商业业态定位、规划及经营建议
商业业态规划方案
商业业态规划方案商业业态规划是针对特定场所、特定客户群体和特定经济环境要素的商业发展方向和细化方案。
商业业态规划方案是商业综合体发展的基础，是商业综合体建设和运营的蓝图，对商业综合体日后的经营、管理和发展具有重要意义。
一、市场调研在制定商业业态规划方案之前，需要先进行市场调研。
市场调研主要包括以下几个方面：1.目标客户群体：对商业综合体所面向的客户群体进行分析和定义，包括客户群体的结构、数量、行为习惯、消费水平等。
2.地理位置分析：对商业综合体的所在地理位置进行分析，包括交通便利度、周边环境、人口密度等。
3.竞争对手分析：分析商业综合体周边的竞争对手的业态类型、经营状况等。
4.商业业态分析：对商业综合体周边和特定客户群体的商业业态进行分析，了解行业发展趋势和市场需求。
二、商业业态规划针对市场调研结果，进行商业业态规划。
商业业态规划包括以下几个方面：1.商业业态定位：根据目标客户群体和竞争对手分析结果，确定商业综合体的定位，以及主要业态。
2.布局设计：根据商业业态定位，进行商业布局的设计，包括商业空间的分布、商业面积的分配等。
3.商家招商：根据商业业态定位，向符合商业业态的商家开展有效招商。
4.活动策划：设计一系列活动和服务，以吸引目标客户群体和提高商业综合体的关注度。
三、商业综合体运营在商业业态规划方案实施后，需要对商业综合体进行运营。
商业综合体运营包括以下几个方面：1.管理制度：设计合理的管理制度，建立有效的工作流程，确保商业综合体的正常运营。
2.营销推广：根据商业业态规划方案中的活动策划，通过不同的渠道进行广告和推广活动。
3.商品管理：对商业综合体内的商品进行管理，确保商品的质量和供应的充足。
4.客户服务：为客户提供优质的服务，包括售后服务、投诉处理等。
四、总结商业业态规划方案对商业综合体的发展具有重要意义。
通过市场调研和商业业态规划，能够提高商业综合体的盈利能力和市场竞争力。
在商业综合体运营过程中，需要建立合理的管理制度，进行有效的营销推广、商品管理和客户服务，以保证商业综合体的稳定运营和长期发展。
商业业态定位建议及坪效计算案例
商业业态定位建议及坪效计算案例
1.市场调研：商业企业在选择业态定位时，首先要进行市场调研，了
解目标消费者的需求，掌握竞争对手的情况，以及当前市场的潜在机会和
风险。
通过市场调研可以科学决策，并找到适合自身发展的商业业态。
2.差异化定位：商业企业在定位时，应根据竞争对手情况，寻找差异
化定位的机会。
通过差异化的经营模式和产品组合，可以在市场竞争中脱
颖而出，提升市场份额。
3.定位精准度：商业企业在定位时要进行精准定位，确定目标消费者
的年龄、性别、收入水平、消费习惯等特征，以便更好地满足他们的需求。
精准定位可以有效提高销售转化率和顾客忠诚度。
4.业态创新：商业企业在定位时要注重业态创新，不断引入新的商业
模式和经营理念，以保持竞争优势。
通过业态创新，可以吸引更多的消费
者和投资者，实现持续发展。
坪效计算案例：
坪效，又称为平均每平方米销售额或销售额指标，是用来衡量商业企
业经营效益的指标。
以下是一个坪效计算案例：
假设一家服装零售店的总销售额为100万，店铺面积为200平方米。
坪效=总销售额/店铺面积
=100万/200
=5000
这意味着该服装零售店的坪效为5000，即每平方米的销售额为5000元。
坪效的高低可以反映商业店铺的经营状况，越高越好。
通过比较不同时间段或不同店铺的坪效，我们可以了解到不同经营策略和市场环境对销售额的影响，进而制定适合的经营决策。
商业企业可以通过提高坪效来增加销售额，例如优化产品组合、提升服务质量、改进促销活动等。
商业街建议书
商业街建议书尊敬的相关部门领导：您好！随着城市的不断发展和居民生活水平的日益提高，商业街在城市经济和社会生活中扮演着越来越重要的角色。
为了进一步提升我市商业街的品质和吸引力，促进商业繁荣和经济发展，特提出以下建议。
一、商业街的定位与规划1、明确商业街的主题和特色每条商业街都应该有其独特的主题和特色，以区别于其他商业区域。
例如，可以打造一条以传统文化为主题的商业街，集中展示本地的传统手工艺品、特色美食和文化活动；或者打造一条以时尚潮流为主题的商业街，吸引年轻人和时尚爱好者。
2、合理规划商业街的布局根据商业街的主题和特色，合理规划店铺的布局。
例如，在以美食为主题的商业街，可以将各类餐厅、小吃摊集中分布，形成美食街区；在以购物为主题的商业街，可以将不同类型的商店分类布局，方便消费者购物。
3、考虑交通便利性商业街的选址应该考虑交通便利性，最好靠近公交站点、地铁站或停车场，以便消费者能够方便地到达。
同时，商业街内部的道路规划也应该合理，保证行人的通行顺畅，避免交通拥堵。
二、商业街的设施建设1、完善基础设施商业街应该配备完善的基础设施，包括路灯、垃圾桶、公共厕所、休息座椅等。
这些设施不仅能够为消费者提供便利，还能够提升商业街的整体形象。
2、打造舒适的步行环境商业街应该打造舒适的步行环境，铺设平整的人行道，设置绿化带和景观小品，增加商业街的美观度和吸引力。
同时，应该控制车辆的通行，确保行人的安全。
3、建设智能化设施随着科技的发展，可以在商业街建设智能化设施，如智能导航系统、智能停车系统、智能支付系统等，提高消费者的购物体验。
三、商业街的商业运营1、引入多样化的商业业态商业街应该引入多样化的商业业态，不仅要有传统的零售商店、餐厅，还应该有娱乐场所、文化艺术中心、体验式消费店等。
这样可以满足不同消费者的需求，增加商业街的人气。
2、扶持本地品牌和特色商家应该扶持本地的品牌和特色商家，为他们提供优惠政策和支持，让他们能够在商业街中发展壮大。
商业定位及业态规划的定义
商业定位及业态规划是什么商业定位及业态规划是什么一、商业业态的定义商业业态指的经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心 ( KTV 电玩等 ) 健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
二、商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题： 1 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 2 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
三、业态规划的基本原则1 定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：2 整体的功能性定位：即综合体 ( 购物中心 ) 要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心 ( 副中心 ) 型城市综合体，北京 CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
3 目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体 ( 尤其是购物中心 ) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。
商业业态定位建议及坪效计算案例
商业业态定位建议及坪效计算案例商业业态定位是指商业企业在经营过程中确定自身的经营属性，以及与目标顾客的匹配程度。
而坪效计算则是指商业企业通过对经营空间的面积和销售额进行比较，从而评估经营效益的方法。
本文将为您提供商业业态定位建议及坪效计算案例。
1.市场分析：在确定商业业态时，首先需要进行市场分析，了解目标市场的消费需求和竞争情况。
通过市场调研和竞争对手分析，确定目标市场的空白点和潜在需求，以便为经营定位提供依据。
2.定位选择：根据市场分析结果，选择适合的商业业态。
可以考虑传统零售、商业综合体、购物中心、主题商业街等不同的商业形式。
根据目标市场的消费特点和需求，选择能够满足其需求的商业业态。
3.品牌定位：商业业态的成功离不开品牌定位的准确与精准。
通过对目标市场的消费心理和消费行为进行分析，确定适合的品牌形象和定位策略。
品牌定位包括定位目标群体、定位产品和服务、定位差异化等方面。
4.产品策划：根据品牌定位和目标市场需求，进行产品策划。
通过分析目标市场的消费习惯和趋势，确定适合的产品组合和价格策略。
同时，考虑产品的独特性和竞争优势，以提高市场竞争力。
5.服务提升：商业业态的成功还需要注重服务品质的提升。
通过培训员工、改善售后服务等方式，提升客户满意度和忠诚度，建立良好的口碑和品牌形象。
坪效计算案例：假设商业企业的经营面积为1000平方米，一年的销售额为500万元。
根据这些数据，我们可以计算出这个商业企业的坪效。
坪效计算公式为：坪效=销售额/经营面积将数据代入公式，坪效=500万元/1000平方米=5000元/平方米这意味着该商业企业每平方米的经营面积能够创造5000元的销售额。
坪效的大小可以反映经营效益的优劣，较高的坪效意味着更高的销售额和利润。
需要注意的是，坪效的计算结果还需要与行业平均水平进行比较，以确定商业企业的经营水平和竞争力。
如果坪效较低，可以通过提高销售额、降低成本等方式来改善经营效益。
综上所述，商业业态定位和坪效计算对于商业企业的经营决策和发展至关重要。
某商业综合体招商业态定位报告
某商业综合体招商业态定位报告尊敬的各位领导：我荣幸地商业综合体编写这份招商业态定位报告。
本报告旨在为商业综合体的招商工作提供相关指导和战略规划。
根据市场调研和分析，我们为商业综合体制定了以下商业定位策略和建议。
一、市场背景分析1.消费升级趋势：随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对于购物中心的需求也在逐渐升级。
2.城市规划发展：商业综合体所在的城市或地区的城市规划和发展情况将直接影响商业综合体的定位。
3.人口分布：商业综合体所在地区的人口分布情况将决定商业综合体所能服务的潜在消费群体数量和需求。
二、商业定位策略根据市场分析，我们建议将商业综合体定位为“时尚与品质生活中心”。
这个定位旨在满足消费者对于时尚、品质与便利的需求。
1.时尚定位：商业综合体将引进国内外知名品牌，提供时尚、潮流的购物体验。
鼓励原创设计师品牌入驻，举办时尚活动和秀场，使商业综合体成为潮流时尚的聚集地。
2.品质生活定位：商业综合体将引入高品质的生活方式品牌，涵盖高端餐饮、休闲娱乐等领域。
通过提供舒适的环境和高品质的服务，为消费者创造品质生活体验。
3.便利定位：商业综合体将提供便捷一站式购物体验，通过引进超市、药店等便利店，以及为消费者提供多样化的优质服务，满足消费者对于便利和效率的需求。
三、商业招商策略1.定位主题区域：商业综合体应根据市场需求和消费者偏好，确定特定的主题区域，如时尚区、美食区、休闲区等，吸引相应的品牌入驻。
2.引进国际品牌：引进一些国际知名品牌，以增加商业综合体的品牌影响力和吸引力。
提供独家商业特许经营权，增加商业综合体的独特性。
3.开展市场营销活动：通过开展各种营销活动，如折扣促销、会员特权、限时购等，吸引消费者前来购物消费，并提升商业综合体的知名度和美誉度。
4.加强合作伙伴关系：与各行业的领先企业建立合作伙伴关系，共同推动商业综合体的发展，实现互利共赢的局面。
5.注重客户体验：通过优化商场布局、提供便利的停车和购物环境，提升消费者在商业综合体的体验感受，增加消费者的满意度和忠诚度。
商业业态规划方案
商业业态规划方案随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，商业业态的发展也日益迅速。
为了更好地满足人们日常生活的需求，并促进经济的繁荣发展，商业业态规划方案的制定与实施变得至关重要。
1. 市场分析与定位商业业态的发展要始于深入市场调研和分析，通过具体数据的收集和统计，分析市场需求和潜力，确定合适的经营方向以及定位。
1.1 市场需求市场需求是商业业态制定规划的前提和基础。
在市场分析中，要针对具体业态或场所，了解当地消费者的消费需求、消费行为、购物习惯等，静态和动态地分析市场的规模、结构、变化趋势等基本情况。
对于商业业态的定位，应该考虑到市场上同类型的产品或服务的供应量和市场反应，并根据市场需要确定服务的范围和提供的产品和服务的差异化特点，争取占据市场的优势。
1.2 竞争情况商业业态要顺应市场需求，根据市场的特点调整自身的特色，也要了解本行业其他企业，包括它们的规模、竞争状况、市场地位、产品差异化、市场营销等，同时发掘竞争对手的优点和缺点，创新和优化自己的产品和服务，杜绝类似竞争。
1.3 目标市场定位定位市场是商业业态选择经营方向的重要依据和基础。
对于单一业态，最终目标是成为目标消费市场的领头羊。
但是不同类型的消费者对产品和服务的需求有所不同，对不同地区和人群，商业业态也能够制定不同的定位策略，杜绝市场发展问题。
2. 商业业态选址商业业态的选址是其发展成功的关键要素之一。
选址的重要性不用我多做介绍，但需要注意的是，选址时，需要根据实际情况选定合适的区域，并依此确定场所空间及格局。
加入商业中心、人流密集地和方便交通的位置等等，将能够帮助获得到更多的顾客。
除此之外，商业业态还可以选择在住宅区、主要交通枢纽、商业集中区、人口密度高的地区等，选择合适的群体客源，增加顾客在商业场所的驻留时间。
在考虑选址因素的时候，一定要考虑到可能的无形壁垒和不利因素，比如短缺的人力、设备不全等。
3. 商业业态设施规划商业业态设施规划是指根据商业业态的特点和目标市场的消费特征制定的设施结构和布局方案。
商业业态定位规划及经营建议
商业业态定位规划及经营建议商业业态定位需要考虑市场需求、竞争环境和企业自身实力等因素。
首先，市场需求是商业项目发展的基础，企业需要了解消费者的购物习惯、消费需求以及消费能力等，从而为消费者提供满足其需求的商品或服务，吸引更多的顾客。
其次，竞争环境对商业企业来说同样至关重要，企业要分析竞争对手的经营策略和优势，以及市场的供需关系，从而找到自身的定位和突破点。
最后，企业自身的实力决定了其在市场中的竞争力和发展潜力，企业要根据自身的资源、能力和潜力，选择适合的商业业态。
在商业业态定位之后，企业需要进行规划和经营建议，以实现目标和提高运营效率。
首先，企业可以通过市场调研和数据分析，了解消费者的需求和喜好，分析市场潜力和趋势，为经营计划提供依据。
其次，企业可以根据自身实际情况，制定具体的经营目标和策略，包括产品定价、销售渠道、推广活动等，以实现定位和盈利目标。
此外，企业还可以通过优化供应链管理、提升服务质量和效率等方面来提高竞争力，确保商业项目的可持续发展。
在商业项目的经营中，还需要注重以下几个方面的建议。
首先，要注重产品的差异化和创新，提供独特和有竞争力的产品或服务，以吸引更多的消费者。
其次，要注重品牌建设和品牌营销，通过品牌力和口碑来提高企业的竞争力和市场占有率。
此外，要注重与供应商、合作伙伴和顾客的沟通和合作，共同发展，实现互利共赢。
最后，要注重人才的培养和团队的建设，激发员工的潜力和创造力，提高整个企业的执行力和竞争力。
综上所述，商业业态定位、规划和经营建议是商业项目成功经营的关键因素。
通过科学合理的业态定位，以及有效的规划和经营建议，企业可以明确目标、优化经营策略，提高商业项目的竞争力和盈利能力，实现可持续发展。
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三大主流经营方式对比
经营方式
自 营
优点
开发商资金回笼快 不用承担后期风险。 1．统一经营管理； 2．获取商业物业增值价值。 1．开发商资金回笼快； 2．实际收益放大； 3．统一经营管理； 4．增强投资者信心，促进销售。
业态比重分配规律：
目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规 划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。 业态楼层分布规律： 纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负 一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男 装；四层娱乐电玩；五层美食等
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辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
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项目自身分析
竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商
业业态。此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形 条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的 商业业态。
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商业业态定位 商业业态规划与经营
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业态规划一般规律
业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展 的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
不同业种商户的租金承受力各有差异。购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户 的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。例如在购物中心 规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑
到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言，中式
缺点
1．对地块原生的商业价值要求较高； 2．相对混乱，很难形成统一的商业形象； 3．不易获取商业物业的增价值 1．资金回收周期长，资金压力大; 2．承担后期收益风险； 3．承担不确定因素所造成的风险。
招
租
委托经营
后期经营存在一定的风险。源自© Copyright Centaline Group, 2010
餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业 项目里，首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受 较低楼层的租金价格的。所以它们在业态规划时不宜放置在较低的楼层。
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商业业态规划与经营 经营定位
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商业业态定位
竞争业态
主力消费
群体挖掘
机会挖掘
项目自身
分析
业态定位
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解决的关键问题及创新点
详解商业未来经营的建议
人员配置 姓名 刘彬 员工 ID 号 TJ14020024 公司 天津中原 咨询师体系职级 高级投资分析师 积分分配（%） 100
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商业业态定位、规划及经营建议
在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电
瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建 筑相适应等等。
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业态规划需考虑的微观因素之四：业种聚客能力
通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握 项目的主要服务对象。以目标消费者的真实、持久需求定位（参考 年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调 研数据）。 核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生 意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。如大型超市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。例
如家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200个可以提供给家乐福及其 顾客专用。有些餐饮业种要求有一定的设备用房。所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因 素之一。
同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的
此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨大人流量，店面的价值自然非同寻常。
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业态规划需考虑的微观因素之三：工程技术条件
在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，是否适合 在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方 面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。 业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。比如沃 尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，甲方所有管线 (含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品 楼层：700kg/㎡。 再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米之间。而普通电影院的层 高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不 合适设置电影院这一业态的。
聚客能力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的是它们 会吸引周边商店的人流，形成整体良好的经营效果。一旦经营业绩效果开始显现，成群 的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。所以在进行业态规划时要充分考虑 不同业种的聚客能力，使各业种之间形成良性的互补。 我们通常认为，大主力店具有较强的聚客能力。比如大型超市、大型百货、美食广场 等。但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相对于大型超市的聚客能力 就会弱一些。再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的业种，顾客进入KTV后消 费就会相对单一，对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。业态规划中要详细考量 主力店的聚客能力。 各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐 饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品 的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。因此，不同业种的聚客能力也是业态
态规划时应与人流的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸
引人流，使商铺价值达到最大化。 现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越 大。但要把购物者引至高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。将业态规
划与人流动线相结合，有利于将顾客引至购物中心的各个楼层，形成良好的经营氛围，
规划的考虑因素之一。
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业态规划需考虑的微观因素之五：辅助功能区需求
辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商直接创造 利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。不
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.02.2015
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目录
商业业态定位
业态规划需考虑的微观因素之二：面积要求
面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态 规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太大，不适合引 进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，则不适合相应商家的 要求，也会对招商造成阻碍。 例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如沃尔玛超市，
水平。例如楼梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。
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业态规划需考虑的微观因素之六：人流动线
购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。在进行业
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业态规划需考虑的六个微观因素
租金水平 工程技术 条件
面积要求
辅助功能 区需求
业种聚客 能力
人流动线
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业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平
提升整场的租金水平。
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经营方式
三大主流经营方式
根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实