审计实务案例分析

案情分析
PART 4
猜想：
可能性一：皇庭广场的实际价值与其所吸纳的现金不成正比，管理层暗 中做高造价。据媒体资料透露，在2011年中的股东大会上深国商第二 大股东代表就皇庭广场的装修费用过高一事向深国商管理层提出疑问： 目前市场上最好的装修墙面造价也远低于深国商所给的费用报价，新投 入的资金到底流向何方？对此深国商管理层含糊其辞没有给出明确的答 复。因此，我们认为深国商管理层存在做高造价造，谋取暴利的嫌疑。 可能性二：皇庭广场的施工企业为深国商的关联方，工程造价过高。据 新浪财经新闻报道，知情人士称：深国商董事长李锦全有一名情妇卢某， 目前深国商的很多工程都是由卢的亲戚在做。由此，我们怀疑深国商董 事长李锦全与关联方一起联合做高工程造价，趁机谋取暴利、挪移资金。
案情分析
PART 4 猜想三 审计程序 通过查阅深国商实际账簿，将2010年其林 业资产每亩产量、每亩收益、每亩成本与 同行业进行比较查看是否存在异样。 预期结果 PART 5 PART 1 PART 2 经过截止性测试我们 能得到深国商是否存 在会计期间记录是否 PART 3 正确的结论。并能对 深国商是否存在低估 成本高估收入的行为 下结论。
109.74%
2011
1,537,761,400.00
1,906,598,800.00
123.98%
案情分析
PART 4 融资 针对深国商近年来多次频繁大额融资活动，我们认为值得引起审计人 员注意。 案情编年大事记 PART 5 PART 1 PART 2 PART 3
1210 金融机构 不超过7亿 不超过6年 5亿还款，2亿用于皇庭 以皇 庭项目房产证作为担保 1203 金融机构 不超过17亿 不超过2年 15亿还款 以皇庭项目房产证 作为担保 1201 信托公司 不超过14亿 不超过2年 12亿还款 以皇庭项目房产 证作为担保 1106 银行、信托 不超过15亿 12亿10年 3亿1年半 13亿还款 抵押晶 岛房产证 1007 信托公司 13亿 12个月 工程款5亿，8亿原贷款，抵押晶岛
案情分析
PART 4 投资 连续三年的审计报告中均指出深国商的高资产负债率的问题，因此 我们对它的持续经营能力表示怀疑，涉及两大事件： 深国商林业和皇庭广场 案情编年大事记 皇庭广场： 2002年，深国商旗下的融发投资以近4000万的价格竞得该项目地块 2003年1月开工，当年预计总投资4亿元，预计竣工时间2005年1月 2006年竣工 2010年郑康豪入主深国商，担任法人及董事长，晶岛项目也就此更 名开工以来多次追加投资，改建，延期完工至今未完成工程和招 商，开业无期 PART 5 PART 1 PART 2 PART 3
深国商对林业收 入、费用的会计 期间记录不正确 或者是有意高估 成本、低估收入。
对林业资产的销售进行截止性测试。如在 林业库存商品明细账的借方发生额中选取 资产负债日前后数张、一定金额以上的凭 证，将其与入库记录核对，以确定库存商 品入库被记录在正确的会计期间。 林业原材料的计价方法的测试。检查林木 原材料的计价方法前后是否一致；检查林 木原材料的入账基础和计价方法是否正确。
PART 1 PART 2
PART 3
PART 4 PART 5
背景介绍
PART 2 PART 3 PART 4 PART 5 PART 1
深国商——深圳市国际企业股份有限公司
1983 前身出现。 1984 深国商出现。 1995 B股上市。 1996 A股上市。 2003 由零售业转型地产。 2004 开发林业。 作为深圳首家零售商业类上市公司，深国商旗下的国际商场在上 世纪八九十年代享有“国门第一商”的美誉。 进入21世纪后，企业工作重点明显转移到地产业。虽然也有几个 为人称赞的项目，但是企业明显在走下坡路，而且坡度越来越陡。
2009年的审计报告中，利安达指出，深国商连续3年生产经营 活动产生的现金流量净值为负，还债能力不足。2010年，深国 商的资产负债率高达109.74%，生产经营活动产生的现金流量 净值连续4年为负，其持续经营能力存在巨大的不确定性。
案情分析
PART 4 2007年至2011年深国商资产负债率一览表 年份 2007 资产总额 1,035,265,567.86 负债总额 126,306,871.42 资产负债率 80.80% PART 5
背景介绍
PART 2 PART 3 PART 4 PART 5 PART 1
旗下产业：
公司的主营业务范围为商业、房地产开发、物业管理 和林业种植，2007年度末公司出售了深圳市国际商场 股权，现已全面退出传统百货业，向开发经营大型购 物广场转型，公司的两大项目：晶岛购物中心、林业 项目均处于投入期。 主要子公司： 融发投资 国商物业管理 融发商业管理 国商林业发展
案例
深圳市国际企业股份有限公司
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5
选题原因 背景介绍 案例简介 案例分析 结论
选题原因
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5
审计报告让人疑惑 2008年，利安达会计师出具了标准的无保留意见的审计报告； 2009年，利安达出具了带有强调事项的无保留意见的审计报告 ；2010年，利安达出具带有保留意见和强调事项的审计报告； 2011年，中审国际同样出具了带有保留意见的审计报告 高资产负债率 一直未投入运营的皇庭商城 不断被爆出的负面新闻 ……
深国商存在虚构资 产的行为
查阅林地的土地产权证并对林地进行实 地考察：通过观察、询问当地居民或工 作人员，了解林地的所有权情况并审核 林地的所有权合同、树苗的采购合同。
获取或者编制林地的明细表，查看其复 核加计是否正确，并将其与总账和明细 账合计数核对看是否符合，结合资产减 值准备查看其计提是否正确。
案情分析
PART 4 PART 5 审计结果 PART 1
融资活动属于筹资与投资循环审计范畴，对于深国商 的具体情况，我们认为应着重注意以下审计内容。 审计程序 控制测试: 重点关注融资方案的设计、审批制 度是否合理，相关职权是否分离，检查 融资相关申请材料及融资合同等等。
PART 2 关于融资在企业中的执行，根据现有可 掌握的信息，我们认为没有违背企业原来设 计的大体内控原则。但是对于企业内部具体 PART 3 的制度设计及实施情况，由于审计资料无法 收集，证据不足，不能判断其结果，但在实 实质性测试： 际审计操作中应加以注意。 了解融资目的，融资的入账、销账 关于融资的账面情况，由于无法得到明 是否符合准则，企业、银行与金融机构 细账，具体情况不明。但是根据已有的现金 三方账目是否一致， 关注融资使用情况，流量表及资产负债表，融资项目的相关确认 融资利息确认及分摊。 没有发现问题。
PART 4 换所、审计报告变脸 案情编年大事记 PART 1 利安达：标准无保留 审计意见 利安达：带有保留意见和 强调事项的审计报告 PART 2 PART 3 PART 5
利安达：带有强调事 项的无保留意见
中审国际：带有保留 意见的审计报告
案情分析
PART 4 猜想： 利安达对深国商失去信心 PART 5 PART 1 PART 2 PART 3
案情分析
PART 4 PART 5 PART 1 PART 2 PART 3
结论： 尽管没有发现明显的问题，但是企业频繁大额的融资被通过，除了 企业实际需要外，我们认为可能存在审核制度上的不合理，以及融 资资金被计划外挪用的情况，审计实操中须加以注意。
案情分析
PART 4 投资 连续三年的审计报告中均指出深国商的高资产负债率的问题，因此 我们对它的持续经营能力表示怀疑，涉及两大事件： 深国商林业和皇庭广场 案情编年大事记 深国商林业： 2005年，深国商开始投资林业 2010年，林业进入收获期，实现部分林木砍伐变现工作。但其财报 中林业收入只有170.69万元，毛利亏损69.72万元。同期，与深国 商规模相近的永安林业公司，当年主营业务收入为8909.11万元， 主营业务利润率为44.29% PART 5 PART 1 PART 2 PART 3
●会计报告变脸 ●多次巨额担保 ●出现保留意见
●出现重大诉讼
●更换审计事务所
●公司重大变动
●持续经营出现问题
ຫໍສະໝຸດ Baidu●频繁大额融资
案情简介
PART 3 PART 4 PART 5 PART 1
●皇庭广场
（原晶岛项目）
PART 2
PART 3 PART 4
PART 5
PART 1 PART 2
案情分析
案情分析
PART 4 同行业对比分析： 我们经过资料搜集了解到：位于黄庭广场北侧，同时期（2004年）开 始建设的“怡景中心城”项目，两个项目地块面积、建筑面积几乎相同， 公开信息显示：怡景中心城的2007年4月28日正式开业，项目总投资为 7亿元。 企业负面新闻介绍： PART 3 深国商对皇庭广场的投入逐年加大及皇庭广场迟迟不能为其带来利润使 得深国商连年出现负的现金流且自2010年自今出现了资不抵债现象。 2012年深国商董事长又爆出包养二奶、掏空公司资金的丑闻。 PART 5 PART 1 PART 2
案情分析
PART 4 猜想二 审计程序 通过查阅深国商实际账簿， 将2010年其林业资产每亩产 量、每亩收益、每亩成本与 同行业进行比较查看是否存 在异样。 深国商出售的林业产品为 初级产品没有经过二次加 工，因而利润不高。 预期结果PART 5 PART 1
PART 2 同行业经过二次加工后的利 润率只比未经二次加工的林 业高3.06%，桉树木材行业 PART 3 通过调查同行业经过二次加 未经二次加工的利润率平均 工的桉树木材产品的净利润， 水平为35.01%,远远高于深 对比经过二次加工的产品净 国商的负的净利润水平。因 利润比与没有经过加工的产 而可能性二不合理。 品净利润，查看深国商经过 加工后的桉树产品收入是否 达到同行业林地面积相似的 公司的平均水平
PART 4
PART 5 PART 1
案情简介
PART 3 PART 4 PART 5 PART 1 PART 2
●深国商2011年审计报告出具了保留意见，并附有强调事项。
保留事项： 8637余万 11——3474余万 24——（7500余万） 函证 强调事项： 资产153,776.14 万元 负债190,659.88 万元 归属股份公司的净资产为-8,435.09 万元 皇庭国商购物广场尚未按计划完工和招商 经营活动现金流量净额连续5年为负数
背景介绍
PART 2 PART 3 PART 4 PART 5 PART 1
重大项目：
皇庭国商购物广场（原晶岛项目） 02年取得开发权 03年开工 06年竣工 10年郑康豪入主深国商，担任法人及董事 长，晶岛项 目也就此更名开工以来多次追加投资，改建，延期完 工至今未完成工程和招商，开业无期
PART 2 PART 3
案情分析
PART 4 猜想： 可能性一：深国商存在虚构资产的行为。据了解深 国商自2009年就 因晶岛项目大量借款，资产负债率逐年增长，因而深国商有动机高估 其资产来降低其资产负债率。 PART 5 PART 1 PART 2 PART 3
可能性二：深国商出售的林业产品为初级产品没有经过二次加工，因 而利润不高。据悉近几年来深国商一直将投资重心放在晶岛项目的建 设上，并不过多关注林业，因此可能会出现出售初级产品利润不高的 现象。
房地产行业平均 PART 资产负债率 1
PART 2
2008 2009
1,126,126,509.84 1,451,667,200.00
93,798,459.15 1,316,516,984.00
86.80% 90.69%
60.32% PART 3
2010
1,540,733,000.00
1,690,800,394.00
可能性三：深国商对林业收入、费用的会计期间记录不正确或者是有 意高估成本、低估收入。深国商由于近年来的费用支出过于庞大，企 业内的现金资产大量消耗，为了进一步减少开支深国商有动机挪移收 入记录的会计期间，或压减其收益使其净利润降低或为负值从而达到 避税目的。
案情分析
PART 4 猜想一 审计程序 以明细账和总账为基础通过从账到时实 方法对国商林地进行资产进行审计。对 林地占地面积及林地植被数量的估计可 以借助专业人员的技能对其进行较为准 确的评估。 预期结果 PART 5 PART 1 经过实地调查我们可以 PART 2 准确得出深国商林地的 实际面积及相应的属权 PART 3 状况，并得出真实的林 地亩产状况。从而可对 深国商是否存在虚构资 产的行为下结论。