城市转型视角下的产业基地规划创新探索 —以深圳市留仙洞战略性新兴产业基地为例

城市转型视角下的产业基地规划创新探索——以深圳市留仙洞战略性新兴
产业基地为例
发布人:黄卫东李连财窦飞宇来源:《规划师》2013年第9期阅读：35 发布时间：2014-02-20
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摘要：深圳城市转型的背景下，产业转型和产业基地规划创新助力城市二次腾飞。

在深圳新开发建设的产业基地及集聚区中，留仙洞产业基地启动较早，且建设速度较快，所以具有较强的示范及带动意义。

留仙洞产业基地规划的创新点在于，以街坊为平台实现园区投融资开发的创新，刚弹结合的技术指标的创新，符合产业特点的设施配置指标创新。

1 深圳转型背景
1.1 土地资源紧缺
上个世纪末期，随着社会主义国家从计划经济向市场经济转变，“转型”（Transition）成为一个广泛使用的概念；1992年邓小平南巡在深圳开启了中国的“转型”。

根据迈克尔·波特提出的区域发展四阶段，深圳现在处于“投资推动”向“创新推动”转型过程中。

投资推动阶段的发展重点是资本的积累，这一过程大多是政府通过大量的土地投入来取得外部资本投入，在这个阶段城市空间迅速扩张。

1979年深圳特区城市建设用地仅为2.81平方公里，到2005年就增加至703平方公里，占可建设用地的75.5%，2007年深圳特区城市建设用地为750平方公里，占可建设用地80.6%。

深圳从2007年已经进入了土地刚性约束阶段。

随着投资推动模式的发展，土地等生产要素会遇到不可持续的瓶颈；城市发展面临从量到质的一个矛盾转换，需要通过不断的创新实现新型发展；此时，城市发展进入创新推动阶段。

2005年深圳的发展已经明显受到“四个难以为继”的制约：一是土地、空间有限；二是能源、水资源难以为继；三是城市不堪人口重负；四是环境容量严重透支。

这些问题的解决是深圳进入创新推动阶段的核心任务，其中土地紧缺是核心中的首要问题，突出表现为产业发展约束与约束下的产业转型。

1.2 产业升级转型
深圳产业发展起步于“三来一补”加工制造业，以劳动密集为特点；从1993年—2004年深圳产业转型为以高新技术为主；2005年—2011年深圳逐渐形成具有全球影响力的以现代服务业为主的产业类型，深圳从“出口加工区”迅速发展成为区域性中心城市。

在产业发展
过程中，产业竞争力下降、现代产业基础薄弱等问题越来越凸显，从2012年开始，深圳进入了战略性新兴产业发展阶段，形成以低碳经济高端引领的产业发展模式，重点发展生物、互联网、新能源、新材料、新一代信息技术和文化创意六大战略性新兴产业。

产业的四个转型阶段与城市建设用地约束阶段有较大的相关性：产业发展随着建设用地不同约束阶段发生转型，并略有滞后；建设用地约束性越强，产业发展类型越高端。

1.3 规划创新应对
现阶段深圳产业转型面临的空间问题为：布局不均衡，产业的集聚和规模效应不明显。

深圳市“十二五”规划纲要将建设发展战略性新兴产业基地集聚区确定为发展的重要任务。

深圳市工业发展“十二五”规划中提出了12个战略性新兴产业基地和11个产业集聚区建设。

为了切实推进产业基地集聚区建设，2012年7月规划国土部门开始针对包括留仙洞产业基地在内的条件比较成熟的9个基地，组织编制《深圳市战略性新兴产业基地集聚区综合发展规划》。

新形势下的产业基地规划编制和规划管理也不断进行创新：从以生产为主的产城分离规划，到生产、生活、生态并重的产城融合规划；从绝对的刚性制约管理，到相对的弹性管理控制。

针对产业转型的规划创新从理念、方法、空间、环境、配套、开发等多方面进行了应对，对于土地价值的提升和生产效能的提高做出了较大贡献。

2 转型背景下的产业基地规划创新
2.1 规划理念——“生产、生活、生态”三位一体
传统的生产性空间规划以产业为主，空间载体多为产业园区；随后产业园区开始向街区化发展，成为生产、生活的整体；未来产业基地规划需要此基础上进行创新，要利用新技术对园区进行全方位提升，形成“生产、生活、生态”三位一体的新理念。

“生产”是产业基地的主体，其核心就是效益，新理念下的效益包括：经济效益，也就是通过信息技术的不断升级，提高经济产出；社会效益，是新技术下对于人才的需求和培养，指向促进就业、利于交流和教育。

“生活”体现在配套设施的完善，以及环境品质的提升，实现从产业园区到产业社区的转变。

“生态”理念的核心是绿色、智慧，既：绿色节能、可持续的开放生长、信息化高效管理、灵活公平的弹性适应。

2.2 规划方法——综合规划
以往产业主管部门负责产业规划的编制，规划主管部门负责空间规划的编制，这种分离式的规划编制往往由于主管部门缺乏互动造成规划实施效率低下，导致产业规划难以落地、空间规划没有实体等问题。

城市转型背景下的产业基地规划必须实现多部门的互动，建立综合规划的编制方法，即体现产业的发展特征和用地需求，规划设计特色符合产业的引入、
链接和强化，土地出让和产业引导相结合，既可以保障规划的主要结构和公共设施得以实施，又适应未来产业发展的弹性。

2.3 规划要求——集约、优化、弹性
2.3.1 空间集约化
现状深圳的产业用地毛容积率普遍较低，开发强度较小，空间利用较为松散；在城市面临土地资源瓶颈，从投资推动走向创新推动的阶段，空间集约利用成为必然。

近年来深圳新建产业项目容积率基本在6-10之间，通过精明的空间设计来提高土地资源利用率，同时保证环境品质。

例如深圳湾生态科技城占地20.3公顷，通过大街块、绿廊与花园平台的设计手法，容积率达到6.6；德赛工业大厦占地6.2公顷，其容积率高达24.0。

2.3.2 环境优质化
现状深圳的产业用地规划引导方式较为粗略，将容积率很低的大地块以切豆腐块的方式进行出让，由企业自行建设；导致空间布局匀质，并带来了系统连接不畅，产业空间单一等问题。

转型背景下的产业基地规划应该通过统一规划设计为企业提供优质的生产、生活环境。

2.3.3 服务多方位
转型背景下的产业基地服务配套是广泛配套的意义，其规划创新包括三方面：首先，要充分利用自身的区位优势，与周边的特色地区形成配套联动，实现“产学研”的一体发展；其次，实现从生产与生活并重的跨越，规划配套除了科技型服务以外，还要提供生活型服务；最后，将生命周期理论引入企业管理，从关注企业入驻到关注企业繁衍。

2.3.4 开发多模式
现状深圳产业用地多采用企业自建的模式，新的产业基地建设应该倡导多元开发主体，除企业自建外，还包括：企业联合建设，例如中小型企业联盟建设联合总部大厦、或者通过共同投资建设与运营来建设合资企业；企业代建，有完全代建和代建定返还比例两种模式；以及政府投融资平台开发建设和政府投资建设的方式。

通过多元开发主体，来促进土地资源优化配置。

3 留仙洞产业基地的规划实践
3.1 留仙洞产业基地概况
留仙洞产业基地位于南山区西丽中心区，西邻中兴通讯工业园，南靠高新区深圳湾园区，东接深圳市大学城，是前海的后方基地，是大沙河创新走廊产学研融合发展的重要节点；基地以留仙大道、创科路、茶光路、石鼓路为界，总用地面积为135.5公顷。

现状已建设用地主要以工业用地、居住用地、教育科研用地为主，有少量商业用地、仓储用地混杂其中。

基地内发展备用地为96.49公顷，占总用地面积的71.20%，具有较大的开发潜力，是深圳市不可多得的整片国有土地。

3.2 留仙洞产业基地战略地位
3.2.1 政策性战略地位
为了落实“十二五”规划，2011年3月深圳市政府出台《关于提升城市发展质量的决定》将12个领域的60个项目确定为标志性重大建设项目，留仙洞产业基地就是其中总部基地领域中的五大基地之一。

作为深圳市重点打造的第一批基地集聚区，留仙洞产业基地将承接国家、省、市发展战略性新兴产业的要求，布局深圳新一代信息技术优势产业，与周边光明、大学城、龙华、宝龙等新一代信息技术园区形成错位、联动发展。

在深圳新开发建设的产业基地及集聚区中，留仙洞产业基地启动较早，且建设速度较快，所以具有较强的示范及带动意义。

3.2.2 技术性战略地位
产业转型创新平台——目前，深圳湾园区产业扩容对土地需求的增长与土地资源紧缺的矛盾成为制约园区发展的瓶颈，促使园区发展进入产业升级转型的新阶段。

留仙洞产业基地以新一代信息技术为主导，将发展成为国际化新一代信息技术研究中心，国家级新一代信息技术转化与应用示范基地，区域性新一代信息技术辐射带动极。

土地综合开发试验区——留仙洞产业基地是高新区深圳湾园区的拓展和升级，必须探索新的土地开发模式来实现土地二级开发。

4 留仙洞产业基地规划设计
4.1 整体规划布局
结合产业基地和总部基地的双重使命，规划确立留仙洞产业基地的发展定位为“战略性新兴产业总部基地”，即集合战略性新兴产业特征和企业总部特征的新一代产业园区。

以“生产、生活、生态”三位一体为指导思想，规划确定以产业总部和研发为主导功能，以商业、公寓、产业公共服务、产业技术服务为辅助功能，同时结合战略性新兴产业尤其是新一代信息技术的特点，营造生态、智慧的新型园区，构筑低碳生态技术体验区和智慧园区示范区。

土地利用规划以工业用地为主，共56.33公顷，占总用地41.57%，其次为道路广场用地，49.11公顷，占总用地36.24%，绿地为22.74公顷，占总用地16.78%，商业服务设施及居住用地共计4.94公顷和政府社团用地2.40公顷，分别占总用地3.65%、1.77%。

整体空间格局为“7个街坊+公共绿廊”，即以街坊为单位进行包括地上和地下各个系统的整体开发，绿廊是街坊地面和地下的联系通道。

按照留仙洞新一代信息技术的产业定位，分解各个街坊主要产业布局：1街坊和2街坊以物联网、移动互联网为主；3街坊以云计算服务为
主；4街坊是园区服务的综合体；5街坊以IC设计为主；6街坊以高端软件为主；7街坊以云计算应用和IC设计为主。

4.2 综合规划方法
留仙洞产业基地的规划编制在政府工作领导小组把关下，组织规土委、科创委、发改委、交委、住房建设局、城管局、南山区政府等多部门进行互动协作，融合产业规划和空间规划，建立了综合规划的工作方法。

同时规划进行了产业需求的调查，分析了不同产业对其空间承载的要求；并对目标企业进行了调查与访谈，总结了目标企业发展的空间需求与服务需求；基于分析结果进行了综合规划的编制。

这样的规划编制方法有利于产业规划的落地，以及规划空间实体的实现。

4.3 规划设计要点
4.3.1 确定集约使用土地的开发强度
按照集约化空间利用的要求，留仙洞产业基地规划毛容积率为3.7-4.4，产业用地净容积率为8.5-10.2，整体建筑高度不超过300米。

其中1街坊容积率为7.0-9.1，2街坊容积率为10.4-12.0，3街坊容积率为6.1-7.1，4街坊容积率为9.1-10.2，5街坊容积率为6.3-7.2，6街坊容积率为6.5-8.3，7街坊容积率为10.3-12.7。

规划通过超高层建筑结合公共开敞绿地共同塑造地区特色差异性空间：4街坊为标志性地区，为基地综合性生产服务平台；2街坊和7街坊依托轨道站点，构建高端产业综合体，形成南北标志性入口；1街坊和6街坊构成了基地内南北两侧的形象界面；3街坊和5街坊均三面临绿廊，是基地环境最好的地区。

4.3.2 以复合功能的公共开放绿廊实现优质环境
深圳湾园区现状开发出让的企业地块面积基本在6000平方米左右，街区内企业地块各自为政，其公共绿地多为点状，布局不成系统；这样形成的匀质空间布局除了产生的限制交流共享的问题外，对于城市空间品质的提升也造成阻碍。

如图6所示，留仙洞产业基地规划设计通过“H”型公共开放绿廊将基地内部共享空间与周边山体公园进行连接，从各街坊内部步行5分钟（200米）即可到达绿色服务生态廊道，享受就近服务；步行10分钟（500米）即可通过绿色廊道到达周边的山体公园，与自然进一步融合。

留仙洞产业基地规划在满足企业发展所需的“生产”功能之外，重点从“生活”和“活动”的角度构建有活力的共享空间。

规划在空间细节上对共享空间进行了特别设计：通过平台和屋面公共空间、地面及地下公共空间构建人性化的交往空间体系；通过灵活多变的慢行空间来满足购物、娱乐、休闲等多元需求。

4.3.3 建设共享的综合服务设施
区域性服务资源互动——留仙洞产业基地依托区域资源形成联动发展：与深圳湾园区进行技术合作互动，与深圳大学进行人才培养合作与研发共享，与前海深港现代服务业合作区在金融业务、信息业务、研发等方面进行合作。

地块内服务配套——留仙洞产业基地以综合功能区为目标，以多元的配套形式满足各种需求，构建了科技型服务和生活型服务的服务体系。

科技型服务方面，各个街坊根据各自产业特点承担不同的科技服务功能，具体为：1街坊和2街坊配备物联网综合应用开放实验平台、移动互联网软件开发测试公共平台、产品展示平台、智慧管理服务平台；3街坊配备云计算服务平台；4街坊配备酒店、会议中心、展示中心、综合管理平台、投融资服务平台、政府资金申请平台、税务服务平台等，是为其他街坊提供一站式生产性服务的大型综合体（图7）；5街坊配备IC设计公共服务平台、IC测试公共服务平台；6街坊配备软件测试平台；7街坊配备云服务平台。

各街坊的产业和产业服务配套相互支持、相互促进、协调发展。

生活型服务方面，考虑部分高端就业人群和内部居住人口的生活需求，突破规范，设置两所幼儿园、两处文化活动室、五处社区体育活动场地、两处大型社区健康服务中心（1000-1500平方米）等公共服务设施，也包括分布于各个街坊中的商业设施和绿廊中的商业和文化设施，形成了餐饮、购物、娱乐、体育、医疗等全方位的服务功能。

配套设施容量约占总建设量的30%，其中公共配套服务设施规划布局如图9所示。

企业生命周期理论的应用实践——留仙洞产业基地针对不同生命周期的企业进行评估判断，并有针对性地帮其成长。

对于新企业的诞生，重视其孵化和培育的基础和环境支撑，例如在孵化企业与附近学院、科研机构以及专业服务公司、政府之间建立沟通合作平台；对于成长中的企业，更加注重企业内部以及企业之间的互动与交流；而对于处于生命周期末期面临淘汰的企业，制定相应的退出机制。

4.3.4 结合空间布局确定经济可行的招拍挂开发模式
留仙洞产业基地空间规划结合产业规划提出新的土地出让方式和开发模式，明确开发建设模式由企业自主开发转向政府主导的街区式开发。

出让和开发模式初步建议包括：土地作价出资模式（1街坊），市重大项目模式（6街坊和7街坊），产业地产模式（3街坊、4街坊、5街坊），商业用地招拍挂模式（2街坊、7街坊），土地整备和城市更新模式（6街坊、7街坊）。

这些开发模式的前提是街区式开发，即保证街区空间的联系性和整体性。

结合开发模式，街区可大可小，即可以为整个街坊，也可以是街坊内几个相关联的地块。

基地内绿廊采用捆绑开发方式，即3街坊、4街坊、5街坊捆绑公共设施地块a、b、c、d、e 共同出让，7街坊捆绑绿地i和j共同出让。

街区式开发利于整体性空间系统的构建，可以构建空间协调的建筑群体；可以形成地面、二层、地下连续的步行系统，并促进积极的公共空间的形成；可以进行地下空间的整体联动的开发建设；同时有利于街区内公共服务平台和技术服务平台的共建与共享，对于资源的集约利用和企业间的交流互动具有重要作用。

5 留仙洞产业基地规划创新探索小结
5.1.1 充分体现规划的创新引领作用
留仙洞产业基地规划在深圳土地资源紧缺的背景下担负着创新的重要使命，这个过程的创新带动作用包括三个方面。

在政策方面，留仙洞产业基地在综合了近年以来深圳市产业园区建设的经验，例如深圳湾园区的集约化建设经验，以及前海深港现代服务业合作区的土地政策探索。

在土地利用方面，充分利用土地资源，空间高度集约，进行精明设计。

在空间设计方面：依据多元化的空间需求，形成具有特色、开放共享的空间布局。

留仙洞产业基地产生在城市转型的大背景下，它的规划与建设又将促进城市的转型升级与发展。

5.1.2 以街坊为平台实现园区投融资开发的创新
土地开发主体不同，则开发方式不同：综合开发以企业为主体，以土地出让的方式实现土地整片开发；投融资规划以政府为主体，以土地作价出资入股。

而不同方式的实现的关键就是以街坊为平台，实现街坊整体或者街坊捆绑绿地的多样开发方式。

5.1.3 刚弹结合的技术指标的创新
技术指标管理创新体现在三方面：界定了每个单元的总体容量，并规定单元内不同功能的配比，以保证单元内的多元功能；规划界定了单元的整体控制指标要求，对于单元内部地块指标未做具体规定，保证地块指标的弹性空间；在满足环境容量的条件下制定容积率上限，同时为了保证整体形象，规定了容积率的下限。

5.1.4 符合产业特点的设施配置指标创新
国家相关规范与标准以及《深圳市城市规划标准与准则》并没有对产业用地的公共服务设施配套做出明确要求；而留仙洞产业基地规划结合产业特点和园区内人群的特征，提供了超过一般工业园区配套设施，适应产业就业人员实际需求的服务设施；既对于内部的居住人口按照居住区标准进行文化、医疗、体育、教育和社区服务的配套，同时根据创新性产业就业人群的特点，全方位配置公共会议中心、图书馆、餐饮、文化、医疗、体育等设施，构筑满足产业、企业、员工等多元化需求的复合型产业社区。