商业市场定位及业态规划
商业与写字楼的发展趋势及业态
商业与写字楼的发展趋势及业态国内(长三角地区)商业、写字楼发展趋势和业态一、商业(长三角)发展的趋势1、优质物业有更大发展空间中国购物中心的市场研究数据表明，国内目前商业最成熟的上海，购物中心率仅为39.5%，未来购物中心仍有较大的发展空间。
据此推断，未来将会出现大量的购物中心并购现象，表现为标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心，最终渐成专业化高的商业地产项目。
因此，未来具有优质潜质的商业物业必将开始受到市场青睐，而具备更大的发展空间。
2、由开发时代转向运营时代商业地产的开发正由最初的感性向理性过渡。
随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化和国际化的操作是商业项目成功的基本保障。
商业地产的开发，应是始于"建"而终于"管"。
真正的利润增长来自于后期的物业经营。
从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。
商业地产逐步回归理性，将追求商业运营价值和不动产稳定收益。
目前，已有部分大的销售渠道商，改变以前只租不建的做法，自己持有大型物业，这是新市场情况下对商业地产经营模式的新尝试。
可以预见，商业地产已经开始由开发时代转向运营时代。
3、模式趋于国际化和专业化新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高，商业地产的专业化运作成为大势所趋。
商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。
而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资源渠道的机构完成。
只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专业化的新高度。
4、商业地产融资渠道多元化从近两年的趋势看，国内商业地产开发商开始转向国际融资渠道。
其中，REITs作为一种成熟的国外融资渠道受到市场关注，但是鉴于国内法律和市场环境问题，这一渠道受到的限制较多。
从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然具有相当的吸引力。
购物中心商业业态规划三篇
购物中心商业业态规划三篇篇一：购物中心商业业态规划商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
ShoppingMall及百货的定位和业态规划-新
四、百货的定位、业态/业种规划
四、百货的定位、业态/业种规划
百货是综合性零售业态，应当从服务人群的细分化，体现其个性定位。根据现代都市生活方式
的要求，百货店结合自身条件，可选择以下三种定位： 1、奢华型定位 以高端人群为目标的定位。虽然，在我国高端人群人数有限，但购买力可观，同时，有众多向 往高端生活的人群，这些人的收入有限，却愿意购买超过其经济能力的商品，抬升自己的地位。 2、时尚型定位 以引领潮流和时尚为诉求点的定位。现代人，尤其是青年，追求自我的释放，关注流行时尚， 渴望走在潮流的前端。 3、生活型定位 以主流生活需求满足为定位的百货店。这种定位是面向最广大的主流消费群体，这类消费群体 一般收入水平中等，消费精打细算，理胜较强，不易被花样繁多的促销所诱导，对所信任的零售商
4、便利店：可的、罗森、7-11
5、仓储式商场：麦德龙 6、专业店：苏宁、国美、迪卡侬
7、专卖店：海澜之家、ZARA
二、 Shopping Mall、百货的区别
二、 Shopping Mall、百货的区别
Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种 新型的复合型商业业态。是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包 括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
式休闲娱乐。 因此商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高 3∶中5∶低2。由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。 1、以高档商品为主 如：上海恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场 2、以中高档商品为主 如：广州天河城、上海正大广场。 3、以中低档商品为主 如：福州宝龙广场。
五、Shopping Mall的定位、业态规划
某商业综合体招商业态定位报告
某商业综合体招商业态定位报告尊敬的各位领导：我荣幸地商业综合体编写这份招商业态定位报告。
本报告旨在为商业综合体的招商工作提供相关指导和战略规划。
根据市场调研和分析，我们为商业综合体制定了以下商业定位策略和建议。
一、市场背景分析1.消费升级趋势：随着经济的发展和人民生活水平的提高，消费者对于购物中心的需求也在逐渐升级。
2.城市规划发展：商业综合体所在的城市或地区的城市规划和发展情况将直接影响商业综合体的定位。
3.人口分布：商业综合体所在地区的人口分布情况将决定商业综合体所能服务的潜在消费群体数量和需求。
二、商业定位策略根据市场分析，我们建议将商业综合体定位为“时尚与品质生活中心”。
这个定位旨在满足消费者对于时尚、品质与便利的需求。
1.时尚定位：商业综合体将引进国内外知名品牌，提供时尚、潮流的购物体验。
鼓励原创设计师品牌入驻，举办时尚活动和秀场，使商业综合体成为潮流时尚的聚集地。
2.品质生活定位：商业综合体将引入高品质的生活方式品牌，涵盖高端餐饮、休闲娱乐等领域。
通过提供舒适的环境和高品质的服务，为消费者创造品质生活体验。
3.便利定位：商业综合体将提供便捷一站式购物体验，通过引进超市、药店等便利店，以及为消费者提供多样化的优质服务，满足消费者对于便利和效率的需求。
三、商业招商策略1.定位主题区域：商业综合体应根据市场需求和消费者偏好，确定特定的主题区域，如时尚区、美食区、休闲区等，吸引相应的品牌入驻。
2.引进国际品牌：引进一些国际知名品牌，以增加商业综合体的品牌影响力和吸引力。
提供独家商业特许经营权，增加商业综合体的独特性。
3.开展市场营销活动：通过开展各种营销活动，如折扣促销、会员特权、限时购等，吸引消费者前来购物消费，并提升商业综合体的知名度和美誉度。
4.加强合作伙伴关系：与各行业的领先企业建立合作伙伴关系，共同推动商业综合体的发展，实现互利共赢的局面。
5.注重客户体验：通过优化商场布局、提供便利的停车和购物环境，提升消费者在商业综合体的体验感受，增加消费者的满意度和忠诚度。
(完整版)商业街商业业态定位
商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。
譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。
异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。
譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。
全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧……强调一站式购物理念。
1-3、合理配比各主力业态MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。
从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求;餐饮设施满足就餐需求。
2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心(regionalmall)】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城(新区)，将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的regionalmall(地区购物中心)，也就是地区购物中心或区域商圈。
从上海浦东新区的发展，我们可以看出regionalmall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。
乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
小区的商铺业态策划书3篇
小区的商铺业态策划书3篇篇一《小区的商铺业态策划书》一、项目背景随着小区的不断发展和居民生活水平的提高，对于各类商业服务的需求也日益增加。
为了满足小区居民的多样化需求，提升小区的生活品质和便利性，特制定本商铺业态策划书。
二、目标定位1. 打造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能于一体的综合性商业街区，满足小区居民的日常生活需求。
2. 吸引优质商家入驻，提升商铺的整体形象和商业价值。
3. 营造舒适、便捷、安全的购物环境，增强居民的消费体验。
三、业态规划1. 购物类小型超市：提供日常生活用品、食品等。
便利店：满足居民即时性的购物需求。
生鲜水果店：提供新鲜的水果、蔬菜等。
家居用品店：销售家居饰品、小型家具等。
2. 餐饮类快餐店：提供快捷、方便的餐饮服务。
特色小吃店：经营各类地方特色小吃。
咖啡店/茶馆：提供休闲饮品和社交场所。
中餐厅：提供正餐服务。
3. 休闲娱乐类理发店：为居民提供理发、美发服务。
美容院：提供美容、护肤等服务。
健身房：满足居民的健身需求。
儿童游乐区：为儿童提供游乐设施和活动空间。
4. 生活服务类干洗店：提供衣物干洗、护理服务。
药店：销售各类药品和保健品。
银行/ATM 机：方便居民办理金融业务。
快递驿站：提供快递收发服务。
四、实施步骤1. 市场调研：深入了解小区居民的消费需求和消费习惯，以及周边商业环境的竞争情况。
2. 招商工作：通过多种渠道进行招商宣传，吸引优质商家入驻。
3. 商铺装修：根据商家的需求和业态规划，对商铺进行统一装修和改造。
4. 开业筹备：包括人员培训、物资准备、营销策划等。
5. 正式开业：举办开业庆典活动，吸引居民关注和参与。
五、运营管理1. 制定统一的运营管理制度，规范商家的经营行为。
2. 加强对商铺的日常管理和维护，确保购物环境的整洁和安全。
3. 定期组织商家开展促销活动和主题活动，提升商业氛围和消费人气。
4. 建立客户反馈机制，及时了解居民的需求和意见，不断改进和完善服务。
商街定位策划书3篇
商街定位策划书3篇篇一《商街定位策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于商业街区的需求也日益多样化。
本商街位于[具体位置]，拥有独特的地理位置和发展潜力，但目前在定位和特色方面还不够明确，需要进行全面的策划和提升。
二、商街现状分析1. 地理位置优势：地处城市核心区域，周边交通便利，人流量较大。
2. 现有业态：包括一些传统的零售、餐饮等，但缺乏特色和吸引力。
3. 竞争情况：周边存在其他商业街区，竞争较为激烈。
三、目标定位1. 总体定位：打造一个集时尚购物、特色餐饮、文化娱乐、休闲体验于一体的综合性商街。
2. 目标客群：主要面向城市白领、年轻家庭、游客等群体。
四、功能布局1. 划分不同功能区域，如购物区、餐饮区、休闲娱乐区等。
2. 合理安排店铺位置，确保人流畅通和商业氛围的营造。
五、业态规划1. 引入知名品牌，提升商街的档次和吸引力。
2. 增加特色餐饮，包括本地特色美食和各类风味餐厅。
3. 发展文化娱乐业态，如电影院、剧院、书店等。
4. 配套休闲体验项目，如咖啡馆、茶馆、美容美发等。
六、品牌塑造1. 设计独特的商街标识和宣传口号。
2. 通过线上线下的宣传推广活动，提升商街的知名度和美誉度。
七、运营管理1. 建立专业的运营团队，负责商街的日常管理和服务。
2. 制定统一的运营规范和标准，确保商家的经营秩序。
3. 定期举办各类活动，如促销活动、主题展览等，吸引消费者。
八、实施步骤1. 前期调研和策划阶段：深入了解市场需求和竞争情况，制定详细的策划方案。
2. 招商阶段：吸引优质商家入驻商街。
3. 建设和装修阶段：按照规划进行商街的建设和店铺装修。
4. 开业筹备阶段：做好开业前的各项准备工作。
5. 正式开业及后续运营阶段：持续优化商街的运营和管理。
九、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场变化，及时调整业态和营销策略。
2. 招商风险：制定合理的招商政策，吸引优质商家入驻。
3. 竞争风险：不断提升商街的竞争力，突出自身特色。
中天“文化空间”项目整盘商业定位及业态排布规划
特色街区与主题空间打造
特色街区
根据项目定位和消费者需求，打造独具特色的主题街区，如美食街、文创街等， 提升消费者购物体验。
主题空间
针对不同楼层和区域，打造独具特色的主题空间，如儿童游乐区、科技体验区 等，增强项目吸引力和竞争力。
04 品牌组合与招商策略
品牌资源库建立及筛选标准
建立品牌资源库
搜集和整理国内外知名品牌，包括但 不限于文化、艺术、时尚、科技等领 域，形成全面的品牌资源库。
资源储备与调度
建立应急资源储备库，包括物资、 设备、人员等；确保在突发事件 发生时，能够迅速调度资源，保
障项目正常运营。
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人员培训与考核
加强员工培训，提高员工 风险意识和操作技能；建 立员工考核机制，激励员 工积极履行职责。
突发事件应急预案制定
应急预案编制
针对可能出现的突发事件，如自 然灾害、安全事故、公共卫生事 件等，编制应急预案，明确应对
措施和责任人。
应急演练与评估
定期组织应急演练，检验应急预 案的可行性和有效性；对演练中 发现的问题进行及时整改和优化。
中天“文化空间”项目整盘商业定 位及业态排布规划
contents
目录
• 项目背景与目标 • 市场分析与需求洞察 • 业态规划与布局策略 • 品牌组合与招商策略 • 运营管理与营销推广 • 风险评估与应对措施
01 项目背景与目标
项目背景介绍
01
02
03
地理位置
项目位于城市核心区域， 交通便利，周边商业氛围 浓厚。
筛选标准制定
根据中天“文化空间”项目的定位和 业态需求，制定严格的品牌筛选标准 ，如品牌知名度、市场影响力、与项 目契合度等。
商业市场定位及业态规划
对于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。其操作难 度明显高于普通住宅地产。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合 理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点， 准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。决定某个项目商业部分达到理想 的市场定位的因素包括：
o 商圈界定
o 目标消费者情况
o 市场发展空间
o 零售商的需求
o 商业部分的规模和这个项目项目整体的定位
2、商圈界定 某个项目商业商圈界定： 第一商圈 – 一个项目内的写字楼和居住人群，预计第一商圈人口可达到 万人。
第二商圈 – 项目所在地区及周边的写字楼和居住人口。预计商圈人口约有 万 人。
第三商圈 - 北京的大部分地区，即如图所示。预计商圈人口约有 万人。 分析各个商圈的特征，找出共性
由此可见，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市 场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售 以至商场的经营管理等诸多方面的内容，而市场定位这个环节是非常重要的。
第二部分：商业业态规划及目标定位
商业业态规划及目标定位：
一、商业业态的分类：
商业业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
二。商业业态规划的重要性
为什么要规划商业业态我们在做商业地产顾问的过程中，经常有开发商 问我们同样一个问题：“商业业态一定要规划吗？”这样的疑问。
1、人们普遍看到，这几年随着房地产市场的持续热销（一些问题项目 另当别论），做为商铺投资十分抢手。因此时常对商业地产的需求十分强烈， 发展商的底商销售非常好。还有新的居住区产生后，由于商业配套不完善， 居民需求无法满足，从而造成市场局部空缺。
商业项目的定位与业态组合的规则
商业项目的定位与业态组合的规则随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。
因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志;目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新;一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划;一、项目市场定位规划项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。
详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场;项目市场定位规划（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群;定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据;定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：项目市场定位规划核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：业态需求——求综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人;项目市场定位规划中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群;项目市场定位规划辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民;项目市场定位规划（二）商业中心功能、规模定位定位内容明确商业中心功能规划和经营规模商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场；项目市场定位规划定位原则以打造城市商业名片、引领商业主流为目标一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约;一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。
商业街运营方案
1.短期（1-6个月）：完成商业街主题定位、业态规划和品牌引进，启动宣传活动，提升知名度。
2.中期（7-12个月）：优化业态组合，举办各类活动，提高商业街吸引力。
3.长期（1年以上）：巩固品牌形象，持续优化管理服务，提升商业街整体竞争力。
六、风险评估与应对措施
1.市场竞争：密切关注市场动态，适时调整运营策略，应对市场竞争。
1.确立XX商业街独特品牌形象，打造区域商业地标。
2.优化业态结构，提升商户盈利能力和消费者满意度。
3.创新活动策划，增强商业街的活跃度和吸引力。
4.提高管理服务水平，确保商业街安全、舒适、有序。
四、运营策略
1XX商业街独有的主题特色。
（2）业态布局：合理规划零售、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态，满足不同消费者需求。
2.提升商业街品牌知名度，吸引更多消费者。
3.优化商业街业态组合，提高商户盈利能力。
4.改善商业街基础设施，提升消费者购物体验。
三、运营策略
1.业态规划
（1）明确商业街主题：结合地理位置、历史文化等因素，确定商业街的主题特色，如时尚购物、美食娱乐、文化艺术等。
（2）业态组合：依据主题特色，合理规划商业街业态，包括零售、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态，以满足消费者一站式购物需求。
本方案旨在为XX商业街提供一套全面、科学、人性化的运营策略，助力商业街实现高质量发展，为商户和消费者创造价值。在实施过程中，需根据实际情况进行调整和优化，以确保运营目标的实现。
第2篇
商业街运营方案
一、项目概述
商业街作为城市经济繁荣的象征，承载了购物、休闲、娱乐等多重功能，对于提升城市形象、促进消费具有重要作用。本方案旨在为XX商业街提供一套系统化、专业化的运营管理策略，以增强其市场竞争力，优化消费者体验，促进商业街持续健康发展。
商业定位及业态规划的定义
商业定位及业态规划是什么商业定位及业态规划是什么一、商业业态的定义商业业态指的经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。
城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心 ( KTV 电玩等 ) 健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。
二、商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。
业态组合涉及三个层面的问题： 1 业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 2 配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。
对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。
三、业态规划的基本原则1 定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：2 整体的功能性定位：即综合体 ( 购物中心 ) 要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心 ( 副中心 ) 型城市综合体，北京 CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。
3 目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体 ( 尤其是购物中心 ) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。
商业街区业态规划方案(两篇)2024
商业街区业态规划方案引言：商业街区的发展是城市经济繁荣和社会发展的关键因素之一。
在商业街区中，不同的业态规划对于吸引顾客、促进消费和提升街区形象至关重要。
本文将根据商业街区业态规划方案（二）的要求，对相关内容进行详细阐述。
概述：一、市场调研与分析：1.1 了解目标人群：通过市场调研和分析，明确目标人群的特征和消费需求，包括年龄段、职业、收入水平等因素，为业态规划提供依据。
1.2 街区差异化：通过分析竞争对手的业态布局和核心竞争力，确定街区的差异化特色，吸引目标人群选择本街区进行消费。
1.3 潜在机会与威胁：对商业环境、消费趋势和政策法规进行全面分析，确定商业街区的潜在机会和威胁，为业态规划提供参考。
1.4 投资回报分析：通过对不同业态的投资回报率进行评估，确定商业街区在不同业态上的投资比例，以确保商业街区的可持续发展。
二、商业街区业态规划：2.1 商业街区定位：根据市场调研结果和商业街区的差异化特色，明确定位商业街区的核心定位，例如时尚、休闲娱乐、文化创意等。
2.2 业态组合：根据目标人群需求和商业街区定位，确定合适的业态组合，包括零售、餐饮、娱乐、服务等，以满足不同消费者的需求。
2.3 租赁策略：制定租赁策略，吸引有潜力和品牌影响力的商家入驻，提升整个街区的形象和吸引力。
2.4 空间布局：进行细致的空间布局规划，使各业态之间互相补充，形成合理的商业街区格局，提升消费者的购物体验。
2.5 环境设计与管理：设计街区的环境风格和氛围，与业态规划相匹配，同时制定环境管理措施，确保街区的干净整洁和安全有序。
三、品牌营销与推广：3.1 品牌定位：根据商业街区的核心定位和业态组合，明确街区的品牌形象和定位，以建立独特的品牌风格。
3.2 营销策略：制定多元化的营销策略，包括线上线下相结合的推广活动、街区活动和合作营销等，以吸引更多的消费者。
3.3 合作品牌与活动：与知名品牌和本地机构的合作，举办特色活动和推广活动，增加商业街区的曝光度和知名度。
商铺业态规划
商铺业态规划引言概述：商铺业态规划是指根据市场需求和商业环境，对商铺的经营业态进行合理规划和布局的过程。
良好的商铺业态规划能够提高商铺的竞争力，满足消费者需求，促进商业发展。
本文将从市场调研、业态组合、空间布局、品牌定位和市场推广等五个方面，详细阐述商铺业态规划的重要性和具体内容。
一、市场调研1.1 分析目标消费群体：通过调查研究，了解目标消费群体的消费习惯、购物偏好和消费能力等，为商铺业态规划提供数据支持。
1.2 研究竞争对手：了解周边商铺的经营情况、品牌定位和服务水平，分析竞争对手的优势和劣势，为商铺的业态组合和品牌定位提供参考。
1.3 考察商业环境：了解商业区的交通、人流、配套设施等情况，分析商业环境的发展趋势和商机，为商铺的空间布局和市场推广提供依据。
二、业态组合2.1 多样化业态：根据市场调研结果，合理组合不同类型的商铺，满足消费者多样化的需求，如餐饮、服装、家居等。
2.2 互补性业态：选择互补性强的业态进行组合，相互促进，提高商铺的综合竞争力，例如将服装店和鞋店相邻设置，以便消费者一站式购物。
2.3 潜力业态：根据市场趋势和消费需求的变化，引入具有潜力的新兴业态，抢占市场先机，增加商铺的吸引力和竞争力。
三、空间布局3.1 功能分区：根据业态的不同，将商铺进行合理的功能分区，如餐饮区、购物区、休闲区等，提升消费者的购物体验。
3.2 通道设计：设计合理的通道和走廊，方便消费者的流通和导购，提高商铺的可达性和便利性。
3.3 空间利用率：充分利用商铺的空间，合理摆放货架和展示柜，提高商品陈列效果，最大化商铺的经营效益。
四、品牌定位4.1 目标消费群体：根据市场调研结果，明确目标消费群体的特点和需求，确定商铺的品牌定位和定位策略，如高端、中端或者亲民。
4.2 惟一卖点：根据竞争对手的分析，确定商铺的独特卖点，突出优势，吸引目标消费群体，提高品牌知名度和影响力。
4.3 品牌形象：通过店面装修、员工形象、宣传推广等方式，打造独特的品牌形象，增强消费者对商铺的认同感和忠诚度。
商业地产的定位与业态组合分析
商业地产的定位与业态组合分析商业地产的定位是指商业地产项目在市场上的定位和差异化特点。
通过市场调研，分析目标客群的需求、消费习惯和购物行为，了解竞争对手的优势和劣势，确定项目的目标客群和定位。
定位包括商业地产项目的核心价值主张、目标市场细分和品牌形象等。
例如，商业地产可定位为高端购物中心、主题商业街、社区商业中心或者综合体。
确立清晰的定位有助于项目的宣传推广和经营管理，提高项目的竞争力和知名度。
业态组合是商业地产项目中各种业态的配置和组合。
通过市场调研和竞争对手分析，确定项目需要包含的主力业态、引进的特色业态和支持性业态。
主力业态是项目的核心业态，通常占据较大面积和销售额。
特色业态可以是独特的主题店铺、特色餐饮或者文化创意区域等，用于吸引目标客群和增加项目的特色与吸引力。
支持性业态包括超市、便利店、娱乐设施等，为项目提供基础配套服务。
合理的业态组合有助于提升项目的吸引力和影响力，增加客流量和销售额。
在商业地产项目的定位和业态组合分析中，以下几个因素需要考虑：1.市场需求：了解目标客群的需求，包括消费水平、消费习惯、消费心理等。
同时还要分析市场的供需关系和潜在竞争对手，确定项目的市场空间和竞争优势。
2.地理位置：商业地产项目的地理位置对项目的定位和业态组合有重要影响。
不同地区或城市的消费习惯和消费需求有所不同，需要结合地理位置来确定项目的定位和业态组合。
3.目标客群：明确项目的目标客群，包括年龄、性别、收入水平、兴趣爱好等。
根据目标客群的需求和消费习惯，确定项目的定位和业态组合。
4.竞争对手：分析竞争对手的优势和劣势，了解他们的定位和业态组合。
通过竞争对手分析，确定项目的差异化特点和竞争优势，进行市场定位和业态组合的策略选择。
5.资金预算和风险：商业地产项目的规划和设计需要考虑资金的投入和回报。
根据项目的规模、定位和业态组合，评估项目的收益率和风险，并进行合理的资金预算和风险控制。
某项目商业定位深化及业态规划建议
十一五规划中，钟家村规划为市级商 业中心，十升路（王家湾）、四新、 沌口等地规划为市级商业副中心(指 在居民稠密区、历史商业集中路段、 公共交通集散地、新兴大型住宅区周 边设置的区域性商业服务中心)。
8
➢ 大型住宅区：玫瑰苑、南国明珠、国信新城、碧水晴天、新澳蓝草坪…… ➢ 大型企业：武烟、九州通、神龙、晨鸣纸业、冠捷、唯冠、海尔、美的……
武烟
东风总部
10
商圈定位——客户导入～轨道交通
城市轨道交通规划将进一步增强王家湾作为汉阳交通枢纽的地位，将使得商业进一步向 该区域聚集，钟家村商圈地位将进一步降低，王家湾商圈在未来将成为整个汉阳区域的 中心。
➢延伸商圈（1-3KM范 围内）：该商圈已辐射 汉阳中心城区中部区域 、沌口及蔡甸等。并且 目前这个区域内商业体 量小，市场竞争压力小 ，均有交通系统达到， 该商圈是本项目重要的 客流区域。
商圈定位——特征～商圈级别
钟家村规划为市级商业中心，王家湾规划为市级商业副中心，区域商业潜力 被低估，未来发展前景看好
明确项目的功能定位是什么
打造体验点
明确项目的经营定位是什么 明确项目的业态如何规划
明确项目经营方式如何选择
5
第一部分：定位深化
6
商圈定位——范围
➢核心商圈（1KM范围 内）：项目最为重要的 商圈辐射范围，但也是 项目竞争最为激烈的商 圈。
➢外延商圈（3-5KM）：该商圈是项目最远能辐射区域，已基本覆盖 整个汉阳区域及汉口部分区域。但该商圈由于受到武广、江汉路、钟 家村商圈的影响，客户到达本项目有限。
项目整体发展战略回顾
王家湾商圈商业竞争非常激烈，本案寻求 突破，唯有从以下两方面来打造自身的核 心竞争力： 一是走差异化的道路，升级和补充业态； 二是提升消费者购物体验，打造购物体验 点，增强项目的旅游价值和娱乐性。
商业业态规划方案范本设计方案
商业业态规划方案范本商业业态规划是商业综合体规划的重要组成部分，它确定商业综合体中不同业态的定位和布局，以及商业综合体内各个业态之间的关系。
本文将介绍商业业态规划方案的范本。
1. 前置条件在商业业态规划方案制定前，需要进行以下的前置条件准备：1.市场分析报告：调研市场情况，对目标消费者的需求和消费习惯进行了解，并对竞争对手进行分析。
2.商业综合体规划方案：确定商业综合体的整体定位和规划方案。
3.产品运营方案：对商业综合体中不同业态的产品运营方案进行规划和设计。
2. 商业业态划分商业业态是指在商业综合体内，划分出来的不同类型的商业经营单元。
商业综合体中的业态可以按照其主要经营业务划分，如零售业态、餐饮业态等；也可以按照其在商业综合体中的相对位置和定位划分，如主力店、特色店、便利店等。
商业综合体中的业态需要具备以下特点：1.差异化：商业综合体中的业态需要具备独特的产品和服务，以满足消费者的不同需求。
2.互补性：商业综合体中不同的业态之间需要具备互补性，形成良好的联动和协同效应。
3.分工与合作：商业综合体中的业态需要明确分工和合作关系，避免相互竞争。
3. 商业业态布局商业综合体中的业态布局是指在商业综合体内，对不同业态进行定位、分布和组合，以形成合理的商业布局，从而提升商业综合体的整体营收和品牌价值。
在商业业态规划方案中，业态布局需要遵循以下原则：1.追求均衡：商业综合体中不同业态的投资比例应该均衡，避免某一业态过于突出。
2.强化主导：商业综合体中的主导业态应该得到重点强化和支持，从而发挥其领导地位。
3.注重特色：商业综合体中的特色业态应该得到突出，以吸引消费者的关注和兴趣。
4. 商业业态定位商业业态定位是指在商业综合体内，对不同业态进行精细化、个性化的定位，以满足不同消费者的需求和心理。
在商业业态规划方案中，业态定位需要遵循以下原则：1.区分层次：商业综合体中不同业态的定位应该区分层次，避免错位竞争。
商业业态策划方案
商业业态策划方案
一、市场定位
针对当地年轻人群体，定位为时尚、新潮的商业业态。
二、主题设计
借鉴国际先进的商业业态设计理念，融合本地特色，打造有个性、时尚的商业业态形象。
三、品牌合作
与知名品牌合作，引入国际一线品牌，提升商业业态的知名度和吸引力。
四、文化活动
举办丰富多彩的文化活动，如音乐会、时装秀等，吸引更多的顾客。
五、品牌推广
通过线上线下渠道，开展品牌推广活动，提升知名度和市场份额。
六、客户体验
提供个性化、贴心化的服务，使顾客在商业业态中体验到舒适和愉悦。
七、物业管理
加强对商业业态的物业管理，保障商家和顾客的权益，营造良好的经营环境。
八、市场营销
利用各类渠道，进行差异化的市场营销，提高商业业态的知名度和竞争力。
九、社区联动
与周边社区联动，开展合作活动，促进商业业态与周边社区的互动与共赢。
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第一部分：商业市场定位
北京市区轨道交通发展规划
Beijing Urban Subway Transportation Development
M 地铁线路
Metro Line
S 轻轨线路
Light Line
L 市郊线路
Suburb Line
S
L
M
M
S
M L
M M
Existing Line
M M S
M L
Airport Light Line
Light Line Yizhuang
Suburb Line (Xizhimen to Changping
Suburb Line (East Sihui to Shunyi)
Suburb Line (Yongdingmen to Liangxiang)
2、正是由于商铺市场在时间和空间上的短暂饥渴才导致了商铺的热销。 那么，随着商业地产供应量的不断放大和商业地产市场的日趋饱和，凡商铺 都热销的局面将不复存在，商业业态规划将因此而变得越来越重要。
3、缺乏规划或规划十分混乱。望京地区、天通苑就是很好的例证。如 果你住的地方一楼是建材装修，二楼是美容美发，三楼是中医按摩，不知你 作何感想？这就是天通苑一期。这样的社区如何能提高物业的品质？
3、消费者情况
第一商圈和第二商圈是人口密集的（商业、商务、居住地），这个地区预计将为这 个项目的商业部分提供约80%左右的客源。某个项目的商业主要客源将是什么样的人。 这个项目的商业部分有机会拥有下列主要五类主要客户群，他们的不同需要将有助于 中心确定市场定位和商品组合
消费者类型 项目周边的写字楼工 作人群
项目内的居民
周边地区，包括第一 二商圈内的写字楼人 群 周边地区，包括第一 二商圈内的居民
第一二商圈内的高级 行政人员，商务访客/ 第三商圈内的目的型 消费者
希望他们如何思考这个项目 平时购物，午餐和下班后的主要选择
满足他们最基本的商业需要，是他们最 喜欢的购物场所 午餐和购物的经常地点，是下班后购物 和就餐的首选 他们晚上和周末主要娱乐和购物的场所
7、商业市场定位的特别注意
目标顾客群：四大细分误区
一、过窄定位?
商业街的定位过窄，无异于是自取其辱。如秀水街改造后，客流量急 转直下，原因是改造后，改变了以前个体户原地摆摊的格局，同时商店的 租金随着建设投入的增加而水涨船高，商家销售的产品也比原来提高了一 个档次，这样在原有商圈的销售结构和消费水平不变的情况下，人为的调 高消费的档次，无疑将使商业街的市场定位转而集聚到占当地人口很少比 例的高消费群体上。如此看来，形成“客流量剧减”“逛多买少”的尴尬 局面也是势所必然，
截至2004年，北京共有1,200万平方米的各类型商业面积。
预计2005-2008年新增供应量约700多万平米（建筑面积超过5万平米），其 中2005-2006年的商业供应较为集中，可达360万平方米左右，约占未来四年 供应量的50%。
未来商业中以仍以底商和商业街等配套商业为主，其次是百货和购物中心。
.6 某个项目的商业规模和市场定位
某个项目的商业规模和形象将对此项目的市场定位起到非常重要的作用。 某个项目项目的商业面积约多少平方米，是一个大、中、小型规模的什么 业态，是否能够提供齐全什么样的商品种类，包括时装，饰品，化妆品， 运动用品以及图书，音像制品，展示和其他便利服务，有没有全面的国际 餐饮，中餐和快餐以及休闲美容/美体设施。
3.Contemporary 4. ShuangAn
金融中心 6. Maxon 7. EU 8. Wal-mart
商业中心 11. The Regent 12. DongDan 13. New world
14. Gu3or2eiCity
东CBD 15. Yintai Center 16. GuoMao (3) 17. Wanda 18. River Walk 19. FuliCity 20. Shuangjing Carrefour 21. Zhujiangdijing 22. International Center 23. Fortune Plaza 24. Global Masion 27.New Sanlitun Project
图.1：项目市场定位说明示意图
高
商 业 档 次
低
小
1
3 4 2
商业规模
大
5零售商需求
零售商的需求应反映在某个项目项目的商业市场定位中，如果这些需求 没有在项目的定位中体现出来，则此项目也不能很好地生存。
行业调查显示，零售商对于在北京和在中央商务区内的现代化的，拥有 良好设计和管理方面的商业项目有很大兴趣，当然，中央商务区内商业项目 之间的竞争和比较也是零售商考虑选址的一个重要因素。
未来商业供应中，商业单体建筑面积在15万平方米以上的商业项目有14个，
对于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。其操作难 度明显高于普通住宅地产。然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合 理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点， 准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。决定某个项目商业部分达到理想 的市场定位的因素包括：
北京地铁沿线项目建议 Beijing Metro Line Proposed Project
西CBD
1. Zgc
1西 3
CB4 D2
5
奥9运 商圈10
28
燕莎
商圈
金6融
东 11
23 22
24
26
中7心
商12业27
16 17
1C5 BDຫໍສະໝຸດ 18中心 813 14 19 20
21
25
2. Cyber Tower
三、过死定位?
北京公主坟商圈，按市政规划算得上是一个市级商圈，但经营绩效一直 不好。长期以来，公主坟一直把自己局限在手机市场这一狭窄的空间里，作 茧自缚。一项地区调查数据显示，由于北京西部地区缺乏国际国内顶级品牌， 东部商厦购买国际名牌商品的消费者中有28%来自公主坟、翠微地区，这说 明该地区消费水平并不低。公主坟商圈内原有的商业结构已不能满足当地人 们的需求，亟待品牌调整和市场升级。一个完整的商业街应该是多行业、合 理的群落结构，但定位过死，已使公主坟商业街业态布局明显畸形。除了 “手机一条街”外，公主坟的辅助业态少得可怜。想购物，就城乡贸易中心 和翠微大厦两家大商场；想谈生意，没有合适的地方；想喝茶，茶馆少；想 玩玩，就保龄球，就这样一个行业结构，怎么能满足当地人购物、休闲、娱 乐等多方面的需求呢？
四、过活定位?
商业街带动商圈，商圈带动整体经济，而经济的发展又捆绑着文化的发 展。这就是所谓的商街文化，也是商街定位在时间恒常性上的反应。如果人 为的任意转移和阻隔这种文化，商业街在其目标顾客群心中原有的文脉即场 所归属感也就断了，这将为商街继起文化的再生制造障碍，而影响商街在人 们心目中的认同感。比如如今业界谈的比较多的北京前门改造。前门最大的 经营失误是决策多变，没有一个整体稳定的定位。2001年皮货一条街，2002 年就变成了手机一条街，可变来变去就是没有与当地的消费水平、消费特性 和商业结构合上拍。
国际标准的商店，是他们喜欢就餐和购 买礼物的商场
商业需求
▪正餐和快餐 ▪化妆品，鞋，包，职业和休闲服装，运动产品 ▪图书和音像 ▪健身与个人护理
▪超市，药店，儿童用品，家居饰品，运动产品，餐 厅，图书和音像 ▪健身与个人护理
▪正餐和快餐 ▪化妆品，鞋，包，职业和休闲服装，运动产品 ▪个人护理
▪就餐 ▪超市 ▪时装，化妆品和饰品 ▪家居饰品/儿童用品 ▪图书和音像 ▪运动产品 ▪个人护理
目前商业业态的种类：百货店、超级市场、大型综合、 超市、便利店、 仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等（分类依据主要是零售业的选址、规
模、目标顾客、商品结构、店堂设 施、经营方式、服务功能等。）
不同的零售业态有不同的基本特征，对于每一个具体项目，都应在规划前 期考虑引进什么样的零售业.对此有一个基本的市场定位。
4、是业态定位和分布不合理。一此开发商在看到商业地产的价值后， 由于缺乏商业和管理的基本经验，往往一涌而上，比如现在的建外SOHU，从 本质上讲都是由于业态定位和业态分布存在问题。从而影响到整个项目的品 质。
5、是业种规划上的不配套。
三、以下四个方面的因素是考虑业态规划的重点：
1、商业地产整体供应量过剩（提出METRO）和局部业态分布不均衡。目前 的量供应量已经过剩，特别是传统的商业中心，如前门商业区、王府井、西 单商业区整体商业已经完全饱和，这些市级、地区级商业中心已经没有发 展的空间。而因城市拆迁后新产生的新居住区，发展空间比较大，如万柳 地区、望京、通州等地区。
由此可见，一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市 场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售 以至商场的经营管理等诸多方面的内容，而市场定位这个环节是非常重要的。
第二部分：商业业态规划及目标定位
商业业态规划及目标定位：
一、商业业态的分类：
商业业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
o 商圈界定
o 目标消费者情况
o 市场发展空间
o 零售商的需求
o 商业部分的规模和这个项目项目整体的定位
2、商圈界定 某个项目商业商圈界定： 第一商圈 – 一个项目内的写字楼和居住人群，预计第一商圈人口可达到 万人。
第二商圈 – 项目所在地区及周边的写字楼和居住人口。预计商圈人口约有 万 人。
第三商圈 - 北京的大部分地区，即如图所示。预计商圈人口约有 万人。 分析各个商圈的特征，找出共性
燕莎商圈 26.Upper East Side
奥运商圈 9. Golden Seasons 10. Sunshine Square