房地产企业营改增纳税申报及案例解析
房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析
房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析专题班通知‖专题背景‖目前我国营业税改征增值税工作正进行的如火如荼，房地产行业的增值税时代即将到来；另外，随着营改增工作的不断深入和房地产税的即将出台，土地增值税这一税种也将逐步退出历史舞台。
在新税制出台之前，地税部门将不可避免的对房地产行业的土地增值税展开一次大规模的、旋风式的突击性检查、清算工作。
为了帮助大家以更加积极、良好的状态迎接增值税时代的到来，切实回避土地增值税最后带来的风险，本次培训特意安排了关于这两个税种的培训内容。
本次培训专家将全部采用案例式教学模式。
案例全部都来源于专家在全国各地税收执法实践。
希望通过本次培训，让大家对税务培训业务有一个前所未有的、不一样的、全新的认识与感受。
让大家在轻松愉快的学习气氛中获得最有价值的知识与收获。
‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。
同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。
教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。
杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性，受到各地学员的认同与热烈追捧。
‖课程内容‖第一部分：房地产行业“营改增”应对与税务规划一．营改增过程中大家关心的那些事儿：1．营改增前施工发票、购货发票、销售发票的开具应如何把握？2．营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票是否会影响到进项税额的扣除？3．营改增后接受小规模纳税人、自然人销售或者应税服务业务取得不了增值税专用发票应该如何处理？4．营改增后，将有哪些项目的进项税允许扣除，哪些项目的进项税不允许扣除，对销售不动产业增值税税率的确定会带来哪些影响？5．营改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，会对甲乙双方的税负造成影响吗，就以上问题应如何解决出现在甲乙双方之间的矛盾？6．营改增后销售营改增以前开发产品没有进项税额可以扣除，这个问题应如何解决，“简易征收”、“超税负返还、即征即退”等政策，在房地产业营改增之后能不能获得推广使用？7．房地产开发业务经营周期较长，经营期内很有可能发生前后不同阶段销项税与进项税配比严重失调的现象，在实际工作中一旦遇到这种情况应该如何解决？8．营改增以后对于企业转做自用不动产或者投资性房地产的开发产品进项税将如何扣除？9．营改增后土地增值税是否会取消？二．营改增以后增值税会计核算：1．“一次性全额收款”方式下销项税额的核算。
政策解读：房地产企业应纳增值税的案例解析
政策解读：房地产企业应纳增值税的案例解析房地产企业销售额及销项税额的确认01、销售额的确认房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款（包括拆迁费）后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）销项税额的确认（1）当期允许扣除的土地款•当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算∶•当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（购买的土地价、已经开发的土地、开发后销售房产所占的土地价）•在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据，不包括契税及有关费用。
•一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
（2）销项税额的计算公式：•销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%房地产企业进项税额的确认01、一般进项税的确认一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额，按照下列公式计算可抵扣的进项税额：•高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%•一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。
02、旅客运输服务进项税额的确认纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣。
纳税人未取得增值税专用发票的，暂按照以下规定确定进项税额：（1）取得增值税电子普通发票的，为发票上注明的税额；（2）取得注明旅客身份信息的航空运输电子客票行程单的，按照下列公式计算进项税额：航空旅客运输进项税额=（票价+燃油附加费）÷（1+9%）×9%（3）取得注明旅客身份信息的铁路车票的，按照下列公式计算的进项税额∶铁路旅客运输进项税额=票面金额÷（1+9%）×9%（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式计算进项税额∶公路、水路等其他旅客运输进项税额=票面金额÷（1+3%）×3%房地产企业应纳增值税的计算（1）一般纳税人销售自建不动产适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算：应纳增值税=销售额×9%-当期允许抵扣的进项税-前期预缴税款。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指以房地产的开发和销售为主要业务的企业，在中国的经济发展中占据着重要的地位。
随着城市化进程的加快，房地产市场也日益火热，房地产开发企业的规模不断扩大。
在这样的背景下，房地产开发企业的会计处理也变得日益复杂。
增值税的会计处理是房地产开发企业会计工作中的一个重要环节。
本文将结合实际情况，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析，旨在为相关从业人员提供参考和借鉴。
一、案例背景某房地产开发企业在某省开展房地产项目，该企业涉及土地的开发、房屋的建设和销售等多个环节。
根据相关法律法规和国家政策，该企业需要对增值税进行合理的会计处理，并及时向税务机关申报纳税。
为了更好地了解房地产开发企业增值税的会计处理，我们以该企业为例进行分析。
二、增值税的基本规定增值税是一种按照增值税法规定的纳税人按照其销售货物、劳务应纳税销售额计算并缴纳税款的一种税收。
在我国，适用增值税的纳税人包括一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人通过增值税专用发票方式进行纳税，小规模纳税人通过简易计税方式纳税。
对于房地产开发企业来说，一般适用的是一般纳税人的税收政策。
根据国家税务总局的规定，房地产开发企业在进行销售时，需要按照销售额的一定比例缴纳增值税。
具体来说，对于已取得售房许可证的房地产开发企业，其销售额的计算原则应符合国家税务总局的相关规定，并按照一定的比例缴纳增值税。
三、案例分析某房地产开发企业在进行土地的开发、房屋的建设和销售过程中，需要对增值税进行合理的会计处理。
以下是该企业在销售环节中增值税的会计处理流程：1. 确定销售额在销售房屋时，房地产开发企业需要根据售房许可证的相关规定，确定销售额。
销售额的计算涉及到多个环节，包括土地成本、房屋建设成本和销售成本等方面。
在确定销售额时，房地产开发企业需要结合实际情况，按照国家税务总局的相关规定进行计算。
2. 计算应纳增值税额3. 缴纳增值税款在计算出应纳增值税额后，房地产开发企业需要及时向税务机关缴纳增值税款。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析一、案例描述某房地产开发企业在开发过程中，取得了一块土地，并在其上建成了一个商业综合体，包括商业街、写字楼、商务酒店等。
该企业希望了解在这个过程中产生的增值税应如何处理，并进行相关的会计核算。
二、增值税的应纳税额计算1. 土地使用权转让的增值税根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，购买土地的房地产开发企业需要向国家交纳土地使用权转让的增值税。
计算方法为：销售额×(1-17%)/1.17×11%假设该企业购买土地的成本为1000万元，销售土地使用权的金额为2000万元，则应纳增值税=2000×(1-17%)/1.17×11%=172.84万元。
2. 商品销售的增值税商业综合体建成后，企业开始出售商业街、写字楼等商品，需要向国家交纳销售商品的增值税。
计算方法为：销售额×3%假设该企业销售商品总额为5000万元，则应纳增值税=5000×3%=150万元。
综合上述三个方面的增值税计算，该企业总的应纳增值税为172.84+150+90=412.84万元。
三、增值税的会计处理1. 土地使用权转让的增值税会计处理企业应单独结算土地使用权转让的增值税，计入成本，计提应交增值税款准备。
假设该企业在购买土地时未付款，而是通过银行贷款支付的，则需要在银行贷款在途-土地使用权转让增值税账户中计提应交增值税款准备。
2. 商品销售的增值税会计处理企业出售商品所得的增值税，计入应交税费，同时将销售收入、增值税额等分录记账。
对已交增值税的销售商品，可在增值税进项税额科目中计提已交增值税。
四、税务申报该房地产开发企业在每月需要向税务局申报增值税。
具体操作是通过电子税务局进行网上申报，按照销项税额和进项税额进行抵扣后，确定应纳增值税的数额，然后通过网上直接汇款至税务局指定的账户。
五、总结房地产开发企业在开发过程中会产生多方面的增值税，包括土地使用权转让的增值税、商品销售的增值税和建筑服务的增值税等。
房地产企业营改增操作实务与案例
3
不得从销项税额抵扣的进项税
2.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修
理修配劳务和交通运输服务。
3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进 货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务 和交通运输服务。
3
不得从销项税额抵扣的进项税
4.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用 的购进货物、设计服务和建筑服务。 5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进
的预收款，未开具营业税发票的。 10.一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地 产项目的。
5
不征收增值税项目
1.无偿提供的铁路、航空运输，无偿提供服务
，无偿转让无形资产或者不动产，用于公益事
业服务的。 2.存款利息。 3.被保险人获得的保险赔付。
5
不征收增值税项目
4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理 中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专 项维修资金。 5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、 置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其 相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单 位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让 行为。
商业企业
商品销售收入
一般纳税人 营改增服务业
咨询、鉴证收入
2
准予从销项税额抵扣的进项税
1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发 票）上注明的增值税额。
2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
3.购进农产品，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农 产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
5.金融商品转让的
6.经纪代理服务，向委托方收取的政府性基金
或者行政事业性收费的 7.提供有形动产融资性售后回租服务，向承租 方收取的有形动产价款本金的 8.提供旅游服务的，采用差额计税的
“营改增”后房地产企业节税筹划案例
“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。
其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。
“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。
其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。
“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。
房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。
二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。
随着房地产市场的持续发展，房地产开发企业在经营过程中需要面对各种税收问题，其中包括增值税。
增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的一种税收，对于房地产开发企业来说，增值税的会计处理尤为重要。
本文将从税收的角度上，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析。
案例分析：某房地产开发企业在某市开发了一处商业综合体项目，项目总投资为1亿元，其中土地成本为3000万元，建筑工程费用为6000万元，安装工程费用为2000万元，设备购置费用为1000万元。
项目于当年完工并取得了使用权。
在项目竣工后，企业预计该项目的销售额将超过1.2亿元。
按照国家税务局规定，房地产开发企业应当按照主营业务收入的17%税率交纳增值税。
请根据以上情况进行会计处理。
解析：根据案例中的情况，我们需要对该房地产开发企业的增值税进行会计处理。
根据企业预计的销售额，我们可以计算出增值税额。
销售额为1.2亿元，按照17%的税率计算得出增值税额为2040万元。
这是企业在销售房地产项目后应当交纳的增值税额。
接下来，我们需要对企业在建设房地产项目过程中发生的各项费用进行会计处理。
根据我国《企业会计准则》的规定，企业在取得资产、服务或者债务等方面发生的费用，需要进行相应的资产或者费用确认处理。
根据案例中的情况，土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用均为企业在房地产项目开发过程中发生的费用，应当予以确认处理。
具体操作步骤如下：1.确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用。
企业应当根据相关凭证和交易记录，确认这些费用的具体数额，并在财务会计准则的规定下进行相应的确认处理。
2.确认资产成本。
确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用为资产成本。
在财务报表中确认为固定资产，并在资产负债表中体现。
3.确认增值税。
根据企业发生的土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用的增值税额，分别予以确认处理。
“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例
“营改增 ＂后房 地产企业 增值 税会计 处理
以一般纳税人销售 自行开发老项 目为例
澳 门科技 大学商学院 蔡 旺清 宋 宇 江 西财 经大学会 计 学院 蔡 成
准确 把 握经 营 管 理 活动 中的 “营改 增 ”政 策 ， 对 于房 地产 开发企 业至 关重要 ，不仅 能有 效规 避涉 税风 险 ，而且还 可合法 降低运营成本 。本 文依据 “营 改增 ”的一 系列规定 ，结合房地产企业 （一般纳税人 ） 典型业务— —老项 目，探讨 增值税 的会计处 理。
基金项 目 ：本 文系广西高校科 学技 术科研 项 目 （编号 ：ＫＹ２０１５ＹＢ３０７）阶段性研究成果。
５８”新会计（月刊）２０１８年第１期（总１０９期）
Ｐｒａｃｔｉｃｅ ｆｉｅｌｄ·实务 园地
表 （２） 一 般 纳 税 人 和 小 规 模 纳 税 人 收 到 预 收 款 时 其应预缴 的增值税额计算公 式比较
纳税人
般纳
一
税人
公式
备注
适用一般计税法的，
出 估 龉
预收款
．
，，，
适用税率为１１％；
一ｌ＋适用税率或征收率 适用简易计税法的， 来自小规模 纳税人 额
＝
×３％
征收率为５％。
（五 ）会 计 科 目选 用
由于财政部 ２０１６年 ７月 ８日公布 的 《关 于征求 （关于增 值税 会计 处理 的规定 ）意 见 的函 》（以下简 称 “征 收意见 稿 ”）仍存 在诸 多不 完善之 处 ，因此 ， 财政部 又于 ２０１６年 １２月 ３日发布 了 《关 于印发 （增 值税 会计 处理规 定 ）的通知 》（财会 ［２０１６］２２号 ， 以下 简称 “２２号文 件 ”）。与 “征 求 意见 稿 ”相 比， 笔 者认 为 ，“２２号文 件 ”有 两大 亮 点 ：一 是 明确 指 出简易计 税法 和一 般计税 法 ，是 两个 独立 的核算 体 系 ，这 与笔者 观点 相 同 ；二是将 “简 易计 税 ”由原 来 的三 级科 目上升 为二级 科 目，使简 易计 税法 真正 做 到 了名 副 其 实。 房地 产 开发 企 业 （一 般 纳税 人 ） 应设置 的一级会计科 目、二级会 计科 目 （明细科 目 ） 和三级会计 科 目 （专栏 ）见表 （３）。
房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例
房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。
“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。
适用简易计税方法案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。
2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。
(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422016年6月预缴税款：借：应交税费———未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费———未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费———未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
九个案例解读房企常见营改增业务
九个案例解读房企常见营改增业务房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。
本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。
例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。
(单：元)借：固定资产3000贷：银行存款3000借：应交税费——应交增值税(减免税款)3000贷：递延收益3000日后发生的技术维护费借：管理费用300贷：银行存款300借：应交税费——应交增值税(减免税款)300贷：营业外收入300例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。
建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。
2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。
已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。
但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。
(单位：万元，下同)借：应交税费——应交增值税(已交税金)60贷：银行存款60例3：购进货物、劳务、服务等产生进项税额。
2016年7月购进钢材100万元，进项税17万元；购进建筑服务200万元，进项税22万元。
借：工程物资——钢材100开发成本200应交税费——应交增值税(进项税额)39贷：银行存款339其他购进比照本方式类比处理。
而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木、花卉等，则为如下处理：借：开发成本87应交税费——应交增值税(进项税额)13贷：银行存款100例4：2016年7月企业请国外著名建筑设计单位，为其开发的空中花园进行整体规划设计，价款总计106万元，该企业于纳税义务发生时代扣代缴了应扣缴的增值税6万元。
借：开发成本100应交税费——应交增值税(进项税额)6贷：银行存款等106例5：假设该企业同时兼有简易计税项目和免征增值税项目的，存在无法划分不得抵扣的进项税额的情况，应按规定公式计算不得抵扣进项税额。
房地产企业营改增后会计核算 案例
房地产企业营改增后会计核算案例案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。
2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。
当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。
2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。
2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。
会计核算示例：1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100贷：银行存款11100借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500贷：银行存款15002、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税借：银行存款11100贷：预收账款11100借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300贷：银行存款3003、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税借：开发成本-建筑安装费10000应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存款110004、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税借：银行存款22200贷：预收账款22200借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600贷：银行存款6005、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税确认收入并结转成本借：预收账款33300贷：主营业务收入30000应交税金-应交增值税（销项税金）3300借：主营业务成本：21500贷：开发成本-结转开发成本21500发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%）借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红字）-1100转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】借：应交税金-应交增值税（转出未交）200贷：应交税金-未交增值税200纳税申报交纳增值税借：应交税金-未交增值税200贷：银行存款200营改增之后，如果含税售价不变，土增税是增加的还是按上面的例子：开发成本土地建安开发配套合计增值税1000010000150021500营业税1110011100150023700销售收入现金流入不含税销售增值税3330030000营业税3330033300增值部分公式增值额增值率土增税增值税=B5-E2*1.320509.53%615营业税=B6-E3*1.3-B6*5%825 3.48%247.5营业税下要交土地增值税247.5万，而增值税下要交615万，多缴367.5万。
一个案例让你学会营改增后的建筑业增值税纳税申报
一个案例让你学会营改增后的建筑业增值税纳税申报提示：所有增值税专用发票均在本月通过认证。
A企业系增值税一般纳税人，从事建筑安装业务，所有建筑服务业务均由直接管理的项目部施工或分包，企业2022年7月份业务如下：业务1：本地A建筑项目为营改增后的项目，采取一般计税办法，于当月竣工结算。
收取含税工程款220万元，另因提前竣工收取奖励款2万元，一并与工程款开具增值税专用发票，款均已收到。
对A建筑项目的部分工程进行分包，分包给B工程公司，本月对分包工程进行结算，取得B 公司开具的分包款增值税专用发票，注明工程款10万，增值税款0.3万元；购买材料物资，取得增值税专用发票，注明价款100万，增值税17万。
解析：1.结算、收取工程款销项税额＝222/1.11某11%＝22（万元）借：银行存款2220000开具增值税专用发票项目及栏次销项（应纳）税销售额额1211%税42000000220000一、一般计税方法全部征税率计税项目6%税5率解析：2.支付分包款借：工程施工——合同成本100000应交税费——应交增值税（进项税额）3000贷：银行存款1030003.购买材料物资《增值税纳税申报表》销售额（二）按简易办法计税销售额销项税额税款计算进项税额业务2：外市B市政工程项目为营改增前的项目，采取简易计税办法，当月竣工结算,收取含税工程款515万元，开具增值税普通发票，款项尚未收到；发生分包支出103万元。
已向项目所在地税务机关填报《增值税预缴税款表》并预缴增值税12万元，取得项目所在地税务机关出具的完税凭证。
解析：应纳税额＝（515－103）/1.03某3%＝12（万元）预缴税额＝（515－103）/1.03某3%＝12（万元）账务处理：1.月末工程结算借：应收账款5150000贷：工程结算500000051122000012173000项目（一）按适用税率计税销售额栏次本月数1200000000应交税费——未交增值税1500002.支付分包款服务、不动产和无形资产扣除项目本期服务、不动期产和无形资产期初余本期发价税合计额（免项目及税销售额）栏次额生额额金额额5（5≤16＝1234＝2＋3且5≤4－4）3%征收率65150000的项目《增值税纳税申报表》销售额（二）按简易办法计税销售额55000000项目（一）按适用税率计税销售额栏次本月数12000000125000000150000515000010300004120000120000101112－1214销项税额税款计算进项税额1122000012173000简易计税办法计算的应纳税额21120000税款缴纳①分次预缴税额3.在外市预缴增值税12万元，账务处理为：借：应交税费——未交增值税120000贷：银行存款120000《增值税预缴税款表》预征税额412000028期初本期发本期应抵本期实际抵期末序抵减项目号1建筑服务预3《增值税纳税申报表》销售额（二）按简易办法计税销售额销项税额税款计算进项税额简易计税办法计算的应纳税额税款缴纳①分次预缴税额业务3：本月购买办公用品等，取得增值税专用发票，注明价款15000元，增值税2550元；支付水费，取得增值税专用发票，注明价款500元，增值税15元；支付电费，取得增值税专用发票，注明价款2000元，增值税340元。
房地产开发企业增值税会计处理案例分析
房地产开发企业增值税会计处理案例分析一、案例描述某房地产开发企业在进行房地产销售时需要对增值税进行会计处理。
该企业在开发过程中涉及土地购置、建筑工程、装饰装修等环节，每个环节都会产生不同额度的增值税。
在销售房地产时，企业需要按规定将已经缴纳的增值税纳入成本，并按照相应比例计提税费。
在销售完成后，企业需要将已缴纳的增值税从应纳增值税中减除，计算出最终的增值税额。
二、相关知识介绍1. 增值税是一种按商品的增值额征收税金的一种税款，是一种流转税。
在房地产销售中，增值税是按照销售商品的增值额来计算和缴纳的税款。
2. 在房地产开发过程中，企业可能会涉及土地购置、建筑工程、装饰装修等环节，每个环节都会产生不同额度的增值税。
3. 在销售完成后，企业需要将已缴纳的增值税从应纳增值税中减除，计算出最终的增值税额。
三、会计处理步骤1. 土地购置在企业购置土地时，需要就购置土地产生的增值税进行会计处理。
企业应将土地购置时的增值税作为土地成本增加，并将其纳入固定资产账户进行记录。
该增值税可以作为企业未交税额，在下期应税额中予以抵减。
2. 建筑工程在企业进行房屋建筑工程时，会产生相应的增值税。
企业应将建筑工程所产生的增值税作为建筑工程成本进行记录。
企业在购置建筑材料、支付建筑工程费用等环节产生的增值税都应该作为建筑工程成本重新计算。
3. 装饰装修在房地产开发过程中，企业还可能会进行装饰装修等工程，这些环节也会产生相应的增值税。
企业应将装饰装修所产生的增值税作为相关成本进行记录，并将其纳入相关费用账户。
4. 销售房地产四、案例分析假设企业在销售一套房产时，应纳增值税为100万元，已缴纳的增值税为80万元。
那么企业在会计处理中，需要从应纳增值税中减除已缴纳的80万元，计算出最终应纳增值税额为20万元。
在企业的资产负债表中，应纳增值税和已缴纳的增值税会被分别列示，同时在利润表中，增值税的计提和抵减也会被详细列示。
房地产企业增值税全程会计处理案例分析
房地产企业增值税全程会计处理案例分析文|金穗源商学院王皓鹏营改增已经一年多了，经常有学员询问增值税的会计处理问题，我今天就专题聊聊增值税会计处理。
首先，谈谈我对会计科目的认识。
一、会计做账有法，但无定法。
会计做账，是通过“借贷”科目以及记账凭证来反映真实的经济业务，类似我们通过照片、投影机等工具，进行情景再现。
因此，会计尽可能利用“会计科目”真实、完整反映经济业务。
但是，经济业务的复杂性以及个体差异，我们不一定要求所有的会计人员统一做账手法。
二、税法是针对经济业务征税，不是针对会计科目征税。
明白了这个道理，我们就不要固执的认为：收到购房款计入“其他应付款”就不预缴增值税了。
不论如何会计处理，均不能改变购房款缴纳增值税的属性。
其次，我们通过具体案例，与大家展开分析。
案例【1】金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元，该项目被认定为“老项目”。
不考虑其他因素。
增值税会计处理：1、收到预收款借：银行存款100贷：预收账款1002、预缴增值税借：应交税费—预缴增值税—老项目2.86贷：银行存款2.86预缴增值税计算过程：100 /（1+5%）* 3% = 2.863、缴纳城建税等借：应交税费—应交城建税—土地增值税预交—教育附加等贷：银行存款4、月末将城建税等结转当期损益借：税金及附加贷：应交税费—应交城建税—土地增值税—教育附加等5、将来确认收入的时候借：预收账款100贷：主营业务收入95.24应交税费—未交增值税—老项目4.76应交增值税计算过程：100 /（1 + 5%）* 5% = 4.766、预缴增值税结转至“未交增值税”借：应交税费—未交增值税—老项目2.86贷：应交税费—预缴增值税—老项目2.867、补缴增值税借：应交税费—未交增值税—老项目（4.76 – 2.86）= 1.9贷：银行存款1.9计算过程：补缴增值税（应交增值税4.76 –预缴增值税2.86）= 1.98、同时计算城建税、教育附加等，计入“税金及附加”科目，计入当期损益。
房地产企业“营改增”税收筹划案例分析
房地产企业“营改增”税收筹划案例分析作者：展云来源：《市场周刊》2016年第05期摘要：2016年3月18日，国务院常务作出自5月1日起全面推开“营改增”试点的部署，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。
文章从房地产行业的实际情况出发，结合“营改增”试点过渡期的税收政策，通过现行税法设计的税收案例，分析比较房地产企业新老项目及销售不同方式取得的不动产情况下的企业税负，给予房地产企业合理的税收筹划建议，以降低房地产企业的税收风险和税负。
关键词：营改增；房地产业；税收筹划中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）05-67 -02作为我国结构性改革的重大举措，全面推开“营改增”试点将助力我国供给侧改革，在“营改增”试点过渡期内，房地产企业必须抓住机遇，迎接挑战，把握“营改增”改革的契机，在进行管理变革、提升企业管理水平的同时，通过合理的税收安排降低企业的税收成本，如此，才能顺应政策变革，在国家结构改革的洪流中不被淘汰。
一、房地产业营改增政策规定为进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，我国自2016年5月1日起，全面实施“营改增”，一是将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。
二是在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上，允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣，加大企业减负力度，促进扩大有效投资。
同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。
在该政策背景下，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中关于房地产业“营改增”适用的增值税税收政策，整理如下：（一）房地产企业销售自建不动产新老项目的计税方法（二）房地产企业销售不动产的计税方法此外：1. 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析
“营改增”对房地产公司税负影响的案例分析摘要“营改增”是指部分原缴纳营业税的应税劳务改为缴纳增值税。
国家在“十二五”规划之“改革和完善税收制度”中提出，按照优化税制结构、公平税收负担、规范分配关系、完善税权配置的原则，健全税制体系，加强税收法制建设。
2016年5月1日起，全面实行“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
本文将就“营改增”后流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面对房地产企业的影响作案例分析。
关键词“营改增” 房地产案例影响一、营业税与增值税差异增值税和营业税同为流转税，但是两者在计税方式、征收管理等方面存在较大差异。
二、差异比较“营改增”之前，房地产开发企业属于地税征管范围，需缴纳营业税；2016年5月1日之后，房地产开发企业将彻底告别营业税，进入增值税纳税监管范围。
那么，此次“营改增”对房地产开发企业具体产生什么影响？原定于5月前后开工的项目采用一般计税法更有利，还是简易计税更节税？笔者将从流转税税负、企业利润、现金流管理以及相关的其他税负等方面进行简单测算。
以天津市某房地产项目公司为例，假如该公司预计全项目周期回款额100，000万元，销售毛利率25%（营业税口径），期间费用（销售费用与管理费用分别占全项目周期回款额的2.5%）为5，000万元；财务费用中的贷款和存款利息全部资本化，金融机构手续费金额较小，本次测算不予考虑。
假设项目直接成本构成如下：土地价款占直接成本的20%，基础设施以及建安成本占直接成本的50%，可以取得11%的可抵扣增值税专用发票，咨询、设计等服务费占直接成本的10%，可以取得6%的增值税专用发票，另外20%的成本（政府性收费、贷款利息、开发间接费下的行政管理费等）取得的票据不可以抵扣。
部分销售费用可以取得6%的增值税专项发票，金额较小，本案例不予考虑。
（一）对流转税的影响根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
案例分析：房地产企业营改增
案例分析：房地产企业营改增案例背景A公司是一家大型房地产企业，目前对其房产销售和租赁收入缴纳5%营业税。
过渡到增值税税制后，预计这两项收入适用的增值税税率将上升至11%，但支付的增值税进项税可以抵扣。
A公司发现营改增带来以下三大挑战：财务指标的冲击营业收入：由于增值税属于价外税，不计算在营业收入内，所以A公司在房产销售和租赁服务含税价格不变的前提下，营业收入将有所下降。
利润和业绩指标：尽管成本同时会下降一定幅度，但由于收入下降更多，因此利润总额和利润率均会有所降低。
EVA（经济增加值）、IRR（内部收益率）等业绩指标也会受到相应冲击。
现金流：由于房地产项目前期支付大量进项税，一般只有到项目中后期产生房产销售收入和租赁收入后进项税才能得以抵扣，因此营改增可能会加剧公司在项目前期的现金流压力。
税负的影响税率上升与税负转嫁：预计房地产业与建筑业的增值税税率为11%，高于营业税税率5%。
A公司面临税率上升和建筑企业转嫁税负的问题。
进项抵扣：土地出让金、城市基础设施配套与征地补偿费用、融资成本等是否包含进项税、该进项税能否抵扣，将直接影响A公司的增值税负担。
相关政策目前仍不明朗。
附加税的上升：城建税和教育费附加以企业实际申报缴纳的流转税（含增值税与营业税）为计税基础。
一旦流转税支付额上升，城建税和教育费附加也将“水涨船高”。
财务管理的变革财务核算体系：A公司需要改造财务核算体系和ERP系统，以满足增值税税制的需要。
例如，为便于账务处理和发票开具，A公司需要设置增值税相关会计科目，梳理供应商和客户的情况，明确其是否系增值税一般纳税人、小规模纳税人或非增值税纳税人。
在采购方面，系统需要反映其是否属于增值税的应税或免税项目，并且设置各类货物及服务的税目、税率数据。
在销售方面，系统应能够分别列示不含增值税的价格、适用的增值税税率和包含增值税的总价格等信息。
增值税发票管理：在增值税税制下，增值税专用发票在各业务环节的管理规范尤为重要，包括专用发票的领购、开具、保管、报废，进项发票的认证、抵扣、作废或丢失时的处理等。
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房地产企业营改增纳税申报及案例解析
一、申报表文件梳理
1、2016年3月31日，总局发布了《关于全面推开营业税改征增值税后增值税纳税申报有关事项的公告》（2016 年第 13 号），包括一般纳税人一主表五附表，固定资产表，进项结构明细表，增值税减免税申报明细表，小规模纳税人申报表及附列资料，增值税预缴税款表；
2、2016年5月5日，总局发布2016年第27号公告，对增值税纳税申报有关事项进行了明确，调整了进项结构明细表、小规模纳税人申报表及附列资料）；
3、2016年5月10日，总局发布2016年第30号公告，再次对申报有关事项再次进行了调整,增加了税负分析测算明细表,由从事建筑、房地产、金融或生活服务等经营业务的增值税一般纳税人填报。
二、案例（根据总局培训资料改编）
A 房地产企业(一般纳税人）自行开发了
B 房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日开始预售房地产，至2016年4 月30 日共取得预收款5250 万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。
A 房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。
该企业2016 年5 月又收到预收款5250 万元。
2016 年6 月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016 年4 月30 日前取得的未开票预收款5250 万元，和2016 年5 月收到的5250万元），同时办理房产产权转移手续。
2016 年6 月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110 万元（其中：注明的增值税税额为110 万元）。
经计算，本期允许扣除的土地价款为1500万。
纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。
问：纳税人在7 月申报期应申报多少增值税税款？
解析：
（一）纳税人按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号)（以下简称办法）第十一条、第十二条规定，应在6 月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。
应预缴税款=5250÷（1+11%）×3%=141.9 万元
（二）纳税人6 月开具增值税普通发票10500 万元，其中包括5250 万元属于《办法》第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。
（三）根据《办法》第四条，销售额可扣除当期允许扣除的土地价款。
（四）纳税人应在7 月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额：
销项税额=（5250-1500）÷（1+11%）×11%=3378.38×11%=371.6 万元
进项税额=110 万元
应纳税额=371.6-110=261.6万元
应补税额=261.6-141.9=119.7万元。
纳税人应在7 月申报期应补增值税119.7万元。
一般计税下税负比较：应纳营业税262.5万元，应纳增值税261.6万元。
如果这题选择简易征收：
6月应预缴税款=5250÷（1+5%）×3%=150 万元
7月应纳=5250÷（1+5%）×5%=250万元
应补税= 5250÷（1+5%）×5%-150=250-150=100 万元
简易征收下税负比较：应纳营业税262.5万元，应纳增值税250万元。
三、申报表填写（为便于讲解，以下单位为万元，小数点保留1位，实际填表时请按规定填写。
）
（一）填写《增值税预缴税款表》
《税屋》提醒：被遮挡部分为141.9
注意：这里的销售额和扣除金额都是含税金额
（二）填写增值税纳税申报表附列资料（四）《税额抵减情况表》
（三）填写《本期抵扣进项税额结构明细表》
《税屋》提醒：被遮挡部分金额为1000和税额为110
（四）填写增值税纳税申报表附列资料（二）《本期进项税额明细》
《税屋》提醒：被遮挡部分金额为1000和税额为110
（五）填写附列资料（三）《服务、不动产和无形资产扣除项目明细》
（六）填写申报表附列资料（一）《本期销售情况明细》
《税屋》提醒：被遮挡部分销项（应纳）税额为520.3和价税合计为5250
《税屋》提醒：被遮挡部分销项（应纳）税额为371.6小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。
（七）填写《增值税纳税申报表》（主表）
注意：主表第1栏销售额填差额前的不含税销售额，第11栏销项税额填差额后的销项税额
《税屋》提醒：被遮挡部分为应纳税额合计为261.6
（八）填写《营改增税负分析测算明细表》（下面图片来源公众号：用心打拼之家）1、注意事项
（1）应税项目代码及名称栏次：根据《营改增试点应税项目明细表》所列项目代码及名称填写，同时有多个项目的，应分项目填写；
（2）增值税税率或征收率，营业税税率：根据各项目适用的增值税税率或征收率填写；各项目在原营业税税制下适用的原营业税税率填写。
（3）1-6列与申报表附列资料一第9-14列内容一致，填报口径一致，只是需要按照各项目进行分别填写！
（4）第7列，按照一般计税方法计税的，本列各行次＝第6列对应各行次÷（《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第11栏销项税额一般项目+即征即退项目本月数）×（《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第19栏应纳税额一般项目+即征即退项目本月数）。
换句话来说：第7列各行应当填写的数据 = 分项目的销项税金/主表销项税额合计数×主表应纳税额合计数，实际上是换算出了每个单独项目对应的应纳增值税额。
（5）第8-13列按营业税差额口径计算，这里测算出的增值税和营业税都是扣除差额之后的税额，口径是完全一致的。
2.测算表填写
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。
考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。
千万不要再考试通过之后，放松学习。
财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。
要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。
有证书知识比别人多了一个选择。
会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。
学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出
核心要点。