如何衡量房地产市场泡沫程度详解
从经济角度看房地产市场泡沫
从经济角度看房地产市场泡沫房地产市场是我国经济中不可或缺的组成部分。随着改革开放的深入和城市化进程的加速，房地产市场逐渐成为国民经济的重要支柱产业之一。然而，随着房地产市场发展的不断壮大，房地产市场泡沫问题也日益凸显。本文将从经济角度出发探讨房地产市场泡沫的产生原因、对经济的影响及其防范措施。
一、从需求和供给看房地产市场泡沫的产生
房地产市场泡沫的产生，一方面是由于供求关系的失衡，即当供大于求时，地价和房价就会不断上涨，最终演变为泡沫。另一方面是由于金融政策和政府调控政策的不当引导，使得土地和房地产市场流动性过高、投机盛行，进而引发房地产市场泡沫。
1. 需求方面
需求方面的因素主要包括人口、城镇化率和购房需求等。近年来，随着我国经济的快速发展，人口总量和城镇化率不断提高，房地产市场需求量大幅上升，而供给方却没有及时跟进，导致市场供给不足，价格不断攀升。此外，购房需求的强烈驱动也使得房地产市场出现了诸多投机行为，如炒房。这些都是导致房地产市场泡沫的原因之一。
2. 供给方面
供给方面的因素主要包括土地供应、房屋建设和产业链发展等。由于政府的土地供应不足或不合理，导致开发商竞相出价，进而
推高了房地产市场价格。同时，房屋建设和产业链发展过于集中，使得房地产市场缺乏流动性，算上政府的过度干预，房地产市场
泡沫的形成更加难以避免。
二、房地产市场泡沫对经济的影响
房地产泡沫一旦形成，就会对经济产生深远的影响。这包括：
1.金融危机的风险：房地产市场泡沫引发金融危机的概率较大，如果泡沫破裂，势必会引发金融危机，并冲击整个经济体系，以
我国房地产市场泡沫测度分析
我国房地产市场泡沫测度分析
发布时间：2022-12-22T05:33:27.616Z 来源：《城镇建设》2022年16期8月作者：孙鑫[导读] 近几年，我国的房价不断上涨，而房价的泡沫也成为人们普遍关心的问题。改革惯性作用、土
孙鑫
青岛亚泰房地产评估咨询有限公司，山东省青岛市，266000摘要：近几年，我国的房价不断上涨，而房价的泡沫也成为人们普遍关心的问题。改革惯性作用、土地资源稀缺、商业银行信贷过度、开发商炒作和市场预期是导致房地产泡沫的重要因素。房地产泡沫的治理要从其成因入手，文章通过对房地产市场泡沫成因的分析，选择不同的指数作为衡量泡沫程度的依据，并在此基础上给出相应的政策建议。
关键词：房地产泡沫；测度分析引言：作为国民经济的基础产业，房地产业对国民经济的发展起着举足轻重的作用。中国的房地产业从上个世纪八十年代开始迅速发展，在一定程度上促进了中国的投资和消费，促进了中国经济的高速发展。在房地产投资持续增加的今天，一些地方房地产市场供需失衡，房地产经济与国民经济的发展不平衡，导致了大量的房地产市场积压，出现了许多问题楼盘。房地产泡沫是一个备受瞩目的话题，而如何衡量其价值已成为一个焦点。
1.房地产泡沫的形成机理
1.1投机价格机制
在需求理论中，当物价上涨时，需求就会降低。但是，在房地产市场的泡沫时期，房价上涨，投机客们预计房价还会上涨，他们就会提高当前的消费水平，把购买的资产囤积起来，以便将来房价上涨时再卖出。这就是房价上涨，需求不会下降，而是会增加，业主会惜售，所以，到了现在，供应就会下降。当泡沫破裂时，股价会下降，投资者们会把它卖掉，这会使它的供应量更大，因为没有人愿意购买它，所以它的需求就会下降。
浅析房地产泡沫
投 资 意愿 大 增 ， 致 了投 资 的过 度 增 长 ， 一 步 推 动 导 进 了扩 张 ； 而一 旦 经 济 事 实 与预 期 状 况 发 生背 离 ， 资 投 者 的心 理 则 转 向 悲观 预 期 ， 资意 愿 锐减 ， 而 加速 投 反 经 济“ 向下 摆 动 ” 的趋势 ， 也加 大 了房 地产 经 济周 期波 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
沫。
海
二、 房地 产 泡沫 形成 的原 因及 影 响 １ 房地产 泡 沫形 成 的原 因 ． （） １ 非理 性预 期 。 理预 期论 认 为 ， 房地 产市 场 心 在
繁 荣扩 张 阶 段 ， 资者 受 经济 环 境 趋 好 的 感染 ， 生 投 产
乐 观 的心 理预 期 ，对 未来 的投 资收 益做 出过 高估计 ，
尤 为 明显 。
（） ４ 信息 不对 称 引起 价 格背 离价 值 。由于房 地 产 不 存在 中心 交 易 市场 ， 易相 对不 频 繁 ， 易成 本 高 ； 交 交
价格 由双 边 谈判 决 定 ， 乏 可用 的信 息和 透 明度 等 客 缺
观 原 因 ， 常会 造 成 信 息 不 对称 ， 而 加 快 泡 沫 的 生 常 从
的投机 需 求脱 离 了实 物经 济 领域 ， 终有 可 能 导致 房 最
地产 泡沫 的形成 。
（） ３ 投机 性 需求 和“ 聚堆 效 应 ” 。在 房 地产经 济 泡 沫 的产 生 过程 中 ，往往 存 在着 大 量 的投机 性 需 求 ， 它 对 房地 产 经 济 泡 沫 的 膨 胀起 着 推 波 助 澜 的作 用 。 同 时 ， 机 性 需 求有 着 明显 的“ 投 聚堆 效应 ” 即投 资 者 的 ， 决策 总会 受 到周 围投 资者 决策 的影 响 。已经进 入 的投 机 性 需 求 者 的决 策 往 往 对 握 币在 手 的潜 在 投 资 者 有 心 理暗 示 的作用 。如 果前 期投 资者 赚 钱 ， 会造 成 一 就 拥 而 上 的“ 聚堆 效 应 ” 这在 房 地产 泡沫 的产 生过 程 中 ，
房地产泡沫的经济学解释
房地产泡沫的经济学解释
标题：探析房地产泡沫的经济学解释
引言：
房地产泡沫是指该领域中资产价格超出其基本价值的情况。全球范围内的房地产泡沫已经多次爆发，给经济体带来了巨大的不稳定性和风险。在这篇文章中，我们将从经济学的角度对房地产泡沫进行深度分析，旨在帮助读者了解其形成原因、特征以及影响因素，并探讨对策以减轻泡沫对经济的负面影响。
一、房地产泡沫的形成原因
1.短期泡沫因素
1.1 低利率政策：央行通过降低利率以刺激经济，进而降低了购房成本，刺激了房价上涨。
1.2 银行放松信贷政策：银行对房地产行业提供的宽松贷款条件促进了购房需求的增加。
1.3 投机需求：投资者通过购买房产以期望获得短期的高额回报。
2.长期泡沫因素
2.1 土地稀缺：人口增长和城市化进程使得土地资源稀缺，导致房价上涨。
2.2 政府调控政策不当：政府对房地产市场监管不力，导致市场繁荣过度，进一步推高了房价。
二、房地产泡沫的特征
1. 非理性上涨：房价远高于其基本价值，投资者和消费者普遍出于群体心理而看涨房价。
2. 动量效应：投资者通常将过去的价格行为作为未来预测的依据，形成了市场上的动量效应，进一步推高价格。
3. 借贷杠杆：人们借贷购买房产，形成了借贷杠杆效应，当价值下跌时，债务就会超过资产价值，引发风险。
4. 负面外部性：房地产泡沫破裂后，波及整个经济体，引发金融风险和产业链的崩溃。
三、房地产泡沫的影响因素
1. 经济周期：经济繁荣时期，资金充裕，购房需求增加，房价上涨的机会也更多。
2. 政府政策：政府调控和监管房地产市场的能力以及措施决定了泡沫的程度。
论需求因素模型法确定房地产泡沫度
第３ ３卷
第 ５期
河 南师 范 大 学学 报 （ 学 社 会科 学 版 ） 哲
Ｖｏ． ３ Ｎ ． １３ ｏ ５
Ｊ Ｕ ＮＡ Ｉ Ｏ Ｒ ＬＯＦＩ型 垒 】
垒
垦 墨：
பைடு நூலகம்
论需求 因素模型法确定房地产泡沫度
张 洪 力
（ 中科 技 大 学 ， 北 武 汉 ４ ０ ７ ） 华 湖 ３ ０ ６
摘 要 ： 地 产 泡 沫 的危 害 性 与房 地 产 泡 沫 的程 度 有 密切 关 系 ， 有 准 确 判 断 房 地 产 市 场 是 否存 在 泡 沫 ， 房 只 以及 发 生 泡 沫 的 程 度 ， 能及 时采 取 相 应 措 施 对 房 地 产 市 场 进 行 调 控 。 因 此房 地 产 泡 沫度 的研 究对 促 进 国 民 经 济 和 房 地 产 才 业 持 续 、 定 、 康 发 展 有 重 要 的 现 实 意 义 。 本 文 主 要 通 过 对 房 地 产 泡 沫 、 地 产 投 机 的 分 析 ， 影 响 房 地 产 价 格 稳 健 房 从 的 非 投机 性 和 投机 性 需 求 因素 出发 ， 用 房 地 产 投 机 价 格 数 学 模 型进 行 回 归 分 析 来 确 定 房 地 产 泡 沫 度 ， 而称 之 利 因 为 需 求 因素 模 型 法 。 关键词 ： 地产 泡沫； 沫度； 准价格 ； 型； 定方 法 房 泡 标 模 确 中 图 分 类 号 ：２ ２ Ｆ ２ 文献标识码 ： Ａ 文章 编 号 ：０ ０２ ５ （０ ６０ —１ ８０ １ ０— ３９ ２ ０ ） ５０ １—３
地产泡沫的衡量指标和解决对策研究
1、国内研究现状
当前，国内学者对房地产泡沫测度的研究，主要有三种方法。
第一种方法是设定指标临界值和权重将指标的实际值与临界值比较如果实际值超越了临界值就用“ 1”来表示,对超过临界值的指标加权求和测算出房地Fra Baidu bibliotek泡沫变化的概率据此对房地产泡沫发生的可能性和严重程度进行预测和监控。
三、房地产泡沫的具体测度分析
（一）、房地产泡沫测度指标的选取
1、为什么要建立房地产泡沫分析的指标体系
在信息不对称和众多不确定因素的困扰下，以某些特定因素的特征及运动规律作为研究对象，通过寻找能预防和摆脱经济运行中的风险和危机的方法来为决策提供防错纠错的理论指导和应对策略。因而，判断市场是否存在泡沫是一个重要方面，但只做出了这样一个整体判断，并不能具有很强的说服力和操作性，因为它并不能从整体上准确地反映房地产价格的变动情况，也不能为政府监测和预防房地产泡沫提供依据，更不能从具体量上来准确刻划出房地产泡沫的大小。因此必须建立一个指标体系来分析房地产泡沫的程度。
第二种方法是划定不同的测度段,并对其赋予不同的数值代表泡沫的严重程度如将某个指标划分为4个区段，按其数值大小分别赋值为1234代表安全、警戒、危险、高度危险；将指标的实际值与测度段比较得到指标的测度级别值；确定指标权重通过各指标的测度级别值加权求和计算得到综合测度值根据综合测度值级别表判断房地产泡沫发展的程度。
房地产业泡沫发展阶段分析
房地产业泡沫发展阶段分析
作者：李浩然张辉李秉华
来源：《商业时代》2011年第09期
内容摘要：房地产业属于国民经济支柱产业，是影响经济能否平稳健康发展的重要因素。房地产行业是否存在泡沫以及发展阶段如何界定，是目前被广泛关注的话题。本文首先从理论上对泡沫以及泡沫化进行探讨，在此基础上判断分析我国房地产业泡沫存在的现状，并进一步提出防范房地产泡沫化的策略。
关键词：房地产泡沫房地产投资属性房地产消费属性
房地产业是国民经济发展中的支柱性行业，既关系着广大民众的生活，又影响着国民经济的平稳、健康发展。近年内，我国房地产价格持续的高增速长在全社会引起了广泛争议。本文认为，房地产价格的快速上涨应当分为泡沫和泡沫化两个阶段，在经济高速发展的时期房地产价格泡沫会长期存在，并且不会对经济发展产生损害；在房地产价格泡沫持续存在的基础上，房地产业存在着向泡沫化阶段发展的可能，而一旦进入泡沫化时期，则将会付出金融危机的代价。因此，判断我国房地产业泡沫发展阶段，并进一步探讨如何防范房地产价格泡沫化，这是值得深入研究的课题。
泡沫与泡沫化的定义
（一）泡沫与泡沫化的涵义
关于泡沫这一名词，目前还缺乏能够被广泛认可的精确定义，通常是指资产或要素价格高于由其基本面因素所确定的价格区间的部分。泡沫化是指泡沫在短期内迅速膨胀以超出实体经济负荷，并对实体经济发展造成损害的一种虚假繁荣过程。泡沫化是建立在泡沫长期存在和流动性超量过剩的基础上。当市场参与者对于泡沫的继续膨胀（即资产的快速增值）形成了稳定的预期，甚至能够认识到泡沫将在未来的某一时间破裂，对于资产的购买完全忽视了其未来的收入贴现而仅仅关注资产的短期增值，致使资金从实体经济向虚拟经济发生较大幅度的转移，引发实体经济的负乘数效应，危害经济健康发展。通俗地说，泡沫化就是在短期内，在流动性过剩的基础上，由泡沫快速催生泡沫的一种恶性循环。
中国房地产市场泡沫的成因及去泡沫的策略分析
中国房地产市场泡沫的成因及去泡沫的策略
分析
中国房地产市场一直是国内经济中的重要部分，同时也是国内最大的投资市场。在过去几年中，中国房地产市场高速增长，不断打破记录。然而，这种高速增长也带来了一些问题，最突出的就是房地产泡沫。本文将从宏观经济、政策层面以及市场供求等多个方面，深入分析中国房地产市场泡沫的成因，同时探讨去泡沫的策略。
一、宏观经济层面造成泡沫
宏观经济层面是造成中国房地产市场泡沫的主要原因。首先，人口增长和城市
化进程加速，城市人口的数量和需求量急剧增加，房屋的需求量也大大增加，因此，在需求与供应的矛盾下，房价水涨船高。
其次，低利率政策是推力，货币政策松弛，造成了过量货币供给，为房地产市
场的快速发展提供了充足的流动性。同时，房地产是投资市场的主要组成部分，被视为比存款更收益的投资选择之一，这些因素使得房地产市场的资产泡沫得到进一步地加剧。
二、政策层面造成泡沫
政策层面也是引发中国房地产市场泡沫的重要因素。首先，住房保障制度的不
完善，房地产调控政策不够完善，以及土地处置制度不够透明，导致房价过高。
其次，地方政府重视地方财政收入而非保障住房供应，以强制性的方式推行大
规模房地产积极发展的政策，导致房地产市场的资产泡沫进一步加剧。
三、市场供求层面造成泡沫
市场供求层面也是引发中国房地产市场泡沫的原因之一。一方面，房屋需求量巨大，房屋供应量不足，导致市场上的房价被推高。另一方面，开发商鼓动炒房，利用购房者心理，制造购房热潮，进一步加剧了房地产市场的资产泡沫。
四、去泡沫的策略分析
解决房地产市场的泡沫问题，需要政府积极引导和规范市场行为，促进住房保障制度的完善，进行土地利用制度改革，促进房地产市场的健康发展。下面，将从政策层面和市场层面，讨论去泡沫的策略。
六项指标可以测定房地产泡沫
附件一：
专家：六项指标可以测定房地产泡沫中国经济名家讲坛副理事长李开发接受记者采访时表示,“房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫,是房地产价格远远超出实际价值的一种现象。在房地产市场中,不少购买者把房地产作为投资渠道,房屋空置率显著增高。”房地产泡沫的典型特征就是:“房子不是用来住的,而是用来炒的”。
那么,如何测度房地产泡沫呢?李开发通过对国际市场房地产泡沫测定方式的研究,对照我国国情,提出了六项测定指标。
一是国内各产业利润率之比。一个产业如果平均利润率高于其它产业30%以上且三年以上,可以认定有泡沫存在,如果超过其它产业3倍以上则有严重泡沫。
在国际市场上,房地产业平均利润率为8%左右。而我国房地产领域近10年的全部投资利润达到50%以上,如果以风险投资利润率来说,则高达300%以上,由此可见泡沫是十分严重的。
二是年度家庭全部收入与房价之比。西方发达国家的居民家庭年收入与房价之比通常在1∶2.5-5之间。联合国相关机构合理的指导性指标为1∶3,世界银行的指标为1∶5。
按照建设部小康住房的要求,家庭平均住房面积应为81平方米。目前北京五环内平均房价达到万元,81平米的住房需要支出81万元,房价与家庭年收入比为15.18倍。以20%的首付和20年贷款为例,贷款总额为64.8万元,月供4891.01元,超过全部月收入的110%。
三是城市居民个人月收入与每平米房价之比。李开发认为,居民家庭月供不超过家庭月收入的40%时,是可承受房价。
依北京房价为计算对象,除首付条件不论,当家庭月供为家庭收入的40%即为1778元时,此时房价为3637元/平方米。此时为合理的居民个人月收入与房价比,数值为0.4527。
房地产泡沫的风险和预警指标
03 预警指标体系
CHAPTER
价格预警指标
房价收入比
房价收入比是衡量房地产市场是 否过热的指标，过高表明房价相 对于居民收入过高，存在泡沫风 险。
房价租金比
房价租金比是衡量房地产市场投 资价值的指标，过高表明投资性 购房过多，存在泡沫风险。
投资回报率
投资回报率是衡量房地产投资价 值的重要指标，当投资回报率持 续走低时，可能表明市场存在泡 沫。
政策调控
限购限贷政策
通过实施限购限贷政策，限制购房人 的数量和贷款额度，可以有效遏制投 机和过度投资，从而控制泡沫的产生 。
土地供应政策
房产税政策
征收房产税可以增加房屋持有成本， 降低购房人的投资热情，从而抑制投 机和过度投资。
建立预警机制
通过建立预警机制，及时发现和预警房地产市场的异常波 动，为政策制定者和投资者提供决策依据，有效防范和控 制泡沫的产生和破裂。
05 应对房地产泡沫的策略和建议
CHAPTER
政策建议
实施严格的房地产市场调控政策
01
通过限购、限贷等措施限制投资投机需求，遏制房价过快上涨
。
加强土地供应管理
02
合理规划土地供应，增加住宅用地供应量，降低土地价格，稳
定市场预期。
完善房地产税收制度
我国房地产市场泡沫衡量指标及防范对策分析
并 最 终 形 成 房 屋 的 空 置 。 按 照 国 际 通 行 算 法 ， 置 率 是 指 空 待 出售 、 出租 的 房 屋 占 市 场 全 部 存 量 房 地 产 的 比率 。 一 般 １８ ９ ７年 出版 的《 ａｇ ａｅ 济 学 大 辞 典 》 引 用 著 名 济 Ｐ ｌｒｖ 经 中 房屋空 置 率 ５ 为适 度 ， Ｏ 则 为 警 戒 空 置率 ， 过 １ 超 学 家 金 德 尔 伯 格 的 话 定 义 泡 沫 ； 泡 沫 状 态 这 个 名 词 ， 便 来讲 ， “ 随 ２ 为 严 重 空 置 。 我 国 国 家 统 计 局 的 “ Ｏ 国房 景 气 指 数 ” 的 中 点 儿 说 ， 是 一 种 或 一 系列 资 产 在 连 续 过 程 中 陡 然 涨 价 ， 就 “ 品 房 空 置 面 积 分 类 指 数 ” 是 指 上 年 的 空 置 面 积 累 加 今 商 ， 开 始 的 价 格 上 升 会 使 人 们 产 生 还 要 涨 ， 是 又 吸 引 了 新 的 于 买 主— — 这些 人 一 般 只 是 想 通 过 买 卖 牟 取 利 润 ， 对 这 些 年 已经 拿 到 竣 工 证 但 尚 未 销 售 或 出 租 的 商 品 房 的增 量 面 而
１ 泡 沫 的 定 义
一
资 产 本 身 的使 用 和 产 生 盈 利 的 能 力 是 不 感 兴 趣 的 。 随 着 涨 积 。住 房 与 城 乡 建 设 部 将 商 品 房 空 置 面 积 的 统 计 数 据 细 分 空置滞 销 面积 和空 置 积压面 积 。因此 ， 我 价 常常是预期的逆转 ， 接着就 是 价格 暴跌 ， 最后 以金融 危 机 为空置待销 面积 、
中国房地产业的泡沫分析
中国房地产业的泡沫分析
摘要：从1991年开始我国经济进入了一个高速、平稳增长的周期。同时房地产业的兴起也引起了房屋价格的持续上升，尽管国家有宏观调控政策，且效果显现，但房产价格仍然继续上涨，且各地差异较大，而且出现了经济泡沫现象。本文将从概念分析入手，结合中国房地产市场表现的一些指标进行对比，对目前的房地产市场进行一些判断和分析。
关健词：房地产；价格；泡沫
一、房地产泡沫含义：
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923~1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。1989一1997年，泰国由于过量进行高档物业开发和金融的过渡参与，逐渐积累形成了房地产泡沫，结果在1997~1998年的亚洲金融风暴中，促成了泰国泡沫经济的破灭。可以说正是由于房地产业在国民经济中的重要性，决定了房地产泡沫给国民经济带来的危害也是毁灭性的。
二、我国房地产市场泡沫分析
从经济发展全局状况来看不存在房地产泡沫
据联合国对多个国家的调查，各国住宅建设投资占国内生产总值(GNP)的比例在3%~8%。日本在第二次世界大战后，随着经济的恢复和发展，住宅建设投资不断增长，50年代平均约为4%，60年代平均约为6%，70年代超过7%，1973年最高达8.7%，以后随着住房问题的缓和而逐渐有所下降。我国目前阶段所经历的房地产行业的兴起是许多国家在经济增长过程中经历过的阶段，而且这种快速的增长也会在市场不断健全、需求减弱的过程中不断地恢复到正常的发展水平。
房地产市场泡沫的预警指标
房地产市场泡沫的预警指标
随着我国房地产市场的快速发展，一些问题也逐渐浮出水面。其中最为重要的问题便是房地产市场泡沫。在一些城市，房价高企且不断攀升，越来越多的人开始担心房地产市场泡沫会破裂，引发金融风险。本文将介绍一些房地产市场泡沫的预警指标，帮助我们更好地了解房地产市场的风险。
一、房价涨幅过快
房价涨幅过快是房地产市场泡沫的一个重要预警指标。房价涨幅过快可能会导致本地居民出现购房困难，同时也可能引发房地产市场的泡沫风险。
据最新数据显示，一线城市的房价稳中略升，而二线城市的房价则出现明显上涨。例如在南京市，2016年12月二手房价格同比上涨了28.4%，说明南京市的房产市场泡沫风险较大。
二、房价收入比偏高
房价收入比是衡量一个城市房价高低的一个重要指标。如果一个城市的房价收入比偏高，则说明购房者需要支付较高的房款，而这些人很可能会遭遇房子的交不起贷款等储蓄不足的困境。
北京、上海等一线城市的房价收入比已经超出了世界标准，远高于欧美发达国家的房价收入比，说明这些城市的房价过高，很可能存在泡沫风险。
三、更多的房屋空置
房屋空置率是另一个重要的预警指标。空置率过高表明投资者过多地投资于房地产市场，而非其他领域。这种情况可能会使得房地产市场价格过高，进而引发泡沫风险。
据最新数据，2016年全国房屋空置率为22.4%，其中，北上广深、大中城市空
置率较高。这说明一些城市的楼市泡沫还需引起高度重视。
四、房贷增长速度快
房贷增长速度是另一个预警指标。如果房贷增长速度过快，这可能会导致房地
产市场的泡沫风险加剧。而如果银行不当地提供大量房贷可能导致金融风险的发生。
国外房地产泡沫的测度方法
国外房地产泡沫的测度方法
国外对房地产泡沫的测度研究比较早，主要有三种测度方法，即指标体系测度法、统计检验测度法和基础价值测度法。
①指标体系测度法
与我国相比，在房地产市场方面，国外比较规范，关于评价房地产泡沫指标的方法相对较为成熟。他们在构建综合评价指数时，除了在评价体系内参考房地产市场的实际供需情况，还加入了一些经济学理论，比如供求定律、定价策略、城市化等理论。在该方面的主要研究有:Clayton (1996)对加拿大房地产市场做了深入的研究，首先他对引起加拿大房地产泡沫的风险因素进行了分析，又对其价格的周期性波动进行了研究。Eric Myott (1997 )在一个区域内为了研究房地产市场价格走势状况，首先他设立了社区预警系统(Neighborhood Ear珍WarningSystem NEWS )，通过在该系统中使用先行指标体系去预测。Lori Mardock (1998 )为了测算房地产市场潜在的风险，通过进行大量研究，提出了一种指标筛选方法。
Hitoshi Saito ( 2003)对之前20年日本和美国的数据进行了搜集，通过这些数据来衡量房地产泡沫的程度，程度主要通过对地价与楼盘价格趋势、房地产融资结构等来分析。Chung and Kim ( 2004 )对韩国房地产市场做了大量的分析，对其房地产泡沫进行了检验，主要通过以下三种方法:房价收入比率法、基础市场价值法和长期均衡价格法。Case和Shiller ( 2003)通过美国宏观经济指标数据，对美国房地产泡沫进行了分析。研究结论指出从1950年起，美国房价的增长速度相对于其他经济基本指标如CPI, PPI，其增长速度过快。然而，McCarthy 和Peach(2004)的研究结论则与之相反，他们通过使用更多的宏观指标，最终得出结论房地产泡沫在美国是不存在的。因此，指标法对于房地产市场泡沫的检验存在较大的不确定性。
浅谈中国房地产泡沫
浅谈中国房地产泡沫
随着中国经济的快速发展，房地产市场在过去几十年里成为了中国经济中最重要的动力之一。然而，与此同时，房地产市场的不断繁荣也引发了不少的争议和担忧。其中一个主要问题就是关于中国房地产泡沫的问题。本文将就中国房地产泡沫的各个方面进行分析和探讨。
何为房地产泡沫？
房地产泡沫通常指房地产市场价格明显高于市场基本面的情况。房地产价格与基本面的差距可能是由于各种因素造成的，包括供需关系、政策干预、投资热情等等。然而，无论是何种原因，当这种差距过大时，就可能引发房地产泡沫。
中国房地产泡沫的来源
在过去的几十年里，中国房地产市场经历了快速的繁荣。其中一个主要因素是目前中国仍然是一个崛起的发展中国家，城镇化和经济增长的需要推高了持续的房地产需求。同时，低利率和放松金融政策等因素也助长了购房的投机热情。
此外，政府的政策支持也是中国房地产市场过度繁荣的一个关键因素。政府通过引进外资、豁免房地产税等措施鼓励房地产交易，进一步刺激了市场的发展。
问题和风险
然而，中国房地产泡沫也带来了很多问题和风险。首先，高房价显著削弱了普通市民的购房能力和消费信心。由于房价高涨，大部分人需要花费大量的财力和物力才能购置住房，这进一步导致中产阶级的消费水平下降。
其次，房地产泡沫可能导致市场不稳定性。如前所述，当房价与基本面相差太大时，就可能引发房地产市场的崩溃，从而影响中国整个经济的稳定性。
最后，房地产泡沫也可能导致经济资源的浪费。由于供应商和投资者投资的主要目的是实现快速的获利，他们可能会建造很多看似华丽的、空置的、无人需要的房屋。
房地产泡沫的特征及表现
房地产泡沫的特征及表现
（1）房地产泡沫的特征
房地产产品不同于一般的产品，它具有资本品和耐用品的双重特征。具体而言，它具有与资本品类似的特征，比如被投资者用于投资、投机，从中获取收益;从另一个方面，它具有与耐用消费品类似的特征，譬如不可能严重脱离真实价值，需求弹性小。当房地产泡沫发生时，会呈现一系列特征，这些特征对于我们分析、理解房地产泡沫至关重要。那么，房地产有哪些特征呢?归纳起来，总共有以下特征:
①土地泡沫决定房地产泡沫
房地产的价值由房产和地产构成。房产的价值主要是建筑房屋耗费的原材料、人力成本、机器设备等，这部分的市场价格会上涨，但幅度不会太大，不会偏离基本价值，因而房产的建筑成本的上升幅度比较小。然而，地产的情况却大不相同。在市场的资源配置过程中，资源越是稀缺，市场价格越高，反之则相反。土地不同于其他的生产要素，它是一种稀缺资源，在经济过程中的地位极其重要。随着城市化的快速推进，城市的用地需求越来越大，但土地供给有限，必然导致土地价格快速上涨。开发商为了保证利润，必然会把土地价格的上涨成本转移到房价上面，直接导致了房价的上涨。土地价格的上涨占据着房地产价格上涨的绝对比重，当土地泡沫发生时，房地产泡沫就会不可避免。因而，房地产泡沫的一大特征是土地泡沫决定房地产泡沫。
②房地产泡沫一般出现在经济繁荣、扩张的时期
我们回顾之前发生过的房地产泡沫，发现它们都有一个共同的特征，那就是每一次房地产泡沫的发生，都是出现在经济的繁荣时期;在经济处于萧条、衰退的时期，还没有出现过房地产泡沫的现象。比如，20世纪20年代美国佛罗里达泡沫和20世纪90年代日本的房地产泡沫，都是出现在各自国家经济的繁荣时期。这背后的原因在于，当经济繁荣时，政府为了进一步提高经济增长率，会加大固定资产投资，特别是当消费不振、出口疲软时。固定资产投资的一个重头戏就是房地产投资，房地产的大量投资带动了城市经济的发展，但也不可避免地推高了房价。在政府的宽松政策之下，泡沫的程度又得到发展膨胀;当投资者的预期改变等原因导致房价的突然暴跌，最终导致了房地产泡沫。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
如何衡量房地产市场泡沫程度
文/ 江金泽2016年02月25日08:09:35 59
国泰君安证券首席宏观分析师任泽平在最新的报告中表示，近期一线城市房价暴涨，三四线去库艰难，从房价收入比、租金回报率、空置率、去化周期等指标来看，中国当前存在一定房地产泡沫，但区域分化较大。增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。
任泽平在报告中提出“十次危机九次地产”的结论：
房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧发达国家，房地产对经济的影响也举足轻重，如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。房地产长周期拐点和人口周期拐点一起成为引发德日韩台增速换挡的重要驱动力。
房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影响。在房地产市场发展初期，住宅开工数量的推动因素主要来自经济高速增长、居民收入水平快速提高、城镇化率快速上升；在房地产市场发展后期，住宅开工数量的推动因素主要来自人口出生数量和适龄购房人
口数量。
任泽平提出的衡量房地产市场泡沫程度的四大指标如下：
（1）房价收入比
房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标
房价收入比本质上反应的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。一般来说，大城市的房价收入比会显著高于中小城市，人多地少的国家房价收入比一般会高于人少地多的国家。
首先分析全国的房价收入比，1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。
以上分析的是全国平均情况，不能反映部分地区的差异性，下面我们对我国主要35大中城市进行具体分析，包括北京、上海、广州、深圳（一线城市）、天津、重庆、杭州、南京、武汉、
沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州（二线城市）、石家庄、呼和浩特、南宁、海口、贵阳、昆明、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐（三线城市）。
我们将35个城市划分为一二三线城市，2014年一线城市房价收入比大幅上升至14.6，二线城市小幅回落至8.19，三线城市小幅回落至7.45，反应了后房地产时代“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大城市迁移”的新特征。
35大中城市中，房价收入比较高的多为东部城市，其中深圳高达20.2，深圳一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，需要花费20.2年才能实现。其后依次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州，分别达到15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8。与2013年相比，2014年长沙、南昌、哈尔滨、郑州、武汉、长春房价收入比出现不同程度的下降，反应了东北、中西部等以重化工业和资源为主的城市经济回落、人口流出的状况。
图12 2014年35个大中城市房价收入比排序
QQ截图20160225081006
资料来源：上海易居研究院，《全国35个大中城市房价收入比排行榜》，2014年
（2）商品房库存去化周期
商品房库存去化周期是指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空时间。尽管一线城市的存销比有所下降，但从全国来看，2015年去库存的压力仍然很大。对比历年新开工面积（扣除大约6%的不可销售的面积）和销售面积，可以发现，最近十年房地产库存增长较快主要有三个时期，分别是2008年年底至2009年年初、2010年到2012年和2014年年初至今。尤其是最近两个时期，住宅新开工和住宅销售的之间缺口尤为显著。初步估计2014年年终全国库存消化时间比平常年份多出1年左右。当然，如果分区域来看，一二线重点城市的库存压力稍小。
目前有部分研究将上个世纪九十年代初日本的房地产泡沫和中国房地产市场的近期情况进行简单类比，并由此得出比较悲观的判断。但详细对比中日住房供求格局的演变历程可以发现，我国当前城镇住房供求格局更接近于上个世纪七十年代初日本的情况，库存和债务仍然有化解空间。
上个世纪七十年代初，日本住宅供求基本实现平衡，户均拥有住房接近1.05套。之后，房屋新开工量持续超过房屋需求量，特别是在1985-1990年期间，供给过剩程度明显加剧。到1990年，即泡沫破灭前夕，日本户均住房拥有量超过1.1套。而我国住房供给持续过剩的时间和库存相对于需求的水平，均不及1973-1990年期间的日本。2010年以后，我国住房新开工速度
相对于住房销售明显加快，住房供过于求的情况有所凸显。按照目前的消化速度，库存水平需要1年左右的时间才能回落至正常水平。不过，2013年我国城镇平均每个家庭大致拥有1套住房（按照常住人口口径测算）。这意味着，与1990年的日本相比，我国有更大的调整和回旋余地。另外，房地产泡沫破灭以后，日本首都圈和周边城市住房价格下跌了近50%，即使这样，从全球来看依然处在较高水平。显然，中国的房价和地价涨幅还没有达到日本1990年泡沫前的程度，大致类似于1973年前后的泡沫程度，如果调控得当，经济中速增长、城市化尚有一定空间等基本面因素为消化现有库存提供了有利条件。
根据国家统计局的统计数据显示,我们的商品房待售面积有6.6亿平方米，其实这个面积并不大，也只相当于全年销售面积的一半左右。但截止到今年9月底,根据国家统计局公布的数据显示，在建施工面积已达到69.3亿平方米，比去年同期增加了2亿平方米，预计今年年底将达到75亿平方米,即便按照历史最高峰的2013年的销售面积，至少需要五年时间才能全部销售出去。
易居研究院智库中心2015年10月发布的《中国50城住宅库存报告》显示，截止2015年第三季度去化周期较长的10个城市分别为北海（30）、烟台（26）、呼和浩特（25）、（24）、三亚（23）、茂名（23）、淮南（21）、沈阳（20）、济宁（19）、