房地产估价报告市场比较法

房地产估价报告估价项目名称：朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA房地产评估。

委托估价方：甲先生受委托估价方：房地产评估咨询有限公司估价人员：陈显烈估价日期：2014年12月25日至2014年12月26日估价报告编号：目录致委托方函 (3)估价假设和限制条件 (4)估价结果报告 (5)估价技术报告 (9)致委托方函甲先生：我公司受您委托，于2014年12月25日对您坐落于包头市土右旗内农大职院教学楼的房地产进行评估。

估价对象房屋建筑面积为321㎡。

估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：2014年12月25日。

经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用市场比较发和收益还原法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币742.65万元，单价为：16553元/㎡特此函告乙房地产评估咨询有限公司法人代表：陈显烈二〇一四年十二月二十六日估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、以估价对象合法取得房屋所有权证及国有土地使用证，并以合法用途为假设前提。

2、本报告以估价对象在估价时点处于良好状态，达到委托方所提供的使用功能为假设前提。

3、本次估价对象的评估价值是在委托房屋及附属设施未设立任何的抵押、担保的假设条件下成立。

二、本估价报告使用的限制条件1、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

2、本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

4、本次估价是基于估价对象的管理及国家、地区宏观经济调控政策稳定的前提进行的。

敬请相关方面在运用本估价报告时注意此点，特此提示。

5、本次估价以估价对象证载建筑面积：312㎡为准，不考虑房屋所有权人后期加建的部分价值。

6、本估价报告有效期自出具报告之日起为一年，如超过此期限使用，报告应作相应调整或重新估价。

房地产估价结果报告一、委托方委托人：甲先生地址：朝阳区联系电话：1888888888二、估价方受托单位：乙房地产评估咨询有限公司法定代表人：乙房地产评估咨询有限公司资质等级：叁级详细地址：广东财经大学三、估价对象1、估价对象基本情况估价对象位于朝阳区CBD商圈内.北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目,紧邻城市主干道西大望路和广渠路,距离东三环2300米,东四环300米.周边的珠江帝景项目集双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应),五星级帝景豪廷酒店与会所,酒店公寓,商务公寓,高档住宅,国际双语学校,国际双语幼儿园,五星级商业街,集中式商场于一体,是CBD超大型国际化,经典,舒适的豪宅社区。

2、估价对象产权状况根据委托方提供的《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第XXXXX号)知,估价对象房屋所有权人为甲先生。

根据《房屋所有权证》(X京房权证朝私字第504697号)中"设定他项权利摘要"之内容,20013年11月10日该房产以人民币2112541元的权利价值,全部抵押给中国民生银行股份有限公司北京南二环支行,截止估价时点,该房产存在该项抵押权利.四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点2014年12月25日六、价值定义此次评估的价格为估价对象在估价时点的公开市场价格。

七、估价依据（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《中华人民共和国担保法》；（4）《城市房地产抵押管理办法》；（5）《北京建设工程材料及设备价格信息》（6）《北京建设工程重置价计价规则》；（7）《北京施工台班费用计价办法》；（8）《工程建设定额基本理论与实务》；（9）《北京安装工程消耗量定额》；（10）《北京建设工程措施项目计价办法》；（15）《北京建筑装饰工程消耗量定额》（16）《北京建筑工程消耗量定额》（17）估价对象现场查看记录；（18）委托方提供的与本次估价相关的房地产建筑面积及权属资料；（19）本估价机构掌握的房地产市场相关资料；（20）委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；八、估价原则本次估价依据房地产估价的独立、客观、公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则和谨慎原则。

1、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。

具体地说，房地产估价师不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。

房地产估价师不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。

房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。

2、合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。

所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

3、最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。

最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

4、替代原则估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

5、估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。

估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的适用范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑到估价对象为住宅的实际情况,选用市场比较法,收益还原法作为本次评估的基本方法.市场比较法,收益还原法比较1,由于北京市朝阳区大郊亭中街2号院华腾国际项目在珠江帝景附近,象估价对象这种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.2,北京市朝阳区大郊亭中街2号院2号楼2-3HA附近住宅出租的情况较多,租金水平比较透明,因此本报告采用收益法测算估价对象作为一般商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.十、估价结果本着公正、公平、合理的总原则，在分析现有资料的基础上，采用市场比较法,收益还原法，我们确定估价对象在估价时点2014年12月25日的市场价格为人民币742.65万元，单价为：23133元/㎡十一、估价人员：乙房地产评估咨询有限公司十二、估价作业日期2014年12月25日至2014年12月26日十三、估价报告应用有效期本报告有效期自报告出具之日起一年，随着房地产市场的变化，估价结果应作相应调整。

估价技术报告一),采用市场比较法测算房地产市场价格1,比较实例选择选择三个与委估宗地的用途相近,交易类型相同,区域及个别因素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例,以它们的价格作比较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.实例A:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为180.37平方米,交易价格为25000元/m2,日期为2014年10月.实例B:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为161.32平方米,交易价格为22000元/m2,日期为2014年10月.实例C:珠江帝景,位于朝阳西大望路甲23号,土地用途为住宅,建筑面积为184.16平方米,交易价格为24000元/m2,日期为2014年10月.2,编制比较因素条件说明表3,编制比较因素条件指数表根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表.比较因素指数确定如下:(1)日期修正所选案例交易日期均为2014年10月,与估价时点接近,不予修正.(2)区域因素:商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共设施完备度待估宗地均一般或较好,每相差一级应相应修正1%.(3)个别因素:建筑结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修正1%.主窗朝向:分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应相应修正1%.装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修,精装修四种,委估宗地为100,每相差一级应相应修正2%.设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设备设施的完备程度,每少一种相应修正1%.根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。

4,编制因素比较修正系数表取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较法测算的市场价格:单价=(24267+21782+23527)÷3=23192元/m2总价=23192×321.03÷10000=744.53万元(二),采用收益还原法测算房地产市场价格1,月租金确定根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析,选取与估价对象最具相关性的实例,并分别进行实地查看,调查,同类住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具体情况,估价人员认为类似估价对象出租价格在36000元/套·月时有一定的市场竞争力,所以本报告按36000元/套·月租金进行测算. 2,年有效租金收入的测算(1)估价对象的年租金毛收入为:36000×12=43.2万元(2)年有效租金收入根据估价人员的调查分析,估价对象所在区域租赁市场状况较好,年空置率按15天即0.5/12=4.17%计算,能客观反映估价对象在目前现状的市场环境中的正常租赁市场状况,考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的1%,则年有效租金收入为:43.2万×(1-4.17%)×(1-1%)=40.99万元3,客观运营费用税费根据《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号文)中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关规定,委估对象为个人出租居民住房,符合上文暂减规定,因此按5%房产税,营业税测算.A,房产税按年有效租金收入的5%计算.40.99万×5%=2.05万元B,两税一费(营业税,教育费附加,城市建设维护税)按年有效租金收入的5.5%计.40.99万×5.5%=2.25万元上述税费合计:2.05万+2.25万=4.3万元(2)物业维修费用根据目前物业维修费的统计资料,维修费约占年有效租金收入的1.0%,则物业维修费为:40.99万×1.0%=0.41万元(3)物业管理费包括正常使用下的能源费,清洁费,以及员工工资,福利等费用,按年有效租金收入的2.0%计:40.99万×2.0%=0.82万元(4)其他费用如租赁代理费,印花税,不可预见费等费用,取有效租金收入的1.0%.40.99万×1.0%=0.41万元(5)年客观运营成本年客观运营成本=税费+物业维修费+物业管理费+其他费用=4.3万+0.41万+0.82万+0.41万=5.94万元4,净收益年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=40.99万-5.94万=35.05万元5,确定资本化率A,资本化率通过安全利率加上风险调整值的方法来求取.所谓安全利率,是指无风险的资本投资收益率,以一年期国债利率作为安全利率.考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下降,确定资本化率为4.5%.B,估价对象所在区域的环境较好,市场对该区域同类项目的需求较大,同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大,有替代可能的房地产会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致,综合权衡,估价人员假设估价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态.6,完整产权条件下的房地产市场价格p=a/r×[1-1/(1+r)n]其中:p:房地产市场价格a:年净收益(35.05万元/年)r:资本化率(4.5%)n:收益年限(按剩余土地使用年限68.00年计)根据上述公式以及分析取得的数据,可测算出估价对象的房地产市场价格为739.84万元人民币,单价为23046元/m2.三,最终结果采用市场比较法和收益法测算的结果：估价方法：市场比较法收益法总价(万元)：744.53739.84单价(元/m2)：2319223046市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.收益还原法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值,因此,本报告利用权重法取得最终结果:权重值:市场比较法:0.6收益还原法:0.4总价=744.53万×0.6+739.84万×0.4=742.65万元单价=742.65×10000÷321.03=23133元故我们确定估价对象在估价时点2014年12月25日的市场价格为人民币742.65万元，单价为：23133元/㎡二〇一四年十二月二十六日。