资产评估师-建筑设备评估-基础班讲义10-第十章 建筑物的损耗

第十章建筑物的损耗本章重点在于建筑物损耗确定，看似技术含量很高，实际很简单。

建筑物的损耗是决定其价值的关键因素，是确定成新率的基础。

第一节概述一、建筑物损耗的概念建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。

具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。

前者是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失，后者是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因而引起的建筑物无形价值损失。

二、造成建筑物损耗的因素物质因素、功能因素和经济因素三类。

此外，还要注意建筑物是连同土地一起评估（即房地合一进行评估），还是房地分估，测算时要注意区分各因素对建筑物和土地价值的不同影响。

第二节建筑物损耗的确定建筑物损耗常采用使用年限法、观察法进行计算。

另外，还常使用一些辅助方法，如成本法、收益法和市场法等来计算损耗。

一、使用年限法（掌握★★★）使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法。

基本计算公式为：d＝（1-R）t／N×100%D＝C·d式中：d--建筑物损耗率；R--预计的建筑物的残值率；t--建筑物已使用年限；N--建筑物的耐用年限；D--建筑物的损耗；C--建筑物的重置价格。

（一）建筑物的耐用年限建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。

建筑物的经济寿命短于自然寿命。

各种结构房屋的经济耐用年限在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致。

根据《房地产估价规范》（GB／T50291-1999）的规定，当建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致时，按下列方法处理：（二）建筑物已使用年限建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。

当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当；当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。

在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。

（三）建筑物成新率的确定（重点）成新率可在计算出损耗率的基础上得到，即：q＝1-d＝[1-（1-R）t／N]×100%当R＝0时，q＝（1-t／N）×100%＝n／N×100%，式中n代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。

因此，利用成新率求取建筑物的现值为：V＝C·q通过前述公式得到的损耗率、成新率是综合考虑了有形损耗和无形损耗的综合损耗。

在损耗率计算过程中，主体、附属设施、装饰部分的费用应分别计算，同时分别测算各部分的损耗值，加权系数分别是各部分价值占重置价的比值。

二、观察法（略）是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行观察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法。

在现场查勘时按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率：损耗率＝结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B式中：G--结构部分的评分修正系数；S--装修部分的评分修正系数；B--设备部分的评分修正系数。

评分修正系数一般按各部分造价占建筑物整体造价的比值确定。

三、其他方法除上述两种常用方法外，计算建筑物损耗还有一些其他方法，如成本法、收益法、市场法等方法。

通常，对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗一般采用收益法、市场法等。

（一）成本法成本法是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所必需的各项费用来确定建筑物的损耗的方法。

计算公式为：D＝C1＋C2＋C3＋C4-C5式中：D--建筑物损耗；C1--拆除工程费用；C2--修缮工程费用；C3--恢复工程费用；C4--直接经济损失；C5--被拆除物残值。

（二）收益法收益法是指通过估算建筑物由于损耗所引起的未来收益损失来确定建筑物损耗的方法。

未来净收益损失通常包括租金等收入减少和由于能源消耗等运营费用增加等原因所造成的净收益损失额。

其计算通常有两种方式。

其一，适用于净收益减少的情况：式中：D--建筑物损耗；△Ai--未来第i年的净收益损失额；R--折现率；m--净收益损失年限。

其二，适用于收益年限减少的情况：式中：D--建筑物损耗；Ai--未来第i年可获得的正常市场净收益；R--折现率；n--无损耗时的剩余使用年限；m--有损耗时的剩余使用年限。

（三）市场法市场法分为价差法和比较法两种，其中价差法是通过估算类似有损耗建筑物与类似的无损耗建筑物之间市场价值之差作为建筑损耗的一种方法；比较法是通过对建筑物与有类似损耗建筑物进行比较，对其损耗金额进行修正、调整来求取建筑物损耗的方法。

1.价差法D＝D1-D2式中：D--建筑物损耗；D1--类似的无损耗建筑物的市场价值；D2--类似的有损耗建筑物的市场价值。

2.比较法D＝P×F1×F2×F3式中：D--建筑物损耗；P--可比实例补偿金额；F1--补偿情况修正系数；F2--补偿日期修正系数；F3--缺陷状况修正系数。

采用比较法时，应当选取三个或三个以上类似损耗建筑物的可比实例。

不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为比较法建筑物损耗的计算结果。

四、损耗计算方法的综合建筑物的损耗率或成新率的测算通常会同时采用上述多种方法，并赋予各种方法的测算结果以不同的权数，最后综合确定建筑物损耗率或成新率，据此求得建筑物损耗。

仅仅采用一种方式来确定建筑物的损耗是不准确的。

第三节确定建筑物损耗的现场查勘工作了解一、现场查勘工作程序无论采用哪种方法计算建筑物的损耗率，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物具体状况确定损耗率或成新率。

典型建筑和价值量大的重点建筑作为A类，选择老旧、零星建筑作为C类，其余建筑为B类。

在查勘过程中应特别注意两点：一是评估人员要注意对房屋现状和使用情况进行查勘，向被评估单位的配合人员了解修缮情况；二是要注意边查勘边记录。

在对建筑物进行现场查勘后，应依据查勘结果以及已使用年限、维护、保养、使用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计算出损耗率或成新率。

二、现场查勘要点在现场查勘过程中，应重点注意以下部分：第四节建筑物损耗的确定示例一、使用年限法示例某工厂的评估基准日为2006年9月30日，A类建筑物中有一联合车间，2001年5月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为18米，层高10米，钢门窗，水泥地面，并设有10吨吊车两台。

总建筑面积19600平方米，C类建筑中有简易库棚一座，1998年建成，已使用8年。

计算联合车间与简易库棚的成新率。

使用年限法（残值率为零时）用公式表达时，有以下三种形式：（1）建筑物损耗率＝已使用年限/建筑物耐用年限×100%（2）建筑物损耗率＝已使用年限/（已使用年限＋剩余使用年限）×100%（3）建筑物成新率＝1－建筑物损耗率公式（1）用于确定建造时间较短的建筑物，公式（2）用于确定已接近耐用年限或已超过耐用年限的建筑物。

联合车间已使用5年4个月，耐用年限为50年，则：损耗率＝5.3/50×100%＝10.6%成新率＝1－10.6%＝89.4%考虑到该车间维护状况良好，故取成新率为90%。

简易库棚的耐用年限为10年，已使用8年，接近耐用年限，经调查了解该厂于2003年进行了一次大修，实物状态基本完好，预期尚可使用6年，则：简易库棚损耗率＝8/（8＋6）×100%＝57%简易库棚成新率＝1－57%＝43%二、观察法示例略三、综合法示例【10－3】某建筑物的重置价格为500万元，经济耐用年限为50年，已使用10年。

根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元；装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为80万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为0。

问题：计算该建筑物的成新率。

[答疑编号6156100201]『正确答案』（1）主体结构、装修和设备的损耗率：主体结构损耗率＝修复费用/重置价值×100%＝15/（500－60－80）×100%＝4.17%装修部分损耗率＝已使用年限/经济耐用年限×100%＝2/8×100%＝25%设备部分损耗率＝10/15×100%＝66.67%（2）主体结构、装修和设备占重置价格的比重：主体结构所占比重＝360/500×100%＝72%装修部分所占比重＝60/500×100%＝12%设备部分损耗率＝80/500×100%＝16%（3）建筑物成新率＝1－（72%×4.17%＋12%×25%＋16%×66.7%）＝88.33%【10－4】某房屋耐用年限为50年，现已使用6年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。

经现场查勘鉴定，按照有关规定评出现状损耗总分，房屋损耗率打分详表参见教材。

三部分评分修正系数G、S、B分别取定为0.8、0.1、0.1。

问题：计算损耗率（其中年限法权重40%，打分法60%）[答疑编号6156100202]『正确答案』（1）按使用年限法计算损耗率：建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，所以应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。

损耗率＝已使用年限/（已使用年限＋土地剩余使用年限）×100%＝6/[6＋（40－4）]×100%＝14.29%（2）按观察法计算损耗率：损耗率＝结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B＝（9×80%＋16×10%＋12×10%）/100×100%＝10%（3）计算综合损耗率：综合损耗率＝使用年限法损耗率×A1＋观察法损耗率×A2＝14.29%×40%＋10.00%×60%＝11.72【本章总结】本章重点掌握：建筑物损耗的确定方法。

通常使用年限法、观察法确定建筑物的损耗，做综合题的准备。

（注：素材和资料部分来自网络，供参考。

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