2014电大《房地产法》形成性考核册作业答案

2014电大《房地产法》形成性考核册作业答案《房地产法》形成性考核册作业1答案一、填空题1、房地产法调整的社会关系包括（土地利用管理关系）、（土地财产关系）、（城市房屋管理关系）及（房屋财产关系）。

2、房地产法的渊源体系也称之为房地产的法律体系，是房地产法律规范的表现形式。

其中主要主要包括（房地产权属法律制度）、（房地产开发用地法律制度）、（房地产开发法律制度）、（房地产交易法律制度）、（房地产税收法律制度）、（物业管理法律制度）。

二、名词解释1、房地产法律关系——房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产经济关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职责职权关系。

2、土地征用——是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。

3、安置补助费——安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。

三、简答题土地使用权出让与转让的关系。

答：（一）联系相同点：都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用；都不影响国家对出让和转让土地的所有权。

联系：土地使用权的出让是转让的前提，使用权的转让促进出让市场的发展和繁荣。

（二）区别1、土地使用权的出让是创设财产权的行为，即在出让之前，该权利并不存在。

转让是转移财产权的行为。

2、法律关系的主体不同：出让的主体一方是土地的所有者，另一方是土地的使用者；转让的双方都是使用者。

3、出让金与转让费的构成和反映的关系不同。

出让金主要是地租，转让费包括出让金、投资还有利润。

土地使用权出让合同变更与解除的条件主要有哪几种情况？答：（1）社会公共利益的需要（2）双方协商并经有关部门批准，可以变更合同。

（3）由于一方违约，致使出让合同没有必要履行。

（4）土地灭失四、论述题试论房地产转让的条件。

答：（参见教材P233-235）1、主体具有合法资格；2、客体符合法律要求；3、形式要件；4、意思表示要件；5、房地产转让不得违反政策、法律和社会公德。

五、案例分析案例1：“以租代售”形式的房屋销售<案情介绍>环宇公司开发了一栋写字楼，想卖出一部分。

但由于该公司不是房地产开发企业，该房产还没有最后建成，甚至连开工许可证都还没有取得，所以恐怕无人问津。

环宇公司想了一个点子，他们做广告称：欲采用以租代售的方法销售房地产，即买家先与之签定所谓以租代售合同，付几年租金后，即取得房屋所有权。

一家香港公司宏达公司觉得这房产不错，就在98年4月与之签定了一份《转让合同》，购买部分房间，并分几次交付款项，环宇公司在发票上均明确注明"预付购房款"。

98年7月，环宇公司才取得开工许可证，98年底，该房产建成，宏达公司搬入。

99年10月，环宇公司才取得房产权证。

但上述情况，宏达公司完全不知。

环宇公司在广告中宣传其房产权证齐全。

宏达公司搬入该房屋后，发现房屋状况与广告宣传所称完全不符，情况极差。

与环宇公司产生纠纷，并向法院起诉。

在法院审理过程中又得知，环宇公司早在签约前，就将该房地产抵押给了银行，抵押期限一直持续到以租代售合同中约定的宏达公司取得房产权证之日以后。

在庭审过程中，环宇公司提出，他们公司不是在预售房地产，而是在转让房地产，因此特事特办，协议是有效的。

请问：法院该如何判决？答：1、法院应判定两家公司签订的《转让合同》无效。

因环宇公司既不具备预售房地产的条件，也不具备房地产转让的条件，并且该房已抵押给了银行，更无权用它收益。

2、环宇公司应退还岩达公司的房款，并承担资金占用期间的损失（利息）。

《房地产法》形成性考核册作业2答案一、不定项选择题1、房地产调整的社会关系包括（ACDE）A、房地产开发关系B、房地产租赁关系C、房地产交易关系D、物业管理关系E、房地产管理关系2、房地产法律关系客体主要有（BD）两大类。

A、民事行为B、经济行为C、行政行为D、房地产E、刑事行为3、房地产法律事实中的行为事实主要包括（ABC）几大类。

A、房地产法律行为B、房地产管理行为C、房地产交易行为D、物业管理行为E、房地产违法行为4、国家建设征用耕地亩以上，其他土地以上，由国务院审批。

（B）A、500，1000B、1000，2000C、2000，3000D、2000，4000E、3000，40004、土地使用权出让合同的法律特征有（ACE）A、是一种民事合同B、是一种经济合同C、出让标的的特殊性D、是一种诺成合同E、是一种要式合同二、名词解释题（本题每小题5分，共25分）1、房地产（狭义）指土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态。

它是土地与建筑物的有机结合。

2、土地征用权指国家或政府再不需要其他土地所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用于公共目的的权利。

它有三个特征：它属于国家或政府的特有权利；它以公共目的为前提；它以补偿为条件。

三、简答题（本题每小题8分，共40分）1、简述房地产法的内容。

答：广义的房地产法包括了对房地产经济关系进行调整的所有法律规范，如宪法规范、民法规范、经济法规范、行政法规范、刑法规范等，甚至还包括国务院以及中央各部委所颁发的条例、规章、规定等。

狭义的房地产法在我国一般均指《城市房地产管理法》。

2、简述土地征用的程序。

答：1、申请。

2、审查。

3、批准。

4、公告。

征用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当在收到批准文件之日起10日内在被征用土地所在地的乡、镇、村范围内予以公告。

四、案例分析题。

（本题15分）案情介绍：琼海万泉河黄酒实业有限公司与符祝浪符祝浪于1996年3月9日签订《代理兴建房屋合同书》一份。

约定的主要内容有：1、房屋建筑面积272平方米，价值人民币60万元；2、符祝浪须在4月10日前交款人民币30万元，余下的30万元以按揭贷款方式付给黄酒公司，但万泉河黄酒实业有限公司必须在交房后一个月将房屋产权证交符祝浪，由符祝浪符祝浪用此房产证等作为抵押物，向建行贷款，万泉河黄酒实业有限公司协助办理。

3、房屋移交时所应办理的产权契证等手续费用由黄酒公司负责承担。

4、符祝浪交齐按揭手续，超过30天后，黄酒公司应无条件将房屋交给符祝浪。

同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。

同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。

同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。

由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款此事无法办妥。

符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付。

经万泉河黄酒实业有限公司多次索付未果。

万泉河黄酒实业有限公司黄酒公司诉称：符祝浪在合同签订后交付人民币30万元给黄酒公司，余下的30万元以按揭贷款方式给黄酒公司。

同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。

同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。

同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。

由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款无法办妥，符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付，经万泉河黄酒实业有限公司多次索付未果。

万泉河黄酒实业有限公司要求符祝浪付清房款30万元及利息2万元、逾期付款滞纳金和诉讼费。

问题：（一、）万泉河黄酒实业有限公司琼海万泉河黄酒实业有限公司与符祝浪符祝浪于1996年3月9日所签订的代理兴建房地产法期末试题试卷第6页房屋的合同，是建筑工程合同，还是房屋买卖合同？是否为有效合同？（7分）（二、）你认为法院该如何处理本案？（8分）答：1、市房屋买卖合同，是无效合同。

2、应当这样处理：双方签订的代理兴建房屋合同是无效的；符祝浪应付给万泉河黄酒实业有限公司欠购房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的欠款利息。

《房地产法》形成性考核册作业3答案一、填空题1、房地产法律事实根据其发生是否与人的意志有关分为（行为）和（事件）。

2、按房地产开发的目的不同，可分为（以经营为目的）的房地产开发和（以自用为目的）的房地产开发。

3、土地登记的内容主要包括（土地登记人）、（土地位置）、（土地权属性质）、（用地面积）、（地类面积）、（土地实际用途）、（土地等级）、（土地权属来源及依据）（土地使用期限）几项。

二、名词解释1、土地利用总体规划指各级人民政府根据国民经济和社会发展的情况，对土地的开发、利用、整治和保护在时间上和空间上所作的战略构思和设计方案。

2、房地产转让指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。

3、房屋租赁指房屋所有人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

三、简答题1、简述房屋租赁的条件。

答：1、有从事房屋租赁的营业执照。

房屋租赁属于房地产经营的一种方式，因此出租人应办理营业执照，取得合法的经营资格。

2、出租房屋所占的土地是以出让方式取得的。

3、有合法的房屋所有证书。

4、房屋属正常使用，符合安全条件。

2、简述房地产抵押权标的物的范围。

答：根据《房地产法》第31条和第47条的规定，房地产抵押权标的范围包括房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权；以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权，后者则视为权利的抵押。

四、论述题试论房地产转让合同的内容。

答：1、双方当事人的姓名或名称、住所。

2、房地产权属证书名称和编号。

3、房地产坐落位置、面积、四至界限。

4、土地宗地号、土地使用权取得方式及年限。

5、房地产的用途或使用性质。

6、成交价格及支付方式。

7、房地产交付使用的时间。

8、违约责任。

9、双方约定的其他事项。

《房地产法》形成性考核册作业4答案一、不定项选择题1、土地出让合同中居住用地使用的最高期限为（A）A、 70B、 50C、 40D、 30E、 202、国家建设用土地的法律特征包括（ABCD）。

A、征用土地主体的唯一性B、②征地标的的特殊性C、征地行为的强制性D、征地条件的补偿性E、主体的平等性3、城市维护建设税属于（C）的一种。

A、增值税B、营业税C、地方税D、中央税E、印花税4、房屋产权登记一般分为（ABC）。

A、总登记B、转移登记C、变更登记D、更正登记E、新建登记二、名词解释题1、土地使用权拍卖出让指土地使用权出让人在指定时间、地点利用公开场所，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权出让人的一种方式。

2、城镇土地使用税指国家向在城镇或工矿区范围内使用国家土地和集体所有土地的单位和个人，按占用土地面积分等额征收的一种土地税。

3、房地产市场管理指房地产市场管理机构按照房地产经济的客观规律和国家的政策法规，对房地产市场经济活动进行计划、组织、指挥、协调和监督的活动。

三、简答题1、试答需办理土地变更登记手续的情形。

答：1、依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的应将出让、转让合同向土地管理部门申请变更土地登记。