收益还原法习题参考幻灯片
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? A．406．48 B．416．67 C．425．16 D．686．17 ?A
6
7
? 5.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此 后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益 期为无限年，该类房地产还原利率为10%，则该房地 产的收益价格为（ ）万元。
? A．400 B．450 C．500 D．540 ?A
? A.
22
? 15.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为 1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该 居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地 总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占 有的土地份额为（ ）。 A.3％ B.3.5％ C.7％ D.4％
?D
23
?错
25
? 18．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的 租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年， 年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的 年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当 前的权益价值为（ ）万元。 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58
? A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40
19
该写字楼空置率为25%时的价值V2为：
20
BCD
21
? 14.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命 和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑 面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入 的25％；该类房地产的还原利率为10％。该商铺的价 值为（ ）万元。 A.521 B.533 C.695 D.711
8
? 6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后 每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房 地产的合理经营期限为（ ）年。
? A．13 B．15 C．16 D．17 ?C ? 该宗房地产的合理经营期限为：
A-（n-1）b＝0，n＝30/2＋1＝16年。
9
? 7.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该 类房地产的还原利率为6%，则该宗房地产的收益价 格为（ ）万元。
17
18
? 12.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较 多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限 内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可 出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积 为10000㎡，运营费用率为40%。假若该写字楼可出 租剩余年限为30年，投资还原利率为8%，其他条件 保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
2
? 2.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡， 乙房地产尚可使用年限为 60年，单价为1100元/㎡， 还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙 房地产的价格。
? A、高于 B或C
B、低于
C、等于
D、
?B
? V60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=1062
? 16.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙 土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限 为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更 经济（土地还原利率为6％），（判断题）
?错
24
? 17.某宗房地产，其土地于 2000年底取得，土地使用权年期为 50年。该房地产建成于 2001年底，2002年底至2005年底的净 收益分别为 83万元、85万元、90万元和94万元；预计 2005年 底起可以稳定获得年净收益 90万元。该类房地产的还原利率为 10％，则2006年1月1日该房地产价值均为 886万元。（判断题）
?C
15
16
? 11.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租 期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商 业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费 用为150万元，该类房地产的还原利率为6%。则该旧办 公楼的价值为（ ）万元。
? A．1553 B．1679 C．1850 D．2034
3
? 3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其 未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元， 从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期 限结束，该类房地产的还原利率为8%,则该房地产 的收益价格最接近（ ）万元。
? A．276 B．283 C．284 D．291 ?A
4
5
? 4.某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为 20万元、19万元、25万元、22万元、28万元，从未来第 6年到无穷远，每年净收益均为25万元，该类房地产的还 原利率为6%，该房地产的收益价格为（ ）万元。
? A．86．86 B．80．47 C．56．50 D．261．40 ?D
10
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百度文库
? 8.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万 元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年 的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应 为（ ）年。
? A．34 B．35 C．36 D．37 ?C ? 有效毛收入-运营费=0，18—9×（1＋2%）n—1＝0，
习题
1
? 1.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费 用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限 50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为 （ ）万元。
? A、833.33 D、827.64
B、830.45
C、828.25
?C
? 100*(1-1/(1+0.12)**45)/0.12
n＝36年。
12
? 9.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三 年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在 写字楼价格的1.2倍，该类房地产的还原利率为10%， 则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。
? A．4580 B．5580 C．6580 D．7580 ?D
13
14
? 10.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元 ／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价 的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。 A．923 B．1111 C．1353 D．1872
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? 5.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此 后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益 期为无限年，该类房地产还原利率为10%，则该房地 产的收益价格为（ ）万元。
? A．400 B．450 C．500 D．540 ?A
? A.
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? 15.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为 1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该 居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地 总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占 有的土地份额为（ ）。 A.3％ B.3.5％ C.7％ D.4％
?D
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? 18．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的 租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年， 年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的 年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当 前的权益价值为（ ）万元。 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58
? A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40
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该写字楼空置率为25%时的价值V2为：
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? 14.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命 和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑 面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入 的25％；该类房地产的还原利率为10％。该商铺的价 值为（ ）万元。 A.521 B.533 C.695 D.711
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? 6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后 每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房 地产的合理经营期限为（ ）年。
? A．13 B．15 C．16 D．17 ?C ? 该宗房地产的合理经营期限为：
A-（n-1）b＝0，n＝30/2＋1＝16年。
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? 7.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该 类房地产的还原利率为6%，则该宗房地产的收益价 格为（ ）万元。
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? 12.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较 多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限 内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可 出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积 为10000㎡，运营费用率为40%。假若该写字楼可出 租剩余年限为30年，投资还原利率为8%，其他条件 保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
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? 2.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡， 乙房地产尚可使用年限为 60年，单价为1100元/㎡， 还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙 房地产的价格。
? A、高于 B或C
B、低于
C、等于
D、
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? V60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=1062
? 16.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙 土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限 为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更 经济（土地还原利率为6％），（判断题）
?错
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? 17.某宗房地产，其土地于 2000年底取得，土地使用权年期为 50年。该房地产建成于 2001年底，2002年底至2005年底的净 收益分别为 83万元、85万元、90万元和94万元；预计 2005年 底起可以稳定获得年净收益 90万元。该类房地产的还原利率为 10％，则2006年1月1日该房地产价值均为 886万元。（判断题）
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? 11.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租 期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商 业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费 用为150万元，该类房地产的还原利率为6%。则该旧办 公楼的价值为（ ）万元。
? A．1553 B．1679 C．1850 D．2034
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? 3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其 未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元， 从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期 限结束，该类房地产的还原利率为8%,则该房地产 的收益价格最接近（ ）万元。
? A．276 B．283 C．284 D．291 ?A
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? 4.某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为 20万元、19万元、25万元、22万元、28万元，从未来第 6年到无穷远，每年净收益均为25万元，该类房地产的还 原利率为6%，该房地产的收益价格为（ ）万元。
? A．86．86 B．80．47 C．56．50 D．261．40 ?D
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? 8.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万 元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年 的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应 为（ ）年。
? A．34 B．35 C．36 D．37 ?C ? 有效毛收入-运营费=0，18—9×（1＋2%）n—1＝0，
习题
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? 1.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费 用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限 50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为 （ ）万元。
? A、833.33 D、827.64
B、830.45
C、828.25
?C
? 100*(1-1/(1+0.12)**45)/0.12
n＝36年。
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? 9.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三 年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在 写字楼价格的1.2倍，该类房地产的还原利率为10%， 则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。
? A．4580 B．5580 C．6580 D．7580 ?D
13
14
? 10.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元 ／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价 的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。 A．923 B．1111 C．1353 D．1872