最新参考2006年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇

2006年成都房地产市场年度研究报告之宏观环境篇
目录
一、房地产市场宏观环境分析 (2)
1.全市房地产市场宏观开发情况
2
2.成都市全年商品房宏观市场情况
2
二、国家宏观政策 (4)
1.《房地产抵押估价指导意见》
4
2.《关于制止违规集资合作建房的通知》
4
三、市政发展动态 (5)
1.地铁1号线一期2007年5月完成建设
5
2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都
6
3.公务员掀起“南迁潮”
6
四、土地市场政策 (7)
1.《国有土地使用权出让合同补充协议》
7
2.四川省国土资源厅用地“新政”
8
3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地
8
4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使
用权规范》 (9)
五、二手房市场政策 (10)
1.税务部门将加强房产税收管理
10
2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估
10
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》
11
4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮
11
六、针对开发商的政策 (12)
1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕
12
2.建设部“限外”新政即将发布
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3.成都顶级写字楼市场论坛召开
13
七、针对消费者的政策 (14)
1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金
14
2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》
14
3.5月15日起，经济房建设将实行订单制
15
4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率
16
5.公积金制度政策性推行六大方面的创新
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八、热点政策分析 (17)
1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》
17
2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
17
一、一、房地产市场宏观环境分析
1. 1.全市房地产市场宏观开发情况
⏹⏹工业
1-11月份，全市规模以上工业累计完成增加值672.48亿元，同比增长25.4%。

企业产销衔接情况稳定，实现产销率96.2%。

从轻重工业看，重工业完成工业增加值405.89亿元，增长27.4%；轻工业完成工业增加值266.59亿元，增长22.6%，重工业发展快于轻工业4.8个百分点。

从经济类型看，国有及国有控股经济完成176.32亿元，增长14.8%；股份制经济完成389.41亿元，增长27.3%；“三资”企业完成91.76亿元，增长20.9%。

⏹⏹投资
1-11月份，全市完成固定资产投资1638.86亿元，同比增长32.2%。

其中基本建设投资761.52亿元，增长36.8%；更新改造投资327.03亿元，增长23.6%。

⏹⏹消费
1-11月份,全市实现社会消费品零售总额1050.34亿元，增长14.8%；其中住宿与餐饮业191.22亿元，增长15.7%。

按经济类型分，国有经济52.88亿元，增长5.1%；私营个体经济507.65亿元，增长14.7%；外商及港澳台经济118.06亿元，增长19.4%；股份制及其他经济287.37亿元，增长17.8%。

1-11月份，我市居民消费价格指数为101.8。

⏹⏹金融
截止11月末，全市金融机构各项存款余额5353亿元，同比增长21.8%，其中全市储蓄存款余额2368亿元，增长17.2%；金融机构各项贷款余额达到3558亿元，同比增长17.1%；其中，个人住房贷款余额达到512亿元，增长32.1%。

⏹⏹居民收入
1-11月份，全市城市居民人均可支配收入11497元，同比增长12.2%，比去年同期提高2.3个百分点。

城市居民人均消费性支出9045元，同比增长12.6%，其中食品3179元，同比增长2.7%，交通和通讯1308元，同比增长16.0%，教育文化娱乐服务1278元，同比增长13.7%。

2. 2.成都市全年商品房宏观市场情况
⏹⏹全市商品房供求总量大副增长，供应面积首次突破2000万平米
今年1-11月，全市供应商品房2029.03万平米，增长29.4%，供应面积首次突破2000万平米规模；成交商品房1755.25万平米，同比增长19.4%，总体市场呈现供销两旺势头。

同期五城区供应商品房1030.57万平米，增长27.1%，成交商品房872.31万平米，增长19.4%。

⏹⏹全市商品房市场供求关系得到缓解
1-11月，全市商品房当期供销比为1.16。

同期，五城区商品房当期供销比为1.18。

无论是全市还是五城区，供应量均大于销售量，供销比不断增大，供求紧张关系已得到缓解。

⏹⏹五城区商品房分物业类型供求情况
1-11月，五城区累计供应新建商品房1030.57万平米，其中供应住宅物业777.73万平米，供应占比为75.5%；供应商业物业84.34万平米，供应量比去年同期下降，供应占比为8.2%，同比大幅增长，供应占比为4.9%。

同期，五城区累计成交商品房872.31万平米，其中成交住宅744.10万平米，成交比为85.35%；成交商业物业68.53万平米，成交占比为7.9%；成交办公用房28.37万平米，成交占比为3.4%。

二、二、国家宏观政策
1. 1.《房地产抵押估价指导意见》
1月24日，由建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产抵押估价指导意见》出台，于2006年3月1日起施行。

与以往的规范性文件、技术标准相比，《意见》明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系；明确了房地产抵押估价的原则；明确了房地产抵押估价要进行变现能力分析；明确了房地产抵押估价要特别提示的内容。

对维护房地产抵押估价各方合法权益，推动整个房地产估价行业健康持续发展，具有十分重要的作用。

点评:
《意见》的出台，进一步完善了房地产估价技术标准体系，提高了行业自律组织加强自律管理的能力。

可以有效发挥房地产估价在防范金融风险中的作用，进一步理顺银行等金融机构、借款人与房地产估价机构间的关系。

起到规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险的作用。

2. 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》
8月18日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合发布《关于制止违规集资合作建房的通知》。

通知要求，自通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。

其目的在于防止他们“超标准为本单位职工牟取住房利益”——不到市场价一半。

集资房的
入市，无疑对分享商品房暴利（价格超过集资房一半）的开发商、地方政府、有关部门等相关利益集团的利益，构成了威胁。

点评:
造价低廉的集资房流入市场，把处于垄断状态的房地产市场撕开了一个缺口，在客观上对平抑房价是有一定帮助的。

一旦叫停，有可能对房地产市场造成三个方面的影响：其一，减少了房地产市场中的房源供应渠道，等于在事实上强化了开发商的垄断地位，房价更容易为开发商等利益主体所左右。

其二，单位集资建的房，并非都入市交易，相当一部分是自住的，一旦集资建房叫停，将把部分需求者逼向市场，使他们被迫从开发商手中买房，这将加剧买房人之间的竞争，形成推动房价上涨的一支重要力量。

其三，通过单位集资建房，人们有了一个看得见的参照，可以大致掌握建房的真实成本与相关利益主体的获利多少——在信息不对称的房地产市场，这个信息显得非常重要。

而且，由于集资建房的价格真实存在着，开发商等相关利益集团在抬高房价时，多少会有所顾忌，他们不敢走得太远。

倘若叫停单位集资建房，个人集资建房又由于种种原因发展不起来，房地产市场的信息将被相关利益集团牢牢地掌控，变得更加不透明，相关利益集团很容易浑水摸鱼，伺机推动房价上涨。

三、三、市政发展动态
1. 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设
成都地铁1号线一期工程南三环地铁站已于2月25日开始地铁站点基坑的挖掘工作，这是成都地铁中第三个开始施工的地铁站。

同时，与该地铁站相连接的两段地铁隧道目前也正在进行挖掘施工， 2006年5月，该地铁站及两侧的地铁隧道就将完成挖掘工作，开始主体施工，并在2007年5月完成建设。

成都地铁1号线初期建设线路，北起红花堰，南至孵化园，全长15.998km，全部为地下线，共设15座地下车站，并与规划5、6、4、2、3、7号线及6号线支线分别在火车北站、人民北路站、骡马市站、天府广场、省体育馆、火车南站及新益州站换乘。

预计2008年底全线土建工程完工，2010年建成试运营。

成都计划5年内建成全长15.9公里的地铁1号线一期工程。

点评:
按照设计，成都地铁最高行驶速度为80公里/小时，最大客流量为每天100万人次。

高。