收益还原法习题参考幻灯片
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大学课程《房地产估价》PPT课件：第六章 收益还原法(详) -06
，但当两宗都换算成无限年的价格之后，B的实际价格为5067.73元/㎡，
超过了A房产的5042.96元/㎡。
4.不同年限情况下市场比较法中价格 的调整
市场法中可比实例的年限经常与待估对象的年限不同，这时需 要先将可比实例的价格换算成与待估对象年限相同情况下的价 格，调整后的可比实例的价格才是合理的，否则年限不同的因 素会导致估价结果的发生偏差。
益价格，V为无限年的收益价格，K n
1
1 (1 Y )n
，则可得:
Vn V K n
若需要转换为收益年限为n1的价格，则
Vn1 V Kn1
（6-6） （6-7）
(6-7)式比上(6-6)式得到
Vn1
K n1 Kn
Vn
(1 Y )nn1 (1 Y )n1 (1 Y )n 1
1
Vn
【例6-3】假设一宗收益性房地产收益年限30年 ，价格是3000元/m2，同类房地产的报酬率是 10%。试计算该房地产收益年限若是50年情况下 的收益价格。
【例6-5】某宗工业用地的出让土地使用年限为50年，所处地段 的基准地价为1200元/m2，且在评估基准地价时设定的土地使用 为无限年，现行土地报酬率为10%。假设除了土地使用年限，该 工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过 基准地价求取该宗工业用地的价格。
解：根据已知条件，通过基准地价求取该工业用地的价格实际上 就是将土地使用无限年的基准地价转换成土地使用50年的地价。
要比较两宗年限不同房地产价格的高低，需要将它们先转 换成相同年限下的价格之后再进行比较才是合理的。
【例6-4】如果A，B两宗房地产，A的单价5000元/m2，收益 年限是50年；B的单价4600元/m2，收益年限为25年。假设 报酬率均为10%，试比较该两宗房地产价格的高低。
房地产估价方法收益还原法课件
计算也有所不同，总费用可分为以下两种情形。
房地产估价方法收益还原法
1、房地产出租中总费用的计算
（1）管理费 是指出租房地产要进行的必要管理所需的 费用。 （面积或租金的2%～ 5%）
（2）维修费 是指为保证房屋正常使用每年所支付的房 屋的维护费（修缮费用）。
（3）保险费 是指房地产所有者为使所拥有的房产免遭 意外而向保险公司支付的费用。（0.15%～ 0.2%）。
房地产估价方法收益还原法
• 其基本思想首先可以粗略地表述如下： • 由于房地产的使用寿命相当长久，占用某一收
益性房地产，不仅现在能取得一定的纯收益， 而且能期待在将来继续取得这个纯收益，这样， 该宗房地产的价格就相当于这样一个货币额， 如果将这个货币额存入银行也会源源不断地带 来一种与这个纯收益等量的收入。形象一点表 示： • 某一货币额× 利息率=不动产纯收益 • 那么，这某一货币额就是该宗房地产的价格。 房地产价格=纯收益/利息率
房地产估价方法收益还原法
（二）适用范围 本方法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产 价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益 的房地产估价。
房地产估价方法收益还原法
六、估价步骤
（一）搜集整理资料 主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料，
实地调查获取。 对于应用收益法评估时，应根据待估房地产的位
房地产估价方法-收益还原法
房地产估价方法收益还原法
一、பைடு நூலகம் 呼
• 收益法,又称收益还原法、收益现值法、收益 资本化法。是房地产估价中最常用的方法之一， 它是对房地产和其他具有收益性质资产评估的 基本方法。
• 我国常用收益还原法，英文表述为 Income approach investment method
房地产估价方法收益还原法
1、房地产出租中总费用的计算
（1）管理费 是指出租房地产要进行的必要管理所需的 费用。 （面积或租金的2%～ 5%）
（2）维修费 是指为保证房屋正常使用每年所支付的房 屋的维护费（修缮费用）。
（3）保险费 是指房地产所有者为使所拥有的房产免遭 意外而向保险公司支付的费用。（0.15%～ 0.2%）。
房地产估价方法收益还原法
• 其基本思想首先可以粗略地表述如下： • 由于房地产的使用寿命相当长久，占用某一收
益性房地产，不仅现在能取得一定的纯收益， 而且能期待在将来继续取得这个纯收益，这样， 该宗房地产的价格就相当于这样一个货币额， 如果将这个货币额存入银行也会源源不断地带 来一种与这个纯收益等量的收入。形象一点表 示： • 某一货币额× 利息率=不动产纯收益 • 那么，这某一货币额就是该宗房地产的价格。 房地产价格=纯收益/利息率
房地产估价方法收益还原法
（二）适用范围 本方法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产 价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益 的房地产估价。
房地产估价方法收益还原法
六、估价步骤
（一）搜集整理资料 主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料，
实地调查获取。 对于应用收益法评估时，应根据待估房地产的位
房地产估价方法-收益还原法
房地产估价方法收益还原法
一、பைடு நூலகம் 呼
• 收益法,又称收益还原法、收益现值法、收益 资本化法。是房地产估价中最常用的方法之一， 它是对房地产和其他具有收益性质资产评估的 基本方法。
• 我国常用收益还原法，英文表述为 Income approach investment method
第六章收益还原法及其运用
•第一节 收益还原法的基本原理
➢一、概念 是将待估不动产未来每年的预期客观纯
收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到 估价期日现值的一种估价方法。
是建立在货币具有时间价值的观念上，
是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通 常称为收益价格。
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第六章收益还原法及其运用
➢二、理论依据：
•为叙述上的简便，现以Kn代表上述收益期限为有限年公
式中的•1 -
•1 •(1+r)n
•则有：
•
•Kn ＝ •1 -
•1 •(1+r)n
• 因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示”为无限年 时的K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格，所以V50就 表示收益期限为50年的价格，V∞就表示收益期限为无限 年的价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下 ：
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第六章收益还原法及其运用
三、其它计算公式
1.净收益在前若干年有变化的公式 2.净收益按一定数额递增的公式 3.净收益按一定数额递减的公式 4.净收益按一定比率递增的公式 5.净收益按一定比率递减的公式 6.预知未来若干年后的价格的公式
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•
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素
。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单
位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货
币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，
即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。
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第六章收益还原法及其运用
➢ 利息与利率
• 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的
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第六章收益还原法及其运用
➢三、适用对象和条件 适用对象：具有收益或潜在收益的不动产，不限
第五章收益还原法PPT课件
原 法
基例 本子 思可 想以
息额，来求这笔存款的本金是多少？只要将每年的 利息除以银行的年存款利率，就能知道本金是多少 了。
原 理
：说 ——假定银行年利率为10%，则年利息额为30万 明 元的本金应为：本金＝30／10%＝300万元。这笔 银行存款本金就相当于这栋住宅楼的出售价格。
用公式直观的表示，即为：房地产价格＝纯收益／利率
二 过对各种可能的费用支出作全面分析，将一般正常合理的
节 年支出加总即为总费用。其中包括：投入成本之外的税收
和维修费用、房地产折旧及其他费用等。
收
4）纯收益。分为实际收益和客观收益
益 ——实际收益，是指在现 ——客观收益，是指按一般正
还 原 法 步 骤 与 计 算
状下实际取得的收益。一 般不能用于评估。这是因 为，个人的经营能力、管 理水平对实际收益影响很 大，若以实际收益进行资 本还原，将会得到不切实 际的结果。
骤 即，纯收益是由总收益扣 而在社会上得到更大的信任和
与 除取得该收益所必需的总 更多的支持。这些利益不是单
计 费用而求得，一般以年为 独存在的，计算总收益时，应
算 计算单位。其表达式为： 该对这种无形收益予以考虑。
公
式 纯收益＝总收益－总费用
第
３）总费用，是指为创造收益所投入的直接必要劳动与资 本费用。不同情况下，总费用所包含的项目是不同的。通
原 还原，从而求得该出租房 收益，再以对应的还原利率
地产的收益价格。
进行资本还原，从而求得该
理
企业用房地产的收益评估价
格。
第 一 节 收 益 还 原
２．评价
——市场比较法，虽然也
—产比价来益—首益产房— 估 较 格 源 的—先，的地收—价客，现收，或估产益—方观并值益该者价不还待法地且总还方有，适原估相求还和原法潜对用法 房比取说；法 在 无 ；只较待明地，纯收其也适，估了产与收益次有用不房该未其益的，其于仅地价来他的公即有局能产格纯房房共使纯限够的的收地地用是收性：能地易它并因—产格客的成比产当仅没；—造形观成本较的事仅有价成地本角成客价人是说费的求价度本观格的以明用原取格说估地，经价价角因了，明价求而济格格度，待但价法取且行求形说虽估仅格，待符为价成明然房仅，从估合，格的了比地是无房房交但，原价较产从法地
《还原收益》PPT课件
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
V
n i1
ai
1 ri
a1 1 r
a2
1 r2
......
an
1 rn
V——价格
ai——净收益 n——收益期限
r——还原利率
通常以年为单位
二、净收益每年不变 a1=a2=a3=……=an=a
1
1
7.5 506
127.80万元
收益法
2、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1
rn
Kn
则有：
Vn
an r
Kn
1
1
1 RN
KN
如果： an=aN=a
如果：
R=r
VN
aN R
KN
则有：
Vn
VN
RK n rK N
则有：
Vn
VN
Kn KN
收益法
例
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元 /㎡，还原利率为8%，试求其30年收益权利的价格。
收益法
1、直接用于计算价格
例5-7：某房地产于1999年4月1日以出让方式取得50 年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预 期每年可获得的净收益为10万元，该类房地产的还原利率 为7.5%。试评估该宗房地产于2005年4月1日的收益价格。
V
a r
1
1
1 rn
10 7.5%
1
g r
n20
1 (1 r)
20
V a1
a2
a3
收益还原法[2]
![收益还原法[2]](https://img.taocdn.com/s3/m/6946c38787c24028905fc385.png)
由于买者在购买该房地产后，不能将原租约约定的租金及 时调整为市场租金，其净收益水平会受到原租约存续的影响， 因此估价人员在对该类房地产进行估价时，应注意考虑这些 因素的影响。
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收益还原法[2]
STEP 4 求取纯收益
注意2： 收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”，当一种权
益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生 的成本时，可采用这种方法评估其价值。其实质是，某种权益 或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。
纯收益比率=纯收益/有效总收入 营运费用比率=营运费用/有效总收入
纯收益比率+营运费用比率=1
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收益还原法[2]
STEP 4 求取纯收益
(一)纯收益的计算公式
纯收益 = 潜在总收入 - 空置等造成的收入损失 - 运营费用 = 有效总收入 - 运营费用
(二)固定流量纯收益的求取
① 调查求取估价对象前若干年(如3年或5年)的纯收益，然后将 其简单算术平均数作为未来年平均纯收益a；
1、收入波动
实际收益
建筑物的新旧与现代化、区位条
客观收益
件、经济周期、同类房地产的供 求关系
潜在毛收入
2、租金记录 是预测未来租金的基础
有效毛收入
3、契约租金 等额租金、上升租金、 评议租
金、百分比租金
4、其他分析
人口增长情况、人均收入、区位
变化
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5、有形收益与无形收益 收益还原法[2]
承租人权益评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值 等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后 的现值之和。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有 价值，反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是 负价值。
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收益还原法[2]
STEP 4 求取纯收益
注意2： 收益法的一种变通形式是“成本节约资本化法”，当一种权
益或资产并不产生收入，却可以帮助所有者避免原本可能发生 的成本时，可采用这种方法评估其价值。其实质是，某种权益 或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和。
纯收益比率=纯收益/有效总收入 营运费用比率=营运费用/有效总收入
纯收益比率+营运费用比率=1
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收益还原法[2]
STEP 4 求取纯收益
(一)纯收益的计算公式
纯收益 = 潜在总收入 - 空置等造成的收入损失 - 运营费用 = 有效总收入 - 运营费用
(二)固定流量纯收益的求取
① 调查求取估价对象前若干年(如3年或5年)的纯收益，然后将 其简单算术平均数作为未来年平均纯收益a；
1、收入波动
实际收益
建筑物的新旧与现代化、区位条
客观收益
件、经济周期、同类房地产的供 求关系
潜在毛收入
2、租金记录 是预测未来租金的基础
有效毛收入
3、契约租金 等额租金、上升租金、 评议租
金、百分比租金
4、其他分析
人口增长情况、人均收入、区位
变化
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5、有形收益与无形收益 收益还原法[2]
承租人权益评估是这种方法的一种典型。承租人权益的价值 等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后 的现值之和。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有 价值，反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是 负价值。
收益还原法习题
测得到其未来3P年ow的e净r B收ar益分别为18万元 中国专业PPT设计交流论坛
、19万元、23万元，从未来第4年起，每 年净收益为25万元直到收益期限结束，该 类房地产的还原利率为8%,则该房地产的 收益价格最接近（ ）万元。
• A．276 B．283 C．284 D．291
Power Bar
计未来三年内仍然Po维we持r该Ba水r 平，三年后该
中国专业PPT设计交流论坛
写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍， 该类房地产的还原利率为10%，则该宗写 字楼现在的价格为（ ）万元。
• A．4580 B．5580 C．6580 D．7580
•D
Power Bar
中国专业PPT设计交流论坛
• 10.某宗收益性房地产Po，we预r 测Ba未r 来3年的净收益均
Power Bar
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• 5.有一房地产，未来第一年净收益为20万元
，预计此后各年的Po净w收er益Ba会r 在上一年的基础
中国专业PPT设计交流论坛
上增加2万元，收益期为无限年，该类房地 产还原利率为10%，则该房地产的收益价格 为（ ）万元。
• A．400 B．450 C．500 D．540
120元/m2；运营费用率为租金收入的25％ ；该类房地产的还原利率为10％。该商铺 的价值为（ ）万元。
A.521 B.533 C.695 D.711
• A.
• 15.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地
总价值为1000万元Po，we其r中Ba土r 地总价值为500
万元。某人拥有该中国居专业P民PT设楼计交流的论坛 一套单元式住 宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35 万元。若按照土地价值进行分摊，该人占 有的土地份额为（ ）。
、19万元、23万元，从未来第4年起，每 年净收益为25万元直到收益期限结束，该 类房地产的还原利率为8%,则该房地产的 收益价格最接近（ ）万元。
• A．276 B．283 C．284 D．291
Power Bar
计未来三年内仍然Po维we持r该Ba水r 平，三年后该
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写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍， 该类房地产的还原利率为10%，则该宗写 字楼现在的价格为（ ）万元。
• A．4580 B．5580 C．6580 D．7580
•D
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• 10.某宗收益性房地产Po，we预r 测Ba未r 来3年的净收益均
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• 5.有一房地产，未来第一年净收益为20万元
，预计此后各年的Po净w收er益Ba会r 在上一年的基础
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上增加2万元，收益期为无限年，该类房地 产还原利率为10%，则该房地产的收益价格 为（ ）万元。
• A．400 B．450 C．500 D．540
120元/m2；运营费用率为租金收入的25％ ；该类房地产的还原利率为10％。该商铺 的价值为（ ）万元。
A.521 B.533 C.695 D.711
• A.
• 15.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地
总价值为1000万元Po，we其r中Ba土r 地总价值为500
万元。某人拥有该中国居专业P民PT设楼计交流的论坛 一套单元式住 宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35 万元。若按照土地价值进行分摊，该人占 有的土地份额为（ ）。
收益还原法
收益还原法
n 2、有限年期：
n n—使用土地的年限或有土地收益的年限（ 从 估价时点算起至未来的年期）
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收益还原法
例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上 开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50年，至今已使用了6年；该宗房地产正常 情况下每年可获得纯收益8万元；该宗房地 产的还原率为8.5％。试计算该宗房地产的 收益价格。
n 3、计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用 和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。
n 4、确定合适的还原率：是影响地价高低的重 要因素，要慎重选择。
n 5、选择公式求算地价
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收益还原法
二、总收益的测算
实际收益与客观收益： ➢ 实际收益 是在现状下实际取得的收益，不能用它作为评
估的依据； ➢ 客观收益 是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素
式中
F n －本利和； P－本金； In－利息；
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收益还原法
利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息 n个计息周期后的本利和为：
Fn ＝ P( 1 + i x n )
2、复利计息 复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果 按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计 息，即“利息再生利息”，俗称“利滚利”。
收益还原法
四、纯收益按一定数额递增的公式
➢ 1、无限年期
• 公式前提： • ①纯收益按一定数额b递增；
② r每年不变且大于零； ③土地使用年期为无限年 2、有限年期
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收益还原法
n 例：某宗房地产预计未来第一年的纯收益为16万元， 此后每年的纯收益会在上一年的基础上增加2万元， 收益年限为无限年，该类房地产的还原率为9%。该宗 房地产的收益价格为：
收益还原法共59页PPT资料
t
p
i1
ai (1r)i
a r(1r)t
ai-第i年的纯收益 ；t-纯收益有变化的年限
a -不变的年纯收益
此公式的前提是：
①纯收益在未来的前t年(含第t年)有变化，在t年 以后无变化为a；
②还原率大于零；③收益年限为无限年。
例：某宗土地，通过预测得到其未来5年的 纯收益分别为20万元、22万元、25万元、 28万元、30万元，以后，每年的纯收益将 稳定在35万元左右，该类土地的还原率为 10%。该宗地的价格为：
公式假设前提： ①纯收益按一定比率s递增或递减； ② r每年不变; ③土地使用年期为无限年。 递增时取减号，递减时取加号
2、有限年期 P a 11sn rs 1r
公式假设前提： ①纯收益按一定比率s递增或递减； ② r每年不变； ③土地使用年期为有限年期
P
a r
b r2
=
16 9%
2 9%2
=424.7（万元）
五、纯收益按一定数额递减的公式
1、无限年期 2、有限年期
p
a r
b r2
p （ a rrb2） 11 1rnb r （ 1 nr） n
六、纯收益按一定比率递增或递减的公式
1、无限年期：
p a rs
及还原率的准确程度。
适
用 适用于有收益或有潜在收益（收益性）的
范 土地、建筑物或房地产的估价。
围
写字楼、住宅(公寓)、 场等。
商店、旅馆、餐馆、游乐
第二节 收益还原法的基本公式
一、土地年纯收益不变的公式
1、无限年期：
p a
r P-土地价格;a-土地纯收益; r-土地还原率
房地产估价方法收益还原法90页PPT
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
房地产估价方法收益还原法PPT90页
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
收益还原法讲义.pptx
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第四章
收益还原法
资金时间价值
收益法概述
收益法计算公式
纯收益
还原利率
1
收益年限
收益法应用
收益法
资金时间价 值 收益法概述 收益法计算 公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用
资金的时间价值 （一）资金时间价值概念 （二）时间价值计算 （三）现金流量图 （四）资金等值计算：
现值、终值、年金、年金现值系数、 年金终值系数等
收益法
资金时间价 值 收益法概述 收益法计算 公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用
收益法计算公式 （五）净收益按一定比率递增/减的公式
无限年
A V＝
r±g
假设前提： （1）收益年限n为无限年 （2）净收益按一定比率g递减/增 （3）还原利率r大于净收益逐年递减/增的比率g
【例】某宗房地产预计未来第一年的净收益为
每年基本上固定不变的净收益的求取方法 （实际估价中最常见）
➢调查估价对象过去3—5年的净收益，求均值 ➢预测估价对象未来3—5年的净收益，求均值
收益法
资金时间价 值 收益法概述 收益法计算 公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用
纯收益
(三) 基本公式 ：
1．基于租赁收入测算净收益
净收益 = 潜在毛收入- 空置等造成的收入损失 - 运营费用= 有效毛收入- 运营费用
收益法
资金时间价 值 收益法概述 收益法计算 公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用
收益法计算公式 （二）净收益不变的公式
1、收益年限有限且其他因素不变的公式
A
1
v r [1 (1 r)n ]
n 为可获收益年限
此公式的假设条件是： （1）净收益每年不变为A； （2）还原利率r每年不变且大 于零（当r=0时，V=A×n）； （3）收益年限为有限年n。
第四章
收益还原法
资金时间价值
收益法概述
收益法计算公式
纯收益
还原利率
1
收益年限
收益法应用
收益法
资金时间价 值 收益法概述 收益法计算 公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用
资金的时间价值 （一）资金时间价值概念 （二）时间价值计算 （三）现金流量图 （四）资金等值计算：
现值、终值、年金、年金现值系数、 年金终值系数等
收益法
资金时间价 值 收益法概述 收益法计算 公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用
收益法计算公式 （五）净收益按一定比率递增/减的公式
无限年
A V＝
r±g
假设前提： （1）收益年限n为无限年 （2）净收益按一定比率g递减/增 （3）还原利率r大于净收益逐年递减/增的比率g
【例】某宗房地产预计未来第一年的净收益为
每年基本上固定不变的净收益的求取方法 （实际估价中最常见）
➢调查估价对象过去3—5年的净收益，求均值 ➢预测估价对象未来3—5年的净收益，求均值
收益法
资金时间价 值 收益法概述 收益法计算 公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用
纯收益
(三) 基本公式 ：
1．基于租赁收入测算净收益
净收益 = 潜在毛收入- 空置等造成的收入损失 - 运营费用= 有效毛收入- 运营费用
收益法
资金时间价 值 收益法概述 收益法计算 公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用
收益法计算公式 （二）净收益不变的公式
1、收益年限有限且其他因素不变的公式
A
1
v r [1 (1 r)n ]
n 为可获收益年限
此公式的假设条件是： （1）净收益每年不变为A； （2）还原利率r每年不变且大 于零（当r=0时，V=A×n）； （3）收益年限为有限年n。
第五章收益还原法PPT课件
法 原
对于有纯收益的房地产，如何 反映市场供求关系对价格 随市场行情的发展变化，来准 的影响。 确、合理地把握其纯收益、还
理 原利率、还原方法，也是一件 比较困难的事情。
第二节 收益还原法的步骤与计算公式
第 五 收益还原法是将单个收益趋势或一系列收益趋势转化
成现在一次性付款时的币值的估价方法。其估价过程分为
二 节
——用收益还原法评估房地产价格，影响评估结果的 最大因素就是还原利率。
１．还原利率的概念
收
还原利率：将房地产纯收益还原为房地产价格所
采用的利率。
益 还
在收益法中，还原利率可认为是投资者的投资报
酬率，这个收益与投资的比率也称作预期收益率。这
原
个预期收益率应使投资者投入资本时的预期未来收益
法
得以实现。因此，
还
使用年限；况且收益还原法中的利率也不一定
原
就是银行利率。这些问题，我们将在后两节加
法
以讨论和应用。
原
理
第
三、收益还原法的适用范围及其评价
一 １ ——收益还原法最适用于能产生收益的房地产项目 ． 的评估。如对租赁用房地产及企业用地的估价，则
节 适 有其独特的功效。对纯粹是消费性的或无明显经营
用 收益的房地产的估价收益还原法多不适用，如：机
上述还原利率公式仅适用于折旧后的纯收益的资本还原当对折旧前的纯收益进行资本还原时应将建筑物的还原利率加上建筑物的折旧率设为d运用上述公式必须准确知道土地和建筑物的价格是多少有时难以做到此时只要我们知道土地价格和建筑物价格各自所占总房地产价格的比重也可以表述三种利率之间的关系其公式为xllb土地价格占房地产总价格的比重
如，某企业拥有一处房地产， 所处位置交通便利，但由于经
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? A．86．86 B．80．47 C．56．50 D．261．40 ?D
10
11
? 8.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万 元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年 的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应 为（ ）年。
? A．34 B．35 C．36 D．37 ?C ? 有效毛收入-运营费=0，18—9×（1＋2%）n—1＝0，
3
? 3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其 未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元， 从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期 限结束，该类房地产的还原利率为8%,则该房地产 的收益价格最接近（ ）万元。
? A．276 B．283 C．284 D．291 ?A
4
5
? 4.某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为 20万元、19万元、25万元、22万元、28万元，从未来第 6年到无穷远，每年净收益均为25万元，该类房地产的还 原利率为6%，该房地产的收益价格为（ ）万元。
8
? 6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后 每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房 地产的合理经营期限为（ ）年。
? A．13 B．15 C．16 D．17 ?C ? 该宗房地产的合理经营期限为：
A-（n-1）b＝0，n＝30/2＋1＝16年。
9
? 7.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该 类房地产的还原利率为6%，则该宗房地产的收益价 格为（ ）万元。
n＝36年。
12
? 9.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三 年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在 写字楼价格的1.2倍，该类房地产的还原利率为10%， 则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。
? A．4580 B．5580 C．6580 D．7580 ?D
13
14
? 10.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元 ／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价 的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。 A．923 B．1111 C．1353 D．1872
?C
15
16
? 11.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租 期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商 业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费 用为150万元，该类房地产的还原利率为6%。则该旧办 公楼的价值为（ ）万元。
? A．1553 B．1679 C．1850 D．2034
2
? 2.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡， 乙房地产尚可使用年限为 60年，单价为1100元/㎡， 还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙 房地产的价格。
? A、高于 B或C
B、低于
Hale Waihona Puke C、等于D、?B? V60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=1062
?错
25
? 18．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的 租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年， 年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的 年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当 前的权益价值为（ ）万元。 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58
? A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40
19
该写字楼空置率为25%时的价值V2为：
20
BCD
21
? 14.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命 和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑 面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入 的25％；该类房地产的还原利率为10％。该商铺的价 值为（ ）万元。 A.521 B.533 C.695 D.711
? 16.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙 土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限 为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更 经济（土地还原利率为6％），（判断题）
?错
24
? 17.某宗房地产，其土地于 2000年底取得，土地使用权年期为 50年。该房地产建成于 2001年底，2002年底至2005年底的净 收益分别为 83万元、85万元、90万元和94万元；预计 2005年 底起可以稳定获得年净收益 90万元。该类房地产的还原利率为 10％，则2006年1月1日该房地产价值均为 886万元。（判断题）
17
18
? 12.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较 多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限 内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可 出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积 为10000㎡，运营费用率为40%。假若该写字楼可出 租剩余年限为30年，投资还原利率为8%，其他条件 保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
? A.
22
? 15.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为 1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该 居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地 总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占 有的土地份额为（ ）。 A.3％ B.3.5％ C.7％ D.4％
?D
23
习题
1
? 1.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费 用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限 50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为 （ ）万元。
? A、833.33 D、827.64
B、830.45
C、828.25
?C
? 100*(1-1/(1+0.12)**45)/0.12
? A．406．48 B．416．67 C．425．16 D．686．17 ?A
6
7
? 5.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此 后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益 期为无限年，该类房地产还原利率为10%，则该房地 产的收益价格为（ ）万元。
? A．400 B．450 C．500 D．540 ?A
10
11
? 8.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万 元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年 的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应 为（ ）年。
? A．34 B．35 C．36 D．37 ?C ? 有效毛收入-运营费=0，18—9×（1＋2%）n—1＝0，
3
? 3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其 未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元， 从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期 限结束，该类房地产的还原利率为8%,则该房地产 的收益价格最接近（ ）万元。
? A．276 B．283 C．284 D．291 ?A
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? 4.某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为 20万元、19万元、25万元、22万元、28万元，从未来第 6年到无穷远，每年净收益均为25万元，该类房地产的还 原利率为6%，该房地产的收益价格为（ ）万元。
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? 6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后 每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房 地产的合理经营期限为（ ）年。
? A．13 B．15 C．16 D．17 ?C ? 该宗房地产的合理经营期限为：
A-（n-1）b＝0，n＝30/2＋1＝16年。
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? 7.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该 类房地产的还原利率为6%，则该宗房地产的收益价 格为（ ）万元。
n＝36年。
12
? 9.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三 年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在 写字楼价格的1.2倍，该类房地产的还原利率为10%， 则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。
? A．4580 B．5580 C．6580 D．7580 ?D
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14
? 10.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元 ／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价 的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。 A．923 B．1111 C．1353 D．1872
?C
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? 11.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租 期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商 业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费 用为150万元，该类房地产的还原利率为6%。则该旧办 公楼的价值为（ ）万元。
? A．1553 B．1679 C．1850 D．2034
2
? 2.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡， 乙房地产尚可使用年限为 60年，单价为1100元/㎡， 还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙 房地产的价格。
? A、高于 B或C
B、低于
Hale Waihona Puke C、等于D、?B? V60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=1062
?错
25
? 18．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的 租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年， 年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的 年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当 前的权益价值为（ ）万元。 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58
? A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40
19
该写字楼空置率为25%时的价值V2为：
20
BCD
21
? 14.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命 和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑 面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入 的25％；该类房地产的还原利率为10％。该商铺的价 值为（ ）万元。 A.521 B.533 C.695 D.711
? 16.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙 土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限 为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更 经济（土地还原利率为6％），（判断题）
?错
24
? 17.某宗房地产，其土地于 2000年底取得，土地使用权年期为 50年。该房地产建成于 2001年底，2002年底至2005年底的净 收益分别为 83万元、85万元、90万元和94万元；预计 2005年 底起可以稳定获得年净收益 90万元。该类房地产的还原利率为 10％，则2006年1月1日该房地产价值均为 886万元。（判断题）
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18
? 12.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较 多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限 内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可 出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积 为10000㎡，运营费用率为40%。假若该写字楼可出 租剩余年限为30年，投资还原利率为8%，其他条件 保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
? A.
22
? 15.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为 1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该 居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地 总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占 有的土地份额为（ ）。 A.3％ B.3.5％ C.7％ D.4％
?D
23
习题
1
? 1.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费 用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限 50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为 （ ）万元。
? A、833.33 D、827.64
B、830.45
C、828.25
?C
? 100*(1-1/(1+0.12)**45)/0.12
? A．406．48 B．416．67 C．425．16 D．686．17 ?A
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? 5.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此 后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益 期为无限年，该类房地产还原利率为10%，则该房地 产的收益价格为（ ）万元。
? A．400 B．450 C．500 D．540 ?A