房地产经纪综合能力模拟试卷

2013年北京市房地产经纪人协理从业资格考试模拟试卷房地产经纪综合能力答案解析一、判断题（共40题，每小题0．5分。

判断下列各题观点的正误，正确的答案在括号内打“√”，错误的答案在括号内打“×”。

）1.【答案】错误【解析】指定代理是根据法院或有关单位的指定而发生的代理。

房地产经纪业务中的代理属于委托代理，委托代理通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后，代理关系即告终结。

2.【答案】正确【解析】承租人转租房屋，应当经出租人书面同意，不得擅自转租，承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

3.【答案】正确【解析】“经纪”是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。

4.【答案】错误【解析】房地产经纪人不能在两家及两家以上房地产经纪机构执业，有两个法律依据：（一）根据《城市房地产管理法》的规定，房地产经纪机构应当具备足够数量的专业人员，专业人员应当特指房地产经纪人员，房地产经纪人兼职就会造成同一房地产经纪人既属于甲房地产经纪机构又属于乙房地产经纪机构的情况，违反房地产经纪机构专业人员的界定和要求。

（二）《劳动合同法》规定“非全日制用工，是指以小时计酬为主，劳动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时，每周工作时间累计不超过二十四小时的用工形式。

”目前，房地产经纪人每天的工作时间远远超过4小时，有的甚至超过8小时，另外房地产经纪人的工作成效体现在促成的交易上，一个交易通常会长达数周甚至数月，难以以小时计酬。

总之，房地产经纪人是不适合兼职的职业，所以房地产经纪人不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。

5.【答案】错误【解析】房地产经纪人注册证书在下列情形发生时起失效：(1)受聘房地产经纪机构依法终止；(2)受聘房地产经纪机构未按照规定到直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；(3)注册有效期届满未延续注册；(4)已与受聘房地产经纪机构解除劳动合同且未办理变更注册；(5)死亡或者依法不再具有民事行为能力；法律法规规定注册证书失效的其他情形。

6.【答案】正确【解析】房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。

因此，房地产经纪机构及人员的代理行为受经纪服务合同规定的代理权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。

7.【答案】正确【解析】《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

8.【答案】错误【解析】房地产经纪人执业资格证书自签发之日起三年内未初始注册的，每三年至少应该参加一次由中国房地产评估师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训，达到继续教育标准，取得中国房地产评估师与房地产经纪人学会办法的房地产经纪人继续教育合格证书，方可申请初始注册。

9.【答案】正确【解析】乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：擅自改变房屋用途的。

擅自拆该变动或损坏房屋主体结构的。

保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。

利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。

放任承租方的上述行为的。

10.【答案】正确【解析】房地产经纪业务收费实行明码标价制度。

11.【答案】错误【解析】出卖人有按规定的时间和方法向买受人交付房屋的权利。

如果超过规定的时间买受人不接受房屋，在此期间房屋发生意外而毁损，出卖人不必承担责任。

12.【答案】正确【解析】承租人的优先购买权，即租期未满时，出租人出卖房屋，承租人在同等条件下有权优先购买；13.【答案】正确【解析】房地产经纪机构和人员对已成交或者超过委托期限的房源信息，应当及时予以标注，或者从经营场所、网站等信息发布渠道撤下。

14.【答案】正确【解析】房地产经纪机构和人员不得招揽、承办下列业务:（1）法律法规规定不得交易的房地产和不符合交易条件的保障性住房的经纪业务；（2）违法违规或者违背社会公德、损害公共利益的房地产经纪业务；（3）明知已由其他房地产经纪机构独家代理的经纪业务；（4）自己的专业能力难以胜任的房地产经纪业务。

15.【答案】错误【解析】房地产经纪机构和人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况下，向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。

16.【答案】正确【解析】《房地产经纪管理办法》是我国目前唯一针对房地产经纪行业的部门规章。

17.【答案】错误【解析】个人自建自用住房销售时免征营业税。

18.【答案】正确【解析】产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

19.【答案】错误【解析】房屋租赁合同不得超过20年，超过20年的，超过的部分无效。

20.【答案】正确【解析】通过房地产经纪机构促成的存量房交易应当实行交易资金监管。

21.【答案】错误【解析】个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得所得的个人；或在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年,但从中国境内取得所得的个人。

22.【答案】错误【解析】自2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

23.【答案】错误【解析】业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

24.【答案】错误【解析】《城市房地产管理法》规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房现行转让的问题，由国务院规定。

”为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

25.【答案】错误【解析】房地产买产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。

正是由于这一点，在实践中，经常会出现为了某种目的（譬如规避交易税费）而将房地产买卖变相转为房地产赠与的行为，需要严格区分并加以管理。

26.【答案】正确【解析】北京市对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

27.【答案】错误【解析】《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

28.【答案】错误【解析】严禁将经济适用住房、廉租住房出租或转租给他人使用。

29.【答案】正确【解析】贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。

30.【答案】错误【解析】个人出租房屋，应携带房屋所有权证、国有土地使用证和租赁合同等有关资料，主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报，并按照规定缴纳房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、个人所得税。

31.【答案】正确【解析】《北京市2013年关于做好存量交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》规定，通过房地产经纪机构达成交易的，买卖双方通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。

32.【答案】错误【解析】等额本息还款方式在整个贷款期限内以固定月利率和固定月还款额按月偿还贷款本息。

等额本金还款方式的每期还款是递减的。

33.【答案】错误【解析】借款人对该抵押物必须要善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

34.【答案】正确【解析】同一房地产可以设定2个以上抵押权，但抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

35.【答案】正确【解析】抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

36.【答案】错误【解析】《商品房租赁管理办法》规定：承租人在租赁期限内，如房屋承租人将承租房屋的部分或全部转租给他人，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意。

转租时，应当订立转租合同。

37.【答案】错误【解析】《房屋登记办法》规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

38.【答案】正确【解析】查询人查询房屋权属登记信息的，应当在查询机构指定的或者设定的场所内进行。

39.【答案】错误【解析】房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。

40.【答案】正确【解析】土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。

二、单项选择题（共40题，每题1分。

下列各题只有一个正确答案，请将代表正确答案的字母填写在括号内。

）41.【答案】C【解析】房地产经纪服务收取的费用，是佣金。

佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。

42.【答案】C【解析】房地产经纪的含义就是为促成委托人与第三方进行房地产交易。

A属于房地产估价活动，B、D属于房地产咨询活动。

43.【答案】A【解析】申请房地产经纪人协理从业资格注册的人员必须同时具备以下条件：（1）取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》或《北京市房地产经纪资格考试合格证》；（2）具有完全民事行为能力；（3）所从业的房地产经纪机构已取得经建设、房屋管理部门核发的房地产经纪机构备案证明和经工商管理部门核发的经纪人备案书；（4）未曾出现因严重违法违规行为被注销注册或被限制从业3年以内情形。

44.【答案】A【解析】房地产经纪人协理协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获取合理的报酬。

45.【答案】A【解析】房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行代理业务时，在合法、诚信的前提下，应当维护委托人的最大利益；在执行居间业务时，应当公平正直，不偏袒任何一方。

46.【答案】C【解析】按照《北京住房公积金管理中心实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，借款人申请购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70%。

47.【答案】D【解析】北京市存量房交易服务平台进行房源核验，自受理之日起5个工作日完成。

48.【答案】C【解析】由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人造成损失的，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，委托人向房地产经纪机构进行赔偿后，再由房地产经纪机构向房地产经纪人的损失进行补偿。

由房地产经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保护委托人、房地产经纪人和房地产经纪机构三方的合法权益，也有利于促使房地产经纪机构加强对其下执业房地产经纪人员的监督和管理。