万达商业业态功能规划
万达商业地产策划方案
万达商业地产策划方案一、背景介绍万达商业地产是中国的一家知名企业，主要从事商业地产的开发、运营和管理。
近年来，随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，商业地产的市场需求日益增长。
为了在激烈的市场竞争中取得优势，万达商业地产需要制定一套科学、务实的策划方案，以提高项目的竞争力和盈利能力。
二、目标市场分析万达商业地产主要以城市消费者为目标市场。
通过对目标市场的细分分析，可以精确定位目标人群，从而更好地满足他们的需求。
目标市场的细分可以从以下几个方面进行考虑：1. 地理位置根据不同城市的地理和经济特点，将目标市场分为不同的区域。
例如，一线城市和新一线城市可能具有更高的消费水平和购买力。
2. 人口特征根据不同年龄段、性别、教育背景和职业等特征，将目标市场进一步细分，以满足不同人群的需求。
3. 消费习惯通过分析消费者的消费习惯，了解他们对不同商品和服务的需求，以便为目标市场提供更精准的产品。
三、项目定位根据目标市场分析的结果，万达商业地产可以制定适合不同区域和人群的项目定位。
项目定位应考虑到以下几个因素：1. 客户需求项目的定位应满足客户的需求，例如，定位于高端消费市场的项目应提供豪华设施和服务，而定位于中低端消费市场的项目可以注重价格优势和便利性。
2. 竞争分析分析竞争对手的项目定位和市场份额，找到差距并寻求在竞争中的优势。
3. 品牌形象万达商业地产作为知名品牌，应通过项目定位来塑造和传递企业品牌形象，提升品牌的价值和影响力。
四、市场推广策略市场推广是项目成功的关键因素之一。
万达商业地产可以通过以下方式进行市场推广：1. 宣传媒体利用各种媒体平台，如电视、广播、报纸、杂志等，进行项目宣传，提高项目的知名度和美誉度。
2. 线上推广通过互联网和社交媒体平台，进行项目的线上推广，吸引更多目标客户关注和参与。
3. 促销活动组织各种促销活动，如特价折扣、赠品活动、会员福利等，吸引客户消费并增加项目的销售额。
4. 合作伙伴与其他企业、组织、机构等建立合作伙伴关系，共同开展推广活动，拓展项目的影响力和市场份额。
商业购物中心功能业态组合比例
• 核心商圈1公里
• 不超过4万平米 • 次级商圈3公里
能量中心
• 郊区 • 4-10万平米
• 核心商圈3公里 • 次级商圈6公里 • 三级商圈20公里
生活方式购物 中心
• • •
高档住宅区附近 自然条件优越 1-5万平米
• •
核心商圈1公里 次级商圈3公里
业态组合
• 购物60-70% • 餐饮10-20% • 休闲娱乐15-20%
• 购物60-70% • 餐饮15-25% • 休闲娱乐10-15% • 购物70-80% • 餐饮10-15% • 休闲娱乐3-5% • 服务5%
• 购物80-95% • 餐饮10-20%
• 购物30-40% • 餐饮30-40% • 休闲娱乐30-40%
主力店
代表项目
• 3-5个主力店
• 香港ifc
“体验经济”理论认为,未来商业要吸引更多人,需要增加体验功能业态
商业购物中心类型及特征——功能业态规模比例
万达城市商业广场的特点：
万达更多选择非零售业态,更强调体验式消费,明确规定： 体验式消费要大于50%,尤其是文化娱乐和餐饮。
其次,餐饮的比重要够大,每一个万达广场中餐饮比重在整个租赁面积当 中会超过20%,所以每个万达广场原则上里面的餐饮会超过30家,甚至有 些还会达到40多家。 中国的购物中心不是卖出去的,而是吃出来的,民以食为天。 王健林
• 主力店面积占比40-60% • 北京东方广场
• 2-3个主力店
• 北京万达广场
• 主力店面积占比40-60% Hale Waihona Puke 深圳花园城• 1-2个主力店
• 伊藤洋华堂
• 主力店面积占比40-60% • 华润万佳
购物中心商业业态规划三篇
购物中心商业业态规划三篇篇一：购物中心商业业态规划商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
1、2、3、4代万达广场
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。
本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。
长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。
第一代万达：长沙解放西路万达（悦荟广场）说到第一代万达，有一段往事不可回避。
2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。
澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。
麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。
2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。
与麦格理达成协议，并借此套现31亿。
在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。
上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。
现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。
不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。
第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。
项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。
所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。
单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。
万达业态布局分析
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面:1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
上海五角广场万达广场——功能业态
上海五角广场万达广场上海五角广场万达广场雄踞五角场环岛中心的黄金核心地段，百货、超市、家居、餐饮、金融、娱乐丰富业态形成整体的生活、购物、休闲、娱乐中心，商业辐射力覆盖杨浦区、宝山区以及虹口区。
已成为五角场商圈核心区域的时尚新地标，对五角场地区在区域经济发展历程中具有里程碑意义。
功能布局：上海五角广场万达广场是以购物、娱乐等商业中心为主要驱动力的城市综合体，商业功能约26万平方米，占了总功能的50%以上，凭借商业优势，吸引外部人流，使城市综合体活跃起来。
整个万达广场立体划分三层。
地上层数分别为22、23、25层的三幢甲级写字楼，总建筑面积为81700多平方米，三幢商务写字楼强调了整体空间的统一性，加强了视觉冲击力，强化了建筑城市地标性。
五幢商业裙楼“品”字形布局：7层的巴黎春天百货大楼，5层HOLA家居广场楼，4层的沃尔玛超市、第一食品楼以及万达影城楼，划分多个业态。
综合五个商业建筑单体，形成了纵横联系的三条商业步行街和一个中心休闲广场，地下为连接下沉式广场与未来地铁10号线的“万达城中城”商业步行街。
由于建设在合理地段，商业的特色鲜明，在商圈中心有综合体中及周边居民提供高层次的精神服务，还能够作为有地方特色的高品质休闲场所吸引外来旅游人员，城市周边人群、会展组织的亲睐。
业态分布：五角场万达广场是万达在上海的第一站，在主力店设置上，万达有意融合“上海特色”。
在十大主力店中，有世界500强的品牌零售商，如沃尔玛、特力屋等；也有上海人熟悉和喜爱的商家，如宝大洋、上海第一食品；当然，也有万达旗下的主力店，如万达影院和大歌星KTV。
沃尔玛裙楼的一层是上海市乃至亚洲最大的黄金珠宝城，面积达1万平方米。
由老庙黄金、老凤祥等一批著名的黄金珠宝品牌领衔。
二至四层是全球最大零售企业沃尔玛购物中心，2万多平方米的营业面积，成为上海目前最大的生活超市之一。
台湾著名家居品牌HOLA特力屋大楼，单层面积4000平方米，五层共2万多平方米的大型家居家饰城，囊括大批国内外顶级家居品牌。
常州万达广场商业定位报告
”，近几年，常州人均消费支出大幅提升，开始进入较快速发展阶段。但是经济总量仍然远落后于无锡、苏州，这对
于新兴商业体来说，意味着较长癿培育期和从既有市场中去抢份额。
商业：商业是经济癿晴雨表，经济基础决定商业繁华。时尚潮
苏锡常通2010年GDP和常住人口统计
流癿商业消费氛围和消费能力也就是在这几年才随着经济发展 癿节奏同步提高幵且在本地百货行业呈现出低总量但高增长癿
常州的商业圈， 是常州商业繁华的标志与窗口。 南、北大街商业功能区:
以满足市内外大伒及中高档多层次消费为 主，是全市居民及流劢顾客贩物癿主要场所，觃
范围
关河路、劳动路、朝 阳路、怀德路围合及 其外围区域的圈层，
面积约7平方公里
划期内将结吅本区域癿特点，形成以贩物为主，
• 客群需求：品质好、时尚度较高、客单较高癿商品 • 品牌风格：欧美系、日系、韩系 • 目标品牌： • 餐饮：STARBUCKS • 服装：CK JEANS、MORGEN、OCHIRLY、OLIVE DES OLIVE、
餐饮 10944m² 42.13%
配套 5835m² 22.46%
服饯 9200m² 35.41%
常州新北万达交通动线
3
2 1
1号口（位于太湖路）为单 向双进入口，供一般社会车 辆进入;
2号口（位于竹山路）为双 向进出口，供一般社会车辆 和货运车辆进出;
3号口（位于巢湖路）为双 向进出口，供一般社会车辆 进出，高峰期改为单向双出 口，供一般社会车辆进入。
苏北 常州在上海1小时都市圈边缘
接受上海辐射能力偏弱 上海
第一圈层（强） 扬
第二圈层（弱） 州
昆 苏州 无
常
山
锡镇
州
万达商业计划书
万达商业计划书万达商业计划书背景：随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费需求日益增加。
然而，市场上缺乏一家能够满足人们不同需求的综合型商业企业。
为了填补市场空白并满足消费者需求，我们计划开设一家名为“万达”的综合型商业企业。
商业模式：万达将提供多种产品和服务，包括购物、餐饮、娱乐等。
我们将通过与各种品牌合作，提供丰富多样的商品和服务，以满足不同消费者的需求。
同时，我们将积极引入优质国际品牌，以提供更高端的购物体验。
市场定位：我们的目标消费者是中产阶级和上班族，他们有稳定的收入和较高的消费能力。
我们将在大型商业综合体或商业街开设门店，以方便消费者前来购物和消费。
竞争优势：1. 我们将与国内外知名品牌建立战略合作，提供丰富多样的商品和服务，以满足消费者不同需求。
2. 我们将引入新兴技术，提升购物体验，例如无人店铺和智能支付系统。
3. 我们将提供高端的购物环境和服务，与国际一流商业企业竞争。
市场规模：根据市场调研数据显示，中国商业市场规模巨大，消费需求不断增长。
根据预测，未来几年商业市场将保持快速增长的趋势。
我们预计，在市场定位的目标群体中，我们的商业企业有很大的市场空间。
运营计划：1. 选址：我们将选择繁华商业区或购物中心作为门店的位置，以保证客流量和销售额。
2. 商品和服务：我们将与各种品牌合作，提供丰富多样的商品和服务。
同时，我们也将引入高端国际品牌，提供更高端的购物体验。
3. 营销策略：我们将通过广告宣传、促销活动等方式，提高品牌知名度和吸引消费者。
4. 人力资源：我们将建立高效、专业的团队，提供优质的服务，以满足消费者的需求。
5. 资金计划：我们将通过融资、投资等方式筹集所需资金，并合理利用资金，保证企业的运营。
财务预测：根据市场调研和数据分析，我们预计我们的商业企业将取得稳定的盈利。
我们将提前制定详细的财务预算，合理评估风险，保证企业的经营稳定和可持续发展。
结语：万达商业计划书是我们开设综合型商业企业的基础。
淮安万达策划书3篇
淮安万达策划书3篇篇一淮安万达策划书一、项目背景淮安万达广场是淮安市的一座大型综合性购物中心，拥有丰富的商业资源和优越的地理位置。
为了进一步提升淮安万达广场的知名度和影响力，吸引更多的消费者前来购物、娱乐和休闲，我们制定了本策划书。
二、项目目标2. 增加商场的客流量和销售额，提高市场份额。
3. 丰富商场的活动内容，提升消费者的购物体验。
4. 加强与商户的合作，共同打造繁荣的商业氛围。
三、项目策略1. 品牌推广：通过广告宣传、媒体合作、公关活动等方式，提高淮安万达广场的知名度和美誉度。
2. 活动策划：举办各类主题活动，如促销活动、文化活动、娱乐活动等，吸引消费者前来参与。
3. 会员制度：建立会员制度，为会员提供专属的优惠和服务，增加会员的忠诚度。
4. 社交媒体营销：利用社交媒体平台，如、微博等，进行营销推广，与消费者进行互动。
5. 合作推广：与周边商家、社区、学校等进行合作推广，扩大商场的影响力。
四、项目执行1. 品牌推广广告宣传：在电视、报纸、杂志、户外广告等媒体上投放广告，宣传淮安万达广场的品牌形象和特色。
媒体合作：与当地的媒体进行合作，如电视台、广播电台、报纸等，进行专题报道和宣传。
公关活动：举办各类公关活动，如开业典礼、周年庆典、新品发布会等，提高商场的知名度和美誉度。
2. 活动策划促销活动：定期举办促销活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者前来购物。
文化活动：举办各类文化活动，如书法展览、音乐会、舞蹈表演等，提升商场的文化氛围。
娱乐活动：举办各类娱乐活动，如亲子活动、游戏竞赛、抽奖活动等，增加消费者的参与度。
3. 会员制度会员招募：通过多种渠道招募会员，如商场内宣传、线上推广、合作推广等。
会员权益：为会员提供专属的优惠和服务，如积分兑换、生日礼品、优先停车等。
会员活动：定期举办会员活动，如会员专享折扣、会员日活动、会员俱乐部活动等，增加会员的忠诚度。
4. 社交媒体营销公众号：建立公众号，定期发布商场的活动信息、优惠信息、新品推荐等，与消费者进行互动。
万达广场业态规划标准
二、基本结构、各楼层布局和定位
• 各楼层布局及定位 • 一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务
（银行、药店、数码产品等）； • 二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居
用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等）； • 三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休
三、商业业态规划指引
• 业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位，应尽量保持 一致消费客层的一致性，以形成客流的互动。
四、建筑规划指引
• 步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在 进行规划时要考虑通往室外的独立通道。
• 餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%--60%之间，因此货梯、 干湿垃圾房的数量要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利于商家 使用的便捷性。
四、建筑规划指引
• 应将百货、娱乐楼等集客能力相对较强的主力店规划在步行街的两 侧，以形成步行街客流的平衡。
谢谢大家！
闲水吧等。
三、商业业态规划指引
• 各楼层的商品组合可由不同业态进行组合，甚至穿叉布置，但同一 楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致，使客流达成共享。
• 为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮 可考虑采用一拖二的形式规划，形成一、二层的互动。
三、商业业态规划指引
• 步行街一层的入口处是客流Fra bibliotek集的地方，但在二、三层相对应的位 置一般会成为死角。因此，建议步行街入口处尽量采用一拖二形式 布局，或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强 的品牌店。
四、建筑规划指引
• 步行街与各主力店的通道应规划在步行街入口处到步行街中厅之间 的位置，不宜设置在步行街入口处。设置在步行街入口处，一是根 本不会对主力店起到带动客流的作用；二是减少了步行街的优质商 铺数量，降低了租金收益；三是会影响二、三楼的客流动线，形成 死角。
万达广场购物中心业态组合分析与建议（5篇范例）
万达广场购物中心业态组合分析与建议（5篇范例）第一篇：万达广场购物中心业态组合分析与建议万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义(一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
(二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。
二、业态规划的基本原则1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
万达业态布局分析DOC
商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。
本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。
动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。
本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。
最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。
商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。
其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。
而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。
如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。
近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。
我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。
业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。
万达广场业态规划概念
万达广场业态规划最新概念一、业态分类及面积占比万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务;三个业态的面积占比大致为：1.餐饮面积占比40%-60%；2.服装服饰面积占比20%-30%；3.生活配套服务面积占比20%-25%;二、基本结构、各楼层布局和定位基本结构：根据集团规划研究院的规划设计,第三代的万达广场步行街一般分为三层;总建筑面积在2万至4万平方米,套内租赁面积在1万至2万平方米各楼层布局及定位：一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务银行、药店、数码二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等；三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等;三、商业业态规划指引各楼层的商品组合可由不同业态进行组合,甚至穿叉布置,但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致,使客流达成共享;为带动二层的人流和经营,一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划,形成一、二层的互动;步行街一层的入口处是客流聚集的地方,但在二、三层相对应的位置一般会成为死角;因此,建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局,或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店;中厅处是步行街形象展示的重要区域,应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主;考虑到商家的持续经营能力问题,珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时,应至少有3-5个品牌集合,形成消费环境;否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店;建筑规模在2万平方米以下的步行街里,咖啡、中式快餐等不宜数量太多,以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比;业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位,应尽量保持一致消费客层的一致性,以形成客流的互动;四、建筑规划指引步行街三层多是以餐饮为主,餐饮经营有延时服务的问题,因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道;餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%--60%之间,因此货梯、干湿垃圾房的数量要设置合理,位置设置应靠近货梯,有利于商家使用的便捷步行街与各主力店的通道应规划在步行街入口处到步行街中厅之间的位置,不宜设置在步行街入口处;设置在步行街入口处,一是根本不会对主力店起到带动客流的作用；二是减少了步行街的优质商铺数量,降低了租金收益；三是会影响二、三楼的客流动线,形成死角;根据商业业态规划的特点,一、三楼的商铺多数以餐饮和知名服装品牌店为主,因此可适当规划的大一些;单铺面积150平方米左右,商铺深度12米—15米；二楼的商铺以个性、特色服装或家居用品为主,商铺应规划的适当小一些,单铺面积60—80平方米,商铺深度8—12米;应将百货、娱乐楼等集客能力相对较强的主力店规划在步行街的两侧,以形成步行街客流的平衡;。
商业街区业态规划方案(两篇)2024
商业街区业态规划方案引言：商业街区的发展是城市经济繁荣和社会发展的关键因素之一。
在商业街区中，不同的业态规划对于吸引顾客、促进消费和提升街区形象至关重要。
本文将根据商业街区业态规划方案（二）的要求，对相关内容进行详细阐述。
概述：一、市场调研与分析：1.1 了解目标人群：通过市场调研和分析，明确目标人群的特征和消费需求，包括年龄段、职业、收入水平等因素，为业态规划提供依据。
1.2 街区差异化：通过分析竞争对手的业态布局和核心竞争力，确定街区的差异化特色，吸引目标人群选择本街区进行消费。
1.3 潜在机会与威胁：对商业环境、消费趋势和政策法规进行全面分析，确定商业街区的潜在机会和威胁，为业态规划提供参考。
1.4 投资回报分析：通过对不同业态的投资回报率进行评估，确定商业街区在不同业态上的投资比例，以确保商业街区的可持续发展。
二、商业街区业态规划：2.1 商业街区定位：根据市场调研结果和商业街区的差异化特色，明确定位商业街区的核心定位，例如时尚、休闲娱乐、文化创意等。
2.2 业态组合：根据目标人群需求和商业街区定位，确定合适的业态组合，包括零售、餐饮、娱乐、服务等，以满足不同消费者的需求。
2.3 租赁策略：制定租赁策略，吸引有潜力和品牌影响力的商家入驻，提升整个街区的形象和吸引力。
2.4 空间布局：进行细致的空间布局规划，使各业态之间互相补充，形成合理的商业街区格局，提升消费者的购物体验。
2.5 环境设计与管理：设计街区的环境风格和氛围，与业态规划相匹配，同时制定环境管理措施，确保街区的干净整洁和安全有序。
三、品牌营销与推广：3.1 品牌定位：根据商业街区的核心定位和业态组合，明确街区的品牌形象和定位，以建立独特的品牌风格。
3.2 营销策略：制定多元化的营销策略，包括线上线下相结合的推广活动、街区活动和合作营销等，以吸引更多的消费者。
3.3 合作品牌与活动：与知名品牌和本地机构的合作，举办特色活动和推广活动，增加商业街区的曝光度和知名度。
〖万达商管〗万达集团业态规划标准
〖万达商管〗万达集团业态规划标准万达集团零售业态选址要求选址要素：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况万达集团购物中心业态选址要求选址要素：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况万达集团百货业态选址要求万达集团专业店业态选址要求一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等万达集团家居业态选址要求万达集团超市业态选址要求万达集团便利店业态选址要求便利商店的国际共通语言⏹准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士⏹集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电费，代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等⏹开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种发展物流配送业务万达集团便利店业态选址要求万达集团院线业态选址要求万达集团KTV业态选址要求。
各地万达商业业态规模统计
沈阳万达 备注 包括地下室 包括地下室 B1-5F / / / / / 1F-4F / 1F-4F 1F-3F 含时尚楼 28F*2 24F,裙房5F / 29F+30F 停车、设备
西安万达 数值 备注 11.99万㎡ 28.90万㎡ 包括地下室 9.50万㎡ 包括地下室 2.90万㎡ B1-2F 0.495万㎡ 4F 0.41万㎡ B1 / / / / 0.45万㎡ B1 0.516万㎡ 3F-4F 0.455万㎡ 3F-4F 0.113万㎡ 5F 4.510万㎡ 1F-5F 1.185万㎡ 住宅底商 / / / / / / 13.50万㎡ / 4.025万/
太原万达 备注 包括地下室 包括地下室 B1-5F 4-5F B1 / / 2F 2-3F 4F 5F 4F 1-5F 27F*4 1-20F / / 停车、设备
数值 4.4万m2 38.21万m2 14.93万m2 2.95万m2 0.8万m2 1.7万m2 / / 0.5万m2 0.8万m2 1万m2 0.5万m2 1.8万m2 / 12.57万m2 4.72万m2 / 6.1万m2 1.08万m2 6.99 55% 1651辆 66辆 1032辆 /
青岛万达 备注 包括地下室 包括地下室 1-5F 3-4F B1 / / 1F 1-2F 2F、4F 3F 1-3F / 31F+29F 26F / 31F+30F 停车、设备
济南万达 数值 4.76万㎡ 32.24万㎡ 12.82万㎡ 2.60万㎡ 0.67万㎡ 1.52万㎡ / / 0.39万㎡ 0.89万㎡ 0.75万㎡ 0.40万㎡ 4.50万㎡ 1.1万㎡ / / 13.91万㎡ / 15.04万㎡ 5.3 58% 1378辆 150辆 1228辆 /
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酒店
住宅
商业+写字楼+公寓
13
案例介绍 – 包头万达广场
项目基本概况 n 区域特征：包头万达广场位于青山区，地处城市中心区，万达广场进驻将引领城市商圈升级换代。 n 功能定位：包头万达广场包含高档住宅、精装公寓、5A级写字楼、大型购物中心功能业态，旨在打造包
头为包头市引入全新理念住宅、提供全新的都市休闲生活方式。
销售
持有
销售
销（售%比）率 销售模式 功能作用
100% 散售 带来现金流
商购业物街中/底心商：：持1有00%
100%
持有
购商物业中街心/底：商持：有散出售租 整层整栋销售
产品核心
2
发展历程
2002年
2004年
2006年
2008年
1代万达
2代万达
3代万达
F４ F３ F2 F1
发展时期 建筑形态 产品类型 选址特点 规模体量 业态功能 代表项目
4
2
13
1 2
第1代 01-03年 单体盒式建筑 纯商业 核心商圈黄金地段 5万平方米左右
商业 长沙万达、南昌万达
第2代 04-05年 组合式盒式或盒子+高层 纯商业或商业+高层
万达广场三代产品比较分析报告
n 万达商业模式介绍 n 案例选取条件 n 主要案例介绍 n 案例总结借鉴 n 小结
1
万达概况
n 万达介绍
万达集团为国内知名的商业地产开发商，由万达集团开发的万达广场目前遍布全国如上海、北京、 天津、沈阳、呼和浩特等32个重点城市；截至2009年末，其所持有的商业面积超过600万平方米 ，年租金收益在30亿元以上，并开创全国独有的“订单式商业地”产开发模式。
p从各个业态在综合体中的功能及其所带来的影响效应来看，住宅及公寓为产生现金流的主力产品 ，写字楼为项目带来品质提升，同时丰富了项目的业态功能；而酒店则是项目的形象标杆，如宁 波鄞州万达广场索菲特酒店，为当地的地标性建筑。
业态
住宅
商业
写字楼
酒店
公寓/SOHO
租售模式
销售
商购业物街租8中0/售%底心：比商：2：0：持% 销有售
207,000 -98,700 49,300 295,000
功能业态配比图
项目总平面图
住宅
商业+写字楼+公寓 15
案例要点小结
n 区域发展潜力较大，业态规划及开发时序安排需谨慎
p 从万达广场的选址特征来看，第三代产品多选址在城市副中心，新区或开发区等经济增长活力及未来人 口导入能力较强地区，如：宁波鄞州新区、沈阳铁西新区及呼和浩特如意开发区等，本案的区位条件与 之较为符合；
项目区位图
项目效果图
包头万达
传统 商圈
新兴 商圈
14
案例介绍 – 包头万达广场
项目基本概况 n 技术指标 n 功能业态配比 n 项目总平面图
住宅公建配比图
项目
开业时间
规模
2010年11月
占（地平面方积米）
106,627
绿化率 容积率
51% 5.6
总（建平筑方面米积）
650,000
其中
商业 酒店 写字楼 公/S寓OHO 住宅
6
案例选取条件
n 鉴于第三代万达广场的主流地位和良好的发展趋势，以下选取4个具有代表意义的万达广场进行 重点研究，以期对本项目的规模确定及开发模式提供一定的市场参考价值和借鉴依据。该4个项 目与本项目在区域特征或规模等方面具备一定的可比性，分别为：
开业项目
宁波鄞州万达广场
n 沈阳铁西万达广场
n 宁波鄞州万达广场
-59.0% 27.4% 65.0% 45.4%
-25.8% 45.6% 22.1% 31.8%
-6.5% 8.4% 5.6% 15.2%
-4.3% 6.8% 3.4% --
-3.3% *11.8% 2.8% 7.2%
-1.1% -1.1% --
备注：*为纯公寓，非SOHO
17
案例要点小结
n购物中心持有出租，保证商业品质；其它部分销售，带来大量现金流
p从四个案例中的万达广场第三代城市综合体的总规模来看，基本在60-125万平方米之间，规模体量比 第三代综合体发展初期有所提高；其中，公建部分占比因总规模的不同而有所差异，但面积基本在50万 平方米左右；参考万达规模，本案的总体规模具体发展综合体的条件；
p另外，从万达广场的主要功能业态比例构成可以看出，写字楼、酒店等业态为补充业态，各业态占比 较小，住宅和商业仍为第三代产品的核心部分，区域不同，住宅及商业的占比有所差异。在城市副中心 及新区中心，住宅比例相对较高，如铁西万达、呼和浩特万达，住宅比例在60%左右，商业的比例为25% 左右；核心区域，则住宅的比例有所下降，商业的比例有所提高，如包头万达。
Ø多选址在发达城市的核心商业地段；规模适当；依托订 单式商业地产带来的优质客户取得优惠政策； Ø建筑形态上主要为单体或组合式建筑为主； Ø项目功能主要为纯商业或商业加居住，功能简单 Ø商业业态以超市、家居建材为主，主力店比例超过70% ，租金低，商业价值体现； Ø商业以出售为主，后期统一经营难以保证； Ø商铺售价过高，散铺投资收益预期无法实现。
核心商圈黄金地段 10万平方米左右 商业或商业+居住/酒店 武汉万达、哈尔滨万达
第3代 06年以后 盒子+街区+高层
综合体 城市副中心、新区中心
50-100万平方米 住宅+商业+办公+酒店 宁波鄞州万达、北京CBD万达
3
产品分析 – 产品特征
万达广场第三代城市综合体项目规模大，业态功能齐全，为万达集团未来发展的核心重点产品， 相较于前两代产品有较为明显的优势，以下对三代产品的特点及于前两代产品的优劣势进行对 比分析。
5
开发模式 –“订单式地产”模式
n 万达集团的核心开发模式是“订单式商业地产”，即与世界500强的零售商签订联合发展协议，通 过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。
n 该商业开发模式经过10多年的发展，已成为典型的万达模式，可以借鉴，但暂时难以简单复制或 超越。
p根据对四个万达广场的实际调查和了解，目前第三代万达广场在租售模式上采取酒店和购物中心 店持有出租，其它部分销售的模式，该举措保证了万达商业项目的品质，避免如第1、2代万达商 铺散售所带来的运营管理问题，另外一方面也解决了大规模开发所面临的资金难题；
p从对四个案例中商业租售比的了解和分析，持有出租的购物中心与销售的商业街比例在80%：20% ；
规模
开业时间
2010年10月
占（地平面方积米）
311,700
绿化率 容积率 总（建平筑方面米积）
其中
写字楼 公 /S寓OHO 住宅 其他
1,248,900
276,600 42,500 69,700 34,800 811,300 14,000
住宅公建配比图 功能业态配比图
项目名称 项（目平）规方模米 住宅（公%）建比
住宅
商业
各业态占比（%） 写字楼 酒店
公SO寓HO（)
其他
奥园国际新城 沈 广阳场铁西万达 宁 广波场鄞州万达 呼 广和场浩特万达 包头万达广场
1580,000 906,000 592,000 1,248,900 650,000
-59：41 33.5：66.5 65：35 45：55
在建项目
n 呼和浩特万达广场
n 包头万达广场
呼和浩特万达广场
包头万达广场
沈阳铁西万达广场
7
案例介绍 – 沈阳铁西万达广场
项目基本概况
n 区域特征：沈阳铁西万达广场位于铁西核心区，地处城市副中心，距离市中心核心商业区太原街商圈及中 山路商圈5公里左右。
n 功能定位：沈阳铁西万达广场为万达集团开发的第三代产品，是集购物、娱乐、休闲、居住、商务办公等 多种功能为一体的大型城市综合体项目。
n 功能定位：呼和浩特万达广场是集商业、住宅、酒店、写字楼4大城市功能性业态于一体的大型项目，项目主 要凸现地段中心、财富中心、生活中心、娱乐及休闲中心的新城市中心概念。
项目区位图
项目效果图
呼和浩特万达
新区/城市 副中心
12
案例介绍 – 呼和浩特万达广场
项目基本概况
n 技术指标 n 功能业态配比
n 项目总平面图 项目
592,000 270,000 40,000 50,000 70,000 162,000
功能业态配比图
住宅 公寓
商业
酒店+ 办公
产品布局
11
案例介绍 – 呼和浩特万达广场
项目基本概况
n 区域特征：呼和浩特万达广场位于如意开发区，地处城市东扩的核心位置，距离传统的城市核心商业区中山 路商圈约5公里。
与前两代产品相比，第三代产品具备以下几点主要特色： l 功能更加全面（如北京CBD万达广场、上海五角场万达广场等），体现多功能的城市开发； l 建筑设计与布局更加合理，采取街坊式的街区布局（如呼和浩特万达广场、包头万达广场等），增加舒适性； l 增添文化广场或居民活动空间（如铁西万达及太原万达的2万平米市民广场设计），体现建筑以人为主的理念； l 打造地标性城市建筑（如济南玩啊180米高的酒店，宁波鄞州万达189米的公寓等），突出项目亮点。
n 目标城市以直辖市、省会城市及经济中 心城市为主
n 选址以城市副中心或新区为主 n 建筑更加现代，更具地标性 n 产品有商业、住宅、酒店式公寓、办公
、酒店，合理搭配，投资收益最大化 n 商业涵盖大型集中商业（购物中心)及
底商(步行街）等类型，购物中心以持 有为主，只租不售 n 商业业态增加了文化休闲、餐饮娱乐的 比重，打造“24小时不夜城” n 引进国际投资基金，推动快速扩张