上海市写字楼市场状况与发展趋势研究

上海市写字楼市场状况与发展趋势研究第一章：绪论进入21世纪，中国经济与长江三角洲经济保持快速、稳定的发展，上海的国民经济也继续保持良好的增长势头，这为上海市房地产业的发展创造了良好的宏观环境，并由此推进了土地使用制度、城市空间结构、居民分配制度、居民需求结构的相应转换。

与此同时，随着网e时代和经济一体化时代的到来，上海已经开始向建设世界级城市迈进。

作为一个国际化的大都市，上海在政治、经济上所取得的不断进步也同时为上海市房地产业的发展打下了坚实的基础。

在这样的条件下，上海的房地产市场经历了起步、成长和发展的过程，呈现出较为理想的运行态势。

目前上海市房地产市场主要包括普通居民住宅房、商品房、商业性楼盘以及商务楼，其中普通住宅房和商品房主要用于个人住房消费，而商业性楼盘和商务楼则多为企业所用。

随着上海作为国内经济、金融中心地位的不断巩固，国内外的一些著名研发机构和跨国公司等纷纷开始将目光转向上海，为上海的写字楼市场带来无限商机。

上海市写字楼市场作为房地产的一个特殊的方面，其市场状况与发展趋势具有相当大的研究价值。

近年来，上海写字楼群蓬勃发展，目前已形成小陆家嘴、南京西路、淮海路、人民广场、虹桥开发区、徐家汇等多个写字楼聚集的板块市场。

市场的强大需求催化了上海写字楼市场的快速升级，同时，写字楼的升级又拓展了上海未来市场需求的广阔空间。

写字楼市场已逐渐成为上海经济发展的一大动因。

尤其是中国加入WTO之后，随着上海国际地位的不断提升、金融业等各项政策是全面放开以及上海申博成功的契机，使上海本身的城市综合竞争能力迅速地上升，各种投资环境都十分理想，这在相当程度上带动了市场对写字楼的需求。

越来越多的企业总部、跨国公司和驻华机构等相继入驻上海的写字楼，使其成为上海的一大亮点。

中国经济正日益融入全球经济链条，作为正在创建国际经济金融贸易中心的上海无疑是跨国公司、国际资本、高新技术和高级人才进入中国的首选之地。

上海拥有得天独厚的区位优势与软硬环境，上海的写字楼早就把目光投向世界，从不同的地域、不同的文化背景汲取营养，学习一切好的建筑方式和文化分格，逐步向国际共同标准靠拢。

上海的写字楼市场分为浦东与浦西两大部分，浦西的写字楼集中于静安、黄浦、卢湾与虹桥开发区，浦东则主要是陆家嘴。

从区域功能与规划状况来看，浦东的陆家嘴金融贸易区作为浦东开放的标志之一，其规划起点很高，建筑设计相当于当代国际先进水平，因此，国际跨国大集团以及一系列外向型的实力公司往往都愿意选择浦东作为公司的驻扎地；而从上海市政规划分析，接通浦江两岸的多条隧道、桥梁以及轨道交通正在建设当中，再加上2010年上海世博会的影响，浦东写字楼的硬件条件将成为上海写字楼区域中的上佳者。

目前东京的写字楼4200万平方米，纽约3500万平方米，中国香港地区670万平方米。

而上海迄今仅330万平方米，即使到2007年，预计也不过530万平方米[1]，因此从长线看，上海写字楼的绝对量不算多，上海的写字楼市场还将拥有更加庞大而广阔的发展前景。

图1-1：各主要地区写字楼面积比较除了上海经济本身快速发展的因素以外，上海还将成为中国的金融、贸易、航运等中心。

所以，上海写字楼市场的投资回报率也相当值得看好。

第二章：写字楼与写字楼市场写字楼作为房地产市场的一个重要组成部分，它的发展正越来越被人们所重视和看好。

在社会飞速前进的今天，越来越多的人开始关注写字楼市场的发展。

2．1写字楼与中央商务区2．1．1写字楼写字楼可以说是我们社会进步、经济发展的产物。

早期的写字楼是从工厂管理部分化而产生的附属性建筑，属于非生产性部门。

今天的金融、保险、咨询，特别是科技研发机构写字楼就是其生产基地，是创造价值的场所。

而随着这些行业的不断发展，人们对于写字楼的要求开始越来越高。

在国外的写字楼市场，不同行业对写字楼的区域选择以及设备要求都有显着的区别。

这一点在我们国内市场上也有反映。

不同的企业对写字楼内部空间也有不同要求，总的来讲都趋向于选择与自己企业形象、产品定位相吻合的建筑与室内设计。

国外写字楼发展商在项目规划之初，通常会通过大量的市场调查，确定所开发项目的客户群体，设计出有针对性，兼顾办公、会议、休闲、培训等功能的写字楼，市场需求层次比较清晰。

2．1．2写字楼的界定标准与分类（1）写字楼的界定标准写字楼的界定标准，目前主要有两类：一是根据甲级与乙级写字楼来划分，另一种则是用3A与5A的标准来划分。

所谓甲级写字楼，其实是人们的一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。

相比之下，3A 与5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。

所谓3A、5A，是指建筑有三个或五个自动功能：通讯自动化（CA），办公自动化（OA）及建筑管理自动化（BA），有些建筑中将火灾报警功能从BA中分离出来，而成为独立的火灾消防自动化系统（FA），有的建筑设立一个综合的建筑维护自动化系统（MA），这就是所谓的3A或5A[2]。

那幺，3A 、5A写字楼具体有哪些标准呢？第一：黄金地段房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。

这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼来讲，拥有黄金地段无疑是投资和购买写字楼的第一要素。

第二：超大规模这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。

一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。

另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。

一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上5A的。

第三：建筑文化所谓建筑文化，对于写字楼而言，其实就是那一座座摩天大楼的建筑文化。

无论西方还是东方，无论发达还是落后的国家，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。

尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但这显然只是暂时的。

第四：硬件设施就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。

除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。

但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。

第五：软件服务相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现硬件设施在高效的物业管理上，另一方面体现在对入驻企业的专业化商务服务上。

比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。

又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。

图2-1：3A、5A及其界定标准（2）写字楼的分类写字楼大体可以分为出租出售型写字楼和公司总部型写字楼两大类型。

出租出售型商业写字楼是我们目前市场上的主体。

目前国内外的写字楼都有趋向表明，随着市场的成熟和业态发展，出租写字楼也越来越专业化，有明显的聚集趋势。

公司总部型写字楼通常是跨国公司自己置地，自己委托建筑设计。

比如即将落成的位于伦敦市中心区的瑞士再保险公司，堪称世界最新顶级写字楼。

还有一种介于上述两种之间的类型，就是大型企业，特别是金融、保险业的区域性总部。

它们大都喜欢建在城市的中心地带，但不一定能拿到土地自己开发，因而寻找购买建成或正在建设的项目，作为公司地区总部。

这种总部往往有特殊的要求，如需要底层有营业大厅、证券交易等特殊功能，这种类型的地产要求开发商在项目初期就要针对其需求进行设计。

2．1．3中央商务区谈到写字楼，就必然要涉及中央商务区的概念。

所谓中央商务区，也称CBD，是一个城市最繁忙，最密集，地价最高，效益不分白天黑夜以小时计，人才吸引力超高，通常依港湾或河流的地区，且交通十分便利[3]。

在这个地区，没有工业和加工业，大量的金融业、证券业、房地产业、信息业密集其间。

这个地区的商业，必是国际品牌，并通常是旗舰店的所在地，而该城市的大型文化活动，也在该区域举行。

以日本银座为例，每平方米的年租金大约是200万日元，合人民币16万元左右。

这是一个耸人听闻的天价，但已经不是最盛时期的价格。

所以，进入CBD的企业，不仅享受着各项便利，更是一种身份的象征，可以让合作伙伴很容易就产生高信任度。

曾经，上海并没有中央商务区概念，想的只是多搞几条商业街。

但是随着上海的飞速发展，已经越来越需要一个中央商务区的出现。

一旦上海的中央商务区得到定型，整个城市的中心也将定型，商业文化娱乐业带动起来的辐射，不是全市性的，而是全国乃至全球性的。

1996年，上海市政府正式提出了CBD概念，而陆家嘴就是以CBD定位打造的，从建筑格局到道路到绿化，无一不是大手笔，形成与上海任何地方都不同的风景。

前有黄浦江，后有浦东机场，怀抱中央绿地，随着大连路与复兴路隧道的打通，交通上会更为便利。

现在，入驻金茂更是一种身份的象征，这一点上，与CBD已经非常接近。

此外，从最初的纯金融、证券和房地产业，已经向产业多元化渐变。

商业方面，可以见到亚洲最大的正大广场；文化娱乐方面，除了刚开业的水族馆外，东方明珠脚下的休闲区也渐成规模。

毫无疑问，通常在中央商务区的写字楼租金，是一个城市最昂贵的，就如同曼哈顿之于纽约，银座之于东京。

然而，通常一个城市只有一个中央商务区，虽然在一些特大型城市，还会有一些区域性商务中心，但中央商务区只有一个，而这个中央商务区，将产生这座城市50～60％的GDP。

随着上海经济的不断发展，中央商务区的概念已经越来越深入人心。

目前上海的一些高档的写字楼聚集区，都不约而同地希望自己成为上海的CBD。

2．2写字楼市场随着社会的前进、经济的不断发展，写字楼的聚集范围越来越大，写字楼市场便由此应运而生。

一个国家写字楼市场的发展在很大程度上要靠该国第三产业的发展来带动，不同类型写字楼对写字楼周边配套设施要求不一样。

如果写字楼主力客户是传统型大型企业，那配套应该是以商业配套为主，如果写字楼客户群是中小型为主，那幺他的配套应该是生活配套。

关于写字楼市场的发展过程，就我国来讲，大致可以分为五个阶段：第一阶段是计划经济体制下的行政办公楼及一些国有企业在工厂建小办公楼；第二阶段是外企进入中国，一部分酒店开始承担写字楼的功能，酒店中入驻了一些国外驻沪办事处或者一些小的贸易公司，这时候就开始有了对写字楼的需求；第三阶段是内资与外资合建的写字楼建成后，很多大公司迅速搬到里面办公；第四阶段是由于看到了高利润回报率，更多国外开发商和一些实力强劲的国内企业开始兴建写字楼；到了第五阶段，随着我国市场的国际化进程，写字楼产品也日益与国际先进项目接轨。

但是，到目前为止，写字楼市场的细分程度没有住宅市场明显。