最新最全上海浦东写字楼市场分析

上海浦东写字楼市场分析

第一章．办公楼市场分析

一．办公楼及其发展空间

办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字——写字楼。

独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、

商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。

高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。

二．办公楼的环境

这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。

写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。

目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件：

（一）交通

交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。

（二）氛围

除了交通外，是否有办公氛围也至关重要。如莘庄地铁站附近，尽管拥有轨道交通的便利，但并不适于办公。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命力，而这种生命力与周围环境氛围息息相关，写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。这种氛围就是中央商务区（CBD）的氛围，陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区，其写字楼的租价也是较高的。

（三）品质

写字楼本身的品质也十分重要，除了楼层、房间朝向、面积、空间布局的合理性、通风、采光情况等硬件条件，同时还应具有完善的配套服务体系，如设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。

（四）景观

白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作

灵感，这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。

（五）精神

良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。对有些人来讲，在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。

三．办公楼的市场状况

（一）现状

上海写字楼市场自2000年年中起开始复苏，一方面租金开始上调，出租率也稳步提高；另一方面上海GDP已经连续11年保持两位数增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资信心，为上海写字楼市场的发展提供了无限机遇。戴德梁行执行董事认为，目前上海住宅市场经历一段时间的发展，已经日趋成熟，竞争也比较激烈。而销售型写字楼，特别是甲级写字楼，作为一种新产品，市场正处于成长阶段，并拥有广阔的成长空间，应该有机会获得较高的投资回报。

目前，上海写字楼市场供需基本持平，空置率也处于10％～15％的正常范围。未来几年，上海写字楼市场将呈现需求强劲、供应适量，从而租金稳中有升的总体发展趋势。

（二）行业特征

不同行业、不同规模、不同办公性质的企业对办公环境的要求是不一样的。大型企业的运作模式比较成熟，员工办公时间较为规律，工作内容有章可循。而中小企业多处于事业的增长期，没有固定的工作模式，办公时间弹性很大，工作内容多涉及创造性、开拓性领域。这种工作性质、运作模式的差异最终表现为对企业办公环境需求的不同。

写字楼的分布逐渐显现行业特征：如陆家嘴地区写字楼的租客以金融业为主，南京西路和淮海中路写字楼的租客则以咨询业和服务业为主。未来，这种行业特征将更为鲜明，以形成积聚效应。因此写字楼的租售率受某一行业兴衰的影响将更为明显。

（三）前景

据戴德梁行资料显示，目前上海市场甲级写字楼的建筑面积仅有370万平方米，较之每年上海增长近1200万平方米的住宅用房总量较少。2003至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万平方米，其中供出售的新甲级写字楼面积约为70－80万平方米，占17－20%，同时会有部分现有的写字楼物业带租约向市场推出。

一些企业出于投资自用和扎根上海进行中长期发展的打算，已经开始考虑变租赁为购买写字楼，这客观上加大了甲级写字楼的需求量。近来十分活跃的民营和私人企业已日渐成为写字楼投资群体中不可小视的力量。连年攀升的写字楼租金消耗了公司的一部分利润。随着公司的发展和对上海经济信心的增强，他们正打算购买属于自己的写字楼，虽然一次性投入增加了很多，但同时兼具了投资的用途，从长远来看还是划算的。

国内各地的中大型企业集团争相在上海设立营销中心、研发中心，需要大量的写字楼。上海写字楼租金继续平稳攀升已成趋势。

这两方面的因素带动了销售型写字楼强劲的发展后劲和由租转买的投资趋势。