资产评估师-建筑设备评估-基础班讲义10-第十章 建筑物的损耗

第十章建筑物的损耗

本章重点在于建筑物损耗确定，看似技术含量很高，实际很简单。

建筑物的损耗是决定其价值的关键因素，是确定成新率的基础。

第一节概述

一、建筑物损耗的概念

建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。

前者是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失，后者是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因而引起的建筑物无形价值损失。

二、造成建筑物损耗的因素

物质因素、功能因素和经济因素三类。此外，还要注意建筑物是连同土地一起评估（即房地合一进行评估），还是房地分估，测算时要注意区分各因素对建筑物和土地价值的不同影响。

第二节建筑物损耗的确定

建筑物损耗常采用使用年限法、观察法进行计算。另外，还常使用一些辅助方法，如成本法、收益法和市场法等来计算损耗。

一、使用年限法（掌握★★★）

使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法。基本计算公式为：d＝（1-R）t／N×100%

D＝C·d

式中：d--建筑物损耗率；R--预计的建筑物的残值率；t--建筑物已使用年限；N--建筑物的耐用年限；D--建筑物的损耗；C--建筑物的重置价格。

（一）建筑物的耐用年限

建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。

各种结构房屋的经济耐用年限

在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致。根据《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）的规定，当建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致时，按下列方法处理：

（二）建筑物已使用年限

建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当；当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。

（三）建筑物成新率的确定（重点）

成新率可在计算出损耗率的基础上得到，即：

q＝1-d＝[1-（1-R）t／N]×100%

当R＝0时，q＝（1-t／N）×100%＝n／N×100%，式中n代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。

因此，利用成新率求取建筑物的现值为：

V＝C·q

通过前述公式得到的损耗率、成新率是综合考虑了有形损耗和无形损耗的综合损耗。

在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。

二、观察法（略）

是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法。在现场查勘时按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率：

损耗率＝结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B

式中：G--结构部分的评分修正系数；

S--装修部分的评分修正系数；

B--设备部分的评分修正系数。

评分修正系数一般按各部分造价占建筑物整体造价的比值确定。

三、其他方法

除上述两种常用方法外，计算建筑物损耗还有一些其他方法，如成本法、收益法、市场法等方法。通常，对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗一般采用收益法、市场法等。

（一）成本法

成本法是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所必需的各项费用来确定建筑物的损耗的方法。计算公式为：D＝C1＋C2＋C3＋C4-C5

式中：

D--建筑物损耗；C1--拆除工程费用；

C2--修缮工程费用；C3--恢复工程费用；

C4--直接经济损失；C5--被拆除物残值。

（二）收益法

收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法。未来净收益损失通常包括租金等收入减少和由于能源消耗等运营费用增加等原因所造成的净收益损失额。其计算通常有两种方式。

其一，适用于净收益减少的情况：

式中：D--建筑物损耗；

△Ai--未来第i年的净收益损失额；

R--折现率；

m--净收益损失年限。

其二，适用于收益年限减少的情况：

式中：D--建筑物损耗；

Ai--未来第i年可获得的正常市场净收益；

R--折现率；

n--无损耗时的剩余使用年限；

m--有损耗时的剩余使用年限。

（三）市场法

市场法分为价差法和比较法两种，其中价差法是通过估算类似有损耗建筑物与类似的无损耗建筑物之间市场价值之差作为建筑损耗的一种方法；比较法是通过对建筑物与有类似损耗建筑物进行比较，对其损耗金额进行修正、调整来求取建筑物损耗的方法。

1.价差法

D＝D1-D2

式中：D--建筑物损耗；

D1--类似的无损耗建筑物的市场价值；

D2--类似的有损耗建筑物的市场价值。

2.比较法

D＝P×F

1×F2×F3

式中：D--建筑物损耗；

P--可比实例补偿金额；

F1--补偿情况修正系数；

F2--补偿日期修正系数；

F3--缺陷状况修正系数。

采用比较法时，

应当选取三个或三个以上类似损耗建筑物的可比实例。不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为比较法建筑物损耗的计算结果。

四、损耗计算方法的综合

建筑物的损耗率或成新率的测算通常会同时采用上述多种方法，并赋予各种方法的测算结果以不同的权数，最后综合确定建筑物损耗率或成新率，据此求得建筑物损耗。

仅仅采用一种方式来确定建筑物的损耗是不准确的。

第三节确定建筑物损耗的现场查勘工作了解

一、现场查勘工作程序

无论采用哪种方法计算建筑物的损耗率，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物具体状况确定损耗率或成新率。

典型建筑和价值量大的重点建筑作为A类，选择老旧、零星建筑作为C类，其余建筑为B类。

在查勘过程中应特别注意两点：

一是评估人员要注意对房屋现状和使用情况进行查勘，向被评估单位的配合人员了解修缮情况；

二是要注意边查勘边记录。

在对建筑物进行现场查勘后，应依据查勘结果以及已使用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计算出损耗率或成新率。

二、现场查勘要点

在现场查勘过程中，应重点注意以下部分：

第四节建筑物损耗的确定示例