杭州余杭临平项目开发计划书来莱蒙商业中心

临平商业项目开发计划书

莱蒙国际（余杭）置业有限公司

2005年11月17日

目录

一、项目概况

1、地理位置

项目处于杭州市余杭区临平藕花洲大街与迎宾路交叉口西南面，紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。

临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治、商业、文化等中心。

项目东面、南面、西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带。

2、基础数据

总占地：22.8亩（15199㎡）

容积率：≦3.4

建筑覆盖率：≦75%

绿化率：≧15％

限高：35米

3、土地描述

土地拆迁已完成。土地形状基本规则，土地平整，无水系、无起伏。地块交通便利，

紧邻临平城市交通主干道：迎宾路与藕花洲大街。

二、产品描述

本案产品为四层单体建筑，总高度22米，地上建筑面积42615㎡，其中商业营业面积37722㎡，车库面积4116㎡。层高为5.5米，地下室6447㎡。设地下、地上一层及室外停车位，共计294个。

负一层面积6447㎡，设置138个车位及自行车库。

一层面积10472㎡，其中商场营业面积6362

㎡，车库4110㎡，可停放126辆汽车。

二层面积10966㎡，其中沃尔玛7264㎡，商场3703㎡。

三层面积同样10966㎡，全部面积都为沃尔玛租用。

四层面积9426㎡，以餐饮与娱乐业态为主，具体面积划分及功能分布根据后期招商进一步细化。

三、市场介绍

1、市场简述

根据2003～2010年《杭州市余杭区商贸服务业发展战略规划》，临平规划为副城市级商业副中心，临平整个城区规划为四大商圈，分别为北大街－九曲营路商业街区、人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区、临丁路－天都城商业街区、杭州临平工业区商务中心组成。

目前临平城区内主要有两大商圈组成，即北大街－九曲营路商业街区和人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区（“世纪商圈”），而临丁路－天都城商业街区和杭州临平工业区商务中心处于临平近郊。本项目地处世纪商圈核心位置。

1.1、市场现状

临平作为杭州余杭区政治、经济、文化中心，水陆交通发达，各项配套设施齐全。现有人口约20万。规划中临平以老城区为中心，南苑商贸城和余杭经济开发区为发展两翼，加快南部居住娱乐区、中部商业贸易区、北部工业科技区开发建设。

临平商业一直以自我发展为主，从中心城区的商业改造逐渐走向外城商业拓展的过程，形成了以老城区传统商业为主，城南为新型特色商业为为主的发展格局。

1.2、市场小结

临平地处杭州以北，与杭州市区相距20多分钟车程，部分高端及特色商业消费外流，为本案提供市场机会点；

临平城区人口20万左右，对周边乡镇商业吸引力大，亦为本案市场机会点；

城市整体商业档次与杭州市区、萧山城区相比较低，对高端、特色商业存在较大需求，为本案市场机会点；

商业品牌以国内三线品牌为代表，与杭州市区、萧山城区相比亦差距较大，对中高端、特色品牌存在市场需求，存在市场机会点。

临平城市业态组成

临平商铺经营面积组成

2、租赁市场

临平商业中心圈集中，租赁价格与非商业中心圈差距大。商业中心圈商铺出租率高，非商业中心圈部分区域出租率较低。

2.1、临平中心商业圈租金水平

北大街

总体上从西大街路口至九曲营路口呈逐渐升高的趋势，而在中都广场、利群购物中心、

大红鹰超市等人流集中区域周边商铺相对租金亦比较高。

区域：商业集中区域为西大街路口至九曲营路口这一段。 租赁价格：均价7-8元/㎡·天，根据店铺面积变化，租金单价不同，在一般情况下，单铺面积越小，租金单价越高。

主力面积：单间店铺商家面积30-60㎡为主，双间店铺商家面积60-120㎡为主。 层数：基本以一层为主，部分2层。

九曲营步行街

九曲营步行街包括沿街商铺及新大地小商品市场组成，其中新大地小商品市场位于九曲营步行街两侧，2层市场。九曲营步行街全长约400米左右。

区域：北大街路口至保健路路口。

租赁价格：九曲营步行街均价7元/㎡·天左右，新大地小商品市场均价1-1.5元/㎡·天区间。

主力面积：九曲营步行街主力面积30-120㎡为主，新大地小商品市场主力面积10-25㎡。

层数：

步行街一层商铺，小商铺市场独立二层九曲营步行街业态分布

2%2%1%5%1%1%1%87%

眼境珠宝、银楼

银行

家电

化状品

药店诊所

摄影

服装

商铺。

九曲营路商业网点布局：

中都广场

步行街：

已经经营的主街：大部分为2层商铺，租金价格为1.5-2元/㎡·天；而1层商铺的租金价格为3.5元/㎡·天，其中单层主力面积为35-70㎡之间。

未经营的后街：为1层商铺，租金价格为1.4――1.7元/㎡·天。

购物中心：

每年7.8月调整品牌，20％的扣点、2％的广告费用，根据购物中心的单位面积营业额（根据年总营业额与总营业面积的比值计算），可计算租金水平相当于9元/㎡·天。

2楼超市出口：

出口内：约17元/㎡·天，经营面积1-10㎡之间。

出口外：约30元/㎡·天，经营面积1-20㎡之间。

利群购物中心

购物中心：

同样20％的扣点、2％的广告费用，根据利群购物中心的单位面积营业额，可计算租金水平相当于5元/㎡·天。

2.2、专业市场调查

临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头的专业市场，但由于开发时间较晚，大多数项目的建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。

部分专业市场分布图

资料来源：《杭州市余杭区商业网点规划（2004－2010）》江南家居

（1）基本概况

开业于2004年12月，投资规模8000万元，占地106亩；共四层，其中1、2、3层已对外营业；4层在装修中，定于2005年6月底开业。经现场考察，1层、2层铺位已满，3层约25%空置。

（2）楼层租金