地块分析与项目属性界定
项目市场定位
第四章、项目市场定位一、项目SWOT分析1、优势（S）⑴地理位置优越，发展潜力巨大项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点；⑵规模较大，有利品牌运营本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘；⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期；⑷自然环境优异，人文气息浓郁项目濒临巢湖风景区，东南有卧牛山公园、贾塘圩公园和体育馆，北靠城市防护绿带，具有挨近城市景观的近距优势，是难得的适居之地；⑸公建配套，减缓项目压力项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。
2、劣势(W)⑴大气环境质量差项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升；⑵设施配套不完善项目地处城市待开辟区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建造质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升；⑶ 建安成本高地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高；⑷地段档次低周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。
3、机会(O)⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修筑，特殊是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备；⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长随巢湖市区旧城改造与违章建造管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建造被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增长，我们应把握时机促使项目及早上市；⑶收入增长，带动消费随巢湖市民收入的不断增长，其消费能力和购买力大大增强，改善性需求购买比例的提高，势必促使住宅类物业市场的成长；⑷政策环境的变化，扩大了目标客户群体货币分房政策、银行信贷政策和巢湖市日益成熟的公积金制度，可以有效地降低购房者的付款难度，提高项目的市场消化速度。
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
项目市场定位
第四章、项目市场定位一、项目SWOT分析1、优势（S）⑴地理位置优越，发展潜力巨大项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点；⑵规模较大，有利品牌运营本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘；⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期；⑷自然环境优异，人文气息浓郁项目濒临巢湖风景区，东南有卧牛山公园、贾塘圩公园和体育馆，北靠城市防护绿带，具有靠近城市景观的近距优势，是难得的适居之地；⑸公建配套，减缓项目压力项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。
2、劣势(W)⑴大气环境质量差项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升；⑵设施配套不完善项目地处城市待开发区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建筑质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升；⑶建安成本高地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高；⑷地段档次低周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。
3、机会(O)⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修建，特别是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备；⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长随巢湖市区旧城改造与违章建筑管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建筑被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增长，我们应把握时机促使项目尽早上市；⑶收入增长，带动消费随巢湖市民收入的不断增长，其消费能力和购买力大大增强，改善性需求购买比例的提高，必将促使住宅类物业市场的成长；⑷政策环境的变化，扩大了目标客户群体货币分房政策、银行信贷政策和巢湖市日趋成熟的公积金制度，可以有效地降低购房者的付款难度，提高项目的市场消化速度。
地块解析
地块解析
2006.4
地块解析目的
人文价值
项
品牌价值
目
服务价值
价
产品价值
值
构
地段价值
成
解
析
• 地块——基本载体；
• 区域——跟本约束力
地块解读是判断项目属性、明确项目定位的出发点，也是实现一切
策划的前提，分为区域认知和地块认知两部分
南三环国贸的可能
区域认知
1. 认识区域属性 2. 明确区域处于哪个阶段 3. 预测未来区域发展趋势
演绎重大事件的舞台：国际性活动场所（会展、拍卖）、国家级活动的场所
看不见的高层聚集地：名流、政要、新闻人物的会所
功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数、旅游指数、便利指数、 交通指数……
Mixed Use ：区域增值的KPI体系分析
人的活动引导：人性空间、活动黏性、动线特点，互动性和可参与性，
建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建 筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利 用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告
建筑细节的魅力：园林和街道家具、制造商业金角、通过空间组合与移步换
景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜
区域认知——确认区域发展阶段
案例分析——福田中心区开发进程：中心区的住宅、公寓、写字楼与政府工程同 步开发
进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动
投资
启动
中 心 区主干 道基本 完成
投 资 大 厦、信息 枢纽中心 大厦建设 中；
中心区基 础市政设 施“七通 一平”基 本完成 成功拍卖 出让一块 居住用地 ；
地块选择与评估技巧
地块选择与评估技巧地块选择和评估是房地产开发中至关重要的环节，直接影响到项目的成败。
正确的地块选择和评估技巧能够有效降低风险，提高投资回报率。
本文将介绍一些地块选择和评估的基本技巧，帮助读者更好地进行房地产开发项目。
一、土地市场研究在进行地块选择与评估之前，首先需要进行土地市场研究。
这包括对当地房地产市场的调查和分析，了解该地区的供需情况、价格走势、政策环境等因素。
通过对土地市场的了解，可以为后续的地块选择提供重要的依据。
二、地块选择原则1. 位置优势：地块的位置是影响房地产项目成败的重要因素之一。
优先选择交通便利、配套设施完善的地段，如接近商业中心、学校、医院、交通枢纽等地区。
2. 开发潜力：选择具有开发潜力的地块，包括存在人口增长预期、城市规划有利等因素，能够提高项目的增值潜力。
3. 土地属性：了解地块的土地属性，包括土地用途、规划条件、土地所有权等，保证项目的合法性和顺利实施。
三、地块评估方法1. 市场比较法：这是常用的地块评估方法之一，通过对类似地块的成交价格进行比较，来确定目标地块的价值。
需要考虑相似地块的位置、面积、土地用途等因素，进行合理的比较和分析。
2. 收益法：这是一种根据项目的收益情况来评估地块价值的方法。
通过对项目的投资成本、预期收益、风险等因素进行综合分析，可以得出地块的价值范围。
3. 折现现金流法：这是一种将项目未来现金流折现至当前的方法。
通过考虑项目的现金流量、折现率、持有期限等因素，可以计算出地块的现值。
四、风险评估与控制在地块选择和评估过程中，风险评估是必不可少的。
需要从政策风险、市场风险、技术风险等多个角度对地块进行全面评估。
同时，制定相应的风险控制措施，如多元化地块组合、购买适当的保险等，降低项目的风险。
五、专业团队的重要性地块选择和评估需要多个专业领域的知识和经验，包括土地规划、市场分析、财务分析等。
因此，建议委托专业的地产顾问或团队协助进行地块选择和评估，在确保专业性的前提下提高项目的成功概率。
8张图看懂项目定位(包含：土地
8张图看懂项目定位（包含：土地•客户•市场•运营）目定位是什么？为什么把产品定位看得如此重要？相信越是专家老手，你越懂！今天分享：房地产产品定位中的6大环节与5大技巧......1.1项目定位包括市场定位及产品实现1.2在一定条件下，通过对产品的组合分类，取舍平衡，实现公司的经营价值最大化1.3什么是对的产品“对的产品”是对土地、客户、市场、运营的深入理解与合理匹配①土地•匹配性：“对的产品”必须与土地属性相匹配预见性：土地属性的判断要有预见性（今天的C，明天的G）创造性：“对的产品”甚至可以改造、提升土地属性②客户“对的产品”必须匹配客户需求，客户需求可以分为3个层面功能需求：主要为户型产品层面，匹配不同家庭结构的对居住、安全、使用功能的要求精神需求：主要为风格主题层面，匹配不同层次客户对于身份标签、情感体验的要求发展需求：“对的产品”不仅要做好住宅，还要做好配套，包括学校和商业等（第五园）③市场•在市场中有准确的项目和客户定位•有差异化的核心价值•符合未来市场的供求关系•符合政策的导向和趋势④运营•明确公司的运营使命•对项目分类管理，不同的项目类型，运营使命会有差异•对项目分期管理：大项目在不同的阶段，运营使命也会有不同的差异2.1正精准定位就是：正确的产品，来源于土地、客户、市场与运营的合理匹配产品定位的逻辑——2.2市场定位的流程2.22.3项目定位的内容：2.43.如何进行项目定位认知土地属性——精准判断土地价值把握客户需求——客户需求与土地属性的匹配认知市场竞争——市场竞争筛选客户需求，确定竞争策略认知产品实现——将竞争策略、客户需求与产品落地相匹配3.1通常我们所说的地价为“狭义地价”，即“土地获得价”，实际上地价应该是“广义地价”广义地价=土地获得价+改善土地属性所投入的费用说明：对与G2类产品而言，土地属性改善费用小，地价≈土地获得价；对于T2类、C类产品而言，需要投入可观的费用用于土地属性改善，则：地价=土地获得价+用于土地属性改善的费用案例：星河丹堤，道路改造，C——G+TOP，1.5万左右——3万以上不仅仅要认知土地当前的价值，还需要认知未来的发展趋势土地整体价值分析工具——四环模型从大到小，从外及内分析土地的核心价值，并与G、C、T、TOP的属性进行比对，清晰认知土地属性；并初步分析未来可提升改造的空间。
教育综合体策划方案
教育综合体策划方案教育综合体策划方案篇一：教育综合体策划全案】目录第一章项目定位分析第一节项目地块属性分析1、项目地块的位置、面积、土地性质等属性进行分析。
2、对项目地质、水文、气候情况进行了解，以便更好地规划建设。
3、对项目地形、地貌进行了解，以便更好地规划建设。
4、对项目的市政配套情况进行了解，以便更好地规划建设。
5、对项目周边城市配套情况进行了解，以便更好地规划建设。
第二节项目地块SWOT分析1、分析项目的优势，以便更好地利用和发挥。
2、分析项目的劣势，以便更好地规避和改善。
3、分析项目的机会，以便更好地把握和利用。
4、分析项目的威胁，以便更好地预防和应对。
第三节项目定位1、明确项目的总体定位，以便更好地规划建设。
2.项目形象定位项目形象定位是指通过各种手段和方式，使项目在市场上树立起自己的品牌形象和特色，吸引目标客户的关注和认可。
在项目形象定位中，需要考虑项目的地理位置、周边环境、市场需求、竞争对手等因素，制定出符合市场需求的品牌形象和特色。
3.产品定位产品定位是指通过对市场需求的分析和研究，确定项目的产品类型、规格、品质等方面的特点，以满足目标客户的需求和期望。
在产品定位中，需要考虑市场的需求和趋势，制定出符合市场需求的产品类型和规格，同时要保证产品的品质和性价比。
4.建筑风格定位建筑风格定位是指通过对项目的地理位置、市场需求、目标客户等因素的分析和研究，确定项目的建筑风格和设计特点。
在建筑风格定位中，需要考虑项目的地理位置和周边环境，制定出符合市场需求和目标客户喜好的建筑风格和设计特点。
5.目标客户定位目标客户定位是指通过对市场需求和目标客户的分析和研究，确定项目的目标客户群体和消费者需求。
在目标客户定位中，需要考虑目标客户的年龄、性别、职业、收入等方面的特点，制定出符合目标客户需求的产品类型、规格、品质等方面的特点。
6.物业管理定位物业管理定位是指通过对项目的物业管理需求的分析和研究，确定项目的物业管理服务类型、质量和标准。
《文旅 投资项目市场调研报告目录 》
《文旅+投资项目市场调研报告（目录）》
前言
近年来，我国旅游市场发展迅猛，2017年国内旅游人数达到50.01亿人次，入出境旅游总人数2.7亿人次，全年实现旅游总收入5.40万亿元。
世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。
随着大众旅游的兴起以及全域旅游的大力推进，文化旅游已成为旅游业发展的重要力量。
“文旅+”投资项目也成为投资界的一颗璀璨明珠。
文旅地产百花齐放，爆发式发展，2017年猛增60%；文旅小镇受到火热追捧，遍地开花，文旅康养、主题公园、主题酒店等文旅项目屡见不鲜。
图片来源于网络
一、项目属性界定
（一）区位分析
（二）区域分析
（三）地块分析
二、项目价值挖掘
（一）区域环境分析
（二）地产市场分析
（三）旅游市场分析
（四）专项市场分析
三、项目开发解构
（一）开发模式研究
1. 旅游地产模式
2. 主题公园模式
3. 特色小镇模式
4. 体育地产模式
5. 产业园区模式
6.主题酒店模式
7. ……
（二）客户专题研究
1. 旅游消费者市场调研
2. 商户经营户市场调研
3. 本地生活者市场调研
4. 物业购买者市场调研
（三）产品专题研究
1. 旅游类产品
2. 文体类产品
3. 商业类产品
4. 酒店类产品
5. 农业类产品
四、项目定基定调
（一）开发目标
（二）开发策略
（三）定位体系
1. 整体定位
2. 客户定位
3. 产品定位
4. 体量定位
（四）开发分期
（五）布局初排
（六）经济概算。
齐悦国际
齐悦国际（二期）策划初步方案纲目：●项目概况：项目地块解析项目属性界定●市场分析：房地产市场宏观分析房地产市场微观分析潜力客户分析●项目定位：宜居，康居档次定位●产品介绍：建筑、户型、室内景观配套设施●总结：（卖点提炼）●案名提议（一）项目概况：张店区新区开发，在新区规划中拟建一条轴，自北向南分别串着休闲公园、行政中心、文化中心、商业中心和体育中心。
本案便位于体育中心西南角，以居住区为主，目前在建。
齐悦国际花园项目毗邻新区重点建设的体育中心公园，赋予基地良好的景观空间。
设计引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统，建成后将成为环境优美、设施齐全、与自然生态相和谐、与历史文化相和谐、与城市整体相和谐的现代化宜居社区。
● 项目地块解析：地块位置：位于两条城市主干道 （上海路、新村西路）之间，新 环南路以西。
公交车站有2路、96路，交通便利。
● 地块内部指标： 占地面积 222100平方米 建筑面积 430200平方米 容积率 1.90 绿地率 40%物业类别 住宅 项目特色 复合地产,配套商品房 总户数 2800户 当期户数 800户 停车 地下停车场房价均价6600本案周边的道路本案周边地块属性齐悦国际城北部拟建张店新区的商业中心， 生活、购物极为便利。
建成后，齐悦国际区位条件极佳。
齐悦国际花园项目毗邻新区重点建设的 体育中心公园，赋予基地良好的景观空间。
齐悦国际东部为山东理工大学西校区，教育色彩浓厚。
项目属性界定：交通便利周围有许多城市干道、次干道，公交站点密布。
高速也不远。
休闲好去处毗邻体育馆，景观环境极好，休闲健身设施齐全。
潜力股张店新区开发，本案在主轴上，是重点。
可能升为高档住宅区。
景观极好“一环、一轴、一带、四绿心”规模较小面积只有22公顷，保证景观绿化条件下，建筑面积极少。
基础配套设施不足周边配套设施建设跟不上，制约齐悦的发展。
(二)市场分析：宏观政策：①存款准备金率一升再升，银行流动性紧张，信贷政策紧缩，开发商开发风险加大，融资难。
地块介绍要点
地块介绍要点
地块介绍的主要要点如下：
1. 地块定义：地块是具有一定综合结构形态、属于一定构造体系的地质块体，是规划用地强度赋值的基本单位。
2. 地块特性：地块的存在常由地壳物质组成或地壳结构构造的均一性，以及具有明确的界线反映出来。
3. 地块划分：在划分地块时，应考虑以下因素：保持用地性质的完整性和协调性；与土地权属相关，便于土地出让；考虑土地价值的区位差异；兼顾交通疏散和消防通道等要求，每一地块必须与一条以上城市道路或街坊支路相毗邻。
以上信息仅供参考，具体内容可能因实际情况而有所不同。
房地产项目可行性研究培训
3、投资背景研究 、
经济概况 产业结构 城市规划分析
4、项目初步发展意向（注意：这里不叫项目定位 、 注意：这里不叫项目定位)
项目发展方案（项目规划） 项目发展方案（项目规划） 案例研究 案例选择的原则 案例1：北京九华山庄 案例 ： 案例2： 案例 ：京津新城 案例3： 案例 ：帝景温泉度假村 案例研究借鉴与总结 初步评价
1、项目总论 、
区分开发商的企业性质和背景 如果是国有企业/国有资产， 如果是国有企业 国有资产，要区别列明委托 国有资产 方及开发公司，委托方一般为： 市人民政 方及开发公司，委托方一般为：XX市人民政 府国有资产监督管理委员会。 府国有资产监督管理委员会。 研究工作依据——可分为几类一一列举 研究工作依据——可分为几类一一列举 —— 国家有关法规、政策文件 国家有关法规、 地方有关法规、 地方有关法规、政策文件 委托方提供的资料 估价人员调查的资料
5、专项市场研究 、
旅游市场研究 别墅市场研究 酒店、会议市场研究 酒店、 商业市场研究
每个专项市场分析都形成小结！ 每个专项市场分析பைடு நூலகம்形成小结！ 既逻辑严谨，且在项目总论中得到体现！ 既逻辑严谨，且在项目总论中得到体现！
6、项目功能物业发展设想 、
酒店物业发展设想 温泉发展设想 度假会所发展设想 商业发展设想
2、项目界定 、
项目属性界定 度假区分类 按照度假区的辐射范围分类 按照资源和娱乐设施分类 按照度假物业类型分类 项目属性界定 位于城市近郊、区域度假型、以温泉为核心、包括酒店、 位于城市近郊、区域度假型、以温泉为核心、包括酒店、 度假村和别墅的多功能综合性度假区。 度假村和别墅的多功能综合性度假区。
1、项目总论 、
可行性研究结论 包括两个部分：市场可行性研究和经济可行性研究 包括两个部分：市场可行性研究和经济可行性研究 市场可行性研究建议包括各个市场/物业前景结论 市场可行性研究建议包括各个市场 物业前景结论 旅游市场 别墅市场 酒店、 酒店、会议市场 商业市场
最新出炉湖南一线城市某房地产项目前期定位详细报告142PPT
保障房建设工作重心转向后续管理。 2014年全国保障房建设的工作重心开始由建设数量上转移至
求质求量、发挥实效。2014年3月3日全国政协十二次会议提 出，不仅要增加保障房供应，公平分配，更要加强保障性住 房后续管理。2014年3月8日，在第十二届全国人民代表大会 第一次会议中，吴邦国强调“要建立健全保障性住房公平分 配和运营机制，从而真正使低收入住房困难户得到实惠”。 今年各地保障性安居工程建设按照中央政策要求，正在陆续 完善保障房的分配、入住、退出等机制。
各地“新国五条”细则落实力度不一，多数地方温柔出台。
大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标，在公布细则的城市 中，对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上
海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。其中，北京进一
步明确提高二套房首付比例至70%，其他大多城市表明将适时或由人 民银行当地支行确定时机进行调整；此外，关于20%个税征收，仅北 京、天津、广州等市进行明确规定，其他城市表述均不明确或未提 及。
2014年
xxxx项目前期定位报告
总体目录
第一章：宏观背景 第二章：市场情况分析 第三章：项目属性界定 第四章：项目目标定位 第五章：项目地块分析 第六章：项目产品定位建议 第七章：经济效益测算
第一章
宏பைடு நூலகம்背景
1、经济及房产环境分析
国际经济环境：全球经济增长呈现冷热不均局面，政策空间受到政治和经 济双重约束。世界经济形势存在诸多不确定因素，复苏前景不容乐观。
国内经济环境：受年中“钱荒”的影响，CPI六月虽有所增加，但PMI持续 低位，说明实体经济受挫严重，制造业发展举步维艰。
持续走低的CPI： 6月CPI涨幅反弹至2.7% 创4个月新高。但是仍然低于 3%，食品价格增速有所增加，依旧是影响CPI的主要因 素。 CPI持续在低水平，表明整体通胀压力趋于缓和，给宽 松的货币政策提供较充裕空间。
地块分析及前期定位、规划设计建议(PPT 29张)
区域： 非新乡房地产发展主流方向。 房地产项目同质化较重。 区域特性， 我们必须创造新思路， 增加项目附加值， 在区域项目中脱颖而出。
品质-品牌-档次-定位
• • • • •
品质定位： 住宅：中高端精品文化住宅。 商业：价值感、品质感、文化感。
品牌定位： 在硬件上，我们必须精益求精。品牌方面，要做到与众不同， 旗帜鲜明。树立独一无二的品牌体系。对于城市，一场新的居 住理念。对于客层，一次独特的安居体验。对于品牌，一次颠 覆同质化的鲜明塑造。 档次定位 打造城市中央高品质文化社区、中高端价位物业，树立产品 价格体系
减小竞争压力，积累开发 经验，树立品牌形象。
• 劣势策略：发挥团队优势，
做好产品规划，吸收同行 优点，建立口碑效益。做 好拆迁安置工作。
• 威胁策略：实时关注政府
调控政策及新乡房地产发 展形势。根据市场需求， 制定相应的销售策略，降 低潜在风险。尽量能主导 拆迁工作，为项目开发提 供良好基础。
周边竞争个案市调分析：上海城
•
版块描述：
•
•
东区板块：主要围绕市政府-CBD及平原路沿 线，向四周扩散，高层规模社区借势新区强 势配套，特点显著，随着生活配套的完善， 投资需求占一定的比例。销售价格占据新乡 领头羊地位。销售价格4500左右。 东南板块：以原高新技术开发创业园我核心， 板块发展较早，处核心区外，配套发展缓慢。 本地块房地产开发规模较大，知名企业，高 档楼盘，占据主导。开发项目品质较高。除 别墅项目外，部分品质较差楼盘，价格很难 突破4000元/平方米。知名企业、规模高品质 大盘，销售价格在4000-4400元/平方米。 城区板块：本区域拥有火车站、平原路商圈、 公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开 发主要围绕以上核心价值。此区域为城市较 早的建成区，土地资源相对紧张，多为旧城 改造项目。如本地块周边天鹅第一城、上海 城等。本区域交通便利，购物、生活、教育、 休闲等配套齐全，购房消费多为原居民改善 住房条件需求居多。由于此区域占据较多公 共资源，房地产企业借势开发综合性商业、 酒店、公寓，满足部分投资需求。本区域目 前在售楼盘近30个。区域由于物业档次层次 差别大，销售价格跨度也较大，相对于新区 有一定的价格优势，均价由3500-5500元/平 方米不等，主要差别表现为距离繁华中心距 离，周边环境优劣，物业类型，项目自身规 模、品质等，位置决定产品价位在此区域尤 为突出，中等区域产品品质也可提升项目的 产品价位。
房地产前期策划案海纳1927
南昌“海纳1927”项目营销策划方案江西省海纳集团2013 ＠ALL COPYRIGHTS OF DUGUANG CO.,LTD机密文件，严禁外涉目录前言本项目运作精神概要.汇报框架项目分析篇一、区域价值二、地块分析三、环境分析四、项目分析第壹节 (7)商业地产宏观政策分析宏观政策租售价格租售情况南昌商业物业未来发展趋势分析第贰节 (10)一、项目SWOT分析二、项目市场定位1、项目目标客群定位2、项目功能定位3、项目经营管理模式定位4、项目业态定位第叁节项目招商思路 (12)一、本项目招商初步招商思路（一）、招商目标（二）、招商对象（三）、商家的引进方式（四）、招商总体策略.（五）、租金价格策略（六）、招商渠道（七）、招商推广策略第肆节项目营销推广策略 (17)一、项目推广战略.二﹑营销策划初步建议第伍节营销策略小结 (24)“海纳1927”项目前言本报告旨为南昌市二经路、三经路四经路与爱国路开发经济圈项目提供项目前期的市场分析、策划，供贵公司分析参考，对项目开发的合理规划、定位、和运作，进行精确的市场定位，使得效益最大化、品牌最优化以及发展可持续化，是我们的工作重点。
作为专业的商业地产运营机构，本着科学、系统、专业的全程营销策划理念，经过对南昌市场和本项目进行了深入调查、分析和研究，结合以往的专业操作经验，为保障项目稳健、快速、有计划地良性运作，特制定本方案作为实际操作的战略指导。
非常感谢贵司对我方工作的信任和支持，使我方能有机会与贵司共同探讨本项目之营销策划工作。
我司深信：凭籍丰富的专业经验和高度的工作热诚，在今后的项目推广销售工作中，我们必会全力以赴，做到最好。
特别需要说明的是，本报告是一份沟通方案，期待与双方更加完美的合作！“海纳1927”项目本项目运作精神概要一、本项目为开发商第一次运作的纯商业开发项目，所以：1、本项目对开发商的重要性不言而喻；2、与贵司的合作不是简单的销售代理运作，应该是全程的、多方面的为其提供相关服务及配合。
融创桃园大观项目定位报告(房地产项目定位报告)
成交套数
112 84 81 69 65 60
成交均价 （元/㎡）
14633 15708 15747 11046 18281
25678
成交金额 （万元）
44112 29355 10283 8212 33819
16182
7
观澜湖
8
裕泰龙湖湾
9
新世界·美丽沙
10
金岛国际
29
48935
25383
27
12829
项目属性界定
海 口 站 • 29.7公里
• 47min
• 16.7公里 海 • 38min 口
港
万
绿
• 13.5公里 • 30min
园
• 5.6公里 海口 • 10min 东站
椰海大道 迎 宾 大 道
新大洲大道
本 案
海南环岛高速
• 11.5公里 • 22min
美海兰口东站 机场10公里
区内交通：项目位于海口南部生态带与主城区交汇的城郊结合处，北接新大洲大道、南邻绕城高速、西邻东线高速、东 近南渡江，通过东线高速连通海南东部市县，绕城高速往东连通机场，往西连通西线、中线高速，门户作用显著；同时， 对东线高铁，美兰机场航线均有较好的展示面。
31 42
产品
独特性
90㎡户型为项目热销户型
客户主要来自北京、河南、河北、浙江一带
置业需求以度假为主
品牌和影响力
服务
绿城·桃李春风以其独特的建筑风格及亲地性的院墅理 念，迅速在市场上抢占了一席之地；
其地理位置成为其最大软肋，周边无市政配套。但总 价低还是吸引了相当多的投资兼自住型客户；
02
鸿州江山
去化速度较慢。
某市城中村改造项目工作说明书
谨呈：保利地产南宁市城中村改造项目工作说明书目录一、世联地产/世联评估介绍世联地产介绍公司概况世联地产依据客户需求和市场变化不断创新和探索新的业务范围，目前已经建立起包括房地产营销代理、发展顾问、价值评估、经纪服务和按揭服务的综合服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的全程服务。
本着专业诚信的精神，世联始终致力于为客户解决问题，提供增值服务，建立伙伴型客户关系。
1992年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立。
1993年，世联深圳公司注册成立，正式进入国内房地产咨询服务领域。
2001年，世联北京分公司成立，世联开始走向全国。
2006年，世联集团在全中国拥有15家分支机构、超过2000名员工。
2008年，世联地产旗下拥有超过24家分支机构，服务覆盖全中国100多座城市的600家海内外机构，超过3000名员工。
2009年，世联地产正式在A股市场上市。
迄今世联地产业务范围遍及香港、北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、石家庄、海口等90多个大中城市。
承担过中国房地产深圳指数的编制和发布；建立了庞大的客户成交档案和物业档案基础数据库并定期撰写月度、季度行业市场分析报告；出版了《世联10年城市地产系列丛书》等几十部专著以及《地产评论》、《楼市中国》等行业刊物。
业务范围顾问业务——全国范围内提供服务世联地产顾问致力于通过模式化的综合性服务，不断开拓中国房地产咨询业的高端市场，以影响行业的服务带来顾问业务的持续增长，最终成为中国地产顾问第一品牌、房地产业的麦肯锡。
世联顾问十年以来累计为中国100多个城市的1000多个项目提供了高质量的顾问咨询服务。
估价业务——全国范围内提供服务世联估价在中国地区提供全面的土地、商业、工业、办公及住宅领域房地产估价服务。
世联估价17年专业积累形成了强大的知识管理平台、EVS估价系统和资深专业技术团队，为政府、金融、投资机构、企业、法院、及业主提供市场调查研究、项目投资、物业估价、土地招投标和房地产专业咨询等多元化顾问式服务。
文旅全过程咨询服务业务体系
城市发展脉络、重要历史阶段
2、文化类型
城市文化类型、典型文化元素
3、文化价值判读
文化价值研判、主题文化提炼
4、文化解析
文化IP解析
5、文化抓取与应用（小结）
文化IP打造方向
三、定位体系篇
1、案名确定
项目案名、寓意解析
2、总体定位
定位解析
3、战略目标
承载使命、发展目标
4、形象定位
总体形象解析、旅游宣传口号
1.5 业务解析/ ②策划规划-文旅项目概念规划方案
一、综合分析篇
1、我们有什么？ 2、我们缺什么？ 3、市场要什么？ 4、我们做什么？
二、文化破题篇
1、发展脉络 2、文化类型 3、文化价值判读 4、文化解析 5、文化抓取与应用（小结）
三、定位体系篇
1、案名确定 2、总体定位 3、战略目标 4、形象定位 5、功能业态定位 6、市场定位
四、物业发展建议
1、开放商对地块的目标设定 2、项目属性 3、地块自身情况/核心问题界定 4、物业组合建议 5、高层刚需型客群竞品分析 6、高层刚需型客群画像及来源分析 7、刚需型高层住宅配比建议 8、高层户型及价格建议 9、合院/商墅/叠墅目标客群定位 10、合院/商墅/叠墅客户需求描摹 11、合院/商墅/叠墅户型配比及价格建议 12、项目未来发展外部支持需求/小区配套发展建议
1.5 业务解析/①投资研判-市场投资及开发模式研判总体报告
一、区域发展解析篇
1、区域发展现状 经济/人口/收入/交通/产业
2、城市发展规划 3、区域在城市中的占位 4、区域间竞争格局 5、区位发展机会及潜力
二、项目本体分析篇
1、项目概况：区位/指标 2、项目交通概况 3、宗地现状/用地条件 4、板块价值/项目卖点价值 5、项目SWOT分析 6、项目定位不利因素解决方案 7、项目情况小结
如何做好地块属性研究
咨询顾问中心培训课件——地块属性研究报告目录研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2Part. 1土地属性下的客户Part. 3如何做好地块属性研究Part. 4做好地块属性研究的三个问题？带着以上三个问题让我们来学习地块属性研究报告目录研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2Part. 1土地属性下的客户Part. 3如何做好地块属性研究Part. 4项目的策划始于地块属性的研究 ——Yes or No 地块研究到底是要研究什么？任何地块都是处于一定时空背景下的地块，具有三大基本属性：时间（市场）、空间（区位）、地块特征（技术参数），进行地块研究就是要研究地块的这三大基本属性。
因此，地块研究者必须具备多维思维能力和立体化的眼光。
如何来研究地块的空间性地块的区位分为三个基本层面：城市——区域——地段意义研究的意义：研究的目的:报告目录研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2Part. 1土地属性下的客户Part. 3如何做好地块属性研究Part. 4模式直接作用万科成功模式的借鉴案例:I.万科十七英里II.万科金域曲江III.……案例:I.万科金色悦城案例:I.万科金域华府报告目录研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2Part. 1土地属性下的客户Part. 3如何做好地块属性研究Part. 4客户土地属性下的客户客户客户细分的三个纬度低中高家庭年收入青年中年老年低高通过三个纬度将客户分为5大类11小类客客户+土地+产品户土地属性是—土地适合做哪类客户？5类客户分别看重哪些土地价值？客户客户是谁 土地属性清单区域位置周边配套小区内部房屋本身历史文化氛围传统热点区域高档区域有发展潜力的新区靠近市中心的商务区靠近繁华商业区交通状况教育设施医疗设施生活设施娱乐设施景观客户相应的客户与相应的属性相匹配价值客户富贵之家社会新贵望子成龙健康养老经济实务区域价值★★★★★★★★★★★★★商业配套★★★★★★★★★★★交通设施★★★★★★★★★★★★★★★★生活设施★★★★★★★★★★★★★★★★★★教育设施★★★★★★★★★★★★★★★休闲设施★★★★★★★★★★★★★★★人物景观资源★★★★★★★★★★★★★★★★报告目录研究的意义及目的万科成功模式的借鉴Part. 2Part. 1土地属性下的客户Part. 3如何做好地块属性研究Part. 4土地地块分析的内容：五大项、16小项土地属性综述类目评定因素属性描述地块现状经济指标五大指标四至环境地块周边环境城市角色文化渊源所在城市的历史发展产业发展趋势区域的支柱产业、经济发展档次习惯认知市场历史接受度所属区域在市场上客户的认知度交通条件公共交通便捷性交通工具、和道路体系私家车便捷交通性道路体系的通达性交通噪音噪音污染（分贝）环境景观可视景观景观资源的占优距离景观距离——空气质量——配套设施商业配套——娱乐配套——教育配套——城市区位现状交通配套环境问题The End未来来自融化的过去。
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占地 4.30公顷
容积率 1.8
建筑密度 30% 建筑高度小于 60米.
本报告是严格保密的。
9
项目资源评价
规模上
•项目占地23.73公顷,属于中等开发规模住宅用地。 •项目地块较分散,被规划道路分为B、C、D三个地块。
Hale Waihona Puke 地块资源•具备一定的山体景观资源，可打造特色台地景观。 •在C、D地块中的高层建筑中可以看到三线海景。
员工宿舍区及部分商品房,定
位较低端。
本报告是严格保密的。
6
【周边配套】地块周边生活配套缺乏，但未来大连天地将建 成城市级商业中心（商业、学校等），极大完善项目配套
E 海创` 七贤岭产业功能区
东软学院二期的建立快速提 升该区域的区域配套，满足 学院发展
谷歌里
东软 腾飞软件园
E地块意向为加拿大枫叶学 校，贵族学校的建设将成为 本项目的一个资源亮点，并 成为项目的教育资源。
本报告是严格保密的。
4
【公共交通】项目地块目前无公共交通，距最近的公交站点 约1.3公里，但计划中2012年河口湾轻轨换乘中心将建成
现状
•轻轨：轻轨202可直达星海 广场; •公交：28、202、531等公交 可从河口湾直达市区; •目前项目离公交换乘枢纽和 轻轨换乘中心距离为1.3km.
•大型公交客运枢纽
2
【地理位置】项目位于高新区河口国际软件园内，属城市重 点发展区域
•项目地块位于大连市区 西南部高新区河口国际软 件园内，旅顺南路以北， 毗邻七贤岭产业基地； •高新园区是城市西拓北 进向西重点发展区域，是 西南部产业带的核心； •项目地块距离中山广场 20.5公里,车程38分钟;距 离星海广场11.5公里,车 程20分钟;距离数码广场 6.8公里,车程12分钟；距 离规划中大连天地1.5公 里。 大连天地
大连天地
•大连天地为居住、中小学、幼 儿园、中高端商业、金融等综 合发展项目。
本报告是严格保密的。
地块周边目前产业园区已形 成一定基础，且具备生态意 向，具有一定的生活配套。
7
【地貌资源】地块为山坡地，具备一定可开发利用山体资源， 同时高处视野开阔，可俯瞰城市，远观海景
地块具有明显的山体资源
•项目地块为山坡用地，具备一定的挖掘利用条
C
地块北侧为山体，不具备开发条件
D
东侧七贤岭产业核心功能区 已经形成相当的基础。
A地块规划图
B
供热公司
海创谷歌里 西侧海创A地块，靠近本案一侧 为住宅，靠近山体侧为产业用地 南侧为海创谷歌里住宅小区， 小区综合东软宿舍区及海创 园区职工宿舍
地块东侧的高新区供 热公司，会排放一定 的粉尘污染，但大连 冬季风向为西北风。 因此对本项目影响不 大。
设施资源
•E地块为学校用地，按目前计划意向引进加拿大枫叶国际学校， 有助于提升项目地块高端认知。
•距离项目地块1.3公里的大连天地高调启动，未来将成为城市的 商业中心。
本报告是严格保密的。
10
项目属性界定
城市重点发展方向产业新区 具备一定山体资源的 中等规模中高端住宅开发项目
本报告是严格保密的。
件,可打造特色台地景观；
•地块北西北侧为山体,背山而居,具备良好日照
和风水意向；周边山体植被茂盛, 属于自然原生 态山林；
•地块内因土地平整，植被被破坏，不具备可利
用景观资源。
地块局部可远眺三线海景
•项目地形为北高南低，位于北侧的C、D地块为 项目制高点，视野开阔，可俯瞰城市，远观海景； B地块若建设18层高层类产品则部分位置10层以 上也可观海。
本报告是严格保密的。
8
【地块指标】项目总占地23.73公顷, 建筑面积为41.3万平 方米,属于中等开发规模用地
•B地块
占地
14.30公顷(其中0.5
公顷为市政公共设施用地)， 容积率 1.8,(商业建筑面积 占10%)
•C地块
占地 5.13公顷.
容积率 1.7
•D地块
•E地块为学校 用地（意向为 加拿大枫叶学 校） •占地面积1.53 公顷
1.5公里 6.8公里
中山广场
20.5公里
数码广场 星海广场
11.5公里
项目地块
本报告是严格保密的。
3
【道路交通】项目地块距离城市主干道旅顺南路0.8公里,交 通便利,进入性良好
•项目地块距离城市主 干道旅顺南路0.8公里， 交通较为便利；
园区内道路
规划路段
•项目地块目前主要经
由东侧规划路进入， 地块东侧规划路是连 接旅顺南路与旅顺中 路的城市主干道,目前 已修至E地块，地块进 入性良好； •地块内部规划道路未 修通。
未来
•地铁1号线与轻轨旅顺南线 将在河口湾设置换乘中心； •1号线全线计划2012年底竣 工通车； •河口湾将设置大型公交客运 枢纽.
•轻轨换乘中心
1号线
旅顺南线
河口湾换乘中心
本报告是严格保密的。
5
【项目四至】项目周边主要为产业园区意向，居住氛围不足， 但地块整体环境较为静谧，具有较好的宜居性
产业基地