万达商业业态功能规划

城市副中心/ 苏家屯
进驻：2009年
面人规积口划：调74整632万时平人间方：公2里007年
沈阳铁西万达广场
城市副中心/ 铁西新区
进开驻业：200170年10月
面人规积口划：调41整814时平万间方人：公2里002年
宁波鄞州万达广场
新区/鄞州新区
进开驻业：20046年底
面人初积口始：规3划30平万时方人间公：里1995年
n 功能定位：呼和浩特万达广场是集商业、住宅、酒店、写字楼4大城市功能性业态于一体的大型项目，项目主 要凸现地段中心、财富中心、生活中心、娱乐及休闲中心的新城市中心概念。
项目区位图
项目效果图
呼和浩特万达
新区/城市 副中心
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案例介绍 – 呼和浩特万达广场
项目基本概况
n 技术指标 n 功能业态配比
n 项目总平面图 项目
n 目标城市以直辖市、省会城市及经济中 心城市为主
n 选址以城市副中心或新区为主 n 建筑更加现代，更具地标性 n 产品有商业、住宅、酒店式公寓、办公
、酒店，合理搭配，投资收益最大化 n 商业涵盖大型集中商业（购物中心)及
底商(步行街）等类型，购物中心以持 有为主，只租不售 n 商业业态增加了文化休闲、餐饮娱乐的 比重，打造“24小时不夜城” n 引进国际投资基金，推动快速扩张
6
案例选取条件
n 鉴于第三代万达广场的主流地位和良好的发展趋势，以下选取4个具有代表意义的万达广场进行 重点研究，以期对本项目的规模确定及开发模式提供一定的市场参考价值和借鉴依据。该4个项 目与本项目在区域特征或规模等方面具备一定的可比性，分别为：
开业项目
宁波鄞州万达广场
n 沈阳铁西万达广场
n 宁波鄞州万达广场
在建项目
n 呼和浩特万达广场
n 包头万达广场
呼和浩特万达广场
包头万达广场
沈阳铁西万达广场
7
案例介绍 – 沈阳铁西万达广场
项目基本概况
n 区域特征：沈阳铁西万达广场位于铁西核心区，地处城市副中心，距离市中心核心商业区太原街商圈及中 山路商圈5公里左右。
n 功能定位：沈阳铁西万达广场为万达集团开发的第三代产品，是集购物、娱乐、休闲、居住、商务办公等 多种功能为一体的大型城市综合体项目。
规模
开业时间
2010年10月
占（地平面方积米）
311,700
绿化率 容积率 总（建平筑方面米积）
其中
30% 3.88(住宅）
商业 酒店 写字楼 公 /S寓OHO 住宅 其他
1,248,900
276,600 42,500 69,700 34,800 811,300 14,000
住宅公建配比图 功能业态配比图
592,000 270,000 40,000 50,000 70,000 162,000
功能业态配比图
住宅 公寓
商业
酒店+ 办公
产品布局
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案例介绍 – 呼和浩特万达广场
项目基本概况
n 区域特征：呼和浩特万达广场位于如意开发区，地处城市东扩的核心位置，距离传统的城市核心商业区中山 路商圈约5公里。
项目区位图
项目效果图
市区中心
鄞州万达 新区
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案例介绍 – 宁波鄞州万达广场
项目基本概况 n 技术指标 n 功能业态配比 n 项目布局图
住宅公建配比图
项目
开业时间 占（地平面方积米）
规模
2006年12月 210,900
绿化率 容积率 总（建平筑方面米积）
其中
商业 酒店 写字楼 公寓 住宅
35% 2.03
销售
持有
销售
销（售%比）率 销售模式 功能作用
100% 散售 带来现金流
商购业物街中/底心商：：持1有00%
100%
持有
购商物业中街心/底：商持：有散出售租 整层整栋销售
产品核心
4
产品分析 – 优劣势比较
第3代
第1&2代
Ø多选址在经济发展较快或潜力大的城市中的城市副中心 或新区中心； Ø建筑形式多样，盒式商业+街区+高层； Ø业态功能多样，以复合式商业地产为主，增加了商务办 公、酒店及公寓等城市业态； Ø商业持有与销售的比例为80%：20%，其中购物中心为全 部持有出租； Ø项目规划及产品设计更加合理，特点更加突出。
项目区位图
项目效果图
包头万达
传统 商圈
新兴 商圈
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案例介绍 – 包头万达广场
项目基本概况 n 技术指标 n 功能业态配比 n 项目总平面图
住宅公建配比图
项目
开业时间
规模
2010年11月
占（地平面方积米）
106,627
绿化率 容积率
51% 5.6
总（建平筑方面米积）
65ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ,000
其中
商业 酒店 写字楼 公/S寓OHO 住宅
2
发展历程
2002年
2004年
2006年
2008年
1代万达
2代万达
3代万达
F４ F３ F2 F1
发展时期 建筑形态 产品类型 选址特点 规模体量 业态功能 代表项目
4
2
13
1 2
第1代 01-03年 单体盒式建筑 纯商业 核心商圈黄金地段 5万平方米左右
商业 长沙万达、南昌万达
第2代 04-05年 组合式盒式或盒子+高层 纯商业或商业+高层
p从各个业态在综合体中的功能及其所带来的影响效应来看，住宅及公寓为产生现金流的主力产品 ，写字楼为项目带来品质提升，同时丰富了项目的业态功能；而酒店则是项目的形象标杆，如宁 波鄞州万达广场索菲特酒店，为当地的地标性建筑。
业态
住宅
商业
写字楼
酒店
公寓/SOHO
租售模式
销售
商购业物街租8中0/售%底心：比商：2：0：持% 销有售
p根据对四个万达广场的实际调查和了解，目前第三代万达广场在租售模式上采取酒店和购物中心 店持有出租，其它部分销售的模式，该举措保证了万达商业项目的品质，避免如第1、2代万达商 铺散售所带来的运营管理问题，另外一方面也解决了大规模开发所面临的资金难题；
p从对四个案例中商业租售比的了解和分析，持有出租的购物中心与销售的商业街比例在80%：20% ；
万达广场三代产品比较分析报告
n 万达商业模式介绍 n 案例选取条件 n 主要案例介绍 n 案例总结借鉴 n 小结
1
万达概况
n 万达介绍
万达集团为国内知名的商业地产开发商，由万达集团开发的万达广场目前遍布全国如上海、北京、 天津、沈阳、呼和浩特等32个重点城市；截至2009年末，其所持有的商业面积超过600万平方米 ，年租金收益在30亿元以上，并开创全国独有的“订单式商业地”产开发模式。
项目区位图
项目效果图
铁西万达 副中心
市区中心
副中心 本项目
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案例介绍 – 沈阳铁西万达广场
项目基本概况
项目总平面图
n 技术指标
n 功能业态配比
n 项目总平面图 项目
规模
开业时间
2010年8月
占（地平面方积米）
201,700
功能业态配比图
绿化率 容积率
35% 3.78
总（建平筑方面米积）
906,000
207,000 -98,700 49,300 295,000
功能业态配比图
项目总平面图
住宅
商业+写字楼+公寓 15
案例要点小结
n 区域发展潜力较大，业态规划及开发时序安排需谨慎
p 从万达广场的选址特征来看，第三代产品多选址在城市副中心，新区或开发区等经济增长活力及未来人 口导入能力较强地区，如：宁波鄞州新区、沈阳铁西新区及呼和浩特如意开发区等，本案的区位条件与 之较为符合；
Ø多选址在发达城市的核心商业地段；规模适当；依托订 单式商业地产带来的优质客户取得优惠政策； Ø建筑形态上主要为单体或组合式建筑为主； Ø项目功能主要为纯商业或商业加居住，功能简单 Ø商业业态以超市、家居建材为主，主力店比例超过70% ，租金低，商业价值体现； Ø商业以出售为主，后期统一经营难以保证； Ø商铺售价过高，散铺投资收益预期无法实现。
核心商圈黄金地段 10万平方米左右 商业或商业+居住/酒店 武汉万达、哈尔滨万达
第3代 06年以后 盒子+街区+高层
综合体 城市副中心、新区中心
50-100万平方米 住宅+商业+办公+酒店 宁波鄞州万达、北京CBD万达
3
产品分析 – 产品特征
万达广场第三代城市综合体项目规模大，业态功能齐全，为万达集团未来发展的核心重点产品， 相较于前两代产品有较为明显的优势，以下对三代产品的特点及于前两代产品的优劣势进行对 比分析。
酒店
住宅
商业+写字楼+公寓
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案例介绍 – 包头万达广场
项目基本概况 n 区域特征：包头万达广场位于青山区，地处城市中心区，万达广场进驻将引领城市商圈升级换代。 n 功能定位：包头万达广场包含高档住宅、精装公寓、5A级写字楼、大型购物中心功能业态，旨在打造包
头为包头市引入全新理念住宅、提供全新的都市休闲生活方式。
-59.0% 27.4% 65.0% 45.4%
-25.8% 45.6% 22.1% 31.8%
-6.5% 8.4% 5.6% 15.2%
-4.3% 6.8% 3.4% --
-3.3% *11.8% 2.8% 7.2%
-1.1% -1.1% --
备注：*为纯公寓，非SOHO
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案例要点小结
n购物中心持有出租，保证商业品质；其它部分销售，带来大量现金流
5
开发模式 –“订单式地产”模式
n 万达集团的核心开发模式是“订单式商业地产”，即与世界500强的零售商签订联合发展协议，通 过与合作伙伴的共同开拓、技术对接、先租后建来开发，从而实现加快拓展与有效降低风险。
n 该商业开发模式经过10多年的发展，已成为典型的万达模式，可以借鉴，但暂时难以简单复制或 超越。
呼和浩特万达广场
新意区开（发未区来城市副中心）/如 进开驻业：200170年11月
面人初积口始：规13划20平万时方人间公：里1992年
包头万达广场
城市中心/青山区
进开驻业：200170年11月
面人初积口始：规24划850万时平人间方：公1里956年
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案例要点小结
n规模体量适合城市综合体，功能业态配比需切合区域发展情况
其中
商业 酒店 写字楼 公/S寓OHO 住宅 其他
234,000 39,000 59,200 29,600 534,200 10,000
酒 店
住宅公建配比图
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案例介绍 – 宁波鄞州万达广场
项目基本概况 n 区域特征：宁波鄞州万达广场位于鄞州新区中心，项目所在区域目前已发展成为宁波市的第二商圈。 n 功能定位：宁波鄞州万达广场集商业、酒店、住宅及办公多种功能为一体，定位为城市综合体。
项目名称 项（目平）规方模米 住宅（公%）建比
住宅
商业
各业态占比（%） 写字楼 酒店
公SO寓HO（)
其他
奥园国际新城 沈 广阳场铁西万达 宁 广波场鄞州万达 呼 广和场浩特万达 包头万达广场
1580,000 906,000 592,000 1,248,900 650,000
-59：41 33.5：66.5 65：35 45：55
n 万达广场
万达广场是万达集团开发的知名商业地产品牌，经过不断发展和更新换代，产品已发展到第三代， 本阶段的产品主打城市综合体的概念，其项目规模、物业配比关系及租售模式及盈利能力等较前 两地均有较大的提升，是万达集团未来发展的核心产品。
长沙万达（第一代）
哈尔滨香坊万达（第二代）
北京CBD万达（第三代）
与前两代产品相比，第三代产品具备以下几点主要特色： l 功能更加全面（如北京CBD万达广场、上海五角场万达广场等），体现多功能的城市开发； l 建筑设计与布局更加合理，采取街坊式的街区布局（如呼和浩特万达广场、包头万达广场等），增加舒适性； l 增添文化广场或居民活动空间（如铁西万达及太原万达的2万平米市民广场设计），体现建筑以人为主的理念； l 打造地标性城市建筑（如济南玩啊180米高的酒店，宁波鄞州万达189米的公寓等），突出项目亮点。
p 从万达进驻的时间节点来看，多处于区域规划和发展相对较为成熟，人口导入数量相对较大，具备较为
成熟的综合体开发条件的时期；而本案所在的苏家屯区域纳入大浑南及沈阳市总体规划的时间较短，目
前区域仍处于前期开发阶段，因此，在开发时序安排和业态规划方面需谨慎。
项目名称
所属区域
进驻/开业时间
区域介绍
奥园国际新城
p从四个案例中的万达广场第三代城市综合体的总规模来看，基本在60-125万平方米之间，规模体量比 第三代综合体发展初期有所提高；其中，公建部分占比因总规模的不同而有所差异，但面积基本在50万 平方米左右；参考万达规模，本案的总体规模具体发展综合体的条件；
p另外，从万达广场的主要功能业态比例构成可以看出，写字楼、酒店等业态为补充业态，各业态占比 较小，住宅和商业仍为第三代产品的核心部分，区域不同，住宅及商业的占比有所差异。在城市副中心 及新区中心，住宅比例相对较高，如铁西万达、呼和浩特万达，住宅比例在60%左右，商业的比例为25% 左右；核心区域，则住宅的比例有所下降，商业的比例有所提高，如包头万达。