房地产市场分析——理解上海(顺驰集团)

资料来源： 资料来源：上海绿化网
上海的魅力
二、城市的拓展 上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。 上海将努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。 经济： 经济：重点发展新城和中心镇，加快郊区产业的集聚，构筑上海现代城
镇体系，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。
人口： 人口：促进人口的有序集中，明确市中心城人口迁入试点城镇的引入政
资料来源： 资料来源：上海市政府网站
上海的潜力 二、上海中长期发展目标
面对充满机遇而又富有挑战的21世纪，上海已经确定 面对充满机遇而又富有挑战的 世纪， 世纪 了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、 了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、 金融、贸易、航运中心之一， 金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代 化国际大都市的地位。 化国际大都市的地位。
资料来源： 资料来源：上海市政府公报
上海的潜力
三、世博会效应 举办2010年上海世博会，是上海建设国际经济、金融、贸易 年上海世博会，是上海建设国际经济、金融、 举办 年上海世博会 航运中心进程中的一件大事， 、航运中心进程中的一件大事，必将进一步提高上海城市综合 竞争力，加强与世界各国及国内各地区的交流与合作。 竞争力，加强与世界各国及国内各地区的交流与合作。 据测算，到2010年，预计有： 据测算， 年 预计有： 1.4亿人次的国内外游客到上海旅游； 亿人次的国内外游客到上海旅游； 亿人次的国内外游客到上海旅游 7000万人次光临世博会场馆 万人次光临世博会场馆 届时上海将成为继香港、 届时上海将成为继香港、东京之后亚洲又一旅游中心和国际会 展中心。 展中心。
资料来源： 资料来源：上海市政府网站
上海的魅力
三、优秀的投资环境
世界各国的投资者都认可上海优越的投资环境和未来的良好发展空 间，上海魅力正吸引着越来越多的目光和人气 目前，在世界 强企业中， 家在中国大陆投资， 目前，在世界500强企业中，已有近 强企业中 已有近400家在中国大陆投资，其中进 家在中国大陆投资 入上海的有300多家。 多家。 入上海的有 多家 统计数据还显示，现已有 统计数据还显示，现已有184家跨国公司地区总部和中国总部进驻 家跨国公司地区总部和中国总部进驻 上海，其中属于世界 强企业的有62家 占全国总数的40%，预 上海，其中属于世界500强企业的有 家，占全国总数的 强企业的有 ， 年进驻总数可达250家左右 家左右。 计2005年进驻总数可达 家左右。 年进驻总数可达 据《财富》杂志的一项问卷调查表明：92％以上的跨国公司若干年 财富》杂志的一项问卷调查表明： ％ 内将考虑在中国设立地区总部， ％ 内将考虑在中国设立地区总部，30％的跨国公司表示首选地将会是 上海。 上海。
上海的魅力
1.2、城市建设－交通 、城市建设－ 目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、 目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、 捷运化、 捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间 2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络， 2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道 年将投资200亿元 路状况 1.21 持续建设道路系统 持续建设道路系统——整合道路使用功能 整合道路使用功能 中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补， 中心区加快次干道系统建设，实现主次干道功能互补， 提高道路容量； 提高道路容量； 中心城范围内继续完善快速路系统， 中心城范围内继续完善快速路系统，加强内外环之间的 道路建设，适应城市发展； 道路建设，适应城市发展； 郊区则建成540公里高速公路网，提高干线公路等级， 郊区则建成540公里高速公路网，提高干线公路等级，加 540公里高速公路网 强对外辐射能力
同时，上海在改革开放、产业升级、 同时，上海在改革开放、产业升级、科技创新等方面一直发挥 着示范、 着示范、辐射和带动作用
资料来源： 资料来源：上海市政府网站
上海的实力
二、经济实力
8000 7000 6000 5000 8000 4000 6000 3000 2000 1000 0
人均GDP（美元）
资料来源： 资料来源：上海市建设和管理委员会
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2.1、一城九镇的规划 、
上海郊区城镇化水平 正逐年提高， 正逐年提高，预计 2003年上海郊区的城 2003年上海郊区的城 镇化水平将达54%以 以 镇化水平将达 上。 到2005年，上海城镇 年 化水平将达60%； ； 化水平将达 2010年，城镇化水平 年 将达70%。 。 将达
上海地区的 GDP 连续十几年呈两位数增长 ——经济的高速健康发展和 经济的高速健康发展和 人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有 利保证
数据来源： 魅力
一、城市建设 1.1、 基础设施建设投入 、 对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设， 对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设， 极大地提升了上海的城市功能， 极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境
上海市在2000～ 2002年共投入340亿元资金用于环境保护 年共投入340亿元资金用于环境保护， 上海市在 2000～2002 年共投入 340 亿元资金用于环境保护 ， 使城市生态 2000 环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDP GDP的 环境得到持续改善。今后十年内，上海每年将支取同期GDP的3％用于城 市环境保护项目 至2002年末，上海城市园林绿地面积1.88万公顷，其中，公共绿地面积 2002年末 上海城市园林绿地面积1 88万公顷 其中， 年末， 万公顷， 7810公顷 。 城市人均公共绿地面积达到7 76平方米 平方米， 7810 公顷。 城市人均公共绿地面积达到 7.76 平方米 ， 绿化覆盖率达到 公顷 30% 160多块3000平方米以上的大型开放式生态景观 多块3000 30% 。 近年来相继建成 160 多块 3000 平方米以上的大型开放式生态景观 市民的生活和创业环境得到显著改善。 绿地 ，市民的生活和创业环境得到显著改善。 到2005年，上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平，建成国家 2005年 上海的总体环境质量将处于全国大城市先进水平， 园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一， 园林城市，成为适宜国内外人士生活居住的城市之一，并逐步建立起与 现代化国际大都市相适应的环境管理体系。 现代化国际大都市相适应的环境管理体系。
策，提出符合城镇发展需要的外省市人员迁入试点城镇的准入条件。 对本市农民实行向试点城镇集中的导入政策。
目标： 目标：到2020年，基本完成现代城镇体系建设，建成11个新城、22个左
右的中心镇，形成沿江、沿海和沿沪宁、沪杭等高速公路组团式发展 的新兴城镇群，使城镇化水平达到75%以上。 规划到2005年 上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理， 规划到2005年，上海郊区将出现人口与城镇规模基本合理，基础设施和 2005 公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成， 公共设施建设基本完善，特色经济与特色风貌基本形成，初步建成若干 个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好， 个规划科学、结构合理、功能健全、环境良好，并与国际大都市相匹配 的国内一流的现代化城镇。 的国内一流的现代化城镇。
房地产市场分析——理 解 上 海 理 房地产市场分析
上海的实力
一、上海的地位 正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、 正在向现代化国际大都市目标迈进的上海，肩负着面向世界、服 务全国的重任， 务全国的重任，在全国经济建设和社会发展中具有十分重要的地 位和作用。 位和作用。 全国九分之一的财政收入 人口占全国1% 人口占全国 土地面积占全国0.06% 土地面积占全国 全国十分之一的港口货物吞吐量 全国四分之一的口岸进出口商品总额
1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过 年 4100亿元，平均每年增长 亿元， 亿元 平均每年增长28.8%
城市基础设施建设在同期固定资产投资中占重要比重： 城市基础设施建设在同期固定资产投资中占重要比重 ：
其他固定资产投 资：76%
城市基础设施建 设投资：24%
数据来源： 数据来源：上海统计
资料来源： 资料来源：上海市建设和管理委员会
上海的魅力
三、优秀的投资环境 由仲量联行及旗下拉塞尔投资管理公司共同开展的“ 由仲量联行及旗下拉塞尔投资管理公司共同开展的“全球最 具优势城市调研” 具优势城市调研”中，上海被评为最具潜力的大型城市。 上海被评为最具潜力的大型城市。 个全球新兴城市中， 在120个全球新兴城市中，上海在 个全球新兴城市中 经济增长 基础设施建设 外商直接投资 成本优势 等传统评估指标中均取得了高分， 等传统评估指标中均取得了高分，房地产发展的活跃态 势引起国际投资者的广泛关注
14000 12000 10000
4000 2000 0
1999 3720.00
2000 4180.00 11718.00
2001 4500.00 12883.00
2002 5000.00 13250.00
2003预计 5300.00
2007 预计 7500.00
人均可支配收入（元） 10931.64
在地铁2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后， 在地铁2号线延伸至虹桥机场，建成连接浦东机场的磁悬浮之后， 机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。 机场与城市交通的衔接将变得更加紧密。
资料来源： 上海市城市交通白皮书》 资料来源：《上海市城市交通白皮书》
上海的魅力
1.3、城市建设－绿化 、城市建设－
资料来源： 资料来源：上海市政府网站
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一、上海的近期目标 ——到2005年 到 年
年价格计算的国内生产总值达到7300亿元左右，年均增长 亿元左右， 按2000年价格计算的国内生产总值达到 年价格计算的国内生产总值达到 亿元左右 年均增长9-11%； ； 人均国内生产总值达到54000元左右； 元左右； 人均国内生产总值达到 元左右 三、二、一产业结构比例为55：43.8：1.2； 一产业结构比例为 ： ： ； 外贸进出口总额850亿美元，其中出口超过400亿美元； 亿美元，其中出口超过 亿美元； 外贸进出口总额 亿美元 亿美元 社会消费品零售总额达到2500亿元，平均每年增长7.8%； 亿元，平均每年增长 社会消费品零售总额达到 亿元 ； 国际标准集装箱吞吐量1000万标箱，平均每年增长9-13%； 国际标准集装箱吞吐量 万标箱，平均每年增长 ； 万标箱 城市居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别达到15000元和 元和7100元； 城市居民和农村居民家庭人均年可支配收入分别达到 元和 元 新增劳动力平均受教育年限达到14年 高等教育毛入学率达到55%； 新增劳动力平均受教育年限达到 年，高等教育毛入学率达到 ； 城镇居民住房人均使用面积18--20平方米，市区绿化覆盖率28--30%。 平方米，市区绿化覆盖率 城镇居民住房人均使用面积 平方米 。