万科集团工程部-打好防渗漏开裂空鼓攻坚战
万科集团防止围护填充墙体裂缝的终极措施与解决办法
万科集团防止围护填充墙体裂缝的终极措施与解决办法目前万科集团住宅设计中，普遍为框架或剪力墙结构，楼层中一般以混凝土轻质填充墙作为房间分隔。
该部分墙体粉刷前虽然采用了拉结钢筋、钢板网片等连接措施，但由于设计、施工工艺、环境、工期等多方面原因，墙体粉刷后经常会产生墙体裂缝，尤其是墙体裂缝，施工中最不易控制，已经成为住宅结构施工中常见的质量通病。
以下主要就围护或填充墙体裂缝产生的机理进行分析：一、材料性能简介1、材料温度变形钢筋混凝土热膨胀系数为1.0×10-5/℃，即温度升高1℃混凝土膨胀0.01mm/M粘土砖热膨胀系数为0.5×10-5/℃，即温度升高1℃粘土砖膨胀0.005mm/M轻骨料混凝土和混凝土砌块热膨胀系数为1.0×10-5/℃，即温度升高1℃混凝土膨胀0.01mm/M2、材料的干缩变形钢筋混凝土的干缩率为0.1mm/M粘土砖的干缩率为0.1mm/M轻骨料混凝土的干缩率为0.3mm/M混凝土砌块的干缩率为0.2mm/M从材料本身的性能可以发现:裂缝的产生和材料的性能是息息相关的,对裂缝的控制要遵从两个原则,释放和约束相结合,组成墙体砂浆和砌块是脆性材料,其有较高的抗压性能但抗拉性能较低,一旦墙体产生的拉应力大于砌体的抗拉应力以后就会造成墙体开裂.防止墙体裂缝应从以下几个方面着手:合理的设计构造措施、合格的材料、适当的工期、合理的工艺和工序等。
二、裂缝的性质及产生原因墙体裂缝最为常见的有三大类，一是温度裂缝，二是干缩裂缝，以及由温度和干缩共同产生的裂缝。
1．温度裂缝温度的变化会引起材料的热胀冷缩，当约束条件下温度变形引起的温度应力足够大时，墙体就会产生温度裂缝。
最常见的裂缝是在住宅顶层两端的墙体上，如在门窗洞边的正八字斜裂缝，平屋顶下或屋顶圈梁下沿砖（块）灰缝的水平裂缝，以及水平包角裂缝（包括女儿墙）。
导致平屋顶温度裂缝的原因是顶板的温度比其下的墙体高得多，而混凝土顶板的膨胀系数又比砖砌体大得多，故顶板和墙体间的变形差在墙体中产生很大的拉力和剪力。
万科集团防治渗漏水技术
2.2 洗手间 洗手间渗水主要是施工与材料的原因：卫生器具排水口与排水管 连接质量问题，如：大小便器、地漏下水管、上水开关、水龙头等， 排水立管未预埋防水套管，“毛坯”洗手间在装修时钻洞损坏暗埋管， 使用的塑料或铝塑复合管质量差等。
二、房屋渗漏的原因分析
二、房屋渗漏的原因分析 2.3 外墙 外墙贴砖，特别是在空心砖外墙贴砖而忽略底层抹灰、外墙铝合 金窗与墙接口处渗水等。 （1）框架结构外墙柱与砌体连接处不埋拉结筋或拉结筋设臵不牢， 拉结筋间距、数量、长度不符合要求，由于温度膨胀系数差异较大， 导致连接处开裂是漏水的多发区。 （2）砌筑找平层、抹灰层砂浆未按设计配制，引起砂浆强度差，干 缩开裂。 （3）外墙面砖与打底砂浆粘结力不足形成空鼓，饰面砖勾缝不密实， 出现砂眼及裂缝。 （4）细部构造，如窗台坡度、鹰嘴、滴水槽等未处理好造成雨水渗 透。门窗安装未做仔细的防水处理。 （5）穿过外墙的管道和预留孔密封处理不良。
三、防治措施与控制要点
为了防止屋面开裂，在图纸会审时，就应注意设计上所设的变形 缝位臵是否合理和足够。在南方，虽然季节性温度变化不大，但瞬间 温差变化很大，如夏季曝晒时的屋面温度高于55℃，而一阵暴雨后， 常可以使温度一下子下降20℃。这种情况在一个夏季反复出现，极易 造成混凝土结构温度裂缝，因此，应尽量在规范范围内设臵足够的变 形缝。 总之，防止屋面不渗漏，应从设计图纸会审开始，通过结构试水、 屋面找平层验收、防水层施工分层验收到隔热层验收，对施工的每道 工序进行检查签证，便可以有效地消除层面渗漏现象。
二、房屋渗漏的原因分析
二、房屋渗漏的原因分析
5 ）屋面板渗漏。 屋面板渗水原因查找较为困难，往往是在维修时挖开才能打到真正原 因。从实际情况来看，虽然有结构裂缝，结构体不密实，防水材料失 效等原因，但多数原因是屋面防水层与保温层关系没有处理好而产生 的。
某地产打好防渗漏开裂空鼓攻坚战
1、目前集团相关技术标准
防渗漏图集（二） （1）针对不同气候条件及建筑物特征，规范外墙防渗漏做法； （2）补充多层洋房渗漏节点； （3）补充装修房抗裂、防渗漏节点要求； （4）补充水电安装的抗裂、防渗漏节点要求。
打好防渗漏开裂空鼓攻坚战
集团工程管理Βιβλιοθήκη 2012年2月9日1、目前集团相关技术标准
2010年集团颁布了《万科住宅建筑构造图集（一）》---防渗漏和防开裂 工艺工法，2011年陆续发布三个技术标准： (1)集团装修工程工艺工法及节点详图； (2)集团水电专业工艺工法节点； (3)万科住宅建筑构造图集(二)。
2、目前防渗漏工作的薄弱环节
水电安装： （1）空调孔后开，坡度倒坡引起渗漏； （2）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利； （3）吊洞质量不高，烟道在楼层及出屋面部位发生渗漏； （4）给水管穿阳台、厨卫地面时未采用加强处理措施,门槛石下给水 管成为导水管引起渗漏； （5）侧排地漏和水平支管标高控制偏差大，导致防水层作用失效造成 渗漏； （6）柜体内给水管出墙面长度不足，采用内牙丝补长，因内牙丝质量 不过关导致渗漏； （7）给水管微渗漏导致空心砌体内积水引起厅房墙体发霉渗漏；
1、目前集团相关技术标准
防渗漏图集（一）： 主要内容分两部分。包括住宅建筑常用的防水、防渗漏构造做法及防 开裂做法。 其中防水、防渗漏做法包括屋面、外门窗、外墙、楼地面、地下室五 个部分内容。每个部位包括分说明和构造节点做法。每个构造节点包 括：做法说明、工艺流程、构造做法、质量控制点和详图等。 防开裂包括抹灰和填充墙砌体工程两部分内容。主要介绍了技术要求 和节点做法。
防渗漏、开裂、空鼓专项施工方案(1)
目次一.工程概况2二.编制根据2三.防渗漏施工计划31.地下室防渗漏32.外墙防渗漏63.门窗防渗漏84.楼地面防渗漏105.屋面防渗漏116.渗水堵漏147.防渗漏治理158.质量包管措施159.安然包管措施1710.成品呵护措施17四.防开裂.空鼓施工计划171.混凝土工程182.砌体工程213.抹灰工程224.涂饰工程235.墙地砖工程246.质量包管措施24一.工程概况项目名称：上海项目地位：扶植单位：总包单位：监理单位：勘探单位：设计单位：本项目重要由6栋6层洋房（8#.9#.10#.11#.12#.13#）,6栋8层公寓（2#.3#.5#.6#.7#.15#）,1栋4层联排,7栋1~2层沿街贸易以及地下室车库.门卫.垃圾房和配电房构成.总建筑面积57645.57平方米.室庐面积为42187.78平方米,沿街商铺面积为3504.76平方米,地下车库面积为10571平方米.室庐8#.9#.10#.11#.12#.13#为地上6层,地下一层;室庐2#.3#.5#.6#.7#.15#楼地上8层构造;室庐1#楼为地上4层构造;贸易S1——S7（S4除外）为一层,局部两层构造.二.编制根据1.工程设计施工图2.建筑工程施工质量验收同一尺度（GBJ50300－2013）3.建筑地基基本工程施工质量验收规范（GB50202－2002）4.地下工程防水技巧规范（GB50108-2008）5.地下建筑防水构造（10J301）6.地下防水工程施工质量验收规范（GB50208—2011）7.混凝土构造工程施工质量验收规范（GB50204－2015）8.砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）9.建筑装潢工程施工质量验收规范（GB50210-2001）10.建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）11.屋面工程质量验收规范（GB50207-2002）12.铝合金门窗（GB/T8478-2008）三.防渗漏施工计划1.地下室防渗漏地下室底板：防水等级为Ⅱ级;钢筋混凝土构造自防水,抗渗等级为P6;渗入渗出结晶防水层.地下室侧墙：防水等级为Ⅱ级;钢筋混凝土构造自防水,抗渗等级为P6;2mm厚聚氨酯防水涂膜;30厚聚苯乙烯泡沫板呵护层.地下室顶板：防水等级为Ⅰ级;钢筋混凝土构造自防水,抗渗等级为P6;渗入渗出结晶防水层;4厚APP防水卷材（耐根穿刺型）;40厚细石混凝土刚性呵护层,内配Φ6@200钢筋网.部位地下室工程渗漏的重要部位有防水层节点.导墙施工缝.后浇带.装配工程穿墙管道预埋.地下室底板.外墙.顶板裂痕及浇筑质量.①防水层节点构造施工质量.②浇筑前模板内木块.蛇皮袋等杂物未清算干净,形成夹渣.③混凝土振捣时光过早.过振使混凝土中石子与水泥浆产生离析现象,导致混凝土中石子缺乏水泥浆包裹,互相间联合不牢;振捣棒未拔出底板;浇筑间歇时光过长;阴阳角地位因为钢筋较密,且消失止水钢板,轻易消失少振.漏振;导致导墙与底板联合不实.④后浇带两侧的杂物没有消除干净,混凝土浇筑振捣不密实,后浇砼压缩性大,新旧砼接合处不密实,养护不到位.⑤穿墙管道周边油污.锈迹未除净,致使混凝土粘结不良,及周边混凝土浇筑振捣不密实.⑥地下室底板.外墙.顶板因为温度.压缩.膨胀.不平均沉降等身分引起的裂痕;混凝土施工质量差.原材料质量不良.合营比不当.坍落度掌握差.施工中随便率性加水及混凝土养护不良等.①基层处理：防水施工前,地下室底板.外墙.顶板基层概况上的土壤.浮浆必须铲除干净（顶板部位需清洗的必须用清水洗刷干净）,对低凹破损处.高凸起处的混凝土必须修平,包管基层面平整;阴阳角处应抹成圆弧型.②在阴阳角.穿墙管.后浇带.施工缝等防水单薄部位铺设防水附加层,附加层宽度不小于500mm,双方平均搭接250mm.地下室底板.侧墙防水附加层节点图地下室顶板防水附加层节点图③根据施工图纸解释施工,地下室底板.墙板.顶板施工缝.后浇带按照设计请求设置300mm宽止水钢板（居中）,止水钢板高低采取钢板网封堵,浇筑前浮浆清算干净,正面凿毛处理,用水冲洗.潮湿;后浇带的浇筑时光必须相符设计划定的距离时光,采取抵偿压缩混凝土,混凝土强度高于构造强度一级,防止裂痕产生.施工缝止水钢板及后浇带超前止水节点图④混凝土浇筑（1）掌握好混凝土外加剂（如粉煤灰）的掺量,不得大于水泥用量的15％,水用量不得大于180Kg/m3,下降水化热,进步混凝土可泵性.和易性.同时掌握好水灰比.（2）相邻两层浇筑时光距离不该超出2小时,且不克不及形成冷缝.（3）振捣时光以混凝土概况浆出齐不冒泡不下沉为宜,谨防过振.漏振和欠振而导致混凝土离析或振捣不实.（4）凝土浇注完毕后12小时内应开端养护;有用的养护应可以减小混凝土内部水分的散掉速度,填补的水分能敏捷充分到达混凝土概况.削减混凝土强度形成进程中的温差影响,即保水.保湿.保温;养护时光许多于14 天.⑤在管道穿过防水砼构造处,预埋套管,套管上加焊止水环,止水环应与套管满焊周密,以延伸渗水通路,加强阻水效能,并兼有锚固管道的感化,止水环数目应包管施工质量.地下室外墙穿墙管道防渗漏节点图⑥地下室外墙用于固定模板的螺杆必须采取一次性止水对拉螺杆.一次性止水对拉螺杆采取螺杆加锥形塑料垫块方法使螺杆端头留出凹槽.螺杆中部需加焊3厚50×50mm 止水片.养护停止后需在墙体表里逐个剔除塑料垫块,然后将螺杆从孔口的最深处割断.在施工防水层前,应逐个将螺杆地位处的凹槽用1：2 聚合物水泥砂浆压实抹平.地下室外墙止水螺杆防渗漏节点⑦地下室长期吐露在外,将可能引起后期裂痕的产生,应尽早完成地下室土方回填,削减温差影响,掌握裂痕生成.2.外墙防渗漏外墙工程渗漏重要出如今外墙裂痕渗水.PC板之间的板缝.支模螺杆洞.脚手架拉结点.外墙混凝土墙与墙体交代处渗水等.重要为施工时墙面的施工洞未补密实;导墙未同构造一路浇注且基层未凿毛处理造成导墙与基层消失压缩裂痕;PC板之间板缝防水处理不到位;现浇钢筋混凝土支模螺杆洞未补密实;砌体头缝不密实或盲眼头缝未凿修密实;窗盘未嵌实.2.2.1所有外墙下做混凝土导墙,高度不小于200mm.2.2.2外墙全体采取满刀灰砌筑,不得消失空头缝.2.2.3砌体砌至接近梁.板底时,应留30-50mm裂痕,待一准时光（至少7天）后,采取C20细石混凝土,按质量通病请求分两次批嵌密实.2.2.4在外墙粉刷前,先派专人周全检讨外墙面渗水易产生的部位是否修好,凡有裂痕处均卖力开凿修嵌密实.2.2.5封堵外墙支模洞等.应在抹灰前派有义务心的人实行,在清洗干净后应从墙体两侧封堵密实,先运用发泡剂封堵,再用水泥砂浆嵌实,确保不开裂.不渗漏.外墙螺杆洞封堵施工工艺：塑料管.帽凿除→外墙面第一次防水砂浆封堵（凹进墙面10mm）→外墙面第二次防水砂浆封堵（凸出墙面3mm）→打发泡剂（凹进20mm）→内墙面砂浆封堵（20mm）.外墙螺杆洞防渗漏封堵节点图2.2.6脚手架拉结点用细石砼及微膨胀细石混凝土二次填塞密实,概况增长一道防水涂膜.脚手架拉结点防渗漏封堵节点图2.2.7外墙面采取防水界面剂和防水砂浆.2.2.8细部构造的下口应做滴水线.PC构件拼缝防水处理：PC构件外墙板之间.外墙板楼面处做成高下坎构造,PC构件装配前分离在表里两侧粘贴密封胶条,装配完毕.楼层混凝土浇捣后,再将密封胶条粘贴在外墙板上口,待上面一层外墙板吊装时坐落其上,运用外墙板自重将其压实,起到防水后果.主体构造完成后,在密封胶条外侧进行密封改性硅酮胶施工（表干时光≤1H）.PC构件防水构造节点图3.门窗防渗漏门窗工程渗漏重要出如今门窗洞口部位渗漏,窗框四周空腔积水.门窗框与砌体衔接不稳定.松动,嵌缝工艺不相符请求,采取的材料水密性差.外墙门洞尺寸与地位误差,造成窗口四侧边间隙过大或过小而渗水;窗口混凝土浇捣不密实引起渗漏;嵌樘工作纰漏引起的渗漏;密封膏达不到请求引起的渗漏;射钉固定办法欠妥引起的渗漏;窗台饰面引起的渗漏等.3.2.1外墙门窗装配施工工艺流程：门窗洞口尺寸复查→门窗洞口修复→窗框装配→检磨练收→窗下槛塞缝→两侧及上口打发泡剂→窗边四周粉刷→窗边四周外保温施工→窗边四周外墙饰面施工→门窗两侧硅胶施工→淋水实验.3.2.2门窗在装配前,应采取防水水泥砂浆,对洞口及窗洞口外扩200mm 范围内构造进行粉刷修整,粉刷修改洞口时,留出砼块地位,包管门窗固定件射钉固定在基层上.修整后洞口应概况平整.尺寸规整.3.2.3门窗框与墙面交代处清算干净,墙面浇水湿透,保持基体潮湿,防止抹灰后砂浆中的水分很快被基层接收,影响粘接力,从而产生干缩裂痕.3.2.4门窗框下坎用干硬性细石混凝土填塞;阁下双方及上框用发泡填满.塞缝时用双手对称用力挤压,确保塞缝细石混凝土填满门窗框凹槽内,把框的固定铁角内塞满,再抹子将概况收平;填塞后,应浇水养护7天以上.铝合金门窗防渗漏节点图13.2.5门窗洞口表里侧与窗框之间采取水泥砂浆填实批平.外侧与窗框用水泥砂浆填实批平.铝合金门窗防渗漏节点图23.2.6当外侧粉刷时,门窗框外侧应留5mm宽.6mm深的打胶槽口,基层湿润后施打密封胶,且应采取中性硅酮密封胶.3.2.7铝合金门窗框侧边不准随便钻孔.孔洞运用铜帽或塑料帽笼罩,并在洞口处用密封胶密封.3.2.8铝合金门窗型材拼接处及紧固螺栓孔处运用密封胶密封.3.2.9外墙饰面的天盘应做足滴水请求,窗台面应包管有20mm 向外泛水,窗的四周不得有咬樘现象.4.楼地面防渗漏Ⅱ型防水,墙根上翻至完成面300mm以上;厨房采取渗入渗出结晶防水层.沿墙根渗漏.墙面渗漏.落水管节点渗漏.高低水管井积水渗漏.地面倒泛水.墙身返潮和地面渗漏等.大多半因为土建与装配没有合作好或对这部分节点处理没到位.4.3.1卫生间.阳台.厨房墙下做混凝土导墙,且基层需做凿毛处理,导墙高度不小于200mm,并且在砌砖墙时,包管砂浆饱满度,在粉刷时,挤压密实.墙砖粘贴嵌缝时请求重复抽压,确保嵌缝密实.4.3.2立管.地漏装配后采取吊模,细石混凝土分两次将地漏处穿越楼面四周浇灌密.在浇灌之前,将洞口打成“V”形坡口,在第一次浇灌砼达到必定的强度后,将吊模铅丝靠紧砼处剪断,在剪断进程中,要确保铅丝与砼之间不产生拉动,并将残剩铅丝慢慢弯倒在砼上面.第二次浇灌砼参加微膨胀剂,浇灌密实.①将基层概况的杂物.砂浆硬块等清扫干净,包管基层平整,在管根处做50mm高的圆弧.②穿楼地面的管根部.地漏.阴阳角等单薄部位,应在防水层施工前铺设防水附加层.穿楼地面防渗漏节点图4.3.4找平层施工前在墙上弹出500掌握线,根据地漏地点的地位,按图纸的请求肯定流水的走向及地漏的标高,使地面泛水坡向地漏,不倒坡.地漏装配后,用程度尺找平地漏上沿,暂时稳定好地漏,使地漏顶面标高下于地漏四周5mm.在地漏和模板下支设托板,并用细石砼平均灌入四周孔隙并捣实,然后做好地面防水层.地漏防渗漏节点图5.屋面防渗漏平屋面：防水等级为Ⅰ级;渗入渗出结晶防水层;10-60mm厚1:2水泥砂浆找平层;4厚APP防水卷材;坡屋面：防水等级为Ⅰ级;渗入渗出结晶防水层;4厚APP防水卷材;墙角与防水层相接部位;屋面落水管弯头与防水层相接部位;卫生间.厨房等排污通气管及烟道与防水层相接部位等节点.施工操纵不当.如防水层搭接长度不敷或逆贴,或漏掉落防水层层数,或泛水处防水层外贴,或天沟积水,或机具破坏了防水层面未实时修补等：屋面落水口洞和立管洞未修补密实;出屋面排气管封堵在周密,套管顶部未做防水,压顶未做;落水口被杂物堵塞,屋面局部积水过多而漏水.5.3.1构造混凝土防水是屋面防渗漏的症结,屋面混凝土浇筑进程中必须确保混凝土密实,同时做好混凝土的养护工作.5.3.2基层与凸起屋面构造（如女儿墙.楼梯间出屋面墙.变形缝.烟道.管道等）的衔接处和转角处（檐口.檐沟.天沟.落水口.屋脊等）均应做成圆弧以包管防水层的质量.5.3.3铺设防水层前基层必须干净.湿润,消除基层概况垃圾及松散混凝土,带有棱角的混凝土,消除油迹,确保基层概况滑腻.温柔.5.3.4基层处理剂的选择应与卷材的材性相容,采纳涂刷法施工.涂刷基层处理剂时,运用毛刷对屋面节点.周边.拐角等处先行涂刷,第二遍涂刷应在第一遍湿润落后行,待最后一遍涂刷湿润后,才可铺贴卷材.5.3.5屋面防水层施工时,应先做好节点,附加层和屋面排水比较分散的部位先处理,然后由屋面最低标高处向上搭接.铺贴天沟.檐口卷材时,宜顺天沟.檐沟偏向,削减搭接.在搭接处运用材料相容的密封材料封严.屋面阴角防水附加层节点图5.3.6屋面保温板的铺设按干铺施工.板间裂痕用同类保温材料的碎屑嵌密实.5.3.7四周（沿墙和水沟边）设伸缩缝,平面按设计请求设置分格缝,缝宽10 mm,缝内嵌密封膏.屋面分格缝节点图5.3.8落水口和出屋面立管洞必须采取细石混凝土和防水油膏等材料分皮嵌密实.在出屋面立管四周还须用水泥砂浆粉出“馒头”状.出屋面管道防渗漏节点图%,内落水的落水斗四周φ500mm范围内应运用细石混凝土做成半径为,坡度不该小于5%的杯形坡.屋面天沟防渗漏节点图5.3.10天沟程度落水口处运用钟罩形落水帽（将军帽）,不得运用程度盖板;女儿墙墙上正面落水口应加铁篦子,屋面透气管上运用透气帽.24小时蓄水实验,蓄水实验需进行三次（屋面构造完成后防水施工之前,防水施工完成之后,屋面全体完成后）.蓄水高度不小于50mm或天沟满蓄,放完水后天沟不该有积水,并做好蓄水磨练记载.6.渗水堵漏找到渗漏点后,用手抢钻在渗漏点中心打孔,埋管让渗漏点水由管内有组织排出,在埋管四周渗漏处打孔加压注入防水液,最后封堵埋管.将渗漏部位基层概况清算干净,刷防水涂料二遍.将每个渗漏点全体凿开到基层（构造层）,找到渗漏原因.6.3.1窗边墙是构造砼柱,下槛细石砼无法伸进墙60mm.针对这种情形,先将交代处凿进20MM裂痕,清扫干净,用1：2水泥砂浆向缝内压,概况错槎毛,湿润后刷防水涂料二遍,待防水涂料湿润后做下道工序.6.3.2对勾缝不严实的部位先凿开至发泡剂面,检讨发泡剂是否破坏,假如被破坏要从新打置发泡剂,再逐层填嵌,概况要小圆角.要密实,为了防止消失开裂现象,原则上天天只能做一道工序.6.3.3打硅胶时,砂浆面应当湿润,概况浮尘应当清扫干净,以包管胶与墙体的粘结.6.3.4补贴面砖时,要严厉按操纵次序进行,要满刀灰把持.勾缝时要向里挤压,确保勾缝剂满度,并包管砖概况干净.6.3.5针对窗下槛细石砼浇捣不密实情形,先将松散砼清算掉落,从新浇细石砼下槛.鄙人槛上面.外面满刷防水涂料二度,湿润后在做下道工序.将每个渗漏点全体凿开到基层（构造层）,找到渗漏原因.起首把基层（构造层）概况清算干净并且刷防水涂料二遍,再在防水涂料湿润后,概况涂界面剂,做局部盛水实验,无渗漏现象再施工下道工序.屋面裂痕堵漏采取充填法,沿着裂痕偏向以裂痕为中间线凿槽,凿成“V”形,清算干净槽内杂物.碎渣,并用水冲洗干净,分层压抹环氧砂浆进行关闭.7.防渗漏治理对工程易渗漏的症结部位：地下室防水.外门窗堵塞防水.屋面防水.外墙螺杆洞堵塞.穿墙穿楼板管洞堵塞.外脚手架留置脚手眼堵塞.烟道预留洞口堵塞等须实行防渗漏专项隐藏验收轨制.专项隐藏验收由监理单位组织,介入人员应包含项目主督工程师.总监代表.现场监理工程师和施工单位负责人.监理进行100%专项隐藏验收.隐藏验收通事后方可持续下一步工序的施工.8.质量包管措施在工程施工前,先编制具体可行的施工计划,并报送监理甲方承认.严厉履行样板引路轨制,样板验收及格,肯定施工工艺,才许可大面积睁开施工.对于防水材料,须严厉履行出场磨练轨制,未经监理验收不许可出场,出场实时送样检测,复试及格才干进行施工.对于每个重点分部分项工程施工前均进行技巧交底,做到人人心中稀有.对于部位,如：底板.外墙.后浇带.施工缝等分项重点掌握,强调“强化验收,工程掌握”的不雅念.遵照报验轨制,未经监理单位验收经由过程不得进入下道工序的施工.树立重点掌握分项工程派专人施工的轨制.如模板洞口及穿墙螺栓孔的修补,管子洞的封堵等,在施工前上报施工人员名单.便于治理和包管施工质量的稳定性.①基层处理②防水层施工质量③防水呵护层施工质量④止水钢板设置⑤止水对拉螺杆及止水片⑥止水对拉螺杆聚合物水泥砂浆修补⑦穿墙管道套管⑧施工缝.后浇带.加强带周边混凝土及钢筋清算⑨混凝土浇筑质量⑩混凝土养护①外墙砌体导墙施工质量②砌体施工质量③穿墙螺杆封堵④外墙脚手架拉结点封堵门窗洞边封堵施工质量①穿楼板管道封堵②基层清算③防水层施工质量④面层找坡⑤蓄水实验①穿屋面管道封堵②基层清算③找平层施工质量④保温层施工质量⑤防水层施工质量⑥防水呵护层施工质量9.安然包管措施9.1防水施工人员施工时,必须遵照工地安然治理轨制,戴好防护用品（安然帽.安然带.手套等）.9.2将材料贮消失湿润.远离火源的地方,贮仓及施工现场制止炊火.9.3地下室外墙防水施工必须搭好施工脚手架.9.5施工时运用有机溶剂,应留意防火,功课现场设置装备摆设灭火器,施工人员应采纳防护措施（戴手套.口罩.眼镜等）,施工现场请求通风优越.以防溶剂中毒.·时做好落手清工作,并做好清算工作.10.成品呵护措施10.1施工进程中应防止破坏已施工完成的防水层.10.2防水施工时应当心功课,防止污染墙面及门窗等.10.3厨卫施工中应实时清算杂物,不得有杂物堵塞地漏.排水口等.10.4防水各构造层应实时进行,特殊是呵护层应与防水层持续做,以免防水层日晒雨淋时光过长而受损.10.5涂膜防水层成膜湿润前,不得上人和堆放物品.10.6呵护层施工前采纳围闭措施,防止人员踩坏防水层,留意防止坚硬.锋利物品划伤防水层.四.防开裂.空鼓施工计划1.混凝土工程1.1.1纵向裂痕：即沿建筑物纵向偏向的裂痕,出如今板下皮居多,个体高低贯通.1.1.2横向裂痕：即在跨中1/3范围内,沿建筑物横向偏向的裂痕,出如今板下皮居多,个体高低贯通.1.1.3角部裂痕：在房间的四角消失的斜裂痕,板上皮居多.1.1.4不规矩裂痕：散布及走向均无规矩的裂痕.1.1.5楼板根部的横向裂痕：距支座在300mm内产生的裂痕,位于板上皮.1.1.6顺着预埋电线管偏向产生的裂痕.裂痕产生原因1.2.1水灰比的变更对混凝上强度值的影响十分显著,根本上分离是水和水泥量变动对强度影响的叠加,故此,水.水泥.外加剂的计量变更,将直接影响混凝土的强度.对于大流淌性的混凝土,其塑性压缩值约为200×l0-4,中等流淌性混凝土,其塑性压缩值约为（60~100）×l0-4.表示较显著的是：坍落度大.流淌性好的泵送前提的泵送混凝土,较易产生粗骨料少.砂浆多的现象,混凝土脱水凝固时,就会较易产生塑性压缩裂痕.1.2.2混凝土是由砂.石.水泥等粗细骨料按必定的合营比,经由水化反响而形成的水硬性胶凝材料,假如混凝土资估中的砂.石颗粒级配不好,则浇灌出的混凝土强度将下降,抵抗外界应力的才能也同时削弱,极易造成混凝土裂痕.1.2.3施工进程中过火振捣混凝土后,粗骨料沉落,水.空气被挤出,混凝土概况因泌水而形成竖向体积缩小沉落,从而成概况砂浆层,它比基层混凝土有较大的干缩机能,待水分蒸发后,轻易形成塑性压缩裂痕.1.2.4模板.垫层在浇筑混凝土前淋水缺乏,过火湿润,浇筑混凝土后,因模板吸水量大,导致混凝土的压缩,产生塑性压缩裂痕.1.2.5工程施工中各工种交叉功课,楼面负筋地位的准确性难以得到有用的包管,经踩踏后将令钢筋曲折.变形,减低了部分板负筋的有用高度,使该地位钢筋混凝土楼板上部抗拉才能大幅下降,从而导致该部混凝土楼板消失裂痕.1.2.6浇筑混凝土后过火抹平压光,会使较多的细骨料浮到混凝土概况,形成含水量很大的水泥浆层.空气中的二氧化碳与水泥浆中的氢氧化钙产生感化生成碳酸钙,其化学反响式为CO2+Ca(OH)2=CaCO3+H20,于是浇筑硬化后期引起混凝土显著压缩,即碳化压缩,导致混凝土楼板消失裂痕.1.2.7混凝土的保湿养护对其强度增长和各类机能的进步十分重要,特殊是早期的妥当养护可以防止概况脱水,并大量削减混凝土初期压缩裂痕的产生.过早的养护会影响混凝土的胶结才能;而过迟的养护,混凝土会因受日晒风吹令其概况游离水分过快蒸发,水泥因为缺乏须要的水化水,从而产生急剧的体积压缩,此时的混凝土早期强度低,未能抵抗该种压缩应力而产生开裂.特殊是在夏.冬两季,因日夜温差较大,养护不当最轻易产生温差裂痕.1.2.8混凝土裂痕的掌握措施优选水泥品种.混凝土构造引起裂痕的重要原因之一是因为水泥水化热的大量积累致使混凝土消失早期升温及后期降温而产生的温差变更,为此,在施工中可采纳一些措施,如选用矿渣水泥.粉煤灰水泥等低热水泥品种来配制混凝土.1.2.9掌握材料的运用.根据施工的具体前提下降水灰比,削减水的用量,进步混凝土的密实度,可以削减混凝土的泌水.离析等现象,使混凝土的压缩变形减小.施工时尽可能选用优越的颗粒级配计划,用颗粒级配大的粗中砂来拌制混凝土,严厉掌握砂.石中的含泥量.别的,还应掌握施工工期,尽量不要在高温季候施工,可削减温差应力对混凝土变形的影响.1.2.10进步操纵程度.加强混凝土振捣,可以进步混凝土的密实性和抗拉强度;加强对混凝土成品的呵护和养护,防止温差裂痕的产生;对已浇筑好的混凝土应在浇筑后lO到12小时内实时做好浇水养护,以使混凝土有足够的湿度保持水化反响,并且持续养护日期许多于7天,如气温低于5℃时,不得浇水.如许,不但有利于混凝土在划定龄期内达到设计请求的强度,并且还可以在养护时下降混凝土的概况温度,削减混凝土内部的束缚感化,防止压缩裂痕的产生.1.2.11掌握钢筋地位.在绑扎构造钢筋时为防止钢筋走位,可以用一些技巧措施进行掌握,从而有用地掌握和削减板面裂痕的产生.1.2.12掌握钢筋的呵护层厚度.在绑扎板筋时严厉掌握钢筋层距,及混凝土的浇筑厚度,在浇筑混凝土时严厉混凝土概况标高,。
万科项目防渗漏、防裂指标、投诉率,单户报修指标要求及奖惩办法
补充合同之附件六：万科住宅防渗漏、防裂指标、单户报修指标要求及违约办法1.总述：1.1.数据统计时间段：渗漏、开裂及单户报修次数数据统计时间段为小业主入住后四个月内。
具体为自房屋集中交付小业主之日起计算，满四个日历月为止。
（如一批交付，则所有房屋开裂、渗漏次数统计时段从集中交付日期进行计算；如分多批集中交付，则每批房屋的开裂、渗漏次数统计时段从该批集中交付日期进行计算）。
1.2.数据统计方法：数据统计时，将经过维修，同一位置再次出现渗漏或开裂报修的，报修重复计入统计数据。
各指标详细计算方法见第二部分表格。
1.3.如果标段内包括多种产品类型的，则各产品类型分别单独进行防裂、防渗漏以及单户报修指标的统计，处惩按产品类型分开进行，处惩金额按照多层、高层与别墅建筑面积的比例分摊。
1.4.数据统计来源：以万科物业在统计时间段内接到小业主的保修数据为准。
2.万科住宅防渗漏、防裂指标及单户报修最高指标要求2.1.非别墅类防裂、防渗漏指标：2.2.别墅类防裂、防渗漏指标：2.3.单户最高报修指标（包括公寓、别墅类住宅）注：以上2.1~2.3项指标均为乙方所承建标段的总体指标。
3.违约办法3.1.扣款金额总金额：S万元，该金额在下属处罚条款中以S代表。
（总金额为建筑面积×4元/平米）3.2.扣款办法3.2.1.任意单户报修满足最高报修指标要求的前提下，如防裂、防渗漏的指标有一项超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金（S÷3×1）万元；如二项超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金（S÷3×2）万元；如三项或三项以上超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金S万元。
3.2.2.任意单户报修次数超过最高报修指标要求，乙方则支付甲方违约金S万元。
4.免责条件如在防裂、防渗漏数据统计时段内，发生里氏五级以上地震，震中距施工现场五公里以内，战争，火灾等灾害（台风、暴雨不在灾害范围内），因上述灾害直接导致防裂、防渗漏数据超过扣款标准以及单户报修超过最高报修指标，以上的扣款不实施。
防渗漏、开裂、空鼓专项施工组织设计方案
目录一、工程概况 .............................................................. 错误!未定义书签。
二、编制依据 .............................................................. 错误!未定义书签。
三、防渗漏施工方案 (3)1、地下室防渗漏 (3)2、外墙防渗漏 (7)3、门窗防渗漏 (8)4、楼地面防渗漏 (10)5、屋面防渗漏 (12)6、渗水堵漏 (16)7、防渗漏管理 (16)8、质量保证措施 (17)9、安全保证措施 (19)10、成品保护措施 (20)四、防开裂、空鼓施工方案 (20)1、混凝土工程 (20)2、砌体工程 (24)3、抹灰工程 (26)4、涂饰工程 (28)5、墙地砖工程 (29)6、质量保证措施 (30)防渗漏、开裂、空鼓专项施工方案一、工程概况：1、项目名称、性质、地理位置和建设规模：本工程高科·绿水东城3-1#地块2#楼位于西安市灞桥区灞瑞一路以北、纺桥路以东、客运西路以西。
总建筑面积为41608㎡，其中地上33层-建筑面积39888 m2，地下1层-建筑面积1720m2；层高2.9m，建筑高度96.85m；±0.000相当于绝对高程（黄海系）397.300m。
抗震设防为8度、地基基础设计等级为甲级、结构设计使用年限为50年，防空地下室抗力等级：核6级、常6级。
场地类别为Ⅱ类。
住宅结构形式为剪力墙结构；商业结构形式为框架结构。
2、项目的建设、勘察、设计、监理等主体责任相关单位的情况：建设单位：西安高科东城置业有限公司勘察单位：陕西轻工院设计单位：中联西北设计研究院有限公司施工单位：西安市建筑工程总公司监理单位：西安高新建设监理有限责任公司质监单位：纺织城地区综合发展办公室二、编制依据:1、施工图纸及图纸会审记、工程变更通知单等文件。
防空鼓开裂专项施工方案
防空鼓开裂专项施工方案编制：沈国军审核：董金明批准：卞亚飞目录一、工程概况二、编制依据三、易空鼓、开裂部位分析四、易空鼓、开裂原因分析五、预防空鼓、开裂的措施1、墙地砖工程2、涂饰工程六、质量、安全施工管理架构一、工程概况本工程位于地址位于五湖大道及周新西路交叉口，无锡万科魅力之城B2组团1#、2#、4#楼每幢11+1层，每层3个单元，每单元2户，为G户型，3#楼每幢11+1层，每层2个单元，每单元2户，为E户型。
建筑面积共计25000m2。
为精装修房，厨房、卫生间墙面贴砖、厨房、卫生间、阳台地面贴砖，其余房间墙面及天棚为乳胶漆。
二、编制依据1、本工程设计图纸2、本工程招标文件、答疑文件及现场踏勘情况3、《施工组织总设计》4、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279 号）5、《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300-2001）6、《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB 50210-2001)7、《建设工程质量管理办法》（建设部第29 号令）8、我公司贯彻ISO9001:2000 标准制定的《质量手册》、《作业指导书》及质量体系的相关程序文件三、易空鼓、开裂分析易空鼓、开裂部位：1、墙地砖工程（厨房、卫生间墙面砖，厨房、卫生间、阳台地面砖）；2、涂饰工程（延边龙骨基层墙面，埋设暗管暗线处）。
四、易空鼓、开裂原因分析1、墙地砖工程①墙体，楼地面不符合粘贴要求；②粘贴剂、瓷砖质量要求；③瓷砖粘贴前未浸水；④瓷砖间未留缝。
2、涂饰工程①原房的保温层有裂缝，导致装修后墙面开裂；②墙面开槽后修补涂刷不当，导致墙面收缩出现裂纹；③抹灰时水泥的配比不准确，配比高了就容易开裂；④墙面腻子的配比不当或者是刮抹不均匀；⑤乳胶漆和水的配比不合适。
五、预防空鼓、开裂的措施1、墙地砖工程①对于不符合铺贴要求的墙体，如轻体墙开裂、安装不牢固、变形，墙面起皮、开裂等现象，我公司在铺贴瓷砖之前，会提醒业主及土建总包单位对不合格的地方进行整改。
上海万科防渗漏解决对策(工程部分)
上海公司工程管理部 2004年8月24日
前言
• • 今年以来，上海公司四个项目集中入住，到7月初入住总户数2371户。 根据保修统计，6、7月份上海公司九个项目累计渗漏175点，户均渗漏数 为0.034，略低于集团6、7月份户均渗漏0.038。 从数据看，上海公司各项目在防渗漏工作的成效上差异较大，城南、四 季花城、兰乔圣菲项目户均渗漏数高于集团平均值。 各项目部针对性地分析了渗漏原因，制订、落实整改措施。工程管理部 在年度满意度提升计划的基础上，提出了统一的防渗漏解决对策。
防渗漏技术管理
4.
防渗漏工作评估管理
每个项目总结前五项渗漏问题，制定纠正和预 防措施，在后续管理中重点落实。公司形成案 例库进行共享并在工程系统范围内宣讲。
5.
邀请外部专家对门窗等质量控制重点进行培 训，逐步做好铝门窗标准化工作。
上海万科工程系统防渗漏解决对策
附：相关项目渗漏原因分析及整改措施
春申项目部渗漏控制经 验总结
防渗漏工作评估管理
上海万科工程系统防渗漏解决对策
渗漏情况分析
渗漏问题分析
防渗漏目标管理
防渗漏技术管理
项目渗漏经验对比总结
防渗漏工作评估管理
上海万科工程系统防渗漏解决对策
防渗漏目标管理
渗漏问题分析
1.
防渗漏目标管理
年初公司将防裂、防渗漏指标分解到各个项目经 理部的工作目标责任书之中，作为项目部工作考 核的一个重要参考评定项目，具体指标分解如下：
防渗漏工作评估管理
上海万科工程系统防渗漏解决对策
渗漏情况分析
渗漏问题分析
•
防渗漏目标管理
防渗漏技术管理
一层后院临时台阶处落地门窗下坎渗水： 设计时室内外地坪无高差；临时台阶节点 处理不合理；下坎塞缝质量问题。现结合 业主装修时面层厚度，降低室外台阶高 度，使之高度低于室内；增加台阶的坡 度；整修台阶时重新窝嵌落地门窗下坎。
【建筑工程质量】万科防渗漏开裂空鼓管理经验
……
建筑工程质量通病防治措施：
1、建筑工程施工全套质量通病防治措施（24个、图文并茂）
2、建筑工程施工质量案例图文解说（主体、钢结构、装修）
3、铝合金门窗安装施工质量常见质量通病案例分析(图文)
4、混凝土结构施工质量通病案例分析（多图）
5、[天津]土建、装饰、节能工程质量通病防治方案(仿古建筑)
6、建筑工程施工质量通病防治措施（土建、装修、安装工程）
7、[重庆]砌筑施工质量控制及常见质量问题防治（多图）
8、外墙饰面工程常见施工质量通病案例分析(图文)
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万科住宅项目防渗漏绝招
万科住宅项目防渗漏绝招(含金量爆表)管理制度：样板引路；专项验收；影响资料；淋水试验技术措施：外墙、楼地面、屋面、铝合金窗等防渗漏要点及做法根据万科一些项目的投诉热点问题汇总，万科项目的渗漏主要出现在窗框四周尤其是框下部的两个角、阳台卫生间的墙根、出墙线管管周、墙顶或者说是梁底或板底、铝合金框拼缝、屋顶、剪力墙拉杆洞、混凝土墙与砌体墙交接面、阳台天棚灯底盒等处。
万科如何打防渗漏这场战役的呢？一、万科防治渗漏管理制度1.样板引路制度对工程易渗漏部位：外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等实行工艺样板引路制度，进行验收确认，并签署工艺样板验收表。
2.防渗漏专项验收制度对工程易渗漏的关键部位，包括外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等须实施防渗漏专项隐蔽验收制度。
隐蔽验收通过后方可继续下一步工序的施工，并做好防渗漏专项隐蔽记录。
3.影像资料监理单位负责对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、存档：按分户、编号进行存档；外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞须按 100% 存照，按分户的要求进行存档。
4.淋水试验对于屋面、卫生间、阳露台、外墙等部位须做淋水试验，并形成淋水试验报告。
淋水试验须做两次（结构完成后和防水层完成后），每次进行24小时淋水，外墙淋水宜在外墙保温层施工之前进行；除上述试验外，上述部位必须做雨后检查记录，并做好淋水检查记录和雨后检查记录。
二、防治渗漏施工技术措施（一）外墙防渗漏外墙防渗漏要点：外墙防渗漏，主要有三道防线，一是外墙涂料和腻子，二是抹灰砂浆，三是结构墙体或砌体墙体。
有时要加强防水会增加一层防水层，通常是涂刷一层水泥基防水涂料。
混凝土墙体的渗漏点常常是因为拉杆洞封堵不密实和预留孔洞的封堵不佳引起的。
堵洞要采用专门的封堵材料，同时要凿喇叭和清孔，封堵要双面封堵而不是只进行单面封堵。
万科防渗漏开裂空鼓管理经验PPT课件( 31页)PPT文档33页
46、我们若已接受最坏的，就再没有什么损失。——卡耐基 47、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游 48、书籍把我们引入最美好的社会，使我们认识各个时代的伟大智者。——史美尔斯和我一样成功。——莫扎特
万科防渗漏开裂空鼓管理经验PPT课件
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21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
住宅精装修中的重点三防--“空鼓-开裂-漏水”
如基层出现起砂现象，用辊刷直接将墙固处理剂涂布至基层上，涂布1~2遍，常温下的干燥时间约为3~6小时；
（4）玻化砖背面处理：
注意： 涂刷背胶浆料的瓷砖应水平放置晾干， 四角用垫块做支撑； 养护时不得立放或斜放，以免液体流到瓷砖正面或地面。
3、粘接剂处理：
①准确称量：严格按照厂家要求的加水比例进行称量。
关于装修工程来说， 在防水问题上一直是个很困扰且麻烦的一件事， 如做的不到位导致渗水、漏水现象比较普遍， 给以后的维修、赔偿都带来很大的不利影响， 而且业主对防水质量要求也越来越高，保修期也要求越来越长。
所以对于我们做装修工程单一子项防水工程来说，如何把好质量关、严格按规范施工，做到滴水不漏，我们应该从施工的过程中每一个环节重点把控。下面这些环节是容易疏忽的点：
从原因分析上，
1
“沉降”是在建筑物荷载作用下，地基土因受到压缩引起的竖向变形或下沉。
不均匀的沉降对建筑物危害较大，会使建筑物产生附加应力而引起裂缝，甚至局部构件断裂，危及建筑物的安全等，项目部在项目前应该拿到相关部门的建筑沉降观测数据，确保不会影响装饰施工方可正3点。
量的很重要原因。
3、精装修乳胶漆防开裂的原因分析，及防开裂措施
转角侧面采用副龙骨加固，避免以后开裂△
需注意：如果周边副龙骨未安装， 未调平、应力得不到释放，将木质、轻钢龙骨挂片硬拼凑在一起，后面副龙骨安装调整后， 产生的相互不平衡力，同样会导致变形、顶面乳胶漆开裂。
02
批量精装修卫生间区域怎么预控“漏水”问题？
③、瓷砖抗滑移性能降低。薄层施工法优势：
①、 施工简单
②、节省材料
③、施工快捷
④、粘结牢固
5、普通墙面如何留缝（重点！）
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2、目前防渗漏工作的薄弱环节
水电安装： （1）空调孔后开，坡度倒坡引起渗漏； （2）阳、露台处地漏靠墙根设置，对渗漏控制不利； （3）吊洞质量不高，烟道在楼层及出屋面部位发生渗漏； （4）给水管穿阳台、厨卫地面时未采用加强处理措施,门槛石下给水 管成为导水管引起渗漏； （5）侧排地漏和水平支管标高控制偏差大，导致防水层作用失效造成 渗漏； （6）柜体内给水管出墙面长度不足，采用内牙丝补长，因内牙丝质量 不过关导致渗漏； （7）给水管微渗漏导致空心砌体内积水引起厅房墙体发霉渗漏；
3、主要渗漏防治技术做法
（4）外墙防水防护工程做法
Байду номын сангаас过往都是凭经验或当地做法确定外墙防水体系，今年已经制定标准，将根 据当地气候条件（年降雨量、风压)、结构基层材料、保温做法、饰面材料等 条件确定标准做法
（5）关注建筑节点的防水要求
需要关注水平及竖向构件交叉点的节点处理。关注装修及水电安装带来的 新渗漏点
（2）防渗漏水要体现防排结合
施工中常忽略排水对防水的影响，没有做够措施，比如屋面保温层没有排 气管、屋面结构不起坡、窗台或外线条排水坡度小等
水往低处流，坚持湿区标高比低区低，防水简单有效
（3）合理选用防水层材料
防水材料种类很多，各有优缺点，但实际应用中各公司差异很大，选用材 料还不够科学，需要进一步明确
3、主要渗漏防治技术做法
（1）强调结构自防水是防水技术的关键
现实中还存在一说到防水就联想到防水材料的思维方式，最直接并长久有 效的还是结构自防水，防水材料仅能起到封闭毛细孔提高防水性能或作为一 种补救措施
设计要坚强自防水概念并体现到设计任务书上，防水关键部位要优先采用 混凝土构造
结构施工质量要有保证，防水关键部位混凝土要一次现浇。砌筑抹灰要控 制好技术间歇时间，做好堵缝工作。
应该说全集团防渗漏、抗裂体系已基本建立，当然还需要万科工程人以 孜孜以求的态度，对技术标准不断完善，目前更重要的是贯彻执行， 将节点做法落实到具体的工程管理之中去。
今年各公司要把杜绝渗漏，防空鼓、开裂作为一项重点工作开抓，做到 成品无破损，细节无缺陷，抓基础质量，抓客户关心的质量。
2、目前防渗漏工作的薄弱环节
防渗漏图集（一）： 主要内容分两部分。包括住宅建筑常用的防水、防渗漏构造做法及防 开裂做法。 其中防水、防渗漏做法包括屋面、外门窗、外墙、楼地面、地下室五 个部分内容。每个部位包括分说明和构造节点做法。每个构造节点包 括：做法说明、工艺流程、构造做法、质量控制点和详图等。 防开裂包括抹灰和填充墙砌体工程两部分内容。主要介绍了技术要求 和节点做法。
如何安排工序，在什么时间节点上工程应该做什么是本图集编制的一 个基本出发点，作为项目工程师，必须对工艺流程和质量控制点了如 指掌，只有严格按工艺流程施工，对质量控制点负起监督检查责任， 防渗漏工作才能步入常态。
1、目前集团相关技术标准
装修工程工艺工法： 主要包括吊顶、窗台、楼地面、洁具、木作五部分内容。 其中吊顶、楼地面部分除对装修工艺工法和观感质量提出要求外，对 防空鼓开裂、防渗漏也有节点做法要求。 该图集有关防渗漏节点包括： （1）门槛石防水做法（先铺法） （2）门槛石防水做法（后铺法） （3）门槛防水做法（混凝土挡水槛） （4）淋浴房挡水槛防水构造
安装工程工艺工法： （1）重点规范现场安装环节的施工工艺 （2）在装修观感方面给予了更多关注 （3）强调消除安装工程对结构安全的影响，楼板面取消压槽做法， 给水管走吊顶 （4）加强裂缝防治预控（砌体开槽要求），预防管道渗漏（柜体内 水管施工工艺）
1、目前集团相关技术标准
防渗漏图集（二） （1）针对不同气候条件及建筑物特征，规范外墙防渗漏做法； （2）补充多层洋房渗漏节点； （3）补充装修房抗裂、防渗漏节点要求； （4）补充水电安装的抗裂、防渗漏节点要求。
打好防渗漏开裂空鼓攻坚战
2012年2月9日
1、目前集团相关技术标准
2010年集团颁布了《万科住宅建筑构造图集（一）》---防渗漏和防开裂 工艺工法，2011年陆续发布三个技术标准： (1)集团装修工程工艺工法及节点详图； (2)集团水电专业工艺工法节点； (3)万科住宅建筑构造图集(二)。
1、目前集团相关技术标准
型材、门窗安装、塞缝： （1）切割塞缝材料发泡胶导致渗漏； （2）钢副框的使用，导致渗漏问题增多； （3）保温板条粘使外墙渗漏隐患加大； （4）外门窗洞口偏差大，塞缝质量不高。采用所谓的半精洞口做法, 给防渗漏增加难度；
2、目前防渗漏工作的薄弱环节
（5）保温板返至窗洞口四周，未预留企口做法，节点处理不好造成渗 漏； （6）窗型材拼缝大，密封性不好导致渗漏； （7）凸窗窗体质量不高，安装未采用加强措施导致渗漏； （8）外窗台反坡，滴水线设置不规范导致渗漏； （9）窗框拉片随意固定，拉片设置未做到内高外底； （10）窗周塞缝普遍质量差，未彻底返工重新塞缝导致大面积渗漏； 铺贴施工阶段： （1）厨卫地面瓷砖先贴，后装门槛石；施工完门槛石未进行闭水检验 导致渗漏隐患未及时发现和处理； （2）阳台地砖干铺，水泥沙浆积水，积水从反槛底部渗出； 试验检测及管理： （1）结构闭水、防水层施工后闭水、贴完地砖后闭水制度坚持不够； （2）门窗淋水和外墙淋水操作不规范，导致渗漏问题未能及时发现和 处理，从而埋下了渗漏隐患。
主体结构： （1）阳、露台、厨卫不降板不利于防渗漏，导致室内木地板发霉； （2）斜屋面由于结构混凝土密实度差导致渗漏； （3）大降板(沉箱)卫生间未设置缺口梁，贴砖施工时敲出缺口导致防 水层破坏。
砌筑抹灰： （1）高层项目使用爬架，因工期紧张导致外墙砌体质量差，增加了渗 漏概率； （2）洋房、别墅项目对砌体灰缝控制重视不够，缝隙大，后补孔洞不 密实。砖砌体未在外侧逐个勾缝，导致渗漏产生； （3）洋房、别墅项目未施工外墙防水层，就在抹灰层上贴劈开砖和文 化石造成渗漏； （4）砌体墙未进行抹灰找平直接进行保温砂浆施工； （5）墙体改移、后加窗施工工序过于简化、工艺粗糙导致渗漏； （6）阳、露台、厨卫墙体底部未采用素混凝土反槛，使室内墙体涂料 起皮。