浅析廉租房建设与管理存在的问题与对策

浅析廉租房建设与管理存在的问题与对策
我国的廉租房建设作为解决城镇低收入家庭住房困难的社会保障制度，是构建和谐社会、稳定社会秩序、缩小贫富差距的一大重要举措，党和政府对此十分重视。

国家有关部门先后出台了《廉租住房保障办法》等规定，各地结合实际，积极采取措施，加大廉租房制度的实施力度，基本形成了以经济适用房、廉租房、实物配租、租赁补贴、专项过渡性用房为支撑的多类型、多层次城镇住房保障体系，保障了住房困难家庭的基本居住需求。

但随着时间的推移，廉租房建设和管理依然存在一定的问题，需要逐步改进和完善。

一、当前我国廉租房建设与管理中存在的问题
廉租房政策自实施以来，经过了几年的磨合，取得了一定的成就。

但是，随着制度的不断延伸，出现的问题也越来越明显，引发了社会舆论一波又一波的激烈讨论，同时也让更多的专家和学者参与其中，为廉租房政策的进一步实施献计献策。

然而，廉租房政策在迎来发展契机的同时，在其推行过程中也遇到了诸多的问题需亟待解决。

(一) “廉租房”建设资金不足
1、资金不足, 难以发挥政策优势。

随房价的不断升高, 中低收入百姓“望房兴叹”，特别是困难户，只能表现出的是无奈和辛酸, 高房价已经成为城市人民头上沉重的三座大山之一。

而地方政府因资金问题却不堪重负, 使有限的资金难以发挥有效作用,
资金资源不能达到最佳配置。

“2006年, 全国开工建设和收购廉租住房513万套, 建筑面积293168万平方米——仅完成计划的三分之一左右, 其中一个很重要的原因, 就在于财政预算安排资金不足。

”
2、资金周转引发弊端。

由于各地要建设“廉租房”，进而引发了不同的市场租赁价格，也导致了竞争中缺少了公平的杠杆。

同时，由于廉租房的价格降低，二手房市场也受到了冲击，从而又引发了市场的正常运转期，使资金的周转得不到提升，影响了市场的宏观调控。

(二) 地方政府贯彻不力
1、“廉租房”定位不准。

在地方政府的落实贯彻廉租房制度的决策文件中，流露出对于廉租房变贫民窟的担忧，认为贫困人口聚集在一起，会使城市治安、环境等变得混乱，从而影响城市的文明形象。

对“廉租房”使用者来说，无疑自尊心会受到一定的打击，对政府的初衷感到置疑。

从实质上讲，这种担忧是没有任何科学依据的，但这种忧虑将在很大程度上限制廉租房的推广速度，使得“廉租房”在一定程度上受到了遏制。

2、政府考核官员业绩偏差。

廉租房与市场房价呈负相关关系, 廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%- 4%，而房价的下降，会让地价下降，从而会导致政府的收入减少；另一方面, 会拖累经济的增长、GDP会下降，对于地方官员的考核处于相当不利的地位，以至于部分官员在贯彻实施时降低了积极性，因而没
有真正的正确实施。

(三) 现实国情造成的弊端
1、国情决定廉租房建设所出现的问题。

我国现在处于并将长期处于社会主义初级阶段，廉租房的兴起也主要是由我国国情所定。

由于住宅成本的上升和整体市场价格的拉动，贫富差距不断扩大，同时无力购买住房的低收入群体也在增加，其基本住房需求无法得到满足，生活状况堪忧，有些地方甚至出现了由于低收入群体的住房问题无法解决而造成的众多社会不稳定因素。

廉租房的兴起与经济适用房出现的问题也有一定的关系。

经济适用房在功能上主要是为了满足“中低收入者”的住房需求。

政府当初的意愿无疑是好的，但是在实际的操作过程中却出现了众多事与愿违的结果。

2、申请程序和资格界定不规范并显得粗糙。

“廉租房”的申请程序让很多人望闻丧胆，尽管许多地方政府都表示，要尽量简化廉租房的申请程序，外来人口、农民工等也可以申请入住廉租房。

但是廉租房的房源毕竟有限，在本地人口都无法满足的情况下，当地的政府部门何以去接济外来人员。

此外，收入的核定也是推行廉租房过程中遇到的主要问题，如果这一方面的问题解决不好，就会出现和经济适用房同样的问题，最后导致劳而无功。

二、推动廉租房建设与管理的对策性建议
我国的城镇廉租住房制度特别强调“应保尽保”。

所谓“应保尽保”，即是对符合廉租房入住标准的低收入群体的“全覆盖”。

我国目前的廉租房入住标准, 便是依据所在城市最低工资和城镇低保标准综合设定。

这充分表明了政府继续扩展和修建廉租房的决心和目标，全心全意为人民服务的宗旨在不断提升，民生问题已经成为政府首要解决问题之一。

做好廉租房建设和管理工作对维护房地产市场持续健康发展、促进社会和谐稳定具有十分重要的意义。

解决廉租房建设和管理中存在的问题, 笔者认为应从以下几个方面进行思考。

(一) 多渠道补足资金
1、中央财政进行补贴。

国家在大力提倡廉租房建设，针对资金问题，国家应运用中央财政进行有效的补贴，达到资源的优化配置，要明确地方政府土地收益与廉租房开发建设的最低比例, 使廉租房开发建设达到上下结合，从而让地方政府有的放矢的去贯彻实施。

2、地方政府要积极筹措资金。

资金缺乏导致地方政府对于廉租房制度执行不力，地方政府要把廉租房建设作为构建和谐社会的重要内容，合理运用，优化配置，处理好信贷政策金融创新，在一定程度上缓解困局。

将廉租房开发贷款证券化，加强这部分金融资产的流动性，降低商业银行的风险，使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，拓宽融资渠道。

3、多手段开发廉租房建设。

随着经济增长，地方财政收入的增加，国家要有相应政策，确保城镇廉租住房财预算资金到位。

同时还要通过其他方法拓宽融资渠道，如政府发行住房建设公债
等专门筹措廉租住房建设资金。

此外，国家应出台相应政策确保地方政府城镇廉租住房财政预算安排资金到位。

(二) 廉租房建设应成为地方官员政绩考核硬指标
1、地方政府要高度重视廉租房建设和管理工作。

地方政府要从贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的战略高度重视廉租房建设和管理工作，采取切实措施解决城市低收入家庭住房的实际困难，平抑房价，逐步建立健全住房保障体系。

严格执行国家廉租住房保障办法》等规定，多渠道筹措资金，坚持申请购买经济适用房和享受住房租赁补贴条件，将上级政府对城镇住房困难群体的最新保障办法传达到基层，落实到老百姓的身上。

2、廉租房建设要严格控制在中小套型。

廉租房应由政府部门统一规划建造，面积应控制在60至70平方米之间。

对经济相对比较发达的地区，地方政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素适当提高住房面积，合理确定经济适用房的户型面积和各种户型的比例，保证房源面积和低收入家庭支付能力相适应，让想购买经济适用房的低收入家庭买得起房、买得到房。

3、规范资格审查，建立住房保障信息系统。

政府应建立长效监督体系，对申请资格、审批条件加强监控，并定期复查，以制度法规来保证廉租房的入住公平性。

要建立廉租房住房保障信息系统，建立和完善廉租房资格的准入退出机制，逐户建立中低收入家庭的收入、住房和家庭常住人口状况的动态档案，并对中低收入家庭的居住状况进行定期复核，对住房和收入状况发生变化
的，及时调整申购资格和分类排序。

4、加大对违法违纪行为的监督和查处力度。

纪检、监察、财政、审计等有关部门应当加大对廉租房建设和管理中的违法违纪行为的监督和查处力度，对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件、骗购经济适用房或享受住房租赁补贴的，主管部门要追回已购住房或退回享受的住房租赁补贴，并可提请所在单位对申请人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任，让党和政府关爱民生的阳光照到真正需要帮助的人身上。

(三) 廉租房建设与管理应注重以下几个方面工作
1、兴建城市廉租房社区。

社区建设廉租房将造成部分城市廉租房质量及配套设施不尽人意。

为了从根本上解决城市新贫困人口的居住问题，兴建城市廉租房社区应该成为必然趋势。

城市廉租房建设应与城市人流的疏散结合起来, 即应把城市的一些廉租房建设拿到旧城之外或城乡结合部兴建，以利于多中心的城市格局的形成。

这样，城市低收入人群就愿意到这些地区就业居住，既缓解了城市人口压力，政府又能通过新区的土地开发获得更大财力。

2、预防出现“进易出难”，从申请程序上简化廉租房。

廉租房的兴建即应考虑承租对象的选择，要建立在详细审查、广泛征求社区群众意见的基础上。

廉租房的兴建应降低门槛，完善中介，激活流通。

为解决好廉租房市场建设不活、租赁市场不旺的问题，
各地都应进一步解决好兴建廉租房方面存在的手续办理较为繁琐、审批程序较为复杂、税费负担较为繁重等问题。

为此，即应做到不仅要简化建房手续和审批程序及减轻税费负担，还应做到降低房地产交易手续费、房屋权属登记费，进一步发展廉租房的中介服务；同时, 还应把廉租房经纪人的职业资格及从业行为纳入法制化管理，为激活廉租房的流通，扩大廉租房的交易创造良好的市场环境。

3、坚持节能、环保、低耗、可持续发展的原则。

中国国情决定了廉租房的住房消费不应该走高消费、高物质化、高消耗、高污染的路子，必须要坚持可持续发展的原则, 选择资源节约型的人居模式，尽量少的占用物质资源，少干扰自然生态。

在廉租房的住宅用地方面，只能坚持以多层住宅为主，适量做些高层；在居住空间方面，多做灵活的大开间，避免在使用寿命期内，大拆大改或拆毁。

在廉租房的水资源利用方面，采用节水技术减少用水量，搞好污水处理，减少污染，同时还要考虑中水系统及深度处理水的回用。

在廉租房建筑材料方面，重视可重复利用的钢材，对非金属材料也要研制其再生和循环利用的可能；在兴建的廉租房对大气污染的控制方面，应尽量利用新型清洁能源减少大气污染，多植树，增加绿量多供氧。

4、可采取实物配租、租金补贴和租金减免三种方式相结合的做法实施廉租住房政策。

廉租住房租金补贴标准和实物配租的住房面积标准应确定在人均使用面积不少于10 平方米，对实行租金
补贴的家庭，其原住房低于10平方米的差额部分应给予一定数额的补贴。

实物配租时的租金标准应实行本地政府定价，原则上将按照最低收入家庭收入的5%确定，并使这个标准随最低收入家庭收入水平的提高而逐步提高。

廉租房建设不仅仅是一项公众事业，更体现了我们党立党为公、执政为民的理念，廉租房建设的实施也体现了构建社会主义和谐社会的宗旨，有关部门和各地政府应进一步完善廉租房建设制度，出台保障廉租房建设与管理的政策措施，切实解决当前廉租房建设与管理总存在的问题，让政策更好地落实到百姓头上，让居者有其屋。

参考文献:
1、廉租房制度比较分析，汤腊梅，《中国房地产》, 2001年第12期；
2、中国住房保障政策研究——经济适用房与廉租房，钱瑛瑛，《中国房地产》，2003年第6期；
3、试论我国的廉租住房供应体系，罗世荣，《高等建筑教育》2003年第14期；
4、廉租住房的动作方式和管理机制，何双奇，《中国房地信息》，200年第8期；
5、浅议我国城市廉租房建设存在的问题及对策，易忠，《经济问题探究》，2007年第6期；
6、我国经济适用房、廉租房建设和管理的问题及对策，家春、东琳、成玉，《经济众说》，2009年第11期；
7、喜忧廉租房，李敏，《百姓》，2006年第4期；
8、巴曙松认为: 廉租房开发贷款应证券化，《中华工商时报》，2006年8月1日；
9、城镇廉租住房工作规范化管理实施手册，科学技术出版社，2006年9月；
10、论廉租房政策的功能变迁及其实现路径，刘晓凤，《广东商
学院学报》，2007年第2期。