业态、地下商业,高楼层商业

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《万达商业综合体建造标准》定稿

土建完成界面
见主力店房屋交接技术条件
根据商定的技术条件
见主力店房屋交接技术条件
根据商定的技术条件
见建造标准内装部分
见建造标准见建造标准内装部内装部分分
顶棚、墙面水泥砂浆抹平，刮大白；地面防滑瓷砖。详见设计
地面防滑地砖，墙面瓷砖，铝扣板吊顶。详见设计
顶棚、墙面水泥砂浆抹平，刮大白；地面环氧树脂地面。详见设计
A版:
塔楼（5A写字楼）采用天然石材幕墙、玻璃幕墙组合，造价：1000元/平方米。
塔楼（普通写字楼及高档公寓）玻璃幕墙、氟碳漆喷涂墙面，造价：650元/平方米。
裙房采用铝幕墙、玻璃幕墙、天然石材等组合外墙面，造价：850元/平方米。（备注：玻璃幕墙内侧梁、柱如有保温层，则贴铝塑板，无保温则刷涂料处理，基层处理成本计入幕墙成本）；外墙（含保温）综合单价 B版塔楼（5A写字楼）采用天然石材幕墙、玻璃幕墙组合，造价：850元/平方米。
塔楼（普通写字楼及高档公寓）玻璃幕墙、氟碳漆喷涂墙面,造价:3材等组合外墙面，造价：500元/平米。（备注：玻璃幕墙内侧梁、柱如有保温层，则贴铝塑板，无保温则刷涂料处理，基层处理成本计入幕墙成本）；外墙 C版塔楼（5A写字楼）采用天然石材幕墙、玻璃幕墙组合，造价：350元/平方米。外墙面积店招（数量）广告灯箱综合单价分项橱窗雨篷外墙外保温入口成本单列项大型LED屏塔楼（写字楼、公寓、酒店）xx平方米；裙房（购物广场、酒店）xx平方米；出屋面楼梯间、机房等凸出物xx平方米。（注：外墙面积按照建筑形体外轮廓展开表面积提供）根据商务条件结合立面设计预留店招位（店招面饰由商家完成）百货和超市各提供一个专用广告位，其他广告位根据商务条件结合立面设计设置。做法详见设计玻璃橱窗，做法详见设计雨篷及室外吊顶，形式、尺寸详见设计聚苯板、挤塑板或保温砂浆，按照国家节能规定，满足地方要求设计步行街、主力店主要出入口设双层门保证节能要求（热风幕详见暖通部分）。严寒地区在汽车坡道入口位置设快速防寒堆积门中高档LED屏（参数见弱电部分），原则上外立面设置一块，约100平方米。室内设计2～4块LED屏的预留接口，预留位置详见设计 A版专门设计和订制。B版合资品牌（招标要求）；公共区域扶梯×组，共× 部，梯速0.5m/s，梯阶宽度1m，扶梯包板需进行二次装修；客梯×部，重量 1.0t，梯速1.0m/s，行程 ×至×层，客梯各层设小门套，轿厢四壁、厅门发根据项目方纹不锈钢，如另装修详设根据项目方案确定案确定计。货梯×部，载重量 2t，速度0.5m/s，行程× 层至×层，首层大门套各层设小门套，轿厢四壁、厅门钢板喷漆；中庭观光梯无机房，四面观光，装修详二次设计。其他观光梯详设计。扶梯均采用变频扶梯

商业街10大分类与定位

商业街10大分类与定位按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型1. 综合时尚商业街综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验；由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键；综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快；然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。

代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国）2. 国际名品街概述通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态；国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点；目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。

代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波）3. 历史建筑改造街区历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点；历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费，文化体验与商业消费相互融合；从租户角度来说，历史建筑可以增加品牌价值和品位；但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题，尤其是餐饮业态对于风火水电的要求，往往使得改造成本很高；尽管历史建筑没有可复制性，但该类商业街提供了街区开发的一种思路，即“营造怀旧历史街区氛围”。

商业地产的详细分类以及商业业态的分类

商业地产的详细分类以及商业业态的分类从商铺的概念可以看出,其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。

本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。

商铺的形式多种多样,在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺-—--商业设施就是由大大小小的商铺组成.尽管都是商铺,但很显然，不同地方、不同类型的商铺,其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同.在此对商铺进行必要分类,有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。

1、按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。

上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的,大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。

当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少.与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失.（2）、市场类商铺在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。

这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场,比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

地下商业楼层修正方案

地下商业楼层修正方案地下商业楼层修正方案是指对已有的地下商业楼层进行改造和优化，以提升商业地产的价值和吸引力。

下面是一个关于地下商业楼层修正方案的700字说明。

地下商业楼层修正方案背景：随着城市化的进程，越来越多的商业活动转移到地下空间进行，其中的商业楼层已成为城市中商业生活的重要组成部分。

然而，部分地下商业楼层存在一些问题，如通风不佳、光线不足、布局混乱等。

为了提升地下商业楼层的价值和吸引力，需要进行修正和优化。

目标：本次修正方案的目标是改善地下商业楼层的环境和功能，提升商业体验和客流量，增加地产价值。

方案细节：1.改善照明和通风：对地下商业楼层进行空气净化和新风系统的更新，提高空气质量，增加人员的舒适度。

同时增加天窗和开放式设计，增加自然光的进入，提高照明效果。

2.规划合理的空间布局：合理划分地下商业楼层的不同功能区域，如购物区、餐饮区、休闲区等，以及合理设置现代化设施和公共空间。

通过布局合理，提高商业活动的便利性和区域的流动性。

3.提供多样化的商业业态：引入多样化的商业业态，满足不同人群的需求。

例如引入高端购物品牌、特色餐饮、娱乐设施等，打造一个集购物、娱乐、休闲为一体的综合商业中心。

4.加强安全管理：优化地下商业楼层的安全管理系统，增加安全设施，对消防设备进行更新和维护。

同时加强物业管理和保洁工作，确保商业环境的整洁和卫生。

5.提升品牌形象：通过升级地下商业楼层的外部形象和宣传策略，加强品牌塑造和宣传。

包括改善商业楼层的入口和标识，提升商业楼层的形象和知名度。

6.加强配套设施：优化商业楼层的配套设施，如停车场、电梯、无障碍设施等，提升商业楼层的便利性和可访问性。

同时加强商业楼层与周边交通网络的衔接，增加客流来源。

7.开展活动和促销：定期开展各类活动和促销，吸引消费者和客户。

如举办商业展销、特色主题活动、季度促销等，增加商业楼层的知名度和客流量。

结语：通过对地下商业楼层进行修正和优化，可以提升商业地产的价值和吸引力，提高商业楼层的客流量和收益。

青岛火车北站地下商业业态及功能分

深圳新摩尔公司
星联国际机构
站前地下商业规划与布局研究
火车站地下商业运营管理策略：
➢ 地下商业在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、实力较强的连锁经营企业，招商范围一般不考虑仅在地下经营的商家。这样可以使乘客可以获得优质的延伸效劳，同时便于火车站商铺管理，降低租赁经营的风险使地下商业管理公司的收益得到保障，而连锁企业出于提高企业形象、增进消费者接触频率、强化品牌效应考虑，即使短期亏损也会踊跃要求进驻。 ➢ 火车站或地铁公司在对地下商业物业的经营模式，通常是区分不同情况来决定，站内零星网点通常由自己进展招商和经营，较大的站内商场一般也由自己经营，但也有少量引入投资商进展经营的，而地下商城或商业街根本上都是引入投资商整体包租的。 ➢ 在对地下商业物业出租的营销策略上，主要是通过提高火车站商业物业的档次，改善地下环境条件和管理效劳，构筑火车站“大品牌〞，对打算进驻火车站商业的商家形成品牌驱动力，另一方面，通过招商引进有丰富经历的经营公司、有实力的连锁企业，发挥他们的带动作用，“以商引商〞，吸引众多商家进驻火车站。
入近亿元，业户年营业额合计超RMB20亿元。大连胜利广场物业价值由最初的RMB14
亿元，攀升至45亿元，翻了近3番。
深圳新摩尔公司
站前地下商业规划与布局研究
星联国际机构
深圳新摩尔公司
站前地下商业规划与布局研究
上海火车南站地下商业：
根本概况：商业面积：6万㎡商业业态：南商场——是拥有大容量的城内休闲运动品牌折扣旗舰店。北商场——经营品牌少淑女服饰，个性设计师品牌服饰。布局特点：南商场——以品牌折扣为主。北商场——以高档品牌和餐饮为主。运营模式：品牌输出的管理模式，工程开场启动时，到引入百利时尚中心入驻南北广场，培育期接近2年的时间投资运营：上海银泰百货公司

购物中心地下商业如何规划设计？

在购物中心越来越庞大，越来越注重功能化的时代，一直站冷角落的地下商业空间的价值挖掘正受到更多的重视。

随着各大城市轨道交通的不断完善，也给地下空间开发带来政策支持和发展机遇。

近两年来，购物中心的地下空间开始成为存量改造的重点，其能贡献的租金价值也出现了上升态势。

那么，购物中心的地下商业空间该怎么样规划设计?怎样做出新“高度”?其发展变化展现出哪些趋势?有分析认为，越是成熟市场，有价值的空间就越稀缺，地下商业开发的价值就越大。

但一个优秀的地下空间，不应作为购物中心地上空间的附属，地下空间可以利用特殊性从几方面原则设计打造：Part1与交通系统紧密相连连接轨道交通的地下空间成了商业体的重要流量引擎。

调查研究发现，从交通这一个点来看，如果地下空间在地铁站出入口沿线、地下行人通道沿线等市政交通的附近，最可以依靠密集的人员流动带来庞大的客群。

另外，在自然条件的影响下，天气状况较为极端的城市似乎更容易运营成功。

Part2地下地上构成完整体验环境这种结合的形式可以分为两类：一是地下空间与地上商场相结合，共享客流而得到更多商机。

二是地下购物中心开发与城市景观相结合。

例如结合地上城市休闲绿地广场，在地下进一步开发，比如打造景观阶梯、中庭广场等，将消费群体逐步引入地下空间，这是随着人们对于城市景观的重视而新兴起的模式。

Part2Part3合理的商业定位和经营项目与地面商业形成差异化，是购物中心地下空间可以发展起来的关键。

例如加拿大蒙特利尔的地下购物中心，因为广阔的占地面积而拥有数量众多的餐饮店铺，人们在这里可以拥有更多的选择。

Part4空间环境和建筑设计采光和通风往往是地下空间设计中的关键，地下本身的封闭造成的阴暗和潮湿特性，要依靠充足的采光和通风设计突破人们的压抑感。

导向的问题要花费甚至比地上商业更多的精力去打造，人流导向要注意地上和地下的重复交织，出入口与动线的连通要体现出宽阔的业态布局，并与交通出入口打通便利衔接，才能给出舒畅的购物体验。

各商业业态物业条件及工程技术要求(做商业地必备)

各类商业业态物业条件及工程技术要求一、购物零售类1、精品超市品牌举例：如华联BHG，华润OLE、等等。

位置要求：交通方便，所在位置位于城市中心区，最好地块处于交通主干道的十字路口。

周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于5万。

建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间，长宽比例最佳为10:7或10:6。

卸货区：一般要200—400平米。

楼层净高：地上建筑净高≥5.5米，地下室净高≥4.8米。

楼板载荷：卖场区≥750kg/m2，生鲜加工区≥1000kg/m2，仓库区≥1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区≥1500kg/m2，办公区≥350kg/m2。

冷库区降板500mm。

柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。

供配电：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。

给排水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。

提供给店方100mm排水管2根。

排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。

通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房，并开通10门直线。

提供2条数据专线，燃气容量：配备80m3/h煤气，或50m3/h的天然气。

空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。

北方地区需根据气候设计暖气供应。

排油排烟：生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。

消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。

停车位：一般预留50个机动车位。

2、便利店类别释义：指面积较小的零售店铺，不具备餐饮功能。

品牌举例：如全家便利、7-11、联合快客等。

建筑面积：一般在建筑底层，面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳。

商业综合体各业态功能面积分配及相关要求

～6 米
观光梯组成垂直交通枢纽
，面积70～100 平方米，可与主力店合用
客梯数量 2-4部 0-2部 2-4部 2-4部 2-3部 2-3部 2-3部 1-3部
卫生间每层2个每层1个每层1个每层1个每层2个每层1个每层1个每层1个
2-4部 2-4部
每层2个每层2个
层高要求 5.1-5.4 5.4-6 6.5-8.5 6.5-8.5 8.0-10.0 5.1-5.4 5.1-5.4 5.1-5.4
货梯数量 2-3部 2-3部 2-4部 2-4部 0-1部 0-1部 0-1部 1-3部
酒楼步行街
0.4万-0.8万 2万-3万
考虑到排烟、降板等问题，可 5.1-5.4 设在顶层。首层应设大堂。层数为2-3F，长度一般不宜超过350 米，2~3个中庭，3~4 5.1-5.4 个出入口，门前设有广场，
1部 2-3部
备注 4个货车车位，不同超市有不一样的要求，沃尔玛需要在室外设40英尺货柜车位，家乐福不需要货柜车位，只需设置4个货车车位，净高3 米，但需在入口处预留10001500方的展示空间与城市干道相临的面均设对外开口（通常至少有两个面），与步行街相连的边均设连通口，位置宜结合步行街端部的楼、电梯及卫生间布置，向步行街的中庭开口在步行街入口处预留500方的展示广场，健身房分18002500和2500-3500（设置 12.5*25游泳池）
根据步行街的长度不同一般设3～5 处卫生间，卫生间的间距80～100 米，面积70～100 平方米，可与主力店合用并作无障碍设计
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面积规模
备注每层不宜小于5000 平米，层 2万-3.5万数一般-1~5 层不等。最好为平层，最多2 层，（可 1.8万-2.2万设在地下一层，首层另设1000 平米左右的入口大堂） 0.8万-1万每层不宜小于5000 平米 1.5万-2万每层不宜小于8000平米不宜少于8 厅，不宜设在第4 0.5万-0.8万层，观众数量为1500-2000 人 0.4万 0.4万-0.5万 1.5万-2万每层不宜小于5000平米

各种商业业态物业条件及工程技术要求

各类商业业态物业条件及工程技术要求一、购物零售类1、精品超市品牌举例：如华联BHG,华润OLE、等等.位置要求：交通方便,所在位置位于城市中心区,最好地块处于交通主干道的十字路口.周边居民人口集中,商圈内有常驻人口不低于5万.建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间,长宽比例最佳为10:7或10:6.卸货区：一般要200—400平米.楼层净高：地上建筑净高≥5.5米,地下室净高≥4.8米.楼板载荷：卖场区≥750kg/m2,生鲜加工区≥1000kg/m2,仓库区≥1200kg/m2,卸货区≥3000kg/m2,收货区≥1500kg/m2,办公区≥350kg/m2.冷库区降板500mm. 柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m.供配电：提供电容量1000-1300KVA变电设备,双路供电方式,三相五线380V/220V、50Hz,安装店方独立高压计量电表.给排水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表,每天至少80吨用水量指标.提供给店方100mm排水管2根.排污设施：提供给店方100mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池,或有二级生化处理设施.通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房,并开通10门直线.提供2条数据专线,燃气容量：配备80m3/h煤气,或50m3/h的天然气.空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2,宜采用空气-水系统,水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组,可变风量及水量空气调节末端.北方地区需根据气候设计暖气供应. 排油排烟：生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统.消防报警：在店内设中央监控中心,配备独立消防报警控制系统. 停车位：一般预留50个机动车位.2、便利店类别释义：指面积较小的零售店铺,不具备餐饮功能.品牌举例：如全家便利、7-11、联合快客等.建筑面积：一般在建筑底层,面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳.楼层净高：大于3米.楼板载荷：≥300kg/m2.供配电：提供电容量大于30KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz,安装店方独立计量电表.给排水：提供管径为25mm的独立进水管及水表,每天8吨用水量平价指标.提供给店方50mm排水管一根.通讯网络：直拨电话2部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.另配通讯专用POS机数据终端线路一条.空调制冷：提供物业屋顶上约20m2场地给店方放置室外机组包括空调机、制冷机组、排烟设备等,并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间.消防喷淋：消防喷淋改造,按店方施工图设计施工.消防报警：消防报警改造,按店方施工图设计施工,与业主总控制柜连接. 消防栓：提供消防栓,供店方使用.3、快时尚品牌品牌举例：ZARA/H&M/优衣库.建筑面积：面积要求在1500—3000平方米之间,进深一般不大于面宽的3倍楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米,二层净高≥4.5米.楼板载荷：≥400kg/m2.柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m.通讯设施：直拨电话二部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.另配通讯专用POS机数据终端线路一条.空调制冷：总冷负荷概算指标100w/m2,可变风量及水量空气调节末端.北方地区需根据气候设计暖气供应.消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统.消防报警：在店内设中央监控中心,配备独立消防报警控制系统.4、普通零售店铺品牌举例：ONLY/vero moda/亨吉利/OMEGA建筑面积：面积要求在100—300平方米之间,面宽\进深比为1:2——1:2.5楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米,二层净高≥4.5米.楼板载荷：≥350kg/m2.柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m.通讯设施：直拨电话一部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.另配通讯专用POS机数据终端线路一条.空调制冷：总冷负荷概算指标80w/m2,可变风量及水量空气调节末端.北方地区需根据气候设计暖气供应. 消防系统：消防喷淋改造,按店方施工图设计施工消防报警：消防报警改造,按店方施工图设计施工消防栓：提供消防栓,供店方使用.二、休闲娱乐类5、健身会所类别释义：指配备了相关健身运动设施的综合性会所.根据项目档次需要决定是否配备游泳池、网球场等高端附属设施.如配备,参照后附标准.品牌举例：如美格菲、亚历山大、一兆韦德、星之健等等.建筑面积：一般面积在2500—4000平方米,最佳面积在3500平方米上下楼层净高：层高不小于3.5m.楼板载荷：不低于400kg/m2.柱网间距：最好大于8m×8m.供配电：提供电容量1000KVA变电设备,双路供电方式,三相五线380V/220V、50Hz.给排水：提供管径为100mm的独立进水管1根及独立计量水表,每天100吨用水量指标.提供给店方500mm排水管1根.排污设施：提供给店方100mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.通讯网络：直拨电话二部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.空调制冷：总冷负荷概算指标180w/m2,采用VRV中央空调系统或采用中央空调系统.消防喷淋：消防喷淋改造,按店方施工图设计施工.消防报警：消防报警改造,按店方施工图设计施工,在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接. 消防栓：提供消防栓,供店方使用.主要附属设施及场地要求：■游泳池标准尺寸：以21米×25米为最佳.水深：水深大于1.8m,两端池壁自水面上0.3m至水下0.8m处.池岸宽：出发台池岸宽大于5m,其它池岸宽大于3m.泳池装饰：水池池壁垂直平整,池底防滑,池面层平整光洁易于清洗.一般池壁贴白色马赛克,池底贴白色釉面砖,泳道标志线为黑色釉面砖.进水设计：泳池应采用底部均匀进水,四周溢流的方式进行泳池设计泳池供热：宜采用煤气或天然气为能源,采用常压铸铁锅炉为宜,如无煤气天然气,可采用其他高效能源,避免电加热,成本过高.供热系统须考虑淋浴热水、泳池热水及其他美容、卫生间热水,应考虑泳池四周地热系统.热水管道尽可能采用铜管等防腐材质.水处理：水处理系统必须有加药和过滤设备,宜加设臭氧消毒和活性炭吸附设备,以确保水质.系统应设自动水质监测设施和自动调正水处理的控制系统.■网球场标准尺寸：不小于36m×18m,有效双打场地的标准尺寸：23.774m×10.973m,在每条端线后应留有空余地不小于6.40米,在每条边线外应留有空余地不小于3.66米. 净空高度：不低于7米.球场中心网柱：两柱中心间距12.80米,网柱顶端距地平面是1.07米,球网中心上沿距地平面是0.914米.地面材料：丙烯酸涂料或体育草坪或PU胶. 户外围网：高度不低于4米.6、影院类别释义：指包括了多个大小不等的放映厅的多厅影院.品牌举例：如星美、保利博纳、柯达电影世界、上海影城等等.建筑面积：不低于3500平方米.影厅座位数长米 x 宽米面积平方米小厅：容纳80-150人,长宽 13~20 x 8~11 ,面积150—250中厅：容纳150-250 人,长宽18~24 x 11~15,面积 250—350大厅：容纳250-400 人,长宽24~30 x 15~17, 面积350—450功能房间面积：放映厅不小于300 m2,不大于700m2.公共面积及休息区,0.50㎡/座.衣物存放处面积,0.04m2/每座.多种营业面积,0.50m2/座.楼层净高：电影放映厅至少9米,多种营业用房净高不小于3米,放映室净高不小于2.8米.楼板载荷：观众厅不小于350kg/m2,放映厅不小于400kg/m2,空调设备室500公斤/平方米.柱网间距：大于10m×10m.卫生间：男卫生间,每150座设1个大便器,每75座设1个小便器,每150座设1个洗脸盆.女卫生间,每50座设1个大便器,每150座设1个洗脸盆.供配电：提供电容量不低于500KVA变电设备,标准不低于75千伏/银幕,双路供电方式,三相五线380V/220V、50Hz,安装店方独立计量电表,电缆桥架及电线管道不穿越观众厅隔墙.应急电力要求300千伏.给排水：提供管径为50mm的独立进水管2根及独立计量水表,每天20吨用水量指标.提供给店方50mm排水管1根.排污设施：提供给店方150mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.通讯系统：每500座设置一门直线电话.暖通空调：夏季24C-28C,冬季16C-20C,相对湿度,55％-70％平均风速,夏季风速0.3-0.5m/s,冬季风速0.2m/s-0.3 m/s,新风量22m3/h.噪声标准电影院内低于30.宜采用空气-水系统,水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机,可变风量及水量空气调节末端.冷冻水管道及空气管道不穿越观众厅隔墙.消防喷淋：店方独立使用消防喷淋系统.消防报警：店方监控中心设独立报警控制系统.消防栓：店方独立使用消火栓系统水量5l/s.7、量贩式KTV建筑面积：一般1—3层建筑,总面积在3000—5000平米.楼层净高：大于2.8m.楼板载荷：350kg/m2.供配电：提供电容量800KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz,安装店方独立计量电表.给排水：提供管径为100mm的独立进水管及水表,每天200吨用水量指标.提供给店方100mm排水管一根,与5m3容量的隔油池连接.排污设施：提供给店方150mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.通讯设施：直拨电话5部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.空调制冷：提供物业屋顶上约200m2场地给店方放置室外机组包括空调机、制冷机组、排烟设备等,并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间.排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井净空800mm1200mm. 消防喷淋：消防喷淋改造,按店方施工图设计施工.消防报警：消防报警改造,按店方施工图设计施工,在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接.消防栓：提供消防栓,供店方使用.停车位：4.5m2营业面积配置一个停车位.8、儿童游乐场品牌举例：如好孩子、爱德乐等.建筑面积：大于800—1500m2.楼层净高：大于3.2m.楼板载荷：450kg/m2.柱网间距：大于8m×8m.供配电：提供电容量80KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz,电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表.通讯设施：直拨电话2部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.空调设备：提供物业屋顶上约40m2场地给店方集中放置室外机组包括空调机、制冷机组等.消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口.消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路.三、餐饮类9、中西式快餐类别释义：主要是指含有烹饪厨房的国内外品牌快餐.品牌举例：如KFC、麦当劳、必胜客、棒约翰、汉堡王、味千拉面、永和大王、真功夫等. 建筑面积：一般在250平方米——400平方米.楼层净高：大于3米.楼板载荷：用餐区≥250kg/m2,厨房区≥450kg/m2.供配电：提供电容量150KVA如配备燃气设备-300 KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz.根据用电容量提供匹配的空气开业主总电柜,并安装店方独立计量电表.给排水：提供管径大于50mm的独立进水管及水表,提供餐厅每月400-800吨用水量餐饮业平价指标.提供给店方管径大于100mm排水管一根,并与足够容量的隔油池连接.排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.垃圾房：业主提供红线外垃圾房的使用建筑面积为3.5 m2,高2m,有水、电设备.通讯网络：直拨电话二部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.另配通讯专用POS机数据终端线路一条.空调制冷：提供物业合适场地给店方放置室外机组包括空调机、制冷机组、排烟设备等,并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间,预留冷凝水管.排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用,以放置排油烟风井净空不低于700mm2.燃气设施：提供给店方15m3/h燃气计量表具预留.消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口.消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路.消防栓：提供适当数量消防栓,供店方使用.店招预留：为品牌提供一定的店招位置,及室外照明电源.10、咖啡及简餐类别释义：指一般不配备明火厨房的咖啡店、简餐店等,一般厨房区域较小,配置较低.品牌举例：如星巴克、上岛、避风塘、新旺茶餐厅、一茶一坐等.建筑面积：不低于250平方米,如两层则不低于400平方米.楼层净高：大于3米.楼板载荷：用餐区≥300kg/m2.供配电：提供电容量100KVA-200KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz,根据用电容量提供匹配的空气开业主总电柜,并安装店方独立计量电表.给排水：提供管径大于32mm的独立进水管及水表,给餐厅每月400吨用水量餐饮业平价指标.提供给店方管径大于50mm排水管一根,并与足够容量的隔油池连接.排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.通讯网络：直拨电话二部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线.另配通讯专用POS机数据终端线路一条.空调制冷：提供物业合适场地或外立面给店方放置室外机组包括空调机、制冷机组、排烟设备等,并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间,预留冷凝水管.排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井.消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口.消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路.消防栓：提供适当数量消防栓,供店方使用.店招预留：为品牌提供一定的店招位置,及室外照明电源.11、大型品牌餐饮类别释义：指面积较大、实行餐饮分区的大型中式餐饮店、大酒楼、自助餐厅等.品牌举例：如金钱豹、俏江南、小南国、海鲜舫等等.建筑面积：一般在1000——3000平米间,超大型的可超过5000平米.楼层净高：大于4.5米.楼板载荷：用餐区≥350kg/m2,厨房区≥450kg/m2.柱网间距：超过8m×8m柱网.垂直交通：首层主入口附近设置垂直客梯,或餐厅专用客梯.供配电：提供电容量1000KVA变电设备,三相五线380V/220V、50Hz,电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表.给排水：提供管径为100mm的独立进水管及水表.提供给店方管径为200mm排水管一根,与足够容量的隔油池接.排污设施：提供给店方150mm排污管一根,就近接入足够容量的排污化粪池.燃气设施：提供给店方180m3/h燃气计量表具预留.通讯网络：直拨电话四部,用作电话传真及电脑终端站,用于市内及长途电话线,另加电信专用POS机线路一条.空调设备：总冷负荷概算按照顶层350w/m2,其余楼层250w/m2标准设计,宜采用热泵系统,可变风量及水量空气调节末端.新风量标准为30m3/人/小时.换气次数6次/h.排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井净截面积1500mm2,排风量70000m3/h.消防喷淋：消防喷淋改造,按店方施工图设计施工.消防报警：消防报警改造,按店方施工图设计施工,在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接. 停车位：配备50—80个机动车停车位.店招位置：为其预留至少2处大型店招位置,配备充足的室外照明电源接入.。

地下商业的现状和发展趋势14p

——（全文14页）——欢迎下载地下商业的现状和发展趋势合理利用城市地下空间，发展地下商业是都市商业成熟的标志。

尤其是在土地资源日趋紧缺的中国的大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化的趋势。

从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。

也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。

立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。

地下商业街开发的现状随着我国大城市经济发展、人口的增长和居民消费的需求的提升，有很多城市，如哈尔滨、大连、广州、郑州等，都开发了各种类型的人防商业街。

蓝光作为成都商业地产老大，２００４年开发ＣＰ香槟广场负１层的四方街地下商业街。

以女性饰品、彩妆为主题，定位于“打造一条由主题卖场和主题广场为主的女人街”。

厦门2005年开发建设第一条地下商业街长420米，东起华夏大酒店，西到世贸商城，穿过凤屿路、湖滨东路，总宽度为30米。

甚至一个湖南宁乡在县城人民路两边开发了“金满地”地下商业街。

大连金州开发了地下商业街。

尤其是从2008年以来，香港嘉堡集团在南昌投资八一大道地下商业街。

地处西部的西宁市，开发了大十字地下商业街东西长约700米，主体地下一层，呈十字形。

青岛的地下商业街已经形成了规模。

地下商业街的开发，已经成为一种时尚。

各个城市的地下商业街，经营状况大不相同，有喜有忧。

厦门、成都地下商业街比较红火，北京的地铁配套地下商业设施，生意兴旺。

而石家庄市、青岛等地的一些地下商业街，资源限制，经营堪忧。

石家庄市的地下商业设施开发，也走过了10来个年头。

火车站地下商业街作为人防工程商业街，刚建成初期，曾热闹了一阵子，后来萧条下来。

人民广场的地下商业街，也曾炒作过一阵子，结果到现在一直限制。

联邦明珠大厦地下商业街，几万平方米营业面积。

从08年建成后一直在招商，目前尚未形成经营业态。

北国商城地下商业街，由于整合了北国商城地上零售业态，整体经营良好。

深圳地下商业空间经营管理模式探讨

深圳地下商业空间经营管理模式探讨地下商业空间是指建筑基底下的商业空间，在城市中有广泛的应用。

深圳地下商业空间以购物中心、超市、餐饮等为主力业态，有多个营业面积超过5000平米的大型商业地下空间，例如华润万象城、CBD、海岸城等。

深圳地下商业空间的经营特点主要包括：1.租金较低：相较于地面商铺，地下商业空间的租金相对较低，能够为商户降低成本，从而优化经营效益。

2.环境舒适：地下商业空间通常设有中央空调系统，可以为商铺顾客提供更加舒适的购物环境。

3.商业集聚度高：地下商业空间通常会聚集较多的商家，使购物者可以在一个相对较小的区域内完成各种需求的消费，相对于散布在城市中的商家而言，更加的方便。

1.消防安全问题：地下空间的消防安全问题尤为重要，因为遇到火灾等灾难，难以逃生，消防安全必须保障。

2.人流管理：地下空间的人流量较大，如不进行管理容易造成人员拥堵，增加安全隐患。

4.设备维护：地下商业空间的中央空调系统、排水系统等设备维护成本较高。

1. 消防安全管理：个体商家必须按照相关的消防法规配备相应的消防设施，如灭火器等。

商业地下空间的整体消防设备要保持良好的工作状态。

2. 人流管理：人流量大的地下商业空间可以通过设立安全通道、分流等措施进行管理，保证人员安全。

3. 环境卫生：对环境卫生问题要提高关注，商业地下空间定期进行清洁，保持空气流通和卫生状况。

4. 设备维护：商业地下空间设备要经常维护，并配置备用设备，以备不时之需。

5. 物业管理：商业地下空间由物业公司进行统一维护管理，保证各商铺能够得到及时支持与保障。

结语深圳地下商业空间是一个拥有广阔发展前景的市场，为商家提供了更便捷、更经济的商业交易通道。

针对其管理难度，需要综合考虑各种因素，制定相应的管理模式，在实践中不断完善和改进，才能更好地促进其健康、稳定发展。

建筑业态定义及选用规则

建筑业态定义及选用规则一业态定义1.高层指地上（以室外景观标高为界，室外景观以上的部分称之为地上，如果单栋楼有多个室外标高，则以与楼体相接的最低室外景观标高为准）层数超过11层的建筑体，通常有住宅等形式。

2.洋房指地上（以室外景观标高为界，室外景观以上的部分称之为地上，如果单栋楼有多个室外标高，则以与楼体相接的最低室外景观标高为准）层数为6至11层（含6层及11层）的建筑体（包含示范区的实体洋房样板楼），营销推广上通常称为洋房。

3.别墅指地上（以室外景观标高为界，室外景观以上的部分称之为地上，如果单栋楼有多个室外标高，则以与楼体相接的最低室外景观标高为准）层数在5层及以下的建筑体（包含示范区的实体别墅样板楼），通常有独栋、联排、院落、叠拼、类独栋、独立售楼处、会所、异地样板房等形式。

4.商业综合体指大型综合性商业功能的建筑体，其功能通常为大型商场、餐饮、电影院、会展中心等。

5.车库、底商及配套4.1车库：指室外景观标高以下（以室外景观标高为界，如果单栋楼有多个室外标高，则以与楼体相接的最高室外景观标高为准）的功能为车库的部分。

4.2底商及配套：指室外景观标高以下（以室外景观标高为界，如果单栋楼有多个室外标高，则以与楼体相接的最高室外景观标高为准）的功能为底商及配套的部分。

通常指小区配套的临街商铺、幼儿园、会所、岗亭等其他配套用房。

6.附属地下室指高层、洋房、别墅、商业综合体的下沉核心筒部分（含负一层赠送、电梯筒体、电梯前室、消防楼梯间等），附属地下室计入相应塔楼业态（车库与核心筒以防火门或别墅负层入户门为界）。

若同一栋楼不同单元之间层数不同，整栋楼均执行最高层数对应的业态价格。

二共用构件的土建部分划分原则共用构件的混凝土、钢筋、砌体、及模板按车库、底商及配套价格执行，但附属地下室的共用构件均执行相应塔楼价格。

三总包安装划分原则1.业态定业及分类同土建，其中SOHO不论层数均套用高层业态，售楼处、样板房、幼儿园以及其它独立建筑面积≤1000m2的零星安装工程可以套用别墅业态；2.电气桥架、电缆、预埋管线、防雷接地按照土建楼层界面划分到不同业态；3.给排水系统管线按照建筑物墙、地面划分到不同业态，外墙外管线列入室外工程；4.别墅、洋房车库内主排水管网（双壁波纹管）套用室外清单；5.通风工程按照土建楼层界面划分到不同业态；6.室外工程清单缺项的按照车库及商业清单套用，相关土石方可以另外计算。

地下商业

地下商业一、地下商业的由来世界上第一条地下商业街是1957年建成的日本大阪“唯波地下街”。

1963年大阪又建成“梅田地下街”，接着又建成当时全国最长的地下街——“虹地下商业街”。

“虹地下商业街”总面积近4万平方米，街顶距地面8米，长1000米，宽50米，高6米，内有4个广场、三四百家商店和许多餐馆、酒吧、咖啡店等相关配套场所。

商店出售各种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上商场有的地下商业街大体俱全。

二、地下商业的优势1.地面商业资源的弥足珍贵，土地价格太高：随着城市的进化，核心商业街区的土地资源的价格上涨，尤其是成熟商业用地的稀缺，带来高额的开发成本，而且由于新建成的商业大厦竞争环境的恶化，使商业项目开发风险越来越大，因此政府及开发商将目光投向地下。

目前的地下商业街正从政府投资的人防工程兼做地下商业街，向开发商主动进行商业化开发、兼有人防功能的趋势转型。

从被动利用地下人防工程进行商业化利用，转向主动开发城市核心地段的地下空间，有目的的发展特色地下商业。

因是民间资本进入地下人防工程，因此相应的土地资本大幅降低，尤其是政府可以为此类项目办理产权，达到平、占共享资源的良好开端，是一个可喜的转型。

在科学的规划建设下，实现科学开发，有效利用，赢得了好的经济效益、社会效益和环境效益。

2.地面购物环境的恶化：地面购物环境的恶化促生了地下商业街，核心商业区地面交通车辆拥堵、噪音、粉尘、气候的变化都对消费者的出行购物带来不利的影响。

而地下商业街在地下内建成宽阔的街道，街道两旁商店标立，和地面上的街道完全一样。

地下街有充足的光源，光线柔和，强制换风带来充足新鲜的空气，适宜的湿度和温度，冬暖夏凉的空调比地面上更舒适，也没有地上街的车辆、噪音和灰尘。

尤其是具备“通路”条件的地下街给消费者带来极大的便捷性。

对于来往的客流中百分之十消费者的顺便购物，就可以维持良好的经营业绩，而且商品结构不断优化，吸引旅客自愿消费，能够把大批过客的潜在消费激活，激发游客的消费冲动，调动消费方面的流动偏好，给商家带来无限商机，此类地下商业街成为投资者认同的炙手可热的投资首选。

商业地产类型

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

商业地产类型一、商业地产分类1.商业地产功能分类(1)商业经营类物业。

包括商业街、百货商场、购物中心、超市、独立门市房、产权商铺、展览中心等。

(2)办公用物业。

包括写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）、对外出租的政府办公楼等.(3)餐饮酒店类物业。

包括餐饮、饭店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、宾馆、旅馆等。

(4)仓储、厂房类物业。

包括仓库、储存罐、标准厂房、工业园区、物流港等。

二、商业经营类物业主要类型1．购物中心1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。

而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

商业建筑——精选推荐

商业建筑1.商业建筑概念：⽤以交换商品和商品流通的公共建筑。

包括专业商店、商场、百货商店、门市部、批发商店、商品交易会、超级市场、购物中⼼、地下商业街。

2.劝业场：中国传统市场基础上，效仿法国外陈列和推销商品的经营⼿段，采⽤新结构新样式发展起来的⼀种综合市场。

3.商业建筑分类（⼀）《按商业零售业态规范》分九种，1、⼤型购物中⼼2百货店3⼤型综合超市4仓储式商场5超级市场6便利店7⼤型专业店8专业店9专卖店4.按建筑规模分三类（百货商店）⼤型＞15000㎡中型3000-15000 ⼩型＜3000㎡5.⼤型综合商店、购物中⼼的特点：1）、外观形态少开窗、箱状，有易识别⽽美妙的外观，常与其他机能或公共空间复合⽽求创新，空间开放，是城市景观的⼀部分。

2）⼊⼝靠近⼲道且⾜够宽，有特点，能吸引顾客。

3）⼈流集中且量⼤，对交通设施要求⾼。

4）营业厅以电动扶梯为中⼼，采⽤回游式平⾯，并统筹考虑形状、柱距、层⾼、消防等⽅⾯的设计。

柱距较⼤，空间较⼤，设备齐全。

5）设置⾜够停车场6.道路布局（基本原则）1⼈流车流货流避免交叉2消防车道畅通3总体布局的艺术性（具体要求）1）双车通⾏车道不⼩于6⽶。

2）宽度：消防车不⼩于4.0 最⼩车道不⼩于3.5⽶；3）．消防车⽆法成环⾏时应设15*15⽶回车场；4）．车道距建筑外墙不⼩于3⽶；5）．车道相交不许90度，毕成弧型；6）．当建筑物长度⼤于150⽶或沿街长度⼤于220⽶时，在建筑物底层应设消防道。

停车场基本参数：每台车占地⼩车3*6（2.75*5.5）7）.停车库内车道：（1）出⼊⼝单⾏不⼩于3.5⽶，双⾏不⼩于6⽶；（2）疏散坡道单⾏不⼩于4⽶，双⾏不⼩于7⽶；（3）停车库疏散坡道坡度12--15%，3.6m缓坡6—7.5%。

8.建筑密度=建筑物占地⾯积/⽤地⾯积容积率=⽤地范围的建筑⾯积/⽤地⾯积（规定＞30% 常规40%）9.商业建筑的结构形式特点：1）多层混凝⼟框架结构：平⾯布置灵活，使⽤⽅便，可按经营需要变换布置⽅式，较好的整体刚度，抗震性较好，适于⼤型商业建筑。