中原地产—香港汉基地产鸿景春天策划

活 蓝 本

项目形象定位

水口新区·廊院式生活蓝本

水口新区：形象介绍了项目的区位，强调了水口规划新区的“新”优势

廊 院 式：简洁的带出了项目的规划和产品独有的特性，直观地向消费者

展示了项目的差异化定位

生活蓝本：从一个侧面突出项目的人性化社区概念，打造惠州生活的典范

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项目主推案名

新潮2008

水口新区·廊院式生活蓝本

备选案名：鸿景春天、阳光尚东、上品鉴筑、宽

敞HOUSE、东城世家

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项目价格定位

1、销售价格制定依据

1）项目的土地购置成本、建造成本以及项目本身所打造的产品质素和规划设计理念；2）消费群体对水口片区的发展潜力及发展价值的认可度；

3）惠州市区及水口、东平片区部分楼盘的参照对比；

4）惠州市房地产市场的价格走势；

5）类比量化定价法。

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167—190182—223四房二厅/三厅

304—314

复式

0.25

4000

140—149182—187三房二厅/三厅

26万

东方威尼斯

122、174复式156—161四房二厅96—133三房二厅0.25

4300

73—83二房二厅

10万

荷兰水乡

360独栋别墅150洋房0.25

4500

200—300Townhouse 13.4万

蓝波湾

0.25

5600

190—300联排别墅11万（占地64万）

国际新城与项目可比性

销售均价(元/

㎡)

户型面积(㎡)户型总建筑面积(㎡)项目名称2、项目销售价格测算

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3367

714.25

808.25

872.00

972.25

类比价

100%25%25%25%25%类比权重2857323334883889比较均价4000430045005600均价10.00

14.013.312.914.4100%权值综合值

101513182020%

产品质素101313121510%品牌10111191015%配套10131311815%交通101415111315%景观环境101610152010%规模101617131515%区位本项目东方威尼斯

荷兰水乡蓝波湾国际新城

比例楼盘因素

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3、项目价格区间定位

图表说明：

①项目市场评估均价：由上表类比值测算可知，本项目整体类比价格为3367元/平方米。

②项目均价区间范围：一般而言，由于房地产业的相对长期性，故其价格存在着10%上升弹性空 间，即销售价格（取整）在3000—3700元/平方米之间。

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第四篇 产品规划

贯穿主题，品质精益求精

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创新产品，看我们怎么折腾……

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北

中

庭景观

项目建筑布局建议

按照项目地块技术指标可以得知，在做足容积率的情况下，项目将是以住宅为主的高层建筑，布局上应充分考虑景观均好性。

搂宇：7栋，南北3栋，北面两栋，南面一栋，共24层，顶楼为复 式；东西各两栋，共26层，顶层为复式。整个社区确保景

观均好性，采取围合式布局设计，建筑引进创新设计——廊

院式建筑。

商业：以街铺、内街及商业街的形式沿四周分布，各设置两层商 业；地块西面设计商业内街，南北两面设置成街铺，而东

面临街面较长，约达250米，可做成商业步行街。会所：设置在小区的东北角，与小区主入口设置在同一个方位， 既方便小区人员和车辆出入管理，同时避免与西面的民房 相对，影响形象。

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整个社区交通组织建议设计人车分流，设置地下车库，以免车辆行驶干扰行人出入安全。

车行道：

车道宽10米，连接社区外的出入道路，社区内地下形成环形路、双行道；

人行道：

路宽2米，主要服务于人流的“步行道”，线形因地制宜，穿插于社区整个范围内。

中

庭

景

观

北

项目交通组织建议

主出入口

次出入口

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户型面积及其配比建议

参照目前市场在售的同类产品和我们通过潜在客户走访了解到的需求状况，为满足功能和每个功能区有足够的空间，户型定位如下：

5%

180—200平方米

复式

30%150—170平方米四房二厅45%125—135平方米三房二厅20%65—80平方米二房二厅户型配比户型面积产品类型

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三房二厅户型建议

户型特色亮点

享受，精彩户型带来的生活快感

二房、三房：

带生活阳台，设计转角凸

窗或落地窗。

户型亮点，与客厅或卧室

相连，赠送超高露台和窗

外花廊，增强室内采光与

通风，更让主人生活无限

快意。

二房二厅

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三房+书房+工人房：

配入户花园、生活阳台以及凸窗

户型亮点，即此项目在惠州独创超高内院和露台，让主人享受无限空旷私人空间；通过入户花园，过餐厅、回廊、超高内院，再经过客厅，到达卧室，彰显一种无限自豪的尊贵感。