案例实务9.22

房地产登记实务与案例一、多项选择题1) 根据《物权法》相关规定，下列哪些财产不得抵押（）A、土地所有权B、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施C、所有权、使用权不明或者有争议的财产D、依法被查封、扣押、监管的财产E、正在建造的建筑物2) 某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。

仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。

一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。

对此，下列说法正确的是（）A、房屋应归甲所有B、房屋应归乙所有C、抵押合同有效D、抵押权未成立E、以上答案均正确3) 抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，应提交下列哪些材料（）A、申请书、申请人身份证明、证明房屋所有权发生转移的材料B、抵押权人的身份证明C、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件D、他项权利证书E、登记证明4) 房屋登记机构不予登记的情形有（）A、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的B、申请登记房屋不能特定或者不具有独立使用价值的C、房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的D、申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的E、未成年人的房屋由其监护人代为申请登记的5) 办理房屋登记的一般程序包括（）A、申请B、受理C、审核D、记载于登记簿E、公告6) 关于《商品房买卖合同》，下列表述正确的是（）A、属于有偿合同B、属于双务合同C、属于单务合同D、属于诺成性合同E、属于有名合同7) 下列哪些情形，申请房屋登记，可以由当事人单方申请（）A、因合法建造房屋取得房屋权利B、因继承、受遗赠取得房屋权利C、因赠与办理房屋转移登记D、房屋灭失E、权利人放弃房屋权利8) 经依法登记的房屋抵押权发生下列哪些情形，权利人应当申请抵押权注销登记（）A、主债权消灭B、抵押权已经实现C、抵押权人放弃抵押权D、法律、法规规定抵押权消灭的其他情形E、房屋所有权人发生转移9) 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括（）A、所有权B、请求权C、抗辩权D、用益物权E、担保物权10) 甲将其租住的房屋（房屋所有权人为丙），卖给乙，符合下列哪些条件时，乙能够取得房屋所有权（）A、乙购买房屋时是善意的B、乙支付了合理的价款C、已经办理了相应的登记手续D、乙已满18周岁E、以上答案均正确11) 下列哪些物权自登记之日起生效:（）A、继承权B、地役权C、抵押权D、国有自然资源E、购买二手房之所有权12) 下列关于最高额抵押权说法正确的有（）A、最高额抵押权前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围B、最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权随之转让C、最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定时间，债权范围以及最高债权额，但变更内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

D、约定的债权确定期间届满，抵押双方申请最高额抵押权注销登记E、双方没有约定债权确定期间或约定不明确的，抵押权人或抵押人自最高额抵押权设立之日起满一年后请求确定债权13) 下列有关集体土地房屋登记表述正确的是（）A、申请村民住房转移登记,受让人不属于农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外，登记机构不予办理B、办理村民住房初始登记，登记机构应当将申请登记事项进行公告C、申请村民住房转移登记,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明D、登记机构应当在登记簿上注明“集体土地”E、办理集体土地房屋的初始登记、转移登记，参照《房屋登记办法》有关国有土地房屋登记规定办理。

14) 下列关于更正登记和异议登记的相关规定，错误的有（）A、在办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理B、房屋登记机构受理异议登记的，登记机构只有在法院受理利害关系人起诉后，才能将异议事项记载于登记簿C、房屋登记机构发现房屋登记簿的记载有错误，应书面通知当事人，当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以对房屋登记簿记载予以更正，并书面通知当事人D、利害关系人申请更正登记，权利人不同意的，不能再申请异议登记E、权利人处分房屋申请登记，房屋登记机构受理转移登记申请后，第三人申请异议登记的，房屋登记机构应不予受理异议登记15) 下列哪些情形，当事人可以申请预告登记（）A、预购商品房B、房屋所有权转让C、房屋所有权抵押D、以预购商品房设定抵押E、在建工程抵押二、判断1) 境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或认证。

（）2) 以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

（）3) 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额二分之一以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

（）4) 房产抵押后，抵押人不可以将其出租。

（）5) 在未办理预购商品房预告登记的情况下，可以设定预购商品房抵押权预告登记。

（）6) 查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效。

（）7) 预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

（）8) 抵押权从属于主债权的存在而存在。

（）9) 共有房屋所有权变更登记，必须由共有人共同申请。

（）10) 登记机构可以要求对不动产进行评估。

（）11) 司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

（）12) 房屋基本单元是指可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

（）13) 因处分未成年人房屋申请登记的，不需提供为未成年人利益的书面保证。

（）14) 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均自记载于不动产登记簿时发生效力（）15) 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起60日内未申请登记的，预告登记失效。

（）16) 未成年人的房屋，应当由其委托代理人代为申请登记。

（）17) 公告不是房屋登记的必经程序。

（）18) 申请人到房屋登记机构提出登记申请后，不能再撤回申请。

（）19) 利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请预告登记。

（）20) 现房转让不能办理预告登记。

（）三、综合分析1)甲银行与乙企业签订一份抵押贷款合同，在2009年2月2日至2010年2月2日期间，甲银行向乙企业提供最高不超过2500万元的贷款，乙企业以其价值5000万元的房屋提供担保，并于2009年2月办理了最高额抵押登记。

随后，甲银行于2009年3月、4月、5月向乙企业发放了三笔分别为500万、1000万、800万元的贷款。

2009年8月甲银行与乙企业办理了最高额抵押权确定登记，确定最高额抵押权担保的债权为2300万元。

2010年1月，甲银行将抵押权转让于丙银行，双方签订转让合同并通知了乙企业，未办理登记。

抵押到期后，乙企业仅支付贷款利息，未偿还本金。

丙银行向法院起诉要求处臵抵押物优先受偿。

1、关于最高额抵押权，下列说法正确的为（）。

A、最高额抵押权是为担保未来一定期间内连续发生的不确定的债权而设立的一种抵押权，其担保的债权为将来发生的不特定债权B、已经存在的债权可以转入最高额抵押权担保的债权范围C、设立最高额抵押权，当事人须订立书面抵押合同D、最高额抵押权系为将来债权而设定的，其所担保的债权具有变动性2、申请办理最高额抵押权确定登记，应提交的材料有（）。

A、登记申请书B、申请人的身份证明C、房屋他项权证书D、最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料3、关于最高额抵押权转让，下列说法正确的是（）。

A、如果甲银行于2009年6月1日将第二笔1000万元的贷款债权转让给丙银行，甲银行享有的最高额抵押权不随同转让给丙银行B、如果甲银行于2009年7月1日将第二笔1000万元的贷款债权转让给丙银行，甲银行享有的最高额抵押权随同转让给丙银行C、如果甲银行于2009年9月1日将第二笔1000万元的贷款债权转让给丙银行，甲银行享有的抵押权随同转让给丙银行D、以上说法都不正确4、2010年1月，甲银行将抵押权转让于丙银行，应办理的抵押权登记是（）。

A、抵押权变更登记B、最高额抵押权转移登记C、抵押权转移登记D、最高额抵押权变更登记5、关于丙银行向法院起诉要求处臵抵押物优先受偿，下列说法正确的( )。

A、因抵押期限届满，且合同约定债权人为甲银行，所以丙银行无权要求受偿B、乙企业仅支付贷款利息而未偿还本金，已构成违约C、甲银行与丙银行虽签订转让合同，但因未办理登记，因而该合同无效D、虽然抵押期限届满，但是合同约定的债权并未得清偿且并未灭失，所以该债权上的抵押权依然存在2) 赵某与开发商签订了预售合同，一次性付款购买了一套期房并办理了预售商品房的登记备案手续，房屋竣工后，开发商按期将房屋交付给赵某，赵某搬进该房，后开发商办理了房屋产权证。

在赵某办理分户产权的过程中，开发商因借款纠纷被某工厂诉至法院。

根据工厂申请，法院对该处房屋予以查封，赵某不服，向法院提出执行异议，要求解除对其已购买房屋的查封。

1、"商品房预售合同备案与预告登记的区别包括（）A、依据的法律不同，预告登记是依据《物权法》，而商品房预售合同备案是依据《房地产管理法》B、目的不同，商品房预售合同备案是为了保障将来实现物权，预告登记是政府的一项管理手段C、效力不同，办理了预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，而是否办理商品房预售合同备案，对合同的效力没有影响D、当事人不同，商品房预售合同备案由开发企业单方申请；预告登记必须由双方共同申请2、"人民法院可以进行预查封的情形包括（）A、作为被执行人的房地产开发企业，尚未出售的房屋B、被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋初始登记的房屋C、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋D、被执行人已办理房屋所有权登记的房屋3、"预查封的期限为（）A、1年B、2年C、不超过2年D、依据有关法律文书确定4、以下表述正确的是（）A、土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记B、预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算C、预查封与正式查封的效力不等同D、预查封期限届满之日，人民法院未办理续封手续的，预查封的效力不会消灭5、关于赵某的请求是否合理，以下意见正确的是（）A、赵某并未取得产权，开发商仍为房屋所有权人，赵某的损失可向开发商追偿，法院的查封正确B、赵某履行了付款义务并实际占有了房屋，即取得了该房的物权，而工厂与开发商之间仅存在债权债务关系，应裁定解除查封C、合同备案属于预告登记，该房屋办理了备案即取得了对抗第三人的效力，法院的查封应解除D、赵某已支付了全部房款并实际占有，且对过户未完成没有过错，法院对其房屋进行查封值得商榷3) 陈某于2009年购买商品房一套，并领取了房屋所有权证，由于其年事已高，将房屋所有权证、身份证等相关证件交由其子陈甲保管。