中原地产营销报告

宏观政策 １、2006年5月17日，“国六条”出台。影响：住宅市场观望气氛
浓厚，资金部分外流其它行业； ２、2006年5月29日，“九部委《意见》”颁布，对“国六条”进
一步细化。影响：市场供应结构改变，投资性需求受到一定的平抑， 价格有所停滞；
３、2006年7月6日，90/70界定。影响：短期内影响不大，中长期 小户型供应量增大；
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第一篇
思考：项目市场篇
1、宏观政策解析 2、逆市下的市场/客户心理分析 3、市场供应情况分析 4、竞争项目个案分析 5、项目的市场思考
经济适用房
“其次是建设经济适用房。他说，经济适用房大多数是面向中产阶级 的，他们中有许多工资也不是很高。”
市场调节
“他说，对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏 观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。”
简析：在政策累积效应的影响 下，开发商开发速度减缓，楼 市进入观望，未来“调整住房 供应结构，稳定市场价格”依 然是主流。
宏观政策 1、8月23日，针对商品房销售过程中的违法违规行为作出七条严格规
定。 影响：中小开发商资金链受到较大影响，可能将导致行业洗牌，市
场炒房及捂盘现象减少； 金融政策
1、央行年内6次加息9次上调存款准备金率。 影响：对于普通消费者来说，贷款购房累计成本增加明显。开发商
保障性住房政策 2006年8月30日，《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。 影响：保障性用房后续增量较大，住宅供应结构有一定改
变；
建筑建能 2006年8月31日，《国务院关于加强节能工作的决定》，大力
发展节能省ห้องสมุดไป่ตู้型建筑，严禁生产、销售和使用国家明令淘汰的
高耗能2产00品6。年影，响行：楼业市政产策品出品质台得年到，一定政提策升不。断出台，房
使用权规定》(39号令),强调,受让人必须付清整宗地全部土地出让金 后,方可领取国有建设用地使用权证。
影响：打击了囤地行为，行业洗牌，将形成地产寡头；
政策—2007年宏观政策回顾
备注：2006年，行业政策出台年 ，2007年则是很多政策的具体落实 年；2007年表现为最突出的政策是 多次加息。整个市场的房地产价格 都受到了有效的遏制；
价却依旧不断上涨；深圳等区域市场更是达到了疯
狂的状态；
政策—2006年宏观政策回顾
国六条主要内容：
一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、 土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规 模和进度。 四、进一步整顿和规范房地产 市场秩序。 五、有步骤的解决低收入家庭 住房困难。 六、完善房地产统计和信息披 露制度。
从银行融资难度加大； 2、12月11日确定以家庭为单位，第二套房贷40%首付+1.1倍利率。影
响投资、投机客的减少，对于囤房不售的开发商 将是有效的打击；与90/70政策相呼应，对于一些大户型的、高总价
的产品市场需求产生一定影响。 土地政策
1、10月8日，国土部下发保障性用房土地供应通知，10月9日国土资源 部又发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地
４、2006年7月6日，整顿市场秩序。影响：行业更为规范，但炒 房现象仍较严重。 金融政策
１、４月、８月两度加息。影响：对当时楼市未形成实质性影响 ；
２、2006年7月1日， “外资限炒令”。影响：后续国外热钱进入 炒房受到限制，但对楼市降温不明显。 土地政策
１、2006年8月1日，土地招、拍、挂新政出台。影响：土地市场 更为规范，对楼市影响不大 ；
1、 宏观政策解析
政策—2006年宏观政策回顾
税收政策： １、2006年5月31日，规定2006年6月1日后，个人购买不足5年
的住房对外销售，将被全额征收营业税。 影响：对投资炒房产生短暂性影响，对投机客形成较大的
打击； ２、2006年7月26日，宣布从2006年8月1日起在全国范围内统
一强制性征收二手房转让个人所得税。 影响：对楼市形成短期影响，后市影响不大；
中原地产营销报告
2020/4/14
这不仅仅是一份报告，就像我们理解本次的工作不仅仅是一次简单的
研判一样。
当我们再次接触上江城的时候，我们更愿意将上江城当成一个有血有
肉的的生命体。
今天，中原公司要集经验之大成，向着胜利，迈进!!!
目录
>> 逆市思考 | 市场如何？ | 项目市场背景思考？
>> 项目价值体系分析
相当的地位，对于房地产行业意义重大。 建筑节能
从9月1日起，住宅层高不得小于2.8米、不得大于3.2米，首层 和顶层层高可适当提高但不应大于3.3米；酒店式公寓（
集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体）层高不应大于3.6 米。
影响：设计更加规范， 减少开发商变相改变容积率，导致房 价上涨及房地产市场的不公平竞争现象；
２、2006年9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知 》严控土地“闸门”。 影响：土地违规占用行为减少；
３、2006年11月7日 “通知”要求2007年1月1日起，新批准新增 建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。
影响：后续地价、楼市价格走势影响不明显。
政策—2007年宏观政策回顾
税收政策： 1、１月１6日晚，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土
地增值税清算管理有关问题的通知》。 影响：“土地增值税从‘预征’转为‘清算’， 压缩了高利
润空间。 2、城镇土地使用税。 影响：对房产开发成本的增加非常有限。
其他法规 １、3月16日，十届全国人大五次会议高票通过物权法，自2007
年10月1日起物权法开始施行。 影响：物权法的出台将对私有物业的保护提升到与公有财产
温总理2007年11月19日发表关于《解决房地产问题的
总理的声音：VOICE 四点考虑》的演讲
—— 廉租房、经适房、调控
廉租房
“他说，首先，政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起 房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。为此，中国政府 今年将安排４９亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到 几百亿。他说，明年将加大廉租房建设的力度。”