈谈本人的一点看法。
一、房地产抵押实务中存在的问题1、一般房地产抵押担保中，以限制或禁止抵押担保的房地产进行抵押登记，如农村集体所有制土地。
这方面的情形不多，但确实存在，主要表现为抵押人或借款人通过人为关系使抵押登记管理部门对上述土地办理抵押登记;由于有他项权证，极易导致银行错信政府的登记公示，为借款人发放贷款。
这一案件已经处理完全，并没有受到损失。
2、以产权关系不明的房地产进行抵押担保。
如抵押人进行抵押的财产，表面上是一人所有，但实际上是与他人共同开发的房地产。
案件涉讼后，抵押效力受到影响。
该案件由于证据没有砸死，现在抵押人正在检察院申诉。
3、最高额抵押担保登记无对应的主债权文本。
现行文本是借款合同文本，不符和业务发展的需要，也不能与最高额抵押担保有效衔接。
4、抵押权人名称和机构变更频繁，影响变更前后抵押登记的效力和主从合同有效衔接性。
5、债务人或抵押人更名改制，对于需要办理的借新还旧贷款，如何处理好债务承担和借新还旧的关系、以及更名改制与办理抵押登记之间的关系，没有一个有效的程序和模式，危及贷款担保安全。
6、抵押物清单没有作为抵押合同的附件或是抵押物清单填写不规范。
7、个人金融业务中，大部分贷款只办理的房产抵押登记，而没有办理土地使用权的抵押登记。
8、子母公司抵押担保问题。
关于子公司为母公司提供抵押担保的效力问题，目前司法实践中并没有一个明确的认定标准，而很多集团公司的业务往来均或多或少的存在上述问题。
二、解决方法针对上述问题，联系的业务实际，建议使用下列方式解决：1、严格按照担保法及其司法解释的规定办理抵押登记手续，对于不能进行的抵押登记的房地产，严把审查关口，杜绝此类现象的发生;对于限制性的房地产，严格按照相关特别法律法规的规定和相关行政法规的规定，作好报批、审批手续，完善有关手续，使抵押担保合法、有效、与主债权有效衔接。
不动产抵押登记若干问题分析
不动产抵押登记若干问题分析摘要：随着经济和社会的发展，人们的产权意识越发明显，尤其对不动产的权利愈发重视。
随着不动产登记条例和实施细则的更新完善，对不动产登记工作提出了更高的要求和标准，因此产生了一系列的问题。
本文以此为出发点，对不动产抵押登记方面存在的问题，并进行探讨分析，以期为不动产抵押权的完善和实际交易提供有效建议。
关键词：不动产；抵押登记；问题引言经济和社会的不断发展，推动国家对各项权益的立法和管理，也使人们对不动产抵押权的重视程度有了明显提升，下面就不动产抵押权在登记方面的若干问题进行分析和探讨。
1不动产登记的概念根据中国《不动产登记暂行规定》的规定，中国不动产登记机关为国家机关，因此不动产登记行为具体国家行政行为。
《不动产登记暂行条例》规定，“不动产登记是指不动产登记机构依法记录不动产所有权和其他法定事项在房地产登记簿中的行为”。
同时，还规定了房地产登记的权利：集体土地所有权，房屋等建筑物，结构所有权，森林，森林所有权，耕地，林地，草地等土地承包权，建设用地使用权，宅基地使用权权利，海洋使用权，抵押，以及法律要求的其他不动产。
2不动产抵押的概念不动产抵押是不动产登记所包含的权利之一。
它指的是不动产作为担保进行抵押，是抵押的一种形式，因为不动产特殊属性，抵押人不转让拥有的对象可以达到相应的目的，法律规定不动产抵押应签订书面抵押合同并办理抵押登记。
《物权法》规定，抵押在登记时确定。
不动产抵押没有经过登记，抵押不发生效力。
抵押是抵押权人优先担保的权利。
所谓优先权是指在同一财产中存在多种权利时，权利人可以排除其他所有权利，财产优先受到补偿，在其自身权利实现前，其他权利持有人无权行使权利。
抵押登记后，抵押权人可以对抗所有第三人。
不动产包括土地，房屋，建筑物，森林，海域等，不动产登记细则根据登记模式提出了不动产抵押登记的分类：可不动产抵押权初始登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记等。
土地抵押权守则中需要思考的几个问题.doc
土地抵押权制度中需要思考的几个问题1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。
只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。
例如，空中权和地下权。
我国部分学者也赞成其他土地他项权利可以进行抵押。
2、关于“四荒”土地抵押《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。
集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。
应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。
对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。
这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。
但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。
理由主要有以下几方面。
其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。
土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。
因为抵押是物权行为。
而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。
其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。
抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。
这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。
因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。
其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：(1)可以登记的先后次序享有抵押登记利益(2)可以对抗任何第三人的主张。
抵押权的行使和实现的法律要求
抵押权的行使和实现的法律要求抵押权是指当债务人无力履行其债务时，债权人通过拥有质押物的产权以实现其债权的一种担保方式。
在抵押权行使和实现的过程中，法律对各方的权利和义务有明确的要求和规定。
一、抵押权的行使1. 质押物保管和保险债权人有权要求债务人将质押物交由公证机关或第三方保管，并按照约定保险，确保其价值不受损害。
保险费用由债务人承担。
2. 履行通知义务债权人在行使抵押权之前，应向债务人发出书面通知，要求其履行债务。
通知应明确债务的内容、金额和期限，并提醒债务人支付的义务。
债务人在收到通知后应按要求履行债务。
3. 协商解决债务债权人有权与债务人协商解决债务，双方可商议付款方式、债务重组或延期等方式，以达到共识并实现债权债务关系的变更。
4. 出售质押物若债务人未能按时支付债务，债权人有权出售质押物以偿还债务。
在出售前，债权人应事先通知债务人，并按照合理的方式进行处置，确保取得合理的出售价格。
二、抵押权的实现1. 公示债权人在拍卖前，应按照法律规定的程序进行公示。
公示应包括拍卖的时间、地点、质押物的描述和价格等信息，确保公开、透明的拍卖过程。
2. 拍卖债权人可通过司法拍卖或协议拍卖的方式实现其债权。
在拍卖过程中，债权人应依法组织拍卖，确保所有潜在买家均有平等的参与机会。
3. 优先受偿债权人的债权享有优先受偿权，即在拍卖所得资金中，债权人的债权应优先得到偿还。
如拍卖所得不足以清偿债权，则按照法律规定的顺序依次受偿。
4. 余款的处理若拍卖所得超过债权金额，剩余款项应归还债务人。
债务人可以根据债权人的同意，自愿放弃对余款的权利，以减少债务。
总结：在抵押权的行使和实现中，债权人应按照法律要求履行通知义务、保管质押物、保险质押物等义务。
债权人可通过协商解决债务、出售质押物等方式行使抵押权。
在实现抵押权时，债权人需进行公示并依法组织拍卖，债权人享有优先受偿权。
同时，在拍卖所得超过债权金额时，剩余款项应归还债务人。
债权人 进行不动产抵押时应当注意的问题
债权人进行不动产抵押时应当注意的问题
债权人在进行不动产抵押时，需要注意以下几个问题：
1. 确保抵押物符合法律规定：债权人需要确保抵押物是合法且无争议的，不存在权属纠纷或其他法律问题。
同时，抵押物应当符合有关环保、建筑、土地等方面的法律规定，确保其合法性和安全性。
2. 了解抵押物的价值和变现能力：债权人需要对抵押物的价值和变现能力进行评估，确保抵押物的市场价值能够覆盖贷款本息和其他相关费用。
同时，还需要了解抵押物的处置渠道和方式，确保在需要时能够及时变现。
3. 明确抵押合同条款：债权人需要与抵押人签订详细的抵押合同，明确双方的权利和义务。
合同中应当包括抵押物的描述、贷款金额、利率、还款方式、违约责任等内容，以便在出现争议时有据可依。
4. 办理抵押登记手续：根据相关法律规定，不动产抵押应当办理抵押登记手续。
债权人需要协助抵押人办理相关手续，确保抵押权的合法设立。
同时，还需要关注抵押登记的时效性和变更情况，及时更新登记信息。
5. 监控抵押物状况和借款人还款情况：在贷款期间，债权人需要定期对抵押物进行检查和评估，确保其价值和变现能力没有发生重大变化。
同时，还需要密切关注借款人的还款情况，确保贷款本息能够按时归还。
如果发现异常情况，需要及时采取措施保障自身权益。
6. 合法合规处理违约情况：如果借款人出现违约情况，债权人需要根据抵押合同的约定，采取合法合规的方式进行处理。
例如：通过法律途径进行追偿、委托第三方机构进行拍卖等。
在处理过程中，需要确保程序合法、证据充分，避免自身行为违法或不当引发新的纠纷。
抵押担保应注意的几点问题
抵押担保法律关系中，抵押权是抵押担保的核心，抵押权的优先受偿权又是抵押权的核心。抵押权的优先受偿权是指抵押权人在债务人不履行债务时以抵押物价值取得优先受偿的权利。根据相关法律规定，其内容主要包括：第一、通常来说，抵押权人优先于一般债权人受偿。第二、当抵押物被查封、被执行时，抵押权优先于执行权。第三、当债务人宣布破产时，抵押权优先于破产费用和一般债权。第四、当一个抵押物上有多个抵押权存在时，经过登记的抵押权优先于未经登记的抵押权，顺序在先的抵押权优先于顺序在后的抵押权，抵押权顺序相同时，抵押权人按照债权比例受偿。法律在规定抵押权的优先受偿权的同时，也对其进行了相应的限制。下列所述几个方面的法律规定，对抵押权的优先受偿权都有较大的影响，应当引起抵押担保合同的当事人，特别是抵押权人中银行的高度重视。
（四）、国有企业以机器设备、厂房等财产设定抵押的，不因未经政府主管部门批准而认定无效。国有企业对其经营管理的关键设备、成套设备或者重要建筑物设定抵押的，按规定必须经过政府主管部门批准。如果未经政府主管部门批准，抵押是否有效？对此问题，相关的司法解释也是由过去的否定，变成现在的肯定，来了一个一百八十度的大转弯。1997年3月6日发布的最高人民法院《关于当前人民法院审理企业破产案件应当注意的几个问题的通知》第7条规定，国有企业已确认为关键设备、成套设备或者重要建筑物设定抵押而未经政府主管部门批准的，认定抵押合同无效。这一规定的本来用意，是为了加强对国有资产的管理和保护，防止其流失。但在国有企业财产的抵押权人几乎都是国有商业银行的背景下，当国有企业破产时，这一规定反而容易使国有商业银行的抵押权落空，优先受偿权丧失，银行的抵押担保债权变成普通债权，这样反而造成银行的国有资产流失。这一规定不仅对银行的抵押权影响较大，也达不到其本来目的。所以，2002年6月18日公布的最高人民法院《关于国有工业企业以机器设备等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同效力问题的报复》重新规定：“国有工业企业以机器设备、厂房等财产与债权人签订的抵押合同，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。”1997年的司法解释和2002年的司法解释虽然在抵押物的具体表述上有所不同，但“机器设备”无疑包括“关键设备、成套设备”，“厂房”肯定属于工厂的“重要建筑物”。因此，二者关于抵押物的含义是相同的。根据新法优于旧法的原则，在2002年的司法解释施行后，处理此类问题时，就不能再适用1997年的司法解释了。
房产抵押的常见误区与防范
房产抵押的常见误区与防范随着经济的发展和房产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。
然而，在房产抵押过程中，人们常常会陷入一些常见的误区，导致不必要的风险和损失。
本文将就房产抵押的常见误区进行分析，并提出相应的防范措施。
一、误区一：抵押物价值高就一定能顺利融资很多人认为，只要抵押物价值高，就能顺利地获得融资。
然而，这并非绝对。
房产抵押的成功与否，不仅取决于抵押物的价值，还取决于贷款人的信用记录、还款能力等因素。
因此，在选择抵押物时，应充分考虑自身的实际情况，选择最适合自己的房产类型和位置。
二、误区二：抵押物产权清晰就一定能顺利办理抵押房产抵押过程中，产权问题是一个重要的环节。
很多人认为，只要产权清晰，就能顺利办理抵押。
然而，这并非绝对。
在办理抵押前，应充分了解相关法律法规，确保产权清晰且无纠纷。
同时，还应准备好相关证明材料，如房产证、土地使用权证等。
在办理过程中，应与相关部门密切沟通，确保流程顺利进行。
三、误区三：将房产抵押给银行就可以随意处置很多人在将房产抵押给银行后，认为银行有处置抵押物的权利。
然而，这并非绝对。
银行在处置抵押物时，需要符合相关法律法规的规定，并且需要得到借款人的同意。
因此，在抵押过程中，借款人应了解相关法律法规，确保自己的权益不受侵犯。
四、防范措施1.充分了解自身情况：在选择抵押物时，应充分了解自身的实际情况，选择最适合自己的房产类型和位置。
同时，还应了解自身的信用记录和还款能力，确保能够顺利获得融资。
2.做好产权调查：在办理抵押前，应充分了解相关法律法规，确保产权清晰且无纠纷。
同时，还应准备好相关证明材料，确保能够顺利办理抵押。
3.了解相关法律法规：在将房产抵押给银行后，借款人应了解相关法律法规的规定，确保自己的权益不受侵犯。
同时，还应与银行密切沟通，确保流程顺利进行。
4.做好风险控制：在办理房产抵押时，应充分考虑风险控制因素。
如选择正规的金融机构、了解贷款利率和还款期限等。
房地产抵押问题及应注意的若干问题分析
３ 房地产抵押 中存在 的风 险
３１ 抵 押物 风 险 ．
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下
跌 、 押 物 处置 风 险 等 。 抵 从 目前 看 ， 押 物 权 利 瑕 疵 风 险主 要 指 以下 情 况 ： 一 些 地 抵 在 区， 由于土 地 管 理 部 门与 房 产 管 理 部 门相 互 独 立 ， 整 的 房 地 产 完
一
动产。因而在 国际上 ， 划分房地产 的范围标准也不是唯一 的。 我 国现 行立法在土地和房产权利 的相互关系方面采纳 了第二种观 点，房地产法》 ３ 条规定： 房地产转让 、 《 第 ｌ “ 抵押 时， 房屋 的所有 权和该房屋 占有用范 围内的土地使用权 同时转让、 抵押 。”
些地区的 自建房贷款 中。因国家对集体土地使用权转让进行
政工 ・ 企业 文 化 ・ 理 管
பைடு நூலகம்
建材 发 展 导 向 ２ １ 年 １ ００ ２月
房 地产 抵 押 问题及 应 注意 的若 干 问题 分 析
路红 军 张 茹
摘 要： 房地产抵押是指抵押人 以其合法的房地产 以不转移 占有的方式向抵押权人提供债务履行担保 的行为。 国家 （ （ 城市房地产抵押管 理办法》 的颁布， 给诸多工程及时融资创造了条件和法律依据 。 但房地产抵押存在着较大的风险， 极易给购房人和抵押权人的权益造成损害， 也给房地产权属登记机关带来风险。本文就房地产抵押存在 的一些问题进行了探讨， 也就城市房地产抵押登记中应注意的几个问题进行了 分析， 并从立法方面提出了完善的建议。 关键词 ： 房地产； 抵押权 ； 担保法 ； 土地使用权； 风险； 问题
１ 我 国房地产抵押涉及到土地 的相关规定
国有土地使用权设置业抵押中要注意的问题
国有土地使用权设置业抵押中要注意的问题土地使用抵押应注意哪些问题我国的现行法律规定，土地的使用权可以抵押。
随着我国房地产市场的发展和房地产金融业务的增多，土地使用权抵押活动也日益频繁。
由于土地使用权抵押涉及较多法律问题，程序比较复杂，因此许多地方在土地使用权抵押活动过程中常出现一些问题，从而给房地产金融业务和土地使用权抵押活动造成种种困难和障碍。
我们在协助一家外国银行办理一起土地使用权抵押贷款案例中，曾发现国内一家企业欲将其由国家划拨的一块土地直接抵押给外国银行，因为他们持有国家划拨的建设用地许可证。
而此家外国银行因为对中国的土地使用权抵押方面的法律一无所知，便求助于中国的律师。
由于律师及早地介入这一抵押贷款业务，及时地阻止了上述所谓的土地使用权抵押活动，并积极帮助和指导了国内这家企业补交地价款并与当地政府签订了土地出让合同，最终拿到了有偿使用的土地使用证，才使这一土地使用权抵押活动得以按照法律规定的程序顺利完成，并使该公司及时地得到了外国银行的贷款，从而也保护了抵押权人——外国银行的合法权益。
我们在处理房地产法律事务时还发现，一台商竟从一乡政府处直接获得上千亩土地的所谓土地使用权，并准备将这一土地使用权直接抵押给北京一家企业，以便获得资助。
根据我国的法律规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府负责。
乡一级政府无权出让土地使用权。
该台商在不了解国内有关法律的情况下，与不懂土地出让法规的乡政府签署的土地出让合同，从一开始就没有法律效力，所以就更不能再去抵押该块土地的使用权。
我们在接到北京这家企业的咨询后，详细地向他们解释了我国有关土地使用权出让、转让和抵押的有关法律规定，使这家企业放弃了与台商签订所谓土地使用权抵押协议。
导致上述土地使用权抵押过程中出现种种问题的原因，在于抵押人与抵押权人对我国目前关于国有土地使用权出让、转让和抵押的法律规定与履行程序不清楚，对国家划拨土地和出让土地的法律概念不清。
债权人 进行不动产抵押时应当注意的问题
债权人进行不动产抵押时应当注意的问题全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：债权人在进行不动产抵押时应当注意的问题在现代社会中，债务与债权关系是必不可少的经济活动之一。
而在债务关系中，债权人可以通过不动产抵押来保障自己的利益，确保债务人还款。
在进行不动产抵押时，债权人也需要注意一些重要问题，以免出现风险和损失。
以下是关于债权人进行不动产抵押时应当注意的问题。
债权人在进行不动产抵押时，需要确保债务人对该不动产有所有权或处分权。
这意味着债权人需要查验该不动产的权属证明和相关证件，以确保债务人有权使用该不动产进行抵押。
如果债务人没有所有权或处分权，那么该不动产抵押将是无效的，债权人将无法通过不动产来实现其债权。
债权人在进行不动产抵押前，务必对不动产的所有权和处分权进行充分的调查和确认。
债权人还需要注意不动产抵押的登记手续。
不动产抵押是一项重要的法律行为，需要经过登记和备案才能生效。
债权人在进行不动产抵押时，需要向相应的不动产登记机构申请登记手续，确保该不动产抵押能够得到法律的认可和保护。
若未经过登记手续，不动产抵押将无法生效，债权人将无法依法行使其权利。
债权人在进行不动产抵押时，务必注意对登记手续的合规和及时性。
债权人还需要注意不动产抵押的评估和估价。
在进行不动产抵押时，债权人需要对该不动产的价值进行评估和估价，以确定该不动产的抵押价值和贷款额度。
债权人需要选派经验丰富的评估师或估价机构进行评估，确保评估结果真实合理。
若评估价值过高或过低，将对债权人造成风险和损失。
债权人在进行不动产抵押时，务必注意对抵押物的评估和估价工作，并确保评估结果符合市场价值。
债权人还需关注债务人的还款能力和还款保障措施。
在进行不动产抵押时，债权人需要对债务人的还款能力进行评估，确保债务人有足够的还款来源和还款能力。
债权人需要要求债务人提供还款保障措施，如保证人、担保品等，以确保借款能够如期还清。
若债务人没有足够的还款能力和还款保障措施，将增加债权人的风险和损失。
房产抵押登记的注意事项有哪些
房产抵押登记的注意事项有哪些1.了解相关法律法规：房产抵押登记涉及到多项法律法规，包括《不动产登记暂行条例》、《担保法》等。
作为房产所有权人，首先要了解相关法律法规，在决定进行房产抵押登记前，要确保自己的行为符合法律要求。
2.选择正规金融机构：在进行房产抵押登记时，选择正规的金融机构是非常重要的。
正规机构能够提供合规的服务，保障借款人的权益，同时也能够确保房产登记的合法性和有效性。
3.了解借款条件：在进行房产抵押登记前，要了解借款条件，包括借款额度、利率、还款方式等。
这些条件直接影响到房产抵押登记的可行性和借款的风险。
借款人应该对借款条件进行充分了解，并评估自己的还款能力，避免财务风险。
4.核查房产权属情况：在房产抵押登记前，需要核查房产的所有权属情况。
房产抵押登记必须由房产的法定所有权人申请，因此要确保自己是合法的房产所有者，避免产生权属纠纷。
5.办理债权合同：房产抵押登记是为了借款或担保，因此债权合同是必不可少的。
债权合同是借款人与债权人之间的法律文件，明确了双方的权利和义务，包括借款金额、利率、还款期限等。
借款人在签订债权合同前应仔细阅读，确保自己理解并接受合同内容。
6.办理抵押权证书：房产抵押登记完成后，还需要办理抵押权证书。
抵押权证书是证明债权人对抵押物享有抵押权的法律凭证，具有法律效力。
抵押权证书办理完成后，债权人就可以在借款不还的情况下依法处置抵押物。
7.及时还款：在进行房产抵押登记后，借款人需要按照债权合同约定的时间和金额进行及时还款。
未按时还款可能导致利息增加、信用记录受损等不良后果。
因此，借款人需要合理规划自己的资金，并确保按时还款。
8.办理解押手续：当借款人还清债务后，需要办理解押手续。
解押手续包括注销抵押权证书，并向相关登记机关办理注销手续。
只有解除抵押登记，房产所有权人才能自由处置自己的房产。
总结起来，进行房产抵押登记时需要了解相关法律法规，选择正规金融机构，核查房产权属情况，办理债权合同和抵押权证书，及时还款，并在债务还清后办理解押手续。
抵押权人在办理抵押过程中应当注意的事项,否则视为存在过错
抵押权人在办理抵押过程中应当注意的事项,否则视为存在过错
在办理抵押过程中，抵押权人应当注意以下事项，否则可能会被视为存在过错：
1. 核实债务人的身份和资信状况：在办理抵押前，抵押权人应核实债务人的身份和资信状况，确保其具备履行债务的能力。
2. 审查抵押物的所有权和价值：抵押权人应仔细审查抵押物的所有权证明和评估报告，确保其具有合法的所有权并具备足够的价值来覆盖债务。
3. 编制详细的抵押合同：抵押权人应与债务人签订详细的抵押合同，明确双方的权利和义务，并确保合同内容符合相关法律法规的要求。
4. 办理抵押登记手续：抵押权人应按照法定程序办理抵押登记手续，确保抵押权的成立和优先权的确立。
5. 妥善保管债权凭证和抵押物：抵押权人应妥善保管债权凭证和抵押物，防止遗失、损坏或被他人侵占。
6. 及时跟踪债务人履行情况：抵押权人应及时跟踪债务人的履行情
况，如发现债务人有拖欠或违约行为，应采取适当措施保护自身权益。
7. 遵守相关法律法规和合同约定：抵押权人应遵守相关法律法规和抵押合同约定，不得利用职权或违反合同约定损害债务人的合法权益。
总之，抵押权人在办理抵押过程中应谨慎审慎，严格按照法律法规和合同约定进行操作，以确保自身的合法权益。
抵押权人行使抵押权要注意什么
抵押权人行使抵押权要注意什么1、注意担保物权的存续期间；2、债权人可以就主合同纠纷和抵押合同纠纷一起提起诉讼，但应遵守主债权诉讼时效的规定。
3、抵押权人可以在担保物权的存续期间内单独就抵押权的实现提起诉讼4、抵押权人提起诉讼应及时向法院申请采取财产保全措施。
抵押权是由债务人向债权人提供的抵押财产所设定的物权，抵押权人就是拥有该物权的优先受偿权的人。
那么抵押权人在行使抵押权是要注意什么事项呢?有哪些需要抵押权人知道的呢?本文将会为大家进行解答，请阅读下文了解详情。
一、抵押权人如何实现抵押权?抵押是指债务人或第三人不转移对某项财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
设定抵押的情况下，如果债务人在履行期届满仍未履行债务，抵押权人(债权人)就可以与抵押人(债务人或第三人)协商以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押人可以向人民法院起诉或根据仲裁协议申请仲裁。
二、行使抵押权的注意事项抵押权人在通过起诉或仲裁来实现担保物权时，须注意以下几点：1、注意担保物权的存续期间。
一般来说，债权的诉讼时效期间为两年，但是担保物权在性质上属于物权，不受诉讼时效的限制，因此现行担保法司法解释规定，担保权人可以在主债权诉讼时效结束后的二年内行使担保物权，该“二年”应为担保物权的法定存续期间，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
2、债权人可以就主合同纠纷和抵押合同纠纷一起提起诉讼，但应遵守主债权诉讼时效的规定，此时以债务人和抵押人为共同被告。
3、抵押权人可以在担保物权的存续期间内单独就抵押权的实现提起诉讼，此时以抵押人为被告。
4、抵押权人提起诉讼应及时向法院申请采取财产保全措施，抵押权人自抵押物被扣押之日起有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息，孳息用于支付收取孳息的费用、主债权利息、主债权，但抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。
抵押权实现的条件有哪些,抵押权实现时应注意哪些问题
抵押权实现的条件有哪些,抵押权实现时应注意哪些问题抵押权在特定的时候能够实现，如果定期不使⽤这种权利，则会消亡，其⽬的在于以担保财产的交换价值确保债权得以清偿。
那么，抵押权在⾏使的时候应当注意什么？下⾯就由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答，希望对⼤家有所帮助。
抵押权实现的条件有哪些,抵押权实现时应注意哪些问题抵押权的实现或称抵押权的⾏使，是指抵押物所担保的债权已到清偿期⽽债务⼈未履⾏债务时抵押权⼈可以通过⾏使抵押权，以抵押物的价值优先受偿。
依据我国法律规定，抵押权的实现必须具备以下四个条件：1、抵押权必须有效存在。
抵押权设定如果⽆效或者已被撤销，则不能实现。
2、必须是债务⼈履⾏期限届满。
债务⼈履⾏债务的期限是否届满是决定债务⼈是否履⾏债务的时间标准。
3、债权⼈未受清偿。
债务履⾏期限届满债权⼈未受清偿，表明债务⼈未按期履⾏义务，⽆论债务是迟延履⾏，还是拒绝履⾏，债权⼈都可以⾏使抵押权，使债权得到清偿。
4、债务未受清偿不是由于债权⼈造成的。
只有在因债务⼈⽅⾯的原因未能清偿债务⽽使债权⼈未受清偿时，抵押权⼈才可以⾏使抵押权。
如果债权⼈未受清偿是由于其⾃⼰的原因造成的，则抵押权⼈不能⾏使抵押权。
抵押权实现时应注意哪些问题在抵押权实现的过程中，有以下⼏个问题要注意：1、同⼀财产向两个以上债权⼈抵押的，拍卖、变卖抵押物所得价款的清偿顺序根据我国民法典规定，抵押⼈所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
如果财产抵押后，该财产⼤于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
2、以城市房地产、特定的⼟地使⽤权抵押时，抵押权实现的问题(1)当城市房地产抵押合同签订后，⼟地上新增的房屋不属于抵押物。
如果抵押权⼈需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该⼟地上新增的房屋与抵押物⼀并拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权⼈⽆权优先受偿。
(2)依照民法典规定以承包的荒地的⼟地使⽤权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的⼚房等建筑物占⽤范围内的⼟地使⽤权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变⼟地集体所有和⼟地的⽤途。
关于抵押权若干问题的探讨(二)
关于抵押权若干问题的探讨（二）五、关于抵押物转让效力的限制抵押物让与，是指在抵押设定以后，抵押人将抵押物的所有权让与给第三人[30].在抵押权设定以后，抵押人仍然享有对抵押物的所有权，也保留对抵押物的最终处分权，但是在抵押期间，这种最终处分权是否应当受到限制，应当受到何种限制，存在不同的观点。
在《担保法》颁布以前，我国司法实践历来认为抵押人未经债权人同意不得转让抵押物，否则转让无效[31].显然，这种做法极大地限制了抵押物的转让，妨碍了对抵押物的有效利用，不利于充分发挥抵押物的效用。
所以，我国《担保法》第49条改变了司法实践的做法，规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。
从上述规定可见，我国《担保法》虽然对抵押人行使处分权有一定的限制，但从根本上说，是允许抵押人在抵押设定以后，将抵押物所有权让与给第三人的。
由于在抵押关系设定以后，抵押人仍然享有对抵押物的所有权，相应地抵押人也应当享有对抵押标的物的处分权。
但是在设定抵押以后，抵押人对抵押物处分的就不得不要受到抵押关系的限制。
法律设定这种限制的目的在于保护抵押权人和抵押物受让人的利益。
问题在于，在法律上对抵押人享有的处分抵押标的物的权利，应当做出何种限制？从我国《担保法》第49条来看，法律之所以允许抵押人可以转让抵押物，是基于三个方面的考虑：其一，是要求抵押人在转让抵押物前，通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；其二，是如果转让抵押物的价款明显低于抵押物的价值，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；其三，是抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
我认为，由于我国《担保法》并未确认抵押权的追及性，未承认抵押权人享有追及权，因此，仅仅从上述三方面对抵押人享有的所有权包括处分权做出限制，显然是不足够的，这些限制仍然局限于以转让抵押物的价款来担保抵押权人的利益，而不注重对抵押权人的追及权的保护，这不能不说是一个缺陷。
抵押权实现过程中的风险控制
金融机构抵押权实现过程中的风险控制贷款是商业银行的主要业务，为保证信贷资产的安全，防范金融风险，银行在发放贷款的时候通常都会要求贷款人提供担保，而抵押是银行贷款业务中最普遍的担保方式。
在贷款人无力还贷的情况下，银行可以就抵押物优先受偿。
但是，在实践中，银行欲通过实现抵押权保障自己的债权时，往往存在诸多障碍。
一、抵押权的设立抵押权的设立，其法律效果不仅直接涉及到抵押人和抵押权人，而且还及于抵押人的一般债权人和其他与抵押物有利害关系的人，因此，法律对抵押权的设立，要求具备严格的形式要件，有些抵押物只有在办理登记之后抵押权才真正成立，有些抵押物则不是必须办理登记抵押权就能生效，但是未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。
根据我国《物权法》第一百八十条、一百八十七条的规定，下列财产的抵押应当办理抵押物登记，抵押权自登记时设立：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）正在建造的建筑物。
根据我国《物权法》第一百八十条、一百八十八条的规定，下列财产的抵押，抵押权自抵押合同生效时设立：（一）生产设备、原材料、半成品、产品；（二）交通运输工具；（三）正在建造的船舶、航空器。
笔者认为，金融机构在设定抵押担保时，无论该抵押物是否属于强制登记的范围，为稳妥起见都应该办理抵押登记。
一方面，根据我国《物权法》第一百九十九条规定，在实现抵押权的时候，已经登记的先于未登记的受偿。
也就是说，登记的抵押权优于未登记的抵押权受偿，因此，银行不能因为登记程序比较繁琐而不去办理，以免为日后难以实现抵押权埋下隐患；另一方面，根据我国《物权法》第一百八十八条的规定，未经登记的抵押权不得对抗善意第三人，即如果抵押人将未经登记的抵押物转让给善意第三人，法律会优先保护善意第三人的权利，这无疑加大了金融机构实现抵押权的风险。
因此，金融机构应尽量避免可预见的金融风险，积极办理抵押登记，维护自身金融利益。
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抵押权实现过程中应注意的若干问题抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价并优先受偿的权利。
我国《担保法》第33条规定:“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。
债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。
《担保法》自1995年10月实施以来，我国商业银行为了保全金融债权，对贷款的担保方式，越来越多地开始采用抵押担保的方式。
以我市为例，截止2002年12月底，全市金融机构贷款余额本外币合计为578.15亿元，其中抵押贷款的本外币合计为168.14亿元，抵押贷款的比例接近30%。
而且随着住房、汽车等个人消费贷款的大幅增加，个人消费贷款也主要采取抵押担保的方式。
所以，抵押担保是商业银行保全金融债权，维护金融秩序稳定，最大限度地减少商业银行损失的有力保障措施。
从司法实践来看，人民法院执行以商业银行为申请执行人的案件，已越来越多地涉及到商业银行如何实现抵押权的问题。
那么，人民法院在处理涉及抵押权的案件、特别是商业银行在实现抵押权过程中，应当注意哪些问题呢？本文试图对这一问题作一些探讨。
一、抵押权实现过程中应注意的若干问题（一）土地与房屋分别抵押的问题司法实践中，房屋所有权人作为抵押人将房屋和土地分别抵押给不同的抵押权人的现象时有发生，这就给抵押权人实现抵押权带来了很大的问题。
这种现象的出现，主要原因是因为我国房产管理和土地管理分别隶属于不同的行政部门，他们办理抵押权登记所遵循的程序与规则又是依据不同的上级行政主管部门所制定的规章或规章以下的规范性文件而进行的。
《担保法》第42条第2项在规定抵押登记部门时明确规定:“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”。
由于有些地方的人民政府并未就此作出规定，实践中有的当事人在土地管理部门进行登记，有的则到房产管理部门办理登记，有的则分别到土地管理部门和房产管理部门办理土地登记和房产登记。
到土地管理部门进行登记依据的是国家土地管理局的规定。
例如，国家土地管理局在1995年3月11日作出的《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》中指出:“根据《城市房地产管理法》第六十一条的规定办理房地产抵押登记时，可以分别向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记。
房地产抵押价值中，土地的价值要远远大于房产的抵押价值，抵押权人主要是着眼于土地价值才设定抵押，而且土地使用权抵押的合法性决定了整个房地产抵押的合法性。
因此，如果一个部门负责抵押登记，这个部门应为土地管理部门”。
然而，到房产管理部门办理登记的依据主要是建设部的一些规定。
例如1996年7月18日建设部针对个别地区出现的“非房地产行政主管机构滥发房产权属证书的不正常现象”，专门发出了《关于重申房地产抵押登记必须由房地产行政主管部门办理的紧急通知》，该通知再次指出:“房地产抵押实质上是房地产产权的抵押，房地产抵押是设定在房地产所有权上的一种他项权利，在进行产权管理时房地产抵押需要办理他项权利登记，这是房地产权属管理的一个组成部分。
《城市房地产管理法》第六十条规定，房地产行政主管部门是房地产登记、核实并颁发房地产权属证书的管理机关。
因此，房地产他项权利的登记、发证，是房地产权属管理的不可分割的部分，必须由房地产行政主管部门办理”。
在两难的境地下，法院之间、法官之间对此的认定与裁判差别很大。
有的依据土地管理部门的规定认为到房产管理部门办理的登记应属无效，而有的则依据房产管理部门的规定确认到土地管理部门办理的登记无效。
以至于最高人民法院不得不通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第60条规定对此予以明确，“以担保法第四十二条第（二）项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力”。
如果出现抵押人将房屋和房屋所占有的土地使用权分别抵押给了不同的抵押权人的情况，房屋和土地使用权的抵押效力又如何确认呢？笔者认为，依据最高人民法院的《担保法司法解释》，并结合房地合一的原则，房屋抵押和土地使用权抵押只要到相应的房产主管部门或土地主管部门办理了抵押登记的，房屋抵押和土地使用权抵押均属有效抵押。
在房屋抵押和土地使用权抵押均为有效抵押的情况下，抵押权人如何实现其抵押权呢？笔者认为，依据《担保法司法解释》第77、78条的精神，抵押权的受偿顺序应按照各个不同机关抵押权登记时间的先后顺序来确定，即顺序在先的抵押权的受偿优先于顺序在后的抵押权。
顺序在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价值应予提存，留待清偿顺序在后的抵押担保债权。
若顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。
（二）债务人与债权人恶意串通，在债务人有多个债权人而将其全部财产或部分财产抵押给一个债权人的抵押效力问题《担保法司法解释》第69条规定:“债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为”。
在《担保法司法解释》之前，最高人民法院曾发布过法复（1994）2号司法解释，该批复认为“在债务人有多个债权人的情况下，债务人将其全部财产抵押给其中一个债权人，因而使债务人丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，应当认定该抵押协议无效”。
司法实践中，出现了在执行程序中直接依据最高人民法院法复（1992）2号批复而否认相应抵押的效力的问题。
从针对范围来说，该批复针对的是全部财产的抵押，范围要小于担保法司法解释，但在限制抵押的力度上，批复没有以“恶意串通”为要件，所以打击面要大一些。
《担保法司法解释》第69条对该批复作了进一步修改，在判断抵押是否有效上更加谨慎和合理。
其适用要件是:1、债务人存在多个普通债权人;2、抵押发生时多个债权的履行期届满，债务人对多个债权人均有清偿义务;3、债务人与享有抵押权的债权人有恶意串通行为;4、债务人将其全部或者部分财产抵押给其中一个债权人;5、债务人因该笔抵押丧失了履行其他债务的能力。
上述五个要件中，核心要件是“债务人与债权人恶意串通”。
恶意串通的构成要件是:一是债务人对多个债权人均有清偿义务;二是债权人明知债务人对多个债权人有清偿义务，仍接受债务人的全部或者部分财产抵押。
上述规定是根据民法通则规定的诚实信用原则和禁止权利滥用原则，认为债务人与其中一个债权人约定抵押的行为违背了诚实信用，而该债权人又借行使抵押权之便损害了其他债权人的利益构成权利滥用，因而该债权人的抵押权不受法律保护。
需要指出的是，其他债权人享受的撤销抵押合同的权利，必须有享有撤销权的债权人的请求，人民法院不能直接认定抵押无效，只有享有撤销权的债权人向人民法院主张撤销抵押合同时，法院才有权撤销抵押合同。
在执行程序中，当享有撤销权的其他债权人向法院主张撤销抵押合同时，执行法院应当在收到法院已经受理其他债权人撤销抵押合同的诉讼案受理通知书后，中止案件的执行，或将拍卖、变卖抵押物的价款提存，待撤销抵押合同纠纷案审理终结，再按照法律规定的程序分配拍卖、变卖抵押物所得的价款。
（三）抵押权实现过程中与租赁权的冲突问题人民法院在执行案件过程中，经常会遇到在同一财产上并存抵押权和租赁权的情况。
严格意义上讲，抵押权和租赁权并不发生清偿顺序上的冲突，因为抵押权所追求的是抵押物的交换价值，而租赁权所追求的是租赁物的使用价值。
这里所讲的冲突，主要是指抵押权实现过程中，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人是否继续有效的问题，并由此影响到人民法院执行案件过程中能否对抵押物进行清场的问题。
租赁权与抵押权的冲突问题，原则上依据二者成立时间的先后确定二者之间的冲突问题。
如果租赁权成立在先，抵押权成立在后，则依据《担保法》第48条“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”的规定，租赁权可以对抗抵押权，也即在实现抵押权时，对租赁合同不产生影响。
如果抵押权成立于租赁权之前的，抵押权则可以对抗租赁权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，抵押物的受让人可以终止租赁关系，租赁关系因受让人终止租赁合同而结束。
这时，“买卖不破租赁”的原则不再适用。
当然，如果承租人因租赁关系终止而遭受损失的，承租人的损失可以按照《担保法司法解释》第66条第2款规定确定损失的承担人，即如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知了承租人该财产已抵押，抵押权实现后造成的损失由承租人自己承担。
（四）抵押权实现过程中与建设工程承包人工程价款法定优先权的冲突问题《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。
这是《合同法》对建设工程承包人工程价款规定的优先权。
当建筑物上存在抵押权，又发生了承包人优先权的，法定优先权与抵押权冲突时哪个优先呢？最高人民法院“关于建设工程价款优先受偿权问题的批复”（法解〔2002〕16号）中规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。
因此，抵押权实现过程中，如果出现工程价款优先受偿权，则应在抵押物拍卖的价款中优先清偿工程价款。
当然，工程价款优先受偿权的确定以及工程价款的金额必须以人民法院或者仲裁机构有效的判决书或者仲裁裁决书为依据，并且，必须以享有工程价款优先受偿权的当事人提出主张为前提，人民法院不能在当事人没有主张工程价款优先受偿权的情况下依职权进行认定和处理。
（五）抵押权实现过程中顺序在后的担保物权人和其他债权人的利益保护问题依据《担保法》第55条的规定，抵押权实现的具体方法包括:对抵押物进行折价、拍卖或变卖等三种。
具体以何种方式实现抵押权，应当允许当事人自己决定。
但是，当抵押物上尚有其他担保物权人时，抵押权人实现抵押权的方式就不得损害顺序在后的担保物权人和其他债权人的利益，特别是在抵押人与抵押权人协议以抵押物折价抵偿债务时。