2019年4月杭州李菊体育中心商业定位及业态规划报告
龙湖杭州紫荆天街业态调研
杭州龙湖紫荆天街项目考察报告目录一、基本概况 (2)二、项目构成 (3)三、购物中心 (3)1.主题文化 (3)2.商场体量 (3)3.目标客群 (4)4.主力业态 (4)5.首进品牌 (5)四、龙湖天街特色 (5)旅游研究院2020.1.20一、基本概况紫荆天街位于杭州市西湖区三墩板块核心位置，地铁2号线三墩站B出口直达。
项目用地面积约47公顷，建筑面积约13万平方米，总辐射人口超30万人。
并于2019年12月21日正式开业，开业双日客流破30万人次，总营业额破2200万元。
紫荆天街区位图二、项目构成紫荆天街项目是体量约30万㎡的TOD综合体，集购物中心、独栋商业、公寓产品和国际BLOCK商业街区于一体。
其中：·购物中心：面积约13万公平米，包括主力店、零售、餐饮、服务、娱乐、家居等。
·独栋商业：铂金岛，一座可售型独栋商业，用来引入奢侈品牌旗舰店。
·公寓产品：紫金上城，有5幢高层精品公寓。
·国际BLOCK商业街区：位于公寓底部，一条24h开放的国际商业街区。
三、购物中心1.主题文化紫荆天街以“院子文化”为主题，将江南庭院融入商场，打造“聚院、动院、静院、智院、宴院、静院”六院主题空间，独具江南水乡、白墙黑瓦的特色。
2.商场体量·项目体量：86000㎡；·楼层分布：B1-6F；·车位分布：超1500个。
六院空间分布图3.目标客群天街以亲子、家庭为核心目标群，以服务亲情欢聚，追求更有品质生活的成熟家庭为核心，让家的美好在紫荆天街得到延伸。
聚焦“细分社群”的精确性，致力于为三墩居民打造“第二个家”。
以“家庭”为核心客群定位，结合区域客群成熟、高校多、年轻人多的特点，将客户群划分为：萌宝家庭、文艺少女、运动狂人等个性鲜明的“细分群体”，针对不同群体，设计专属矩阵。
通过丰富业态组合，打造有偏好的共同体。
4.主力业态以健康休闲生活、健身运动、儿童游乐、影院等主力业态。
大城市中心城区既有体育场馆的商业空间活力化更新改造研究——以上海地区为例
拓展业态，丰富体育产业内容，推动体育与教育培训等相关产业的融合，以体育设施为载体，打造城市体育服务综合体，推动体育与住宅、休闲商业的综合开发[1]。
体育综合体中，商业功能在非体育业态中占较高比例，是提高设施使用效率、补充场馆空间活力、创造经济效益的重要部分。
但是既有体育建筑中的商业，由于规划布局、建筑设计、运营管理等方面的不合理决策，其实际经营状况较差，很多店铺倒闭（见图1、图2），造成了场所衰败，既没有达到预想的经济效益，又降低了体育场馆空间的环境品质。
在此情况下，探讨体育场馆中商业空间活力更新的设计策略，具有重要的研究意义，一方面指导改善既有体育建筑的商业空间现状，另一方面推动了今后体育建筑设计的复合化发展。
本文以上海地区为例，通过对上海体育中心、虹口足球场、源深体育中心三个案例的实地调研与现场访谈，对上海既有体育建筑商业空间的普遍问题进行归纳与分析，结合其他成功案例，提出提升空间活力的优化措施和设计策略。
1 体育场馆中商业空间存在的问题上海体育中心、虹口足球场、源深体育中心是上海中心城区三个标志性体育建筑，规模较大，为了迎接重要赛事和迎合体育发展均进行过相应改造，既能承担国际、国内重要体育赛事，又复合商业、文化、演艺等非体育业态。
在非赛时向市民开放，成为市民体育健身、休闲活动的选择。
但实地访查发现，其商业空间实际经营状况不能达到预期的社会效益和经济效益，在规划布局、建筑设计、运营管理三方面均存在缺陷。
摘要 随着大城市高速集约化发展，体育建筑的功能日趋综合化。
体育与餐饮、零售、文化、教育培训、休闲娱乐及办公等业态相混合，满足市民生活的多元需求。
其中商业功能在非体育功能中占据较大的比例，对空间的活力具有较大的影响。
文章通过调研上海市中心城区内的三个典型案例，归纳总结既有体育设施中商业空间在规划布局、建筑设计和运营管理三个方面出现的问题，分析空间活力低下的原因，提出释放商业空间活力的更新策略。
关键词 既有体育场馆；商业空间；活力化更新中图分类号 TU24文献标识码 ADOI 10.19892/ki.csjz.2024.08.07Abstract With the intensive development of the city, the functions of sports buildings are increasingly integrated. The mixture of sports with catering, retail, culture, education and training, leisure and entertainment, and office meets the diverse needs of the citizens. Among them, commercial functions occupy a large proportion in non-sports functions and have a greater impact on the vitality of space. This paper summarizes three typical cases in the downtown of Shanghai, summarizes the problems in the planning layout, architectural design and operation management of the commercial space in the existing sports facilities, analyzes the causes of low spatial vitality, and proposes an renewal strategy to enhance the vitality of commercial space.Key words existing stadiums; commercial space; vigorous renewal0 引言随着现代城市的集约化发展、市民消费水平的提高和日常多元化需求的增加，体育场馆逐渐从传统单一的体育设施，发展为融合体育、商业、文化、教育及休闲的城市体育综合体。
余杭区体育中心运营模式探索及其关联产业发展研究
公共管理理论版103余杭区体育中心运营模式探索及其关联产业发展研究文/徐夕珵 戴冕（上海零点市场调查有限公司..上海..200021）摘要：杭州亚运会的承办虽带来一次机遇，但余杭区体育产业的发展应基于自身定位，合理利用亚运会场馆进行探索。
余杭区体育中心作为亚运会背景下余杭体育产业发展的核心，未来可以采用完全委托或多种形式结合委托的运营模式，减少场馆成本压力。
与此同时，围绕余杭体育中心开展全民健身事业，发展体育产业，需要重视体育中介产业，加大竞赛表演的无形资产的开发力度，建立完善的互联网+智能体育服务信息平台，重视体育场馆服务配套多方面努力，利用好亚运遗产对余杭区全民健身与全民健康的促进作用。
关键词：杭州亚运会 体育场馆 运营模式 体育产业余杭区作为2022年第十九届亚运会赛事承办地之一，承担了余杭区亚运场馆——余杭区体育中心的改建。
亚运会背景下，余杭区体育发展更多地在于丰富市民的全民健身活动，发挥场地功能，意味着围绕余杭区体育中心的体育产业是发展的战略重点。
一、余杭区体育中心定位及运营模式余杭区体育中心计划在亚运会结束后，除继续承担各类大型体育赛事活动，主要任务是服务全民健身活动的开展。
在向余杭区体育科深访中，提到未来综合训练馆拟计划成为余杭区全民健身中心，引进更多的全民健身活动项目，丰富百姓日常健身的需求。
两个标准的亚运会比赛场馆也将充分发挥他们的功能。
针对要同时满足竞赛表演活动承办以及全民健身服务供给的场馆运营模式，需要场馆满足自身造血的同时保证公益性、服务均等化的特性。
目前我国大部分公共体育场馆运营模式综合为以下几种：1.纯管理模式委托方只将场馆的具体管理工作委托给专业的场馆运营公司，运营方针、预算编制、人事招聘、物业管理等均由场馆单独或与受托方协商决定。
受托方的职责是协助场馆方面达成场馆运营指标，经营决策都需要由场馆方面来参与敲定，运营成本均由场馆负责。
受托方的收入来自于一定数额的管理费，与场馆业绩不直接挂钩。
杭州市发展和改革委员会关于杭州奥体中心综合训练馆项目初步设计的批复
杭州市发展和改革委员会关于杭州奥体中心综合训练馆项目初步设计的批复文章属性•【制定机关】杭州市发展和改革委员会•【公布日期】2014.10.29•【字号】杭发改投资〔2014〕542号•【施行日期】2014.10.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文杭州市发展和改革委员会关于杭州奥体中心综合训练馆项目初步设计的批复杭发改投资〔2014〕542号杭州市奥体博览城建设指挥部：你指挥部《关于要求对杭州奥体中心综合训练馆建设项目初步设计进行审查的报告》（杭奥博指[2014]23号，中心项目编码：B-C41201021606）文悉。
我委已组织各有关部门对该项目初步设计进行了会审，浙江省建筑设计研究院出具了该项目初步设计及概算的评估报告，专家组经讨论后形成了专家组意见，设计单位根据审查意见对设计进行了调整、修改。
经研究，原则同意杭州市建筑设计研究院有限公司+法国AREP公司编制的初步设计，现将有关事项批复如下：一、建设地点位于萧山区杭州奥体博览城东南角，东临滨江二路（奔竟大道），南临飞虹路（奥运路），西临利民河绿化带，北与奥体博览城双塔相邻。
二、建设单位杭州奥体博览中心萧山建设投资有限公司。
三、建设内容及规模建设杭州奥体中心综合训练馆，主要内容包括训练中心、五大中心（体育科研中心、运动员救护中心、国民体质检测中心、反兴奋剂科研中心、体能训练中心）、自行车馆和新闻中心、运动员宿舍及配套用房等设施，总建筑面积184533平方米，其中地上建筑面积106493平方米，地下建筑面积78040平方米。
总用地面积约58871平方米（以实测为准）。
四、主要经济技术指标1、容积率不大于2.0；2、建筑密度不大于45%；3、绿地率不小于20%；4、建筑限高120米；5、以《杭州市奥体博览中心交通影响分析》专家审查会的会议纪要（杭规发[2010]65号）及奥体博览城核心区已批项目为基础深化交通设计，落实基地机动车出入口、内部路网、地库出入口位置及各项停车配建要求。
杭州市(全市)文化体育设施情况数据分析报告2019版
杭州市（全市）文化体育设施情况数据分析报告2019版前言本报告主要收集权威机构数据如中国国家统计局，行业年报等，通过整理及清洗，从数据出发解读杭州市文化体育设施情况现状及趋势。
杭州市文化体育设施情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需要注明出处。
杭州市文化体育设施情况数据分析报告深度解读杭州市文化体育设施情况核心指标从公共图书馆图书藏量，博物馆数量，体育场馆数量等不同角度分析并对杭州市文化体育设施情况现状及发展态势梳理，相信能为你全面、客观的呈现杭州市文化体育设施情况价值信息，帮助需求者提供重要决策参考及借鉴。
目录第一节杭州市文化体育设施情况现状 (1)第二节杭州市公共图书馆图书藏量指标分析（均指全市） (3)一、杭州市公共图书馆图书藏量现状统计 (3)二、全国公共图书馆图书藏量现状统计 (3)三、杭州市公共图书馆图书藏量占全国公共图书馆图书藏量比重统计 (3)四、杭州市公共图书馆图书藏量（2016-2018）统计分析 (4)五、杭州市公共图书馆图书藏量（2017-2018）变动分析 (4)六、全国公共图书馆图书藏量（2016-2018）统计分析 (5)七、全国公共图书馆图书藏量（2017-2018）变动分析 (5)八、杭州市公共图书馆图书藏量同全国公共图书馆图书藏量（2017-2018）变动对比分析6 第三节杭州市博物馆数量指标分析（均指全市） (7)一、杭州市博物馆数量现状统计 (7)二、全国博物馆数量现状统计分析 (7)三、杭州市博物馆数量占全国博物馆数量比重统计分析 (7)四、杭州市博物馆数量（2016-2018）统计分析 (8)五、杭州市博物馆数量（2017-2018）变动分析 (8)六、全国博物馆数量（2016-2018）统计分析 (9)七、全国博物馆数量（2017-2018）变动分析 (9)八、杭州市博物馆数量同全国博物馆数量（2017-2018）变动对比分析 (10)第四节杭州市体育场馆数量指标分析（均指全市） (11)一、杭州市体育场馆数量现状统计 (11)二、全国体育场馆数量现状统计分析 (11)三、杭州市体育场馆数量占全国体育场馆数量比重统计分析 (11)四、杭州市体育场馆数量（2016-2018）统计分析 (12)五、杭州市体育场馆数量（2017-2018）变动分析 (12)六、全国体育场馆数量（2016-2018）统计分析 (13)七、全国体育场馆数量（2017-2018）变动分析 (13)八、杭州市体育场馆数量同全国体育场馆数量（2017-2018）变动对比分析 (14)图表目录表1：杭州市文化体育设施情况现状统计表 (1)表2：杭州市公共图书馆图书藏量现状统计表 (3)表3：全国公共图书馆图书藏量现状统计表 (3)表4：杭州市公共图书馆图书藏量占全国公共图书馆图书藏量比重统计表 (3)表5：杭州市公共图书馆图书藏量（2016-2018）统计表 (4)表6：杭州市公共图书馆图书藏量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)表7：全国公共图书馆图书藏量（2016-2018）统计表 (5)表8：全国公共图书馆图书藏量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)表9：杭州市公共图书馆图书藏量同全国公共图书馆图书藏量（2017-2018）变动对比统计表6表10：杭州市博物馆数量现状统计表 (7)表11：全国博物馆数量现状统计表 (7)表12：杭州市博物馆数量占全国博物馆数量比重统计表 (7)表13：杭州市博物馆数量（2016-2018）统计表 (8)表14：杭州市博物馆数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (8)表15：全国博物馆数量（2016-2018）统计表 (9)表16：全国博物馆数量（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (9)表17：杭州市博物馆数量同全国博物馆数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)表18：杭州市体育场馆数量现状统计表 (11)表19：全国体育场馆数量现状统计分析表 (11)表20：杭州市体育场馆数量占全国体育场馆数量比重统计表 (11)表21：杭州市体育场馆数量（2016-2018）统计表 (12)表22：杭州市体育场馆数量（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)表23：全国体育场馆数量（2016-2018）统计表 (13)表24：全国体育场馆数量（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)表25：杭州市体育场馆数量同全国体育场馆数量（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)。
2019年杭州市商业网点规划报告(40页)43页word文档
2019年杭州市商业网点规划报告（2019-2020）规划商业网点，既是保障居民基本生活的要求，也是繁荣市场、促进国民经济发展的需要。
为适应新的商业发展态势和社会需求，使商业网点布局、结构、功能与国民经济发展和消费需求变化相适应。
根据市委、市政府提出建设“购物天堂，美食之都”的战略目标，按照《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《杭州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《杭州市城市总体规划（2019-2020年）》、《杭州商贸服务业“十二五”发展规划》要求，结合我市商业发展现状和趋势，立足“大杭州”，制定《杭州市商业发展规划报告（2019-2020）》（以下简称《规划》）。
本规划的期限为：2019—2020年。
分近期：2019-2019年；中远期：2019-2020年。
一、发展态势与现实基础（一）国内外商业网点发展趋势。
1.国际商业网点发展趋势。
第 1 页国际化：经济全球化促进了世界多边贸易体制的形成，从而加快了国际商贸的增长速度和自由化发展。
在统一的国际市场引导下，商业网点建设资金得到快速流通，投资更为便利，助推了商业网点国际化进程。
集团化：集团化经营是商业现代化和竞争力的重要标志。
随着全球经济一体化，一些大型批发市场、百货商店、超级市场等商业企业通过资金积聚和组建连锁跨国集团，向全球市场扩张。
品牌化：商业网点在发展过程中，品牌企业的选择和引入至关重要。
由于企业的品牌影响力，会吸引具有品牌忠诚度的顾客前来，提高商业网点的人气聚集度，带动商业气氛。
多样化：商业网点正从单纯的购物向购物、娱乐、休闲、旅游等多种功能发展。
大型的商业网点综合体承载了更多商业以外的功能，越来越多地向文化、城市形象等方面拓展。
科学化：发达国家的商业是新技术应用最广阔的领域，它不仅提高了商业企业的管理水平，适应激烈竞争的快节奏，加第 2 页快了资金、商品库存周转，而且也是组织大生产、大流通，实现低成本高效益的需要。
滨江东体育用品街招商执行方案
致力于创造最佳商业价值
招商租金策略建议
针对业态招商租金策略建议 1、针对重点客户，它是整个项目商业价值的体现与维 系项目整体招商成功率的前提，是项目整体策划定 位的支持点和保障，应实行局部区域性低价招商策 略，可考虑以低于面价30%作为优惠。 2、针对次重点品牌店，它是项目整体租金的主要来源， 租金可考虑以接近面价或略低于面价5%～10%作为 招租标准。 3、针对其他类型的品牌客户，它是项目整体租金的重 要补充，租金可考虑以接近面价或略高于面价5%～ 10%作为招租标准。
致力于创造最佳商业价值
定位描述
海珠体育中心是海珠区面积最大的室内体育场馆，亚运会 期间，海珠体育中心将会作为亚运场馆的分会馆举行藤球 比赛，于亚运后将全部改为羽毛球场地，上下两层总共可 以间隔成超过50个羽毛球场，是广州市中心最大的羽毛球 场馆。之后考虑增设乒乓球、跆拳道、健美健身等项目功 能房。室外拟建设标准50×25米的游泳池和赛场标准的篮 球场馆。因此将客户目标定位体育用品综合店、羽毛球、 乒乓球等业态于一体的体育用品精品街。
致力于创造最佳商业价值
招商推广策略建议
海珠体育用品精品街是海珠体育中心最邻近的体育用品市 场，拥有一批中高档的消费人群。应以此以下的方式去联 系和拓展客户。 主要体现为点对点和重点深入攻破等方式。 1、直接上门拜访 招商人员直接电话联系、上门拜访或邀约面谈等方式，直 接面向客户推介项目和洽谈租金优惠条件、项目定位、经 营优势、消费潜力和开发前景等。 2、DM直邮或网络邮件 采用DM直邮或网络邮件，尤其对大型主力店等商家，要 求有更为详尽的邮件资料，并有专人联系跟进。 3、重点商家突破 特别针对经营大户必须重点突破，组织重点人员 洽谈。
致力于创造最佳商业价值
奥体中心主体育馆、游泳馆、综合训练馆PPP项目成功案例分析
PPP项目成功案例择抄奥体中心主体育馆、游泳馆、综合训练馆PPP项目案例近日，各地PPP项目退库的消息层出不穷，“真做PPP、做真的PPP”的呼声随之而起。
在这里，我们对国家示范项目——杭州奥体中心主体育馆、游泳馆、综合训练馆PPP项目（下称“杭州奥体项目”）进行一次简单的回顾，希望于此有所启发。
一、项目介绍为举办2022年第19届亚洲运动会，杭州市萧山区政府于2017年发起并完成了杭州奥体项目。
该项目位于杭州市萧山区钱江世纪城，静态总投资约45.88亿，建设内容包括主体育馆（18000座）、游泳馆（6000座）以及综合训练馆（含五大中心），总建筑面积约58万平方米，即是杭州2022年第19届亚运会的主场馆、也是奥体博览城的核心建筑群以及杭州市的新地标。
杭州奥体项目于2017年6月份启动咨询机构招标，9月份启动社会资本方招标，10月政府和社会资本方顺利签约。
虽然工作周期较紧，但是成果显著，获得各方一致赞誉。
首先，招标结果符合亚运会工期的时间要求。
其次，前期工作扎实，两评一案不走过场，为招标工作的顺利进行奠定了坚实的基础。
最后，也因为招标文件专业、严谨，招标程序公平、公正，吸引了国内顶级的体育运营商几乎全部参与投标、亦有多家央企和民企参与角逐，，最终为政府节约超过30亿元的财政支出。
二、项目难点1、场馆类项目盈利难。
本项目属于大型体育场馆类项目，除为亚运会赛事使用之外，还承担一定的全民健身需求，而国内目前现存的大型体育场馆，绝大多数都面临运营亏损、设施老化、管理落后等问题，能够实现盈利的项目可谓凤毛麟角。
如何解决大型体育场馆的收益问题，同时又能够让大型体育场馆服务于大众，是本项目需要解决的最大难题。
2、业主要求节约政府支出，同时看重运营效果。
本项目实施机构（杭州市萧山钱江世纪城管委会）在和咨询团队沟通项目边界条件和方案时，强调希望本项目能够尽量降低政府方的财政负担，引入具有丰富经验的运营方，在亚运赛事结束后，通过提升项目自身运营，实现政府尽量少补或者不补的效果。